Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.04.2014, Az. BLw 5/13

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

BLw 5/13

vom

25. April 2014

in der Landwirtschaftssache
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 9 Abs. 5
a)
Die Behörde darf die Genehmigung eines Vertrags über die Veräußerung eines land-
oder forstwirtschaftlichen Grundstücks auch dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1
[X.] versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dem [X.] hätte ausgeübt werden können, entgegen §
12 [X.] dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat (Fortführung von [X.], Beschluss vom 7. Juli 1966 -
V [X.], NJW 1966, 2310).
[X.] § 9 Abs. 1 Nr. 3
b)
Die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem im Bieterverfahren ermittelten Preis ist -
ungeachtet eines von einem Gutachter
ermittelten niedrigeren [X.]s -
nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] zu versagen, wenn um dieselbe Fläche konkurrierende Landwirte bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu zahlen.
[X.], Beschluss vom 25. April 2014 -
BLw 5/13 -
OLG [X.]

[X.]
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2
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Der [X.], [X.], hat am 25.
April
2014
durch die
Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann
und
die Richter Dr.
Lemke und Dr.
Czub sowie [X.] und Kees
beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des [X.] in [X.] -
[X.] -
vom 24. Juni 2013 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1, die den Beteiligten zu 2 und zu 5 auch die außergerichtlichen Kosten des
[X.] zu erstatten hat, zurückgewiesen. Die in dem Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen Ge-richtsgebühren sind von der Beteiligten zu 1 nicht zu erheben.
Der Gegenstandswert des [X.] beträgt 46.000

.
Gründe:

I.
Mit notariellem Vertrag vom 17.
August 2010
verkaufte die Beteiligte zu
2
fünf in [X.] belegene landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Größe en Beteiligten
zu 5. Die Beteiligte zu 2, die ehemals volkseigene landwirtschaftliche Grundstücke veräußert, hatte zuvor eine öffentliche Ausschreibung durchgeführt, bei der der Beteiligte zu 5 das höchste Angebot abgegeben hatte. Der Beteiligte zu 5 ist [X.] und Inhaber eines etwa 250 km von den
gekauften Grundstücken
entfernten landwirtschaftlichen Betriebs; er beabsichtigt
nicht, diese
Grundstücke selbst zu bewirtschaften, sondern will sie
an einen ortsansässigen Landwirt verpachten.
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Die Beteiligte zu 3 (Genehmigungsbehörde), die den Vertrag nicht dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgelegt hatte, versagte mit Bescheid vom 14. Oktober 2010 die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, weil die Veräußerung zum Zwecke der Verpachtung im Hinblick auf das Erwerbsinteresse ortsansässiger landwirtschaftlicher Unternehmen eine ungesunde Verteilung des Bodens
bedeute und der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe.
Das Landwirtschaftsgericht hat dem Antrag der Beteiligten zu 2 auf Erteilung der Genehmigung mit der Begründung stattgegeben, dass die Veräußerung auch zu der Agrarstruktur nicht widerspreche, weil bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung sich keine erwerbswilligen und aufstockungsbedürftigen Landwirte gemeldet hätten, die bereit gewesen seien, den noch angemessenen Kaufpreis (von 50 % über dem von dem Sachverständigen festgestellten [X.]

