Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.04.2013, Az. XI ZR 405/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
XI ZR 405/11
Verkündet am:

23. April 2013

Herrwerth,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

-
2
-
Der X[X.]
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23.
April 2013
durch [X.] Wiechers
und
die Richter Dr.
Joeres, Dr.
Ellenberger, Dr.
Matthias
und die Richterin Dr.
Menges
für Recht erkannt:
Die Revision des [X.] gegen das Urteil des 7.
Zivilsenats des [X.] vom 9.
August 2011 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger macht gegen die beklagten Banken Ansprüche im [X.] mit dem finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung geltend.
Der Kläger -
ein damals 27-jähriger Diplomingenieur
-
wurde im Septem-ber 1992 von einem Vermittler anhand eines Berechnungsbeispiels geworben, zwecks Steuerersparnis eine in der Wohnanlage "[X.]

" in G.

gelegene Eigentumswohnung zu kaufen. Verkäuferin war die C.

mbH (im Folgenden: Verkäuferin), deren Ge-sellschaftsanteile zu 100% von der [X.]

GmbH (im Folgenden: [X.]

) gehalten wurden. Letztere vermarktete die Wohnungen im Wege des [X.].
Der von der
[X.]

herausgegebene Verkaufsprospekt wurde dem Kläger erst übergeben, nachdem dieser einem Mitarbeiter der Verkäuferin (im 1
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3
-
Folgenden: dem Bevollmächtigten) am 23.
September 1992 eine umfassende, notariell beglaubigte Erwerbs-
und [X.] erteilt hatte. In dem Verkaufsprospekt heißt es im Abschnitt "Allgemeine Erläuterungen" unter der Zwischenüberschrift "Gesamtaufwand" unter anderem:

mensetzung des [X.] und seine Aufgliederung in die t-

Nicht im Gesamtaufwand (insgesamt) enthalten sind:
1.
der Aufwand für ein eventuelles Damnum der Endfinanzierung,
2.
evtl. Kosten für Zinsen der Zwischenfinanzierung und Zinsen der

Endfinanzierung,
3.
evtl. Agio (Maklergebühr) in Höhe von 3 % ([X.] der jeweils geltenden

Umsatzsteuer) des [X.].
4.
Kosten und Gebühren für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch."

Außerdem enthält der Prospekt folgende Angaben:
"Aufteilung des [X.]:
a) Anteil Wohnungs-
bzw. Teileigentum
87,10 %
b) Anteil Grund und Boden
8,90 %
d) Finanzierungsvermittlung
2,00 %
e) Mietgarantie
1,00 %
f) Steuerberatung

1,00 %
-------------
Zusammen:

100,00 %"

Am 29.
September 1992 schloss der Bevollmächtigte namens des [X.] mit der Verkäuferin unter Vorlage des Originals der ihm erteilten Vollmacht den Kaufvertrag über die Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 105.093
DM. Zugleich übernahm der Kläger eine auf dem Wohnungseigentum lastende, zu Gunsten der [X.] zu
2 bewilligte, sofort vollstreckbare Grundschuld, die an die 100%ige Tochtergesellschaft der [X.] zu
2, die Rechtsvorgängerin der [X.] zu 1 (im Folgenden: Beklagte zu
1), abgetre-ten worden war. Außerdem unterwarf sich der Kläger, vertreten durch den [X.], der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein persönliches Ver-mögen.
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4
-
Zur Finanzierung des Kaufpreises
schloss der Kläger