) zu zahlen.
Mit der gegen diesen Beschluss eingelegten Beschwerde hat die Beteiligte zu
1 (die übergeordnete Behörde) zwei Erklärungen in der Nähe ansässiger Landwirte vorgelegt, die die Grundstücke für einen Preis von bis zu erwerben wollen.
Das [X.] ([X.]) hat die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der zugelassenen
Rechtsbeschwerde, mit der sie die Versagung der Genehmigung erreichen will.
II.
Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in [X.] 2013, 338 ff.
ver-öffentlicht ist)
meint, die Beteiligte zu 3 hätte die beantragte Genehmigung nicht versagen dürfen.
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Eine Versagung nach §
9 Abs.
1 Nr.
1 [X.]
komme nach § 9 Abs. 5 [X.] schon deshalb nicht in Betracht, weil die Beteiligte zu 3 den Vertrag nicht gemäß § 12 [X.] dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts
vorgelegt habe, obwohl die Voraussetzungen für dessen Ausübung vorgelegen hätten.
Der Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] liege nicht vor, obwohl nach dem gutachterlich
festgestellten [X.] ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert der
Grundstücke
bestehe. Eine Versagung der Genehmigung aus diesem Grund komme, wenn -
wie hier -
ein Landwirt Käufer sei, nur in den Ausnahmefällen in Betracht, in denen der gebotene Preis außerhalb jeder vernünftigen betriebswirtschaftlichen Kalkulation liege. Davon könne jedoch nicht ausgegangen werden, wenn zwei um die Fläche konkurrierende Landwirte einen annähernd gleich hohen Preis für den Erwerb dieser Fläche zu zahlen bereit seien.
III.
Die nach § 9 [X.] i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG auf Grund der Zulassung durch das Beschwerdegericht statthafte
und auch im Übrigen nach § 71 Abs. 1 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet.
Die nach § 2 Abs. 1 [X.] erforderliche Genehmigung zu Veräußerungen landwirtschaftlicher Grundstücke, derer es auch bei den Verkäufen durch die Beteiligte zu 2 bedarf ([X.], Beschluss vom 27. November 2009
-
BLw
4/09, NJW-RR 2010, 886 ff.), ist von dem Landwirtschaftsgericht zu Recht nach § 22 Abs. 3
[X.] erteilt worden.

1. Rechtsfehlerfrei geht das Beschwerdegericht davon aus, dass die Beteiligte zu 3 nach § 9 Abs. 5 [X.] die beantragte Genehmigung nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] versagen durfte.
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a) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde musste sich
das [X.] nicht mit der Frage befassen, ob die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke an einen [X.] eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet, wenn der Käufer wegen der zu großen
Entfernung von seiner Hofstelle das [X.] nicht selbst bewirtschaften kann.
Das ist hier nach § 9 Abs. 5
[X.] nicht zu prüfen. Diese
Vorschrift bestimmt, dass dann, wenn die Voraussetzungen vorliegen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem [X.] ausgeübt werden kann, jedoch nicht ausgeübt wird, die Genehmigung nach (§
9) Absatz 1 Nr. 1 nur versagt werden kann, falls es sich um die Veräußerung eines land-
oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt. Dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 4 Abs. 1 RSG vorlagen, hat das Beschwerdegericht rechtsfehlerfrei festgestellt.
b) Die Rechtsbeschwerde erhebt insoweit auch keine Einwendungen, sondern meint, dass § 9 Abs. 5 [X.] nur dann einschlägig
sei, wenn ein
mit einem Nichtlandwirt geschlossener
Vertrag wegen des [X.] anderer Landwirte nicht hätte genehmigt werden können und die Behörde die Genehmigung versage, ohne dass siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht geprüft zu haben.
aa) Das widerspricht indessen dem [X.] der Norm. Der [X.] hat bereits entschieden, dass bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts, falls ein Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 3 [X.] nicht vorliegt, die Genehmigung eines Vertrags über die Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke ohne weitere Prüfung zu erteilen ist, also auch dann, wenn der Erwerber schon genug Land hat oder das Grundstück zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken verwendet werden soll oder Landwirte das Grundstück dringend brauchen und auch erwerben wollen (Beschluss vom 7. Juli 1966 -
V [X.], NJW 1966, 2310). An dieser Rechtsprechung, die von den [X.]en
(vgl. [X.], [X.] 10
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1970, 232; [X.], [X.] 2005, 274, 275; OLG [X.], [X.] 2013, 340, 341) und im Schrifttum (Netz, [X.], 6. Aufl., § 9 [X.]. 4.10.7, S. 559)
geteilt wird, hält der [X.] fest.
bb) Die in § 9 Abs. 5 [X.] bestimmte Rechtsfolge tritt auch dann ein, wenn
wegen eines erheblich über dem [X.] liegenden Kaufpreises
die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu erwarten war. Da das Siedlungsunternehmen den Vertrag nur als Ganzes oder überhaupt nicht übernehmen kann, ist es nicht zulässig, bei der Auslegung des § 9 Abs. 5 [X.] danach zu differenzieren, ob das Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht wegen der Höhe des Kaufpreises oder aus anderen Gründen nicht ausgeübt hat ([X.], Beschluss vom 7. Juli 1966 -
V [X.], aaO).
[X.]) Die Behörde darf die Genehmigung des Vertrags auch dann nicht nach §
9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] versagen, wenn sie den Vertrag, obwohl das Vorkaufsrecht nach dem [X.] hätte ausgeübt werden können, entgegen der Bestimmung in §
12 [X.] dem
Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt hat. Die Behörde kann durch ein solches gesetzwidriges
Verhalten weder dem Antragsteller die Vorteile entziehen, die sich für ihn nach § 9 Abs. 5 [X.] bei Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ergeben, noch den ihr zustehenden Prüfungsrahmen auf den in § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] bezeichneten Versagungsgrund erweitern
(vgl. [X.], [X.] 1964, 292, 293; [X.], [X.] 1976, 52).
2. Das
Vorliegen des in § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] bezeichneten Versagungsgrunds verneint das Beschwerdegericht ohne Rechtsfehler. Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