jeweils persön-lich

am 25.
September/3.
November 1992 mit der [X.] zu
1 und am 13./28.
Oktober 1992 mit der [X.] zu
2 Darlehensverträge über je 63.500
DM. Als Sicherheiten dienten die auf dem Wohnungseigentum lastende Grundschuld sowie Ansprüche aus einem Lebensversicherungsvertrag, die der Kläger an die Beklagte zu
2 abtrat. Das mit der [X.] zu
1 geschlossene Darlehen wurde im Jahr 1997 verlängert. Ab dem Jahr 1999 bediente der Klä-ger die Darlehen nur noch unter dem Vorbehalt der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. [X.] stellte er die Zahlungen vollständig ein. Daraufhin kündigten die [X.] die Darlehen. Zudem leitete die [X.] zu
1 die Zwangsvollstreckung aus den notariellen Urkunden ein.
Mit seiner hiergegen erhobenen Klage hat der Kläger zunächst die Unzu-lässigkeit der Zwangsvollstreckung geltend gemacht. Zudem hat er Feststellung verlangt, dass den [X.] aus den Darlehensverträgen keine Ansprüche zu-stehen. Von der [X.] zu
2 hat er
weiter die Rückabtretung der Ansprüche aus der Lebensversicherung, hilfsweise Feststellung einer diesbezüglichen Schadensersatzpflicht
begehrt. Der Zwangsvollstreckung und der Inanspruch-nahme aus den Darlehen hat der Kläger unter anderem [X.] wegen eines vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens der [X.] entgegengehalten. Diese hat er insbesondere darauf gestützt, dass der Vermitt-ler ihm eine im Kaufpreis "versteckte" [X.] von 18,4% brutto arglistig verschwiegen
und die Wohnung wahrheitswidrig damit angepriesen
habe, sie könne spätestens in 5
Jahren mit einem "satten Gewinn"
weiterverkauft werden.
Das [X.] hat die Klage nach Beweisaufnahme zur Frage, ob der Vermittler dem Kläger wahrheitswidrig eine Provision von nur 3% [X.] Umsatz-steuer zugesichert hat, abgewiesen. Nach erfolgter Zwangsversteigerung der Wohnung haben die Parteien im Berufungsverfahren die Vollstreckungsgegen-6
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klage übereinstimmend für erledigt erklärt. Stattdessen hat der Kläger Heraus-gabe des [X.] in Höhe von 14.434,91

verlangt.
Die [X.] hatte keinen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein zweitinstanzliches Klagebegehren

gestützt auf die gel-tend gemachten Schadensersatzansprüche

weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.

[X.]
Das Berufungsgericht hat zur Begründung
seiner Entscheidung

soweit für das Revisionsverfahren von Interesse

im Wesentlichen ausgeführt:
Der Kläger könne der Durchsetzung der [X.] der [X.] keine Schadensersatzansprüche
wegen vorvertraglichem Aufklärungs-verschulden entgegenhalten. Eine kreditgebende Bank sei bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger-
und Erwerbermodellen nur unter ganz besonderen Vo-raussetzungen zur Risikoaufklärung verpflichtet.
Dies sei etwa der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wis-sensvorsprung vor dem Darlehensnehmer habe und dies auch erkennen könne. Die Bank müsse den kreditsuchenden Kunden zwar auf eine erkannte Sitten-widrigkeit der Kaufpreisvereinbarung und eine erkannte arglistige Täuschung durch den Verkäufer oder Vermittler über wesentliche Eigenschaften der Kauf-9
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sache ungefragt hinweisen. Beide Voraussetzungen lägen im Hinblick auf die angeblich im Kaufpreis enthaltene [X.] aber nicht vor.
Der Verkaufsprospekt habe dem Kläger während der mutmaßlich durch den Vermittler erfolgten Beratung nicht vorgelegen. Der Kläger habe vorgetra-gen, ihm sei der Prospekt erst "nach dem Termin beim Mitternachtsnotar", mit-hin nach der am 23.
September 1992 erfolgten Beurkundung der dem Bevoll-mächtigten erteilten Vollmacht ausgehändigt worden. Ob dies genüge, um ei-nen durch arglistige Täuschung verursachten Entschluss zunächst zum Kauf der Eigentumswohnung und sodann zum Abschluss der Darlehensverträge zu begründen, könne dahinstehen, denn es fehle bereits an einer arglistigen [X.] über wesentliche Eigenschaften des [X.].
Die Rechtsprechung des [X.], der zufolge bei einem ge-schlossenen Immobilienfonds "weiche Kosten" im Prospekt zutreffend und klar ausgewiesen sein müssten, sei auf den kreditfinanzierten Immobilienvertrieb nicht übertragbar. Beim Erwerb von Fondsanteilen müsse der Anleger erkennen können, in welchem Umfang die von ihm gezahlten Eigenmittel
nicht in das An-lageobjekt flössen, weil hierdurch die Rentabilität der Anlage gemindert werde. Diese Erwägungen träfen auf den kreditfinanzierten Immobilienkauf nicht ohne weiteres zu. Denn anders als ein Fondserwerber sei der Käufer einer Immobilie jederzeit in der Lage, sich über die Angemessenheit des Kaufpreises am Markt zu unterrichten.
Auf die Grundsätze der Prospekthaftung lasse sich eine arglistige [X.] ebenfalls nicht stützen. Der gegenteiligen Auffassung des [X.]
([X.], 1228), das bei der hier vorliegenden Prospektge-staltung eine arglistige Täuschung angenommen habe, könne nicht gefolgt werden. Die Aufteilung des [X.] beinhalte nicht die Zusicherung, 12
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dass in den Kosten für Wohn-
und Teileigentum keine weiteren "inneren" Kos-ten eingepreist seien. Ein verständiger Wohnungskäufer werde im Unterschied zu einem Erwerber von Fondsanteilen nicht annehmen, dass der für das Wohn-
und Teileigentum ausgewiesene Wertanteil von 87,10% dem objektiven Wert der Immobilie entspreche.
Nach der vom [X.] durchgeführten Beweisaufnahme sei auch nicht erwiesen, dass den [X.] die Höhe der [X.] und damit eine arglistige Täuschung über die im Gesamtaufwand versteckte zusätzliche [X.] bekannt oder
für sie evident gewesen sei. Die interne Kalkulation sei den finanzierenden Banken nicht offengelegt worden. Beweiserleichterungen hinsichtlich einer Kenntnis der [X.] nach den Grundsätzen des institutio-nalisierten Zusammenwirkens kämen dem Kläger nicht zugute. Allein die [X.], dass sich die [X.] neben sieben weiteren Banken bereit erklärt hätten, [X.] im [X.]