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a) Nach den auf einem Sachverständigengutachten beruhenden Fest-stellungen zum Verkehrswert wäre allerdings von einem solchen Missverhältnis auszugehen.
aa) Der Wert des Grundstücks im Sinne dieser Vorschrift ist der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert. Er wird durch den Preis bestimmt, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird ([X.], Beschluss vom 2. Juni 1968 -
V [X.], [X.]Z 50, 297, 300; Beschluss vom 27. April 2001 -
BLw 14/00, [X.], 1569, 1570). Dieser Wert
entspricht in der Regel dem durchschnittlichen Preis, der sich aus den Kaufpreissammlungen über die bei Verkäufen landwirtschaftlicher Grundstücke in der näheren Umgebung in den vergangenen Jahren erzielten Preise ergibt
(vgl. [X.], Beschluss vom 2. Juni 1968 -
V [X.], aaO; [X.], [X.] 2005, 274, 276; [X.], [X.] und Grundstücksverkehrsgesetz, §
9 [X.] S. 452; Netz, [X.], 6. Aufl., § 9 [X.]. 4.12.2.1, [X.]). Auf dieser Grundlage hat der gerichtliche Sachverständige den
[X.] ermittelt.
Den
Einwand der Beteiligten zu
2, die Rechtsprechung zur Bestimmung eines [X.]s sei überholt, jedenfalls aber auf die neuen Länder nicht ohne weiteres übertragbar,
ist unbegründet. Der [X.]
hat
bereits
entschieden, dass das Grundstücksverkehrsgesetz bundeseinheitlich anzuwenden und den besonderen Marktverhältnissen in den neuen Ländern auf [X.] bei der Ermittlung des [X.]s Rechnung zu tragen ist ([X.], Beschluss vom 29. November 2013 -
BLw 2/12, BzAR
2014, 104 Rn. 58). Die Anwendung von § 9 Abs.
1 Nr. 3 [X.] auch auf die im Bieterverfahren erzielten Preise entspricht dem Zweck des Versagungsgrunds.
Die Vorschrift soll Erschwerungen des
zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landerwerbs
durch interessierte Land-
und Forstwirte infolge überhöhter
Preise
verhindern
([X.] 21, 87, 90; [X.], Beschlüsse
vom 2. Juni 1968 16
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V
BLw
10/68, [X.]Z 50, 297, 299
und vom 3. Juni 1976 -
V [X.], [X.], 849, 851). Dem widerspräche es, wenn die Beteiligte zu 2 als größte Anbieterin solcher Flächen in den neuen Ländern
bei ihren Verkäufen
Preise durchsetzen könnte, welche die landwirtschaftlichen Betriebe mit Anschaffungskosten für den Grunderwerb belasteten, die ihren
Bestand oder ihre Wirtschaftlichkeit bedrohten.
bb) Danach wäre hier von einem groben
Missverhältnis zwischen dem Ein Missverhältnis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] liegt in der Regel dann vor, wenn der vereinbarte Preis den nach den Kaufpreissammlungen ermittelten Verkehrswert um mehr als 50 vom Hundert übersteigt ([X.], Beschluss vom 2.
Juni 1968 -
V [X.], [X.]Z 50, 297, 304; [X.], [X.] 2005, 274, 275; OLG [X.], [X.], 2012, 1400, 1401; [X.], NJW-RR 2011, 1385, 1387).
b) Hier nicht zu entscheiden ist die Frage, ob
die zur Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke erforderliche Genehmigung nach § 9 Abs.
1 Nr.
3 [X.] auch bei einem durch öffentliche Ausschreibung zustande gekommenen Verkaufspreis versagt werden darf, wenn der Verkäufer ein dem Staat zuzurechnendes Unternehmen ist, das
für dessen Rechnung landwirtschaftliche Grundstücke verkauft. In diesen Fällen stoßen die auf gesamtwirtschaftlichen und [X.] Gründen beruhende preisrechtliche Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] ([X.] 21, 87, 90) und das europarechtliche Verbot staatlicher Beihilfen (Art. 107 Abs. 1 AEUV) möglicherweise aneinander. Diese Rechtsfrage
ist Gegenstand eines Vorlagebeschlusses des [X.]s an den [X.] (Beschluss vom 29. November 2013 -
BLw 2/12, BzAR
2014, 104
ff.).
Sie ist allerdings dann nicht entscheidungserheblich, wenn
der sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis und Grundstückswert ergebende Versagungsgrund nach §
9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] nicht anzuwenden ist, weil durch die 19
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Veräußerung zu diesem Preis ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu erwarten sind (vgl. [X.], Beschluss vom 3. Juni 1976 -
V [X.], [X.], 849, 851). So liegt es hier.
c) Das Beschwerdegericht verneint im Ergebnis zutreffend den Versagungsgrund
nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] unter Hinweis darauf, dass der
Beteiligte zu 5
im Hauptberuf Landwirt ist und dass die um die verkauften Fläche konkurrierenden ortsnahen Betriebe einen Preis zu zahlen bereit sind, der nicht wesentliegt.
aa) Für den Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] kommt es