zu finanzieren, reiche zur An-nahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht aus. Auch fehle
es an der erforderlichen Kausalität zwischen einer [X.] und dem Abschluss der Darlehensverträge.
Einen Schadensersatzanspruch könne der Kläger auch nicht auf eine [X.]
wegen vermeintlich unrichtiger Angaben des [X.] zur gewinnbringenden [X.] der Wohnung stützen. [X.] angebliche Aussage, die Wohnung sei "spätestens in 5 Jahren mit Gewinn veräußerbar", stelle keine falsche Zusicherung, sondern lediglich eine wer-bende Anpreisung dar. Zudem werde im Verkaufsprospekt darauf hingewiesen, dass die Veräußerbarkeit von der konkreten Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien abhänge und der im Fall des Weiterverkaufs erzielbare Erlös [X.] unter dem Gesamtaufwand liegen könne.
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8
-
I[X.]
Die angefochtene Entscheidung hält rechtlicher Nachprüfung im [X.] stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
1. Im
Ergebnis ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die [X.] seien
dem Kläger gegenüber nicht wegen einer angeblich in den Kaufpreis eingepreisten
[X.] in Höhe von 18,4% aufklärungspflichtig gewesen.
a) Nach ständiger
Rechtsprechung des [X.] ist eine nicht beratende, sondern lediglich kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauher-ren-, Bauträger-
und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzier-te Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Das ist unter anderem der Fall, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des [X.] einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st.
Rspr., Senatsurteile vom 16.
Mai 2006
XI
ZR 6/04, [X.], 1 Rn.
41 und vom 29.
Juni 2010
XI
ZR 104/08, [X.], 96 Rn.
16 mwN).
Danach muss eine den Immobilienerwerb finanzierende Bank, mit der

wie hier
-
kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, den Darlehens-nehmer
grundsätzlich nicht von sich aus
auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte "versteckte [X.]"
hinweisen (st. Rspr., zu-letzt Senatsurteile
vom 5.
Juni 2012

XI
ZR 175/11, [X.], 1389 Rn.
22
mwN
und vom 17.
Juli 2012

XI
ZR 198/11, [X.], 3294 Rn.
18). Dies gilt schon deshalb, weil die Veräußerung einer Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechtsprechung des [X.] selbst für den Verkäufer nicht ohne weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden [X.] darstellt. Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen 17
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Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Es bleibt vielmehr den Vertrags-parteien bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des [X.] überlassen, welchen Kaufpreis sie vereinbaren. Das gilt umso mehr, als jeder Verkaufspreis über dem reinen Verkehrswert liegende Gewinnanteile und Vertriebskosten enthalten kann und grundsätzlich keine Verpflichtung des Verkäufers, und schon gar nicht der finanzierenden Bank, besteht, dem Käufer ungefragt eine nähere Aufschlüsselung des Kaufpreises der Immobilie zu geben und den darin enthaltenen Provisionsanteil offen zu legen. Etwas anderes gilt erst dann, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss
(st. Rspr., zuletzt [X.] vom 5.
Juni 2012

XI
ZR 175/11, [X.], 1389 Rn.
22
mwN
und vom 17.
Juli 2012

XI
ZR 198/11, [X.], 3294 Rn.
18). Letzteres hat das [X.]sgericht nicht festgestellt. Hiergegen
erhebt die Revision keine Einwendun-gen und bestehen auch sonst keine Bedenken.
Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] liegt ein aufklä-rungspflichtiger Wissensvorsprung aber auch dann vor, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Darlehensnehmer von seinem Geschäftspartner

sei es durch den
Verkaufsprospekt, durch sonstige Urkunden oder durch mündliche Angaben des Vermittlers oder Verkäufers
gemäß §
123 BGB arglis-tig über die eingepreiste [X.] getäuscht worden ist (st.
Rspr., Se-natsurteile vom 16.
Mai 2006
[X.], [X.],
1 Rn.
46
f., vom 29.
Juni 2010
XI
ZR 104/08, [X.], 96 Rn.
20
ff., vom 5.
Juni 2012
XI
ZR 175/11, [X.], 1389 Rn.
23
f. und vom 17.
Juli 2012
XI
ZR 198/11, [X.], 3294 Rn.
18
ff.).