anders als die Rechtsbeschwerde meint -
nicht darauf an, ob der das Grundstück erwerbende Landwirt dieses selbst bewirtschaften oder verpachten will. Das ist

wie das Beschwerdegericht zutreffend darlegt

allein für die Prüfung des Versagungsgrunds nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] von Bedeutung, wenn das Erwerbsinteresse des
künftigen Verpächters in Konkurrenz zu dem Erwerbsinteresse eines Landwirts tritt, der das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist (vgl. [X.], Beschluss vom 6. Juli 1990

[X.], [X.]Z 112, 86, 88 mwN).
Mit dem Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr.
3 [X.] soll dagegen verhindert werden, dass durch Veräußerungen zu überhöhten
Preisen Nachteile für die Agrarstruktur eintreten
([X.], Beschluss vom 5.
Juni 1976

V
[X.], [X.] 1977, 65, 66). Nach dem Zweck dieser Vorschrift kommt es nicht darauf an, ob der
Erwerber, der den hohen Preis zu zahlen bereit
ist, beabsichtigt, das Grundstück selbst zu bewirtschaften oder es zu verpachten. Maßgebend ist vielmehr, dass die Veräußerung zwecks weiterer landwirtschaftlicher Nutzung des Grundstücks erfolgt und dass der vereinbarte Kaufpreis aus dem Betriebsertrag eines [X.] erwirtschaftet werden muss. Ist beides der Fall, ist davon auszugehen, dass der Preis nach 21
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Auffassung des Erwerbers nicht zu einer Belastung führt, die die Existenz oder die Wirtschaftlichkeit seines Betriebes gefährdet.
bb) Ob deswegen der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] schon dann entfällt, wenn der Erwerber [X.] ist, ist allerdings
umstritten.
(1) Einige [X.]e
([X.], NJW-RR 2011, 1385, 1387 und OLG [X.], [X.] 2013, 341, 342) vertreten unter Hinweis auf Netz ([X.], 6. Aufl. §
9 [X.]. 4.12.6., [X.]), mit Rücksicht auf den gesetzgeberischen Zweck dürfe der Preis, den ein hauptberuflicher Landwirt zu zahlen bereit sei, nur in Ausnahmefällen nach §
9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] von der Behörde beanstandet werden. Es sei nämlich grundsätzlich Sache des erwerbenden Landwirts, zu überlegen, ob der angebotene Preis für ihn und seinen Betrieb sinnvoll sei. Die Behörde und das Gericht hätten diese eigenständige Kalkulation nicht zu überprüfen.
(2) Demgegenüber vertritt das [X.] Schleswig ([X.] 1980, 254; dieser Entscheidung ebenfalls zustimmend Netz, aaO, [X.].
4.12.2.2, S.
604), dass bei der Prüfung des Versagungsgrunds auf die Gesamtheit der Landwirte, insbesondere im örtlichen Bereich, abzustellen sei. [X.] führten im Falle der
behördlichen Genehmigung der Verträge zur Erhöhung des Mittelwerts als Richtschnur des Verkehrswerts und hätten dadurch eine allgemeine Anhebung des genehmigungsfähigen Preisvolumens zur Folge. Das sei eine Gefahr, die vor allem finanzschwache Landwirte träfe. Diese Gefahr laufe konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur zuwider und sei von dem
Schutzbereich des § 9 Abs.
1 Nr. 3 [X.] erfasst.

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(3) Beide Auffassungen sind in ihrer Allgemeinheit nicht richtig.
(a) Die auf die Kalkulation nur eines Landwirts gestützten Erwägungen des [X.] treffen so nicht zu. Der Versagungsgrund entfällt nicht schon deswegen, weil ein Landwirt den Preis als für seinen Betrieb noch tragbar erachtet. Der mit dem Versagungsgrund in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrstVG
verfolgte gesamtwirtschaftliche und [X.] Zweck
ist auf die
Gesamtheit der erwerbswilligen und erwerbsbereiten Land-
und Forstwirte bezogen. Durch die Genehmigung der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Preis, der weit über dem [X.] liegt, sind ungünstige Auswirkungen auf die Agrarstruktur auch dann zu erwarten, wenn der zur Zahlung eines solchen Preises bereite Erwerber Landwirt ist. Die Genehmigung solcher Veräußerungen führt zu einer Erschwerung des Grunderwerbs
durch interessierte Landwirte. An diesen negativen Auswirkungen, welche die Genehmigungen von Veräußerungen zu überhöhten Preisen
für die Agrarstruktur insgesamt haben, ändert der Umstand grundsätzlich nichts, dass der einen solchen Preis zu zahlen bereite Erwerber Landwirt ist.
(b) Im Ergebnis ist die angefochtene Entscheidung dennoch richtig. Die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem im Bieterverfahren ermittelten Preis ist -
ungeachtet des von einem Gutachter ermittelten [X.]s -
dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] zu versagen, wenn die um dieselbe Fläche konkurrierenden erwerbswilligen landwirtschaftlichen Unternehmen -
wie hier -
ebenfalls bereit sind, einen (annähernd) gleich hohen Preis zu zahlen. In
diesem Fall ist nämlich vor dem Hintergrund, dass [X.] keine aus dem Betriebsertrag nicht zu erwirtschaftende Kaufpreisangebote abzugeben pflegen, die Annahme begründet, dass der nach einem Bieterverfahren bestimmte
Preis nicht überhöht ist. Von der Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Preis, der nach der Einschätzung 26
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mehrerer (auch ortsansässiger) Landwirte aus dem Betriebsertrag erwirtschaftet werden kann, sind die ungünstigen Auswirkungen auf die Agrarstruktur, die mit
dem in § 9 Abs. 1 Nr. 3 [X.] bestimmten Versagungsgrund abgewehrt werden sollen, nicht zu erwarten.
IV.
Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus § 44 Abs. 1, § 47 Abs. 2 [X.] i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 [X.], diejenige
über die außergerichtlichen Kosten ergeht nach § 45 Abs. 1 Satz 2 [X.]. Die Festsetzung des [X.] hat ihre Grundlage in § 36 Abs. 1 Satz 1 [X.].

Stresemann

Lemke

Czub
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 07.11.2012 -
Lw 13/10 -

OLG [X.], Entscheidung vom 24.06.2013 -
Lw [X.] -

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