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-
10
-
b) Hier kann der Kläger nach dem revisionsrechtlich beachtlichen Sach-verhalt eine Aufklärungspflicht der [X.] nicht auf eine arglistige [X.] durch unrichtige Angaben im Verkaufsprospekt stützen.
aa) Allerdings sind evident fehlerhafte Angaben in einem Verkaufspros-pekt über [X.]en

entgegen der zumindest missverständlichen Aus-führungen des Berufungsgerichts

nicht nur beim Erwerb von Anteilen an ei-nem Immobilienfonds, sondern auch beim kreditfinanzierten Erwerb einer Im-mobilie geeignet, eine für den Anlageentschluss relevante arglistige Täuschung zu begründen, wenn durch sie bewusst der unrichtige Eindruck einer abschlie-ßenden Darstellung der Vertriebskosten vermittelt wird (Senatsurteil vom 5.
Juni 2012

XI
ZR 175/11, [X.], 1389 Rn.
24, 36).
Das Berufungsgericht weist zwar zutreffend darauf hin, dass eine Fehlvorstellung des Darlehensnehmers über den Wert der Immobilie grundsätzlich keine Aufklärungspflicht nach sich zieht. [X.] aber im Rahmen von Vertragsverhandlungen Angaben zu Provi-sionen gemacht, müssen diese
gleich, ob sie geschuldet sind oder nicht
in-haltlich zutreffend sein (Senatsurteil vom 29.
Juni 2010
XI
ZR 104/08, [X.], 96 Rn.
23, 35
f. mwN).
bb) Indes kann im Streitfall dahinstehen, ob der Verkaufsprospekt [X.] hieran täuschende Angaben über [X.]en enthält, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts lag der Verkaufsprospekt dem Klä-ger weder im Zeitpunkt seiner Anwerbung durch den Vermittler vor,
noch waren die maßgeblichen Prospektpassagen nach dem im Revisionsverfahren zu be-rücksichtigenden Vorbringen des [X.] Gegenstand des Verkaufsgesprächs mit dem Vermittler. Dies schließt eine Irrtumserregung und damit eine arglistige Täuschung des [X.] durch die Prospektangaben denknotwendig aus (vgl. Senatsurteil vom 1.
Juli 2008

XI
ZR 411/06, [X.], 1596 Rn.
21).
22
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24
-
11
-
(1) Das Berufungsgericht hat zwar eine Kausalität zwischen den [X.] und der Anlageentscheidung von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig offen gelassen. Nach den tatbestandlichen Feststellungen des Berufungsgerichts wurde der Verkaufsprospekt dem Kläger aber erst nach dem Gespräch mit dem Vermittler übergeben. Danach können die Prospektangaben selbst
die Anlageentscheidung des
[X.] nicht
beeinflusst haben. Etwas [X.] macht die Revision auch nicht geltend.
(2) Die Revision stützt sich zur
Darlegung einer arglistigen Täuschung vielmehr darauf, der Vermittler habe das Anlageobjekt gesprächsweise genau-so beschrieben wie im Prospekt dargestellt, so dass die [X.] auf diese Weise für die Anlageentscheidung ursächlich geworden [X.]. Mit diesem Vorbringen vermag der Kläger jedoch schon deshalb nicht durchzudringen, weil es sich hierbei um neues und damit im Revisionsverfahren unbeachtliches Vorbringen handelt (§
559 Abs.
1 Satz
1 ZPO).
Zwar kann ein Prospektfehler auch dann für die Anlageentscheidung [X.] sein, wenn der Verkaufsprospekt dem [X.] nicht oder nicht rechtzeitig vor der Entschlussfassung über die Tätigung der Anlage über-geben wird, von den Vermittlern aber entsprechend dem Vertriebskonzept als Grundlage der [X.] benutzt wird ([X.], Urteile vom 3.
Dezember 2007

II
ZR 21/06, [X.], 391 Rn.
17 und vom 24.
November 2009

XI
ZR 260/08, [X.], 34 Rn.
33). Die Behauptung, durch mündliche Angaben des Vermittlers getäuscht worden zu sein, setzt aber konkreten, dem Beweis zugänglichen Vortrag des Darlehensnehmers zu den angeblich täu-schenden Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt in den [X.] voraus (Senatsurteil vom 19.
September 2006

XI
ZR
204/04, [X.] 169, 109 Rn.
24).
Der Getäuschte ist für sämtliche Voraussetzungen einer arg-listigen Täuschung und damit für einen durch die Täuschung erregten Irrtum 25
26
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12
-
darlegungs-
und beweisbelastet ([X.], Urteil vom 13.
Mai 1957

II
ZR 56/56, NJW 1957, 988 und Beschluss vom 8.
Dezember 2011

IV
ZR 5/10, juris Rn.
12). Das verlangt substantiierte Angaben dazu, dass die maßgeblichen Prospektpassagen im Gespräch mit dem Vermittler tatsächlich erörtert worden sind (vgl. [X.], Urteil vom 1.
Oktober 2010

13
U 119/06, juris Rn.
25
f.). Dass der Vermittler die Zusammensetzung des [X.] genauso beschrieben hätte wie im Verkaufsprospekt dargestellt, hat das Berufungsge-richt jedoch

worauf die Revisionserwiderungen zutreffend hinweisen

nicht festgestellt. Die Revision zeigt diesbezüglich auch weder vom Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft übergangenen Vortrag auf (§
559 Abs.
1 Satz
2 ZPO),
noch ist solcher Vortrag aus dem vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Vorbringen ersichtlich.
[X.] hat der Kläger zum Inhalt des Gesprächs mit dem [X.] lediglich vorgetragen, er sei anhand des persönlichen Berechnungsbei-spiels geworben worden. Dabei habe ihn der Vermittler über Anfall und Höhe der angeblich im Gesamtaufwand "versteckten"
[X.] in Höhe von 18,4% getäuscht, indem er ihm wahrheitswidrig zugesichert habe, es falle nur eine Maklergebühr von 3% [X.] Umsatzsteuer an. Eine irreführende [X.] der Zusammensetzung des [X.] durch den Vermittler hat der Kläger hingegen nicht behauptet. Für die
behauptete Zusicherung einer Provision von nur 3% hat die vom [X.] durchgeführte Beweisaufnahme keine Anhaltspunkte ergeben. Diese Würdigung des [X.]s hat der Klä-ger mit der Berufung nicht angegriffen. Sie wird auch von der Revision nicht beanstandet.
Der
zweitinstanzliche Vortrag des [X.] enthält ebenfalls keine tatsächlichen Angaben dazu, dass die Zusammensetzung des Gesamtaufwan-des der Wohnung vom Vermittler so beschrieben worden wäre, wie im Prospekt dargestellt.
28
-
13
-
(3) Es bedarf deshalb vorliegend keiner Entscheidung, ob der [X.]

wie das [X.] anders als das Berufungsgericht für die hier vorliegende Prospektgestaltung angenommen hat ([X.], 1228, 1232; rechtskräftig durch [X.], Beschluss vom 18.
März 2003

IV
ZR 87/02, juris)

geeignet war, eine Fehlvorstellung des Inhalts hervorzurufen, die einzelnen Kostenpositionen seien abschließend dargestellt, so dass der Kläger mangels eines klarstellenden Hinweises
auf weitere Vertriebsprovisionen (vgl. dazu Se-natsurteil vom 5.
Juni 2012

XI
ZR 175/11, [X.], 1389 Rn.
25, 29
f.) davon ausgehen musste, in die Positionen "Wohnungs-
bzw. Teileigentum"
und "Grund und Boden"
sei keine Vertriebsprovision eingepreist.
2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht
eine Aufklärungspflichtver-letzung
der [X.] im Hinblick auf die vom Kläger behaupteten Angaben des Vermittlers über die gewinnbringende Wiederverkäuflichkeit der Wohnung ver-neint. Auch insoweit fehlt es an einer
arglistigen Täuschung durch den Vermitt-ler.
a) Ob der Kläger durch unrichtige Angaben des Vermittlers arglistig ge-täuscht worden ist, ist eine Frage der Würdigung des konkreten Einzelfalls. [X.] obliegt dem Tatrichter und unterliegt in der Revisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkter Nachprüfung (Senatsurteil vom 29.
Juni 2010
XI
ZR 104/08, [X.], 96 Rn.
25). Zu prüfen ist insoweit, ob die tatrichterliche Würdigung vertretbar ist, nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung beruht und ob
der [X.] umfassend, widerspruchsfrei und ohne Verstoß gegen Denk-
oder
Erfahrungssätze gewürdigt worden ist (Senatsurteile vom 17.
November 2009
XI
ZR 36/09, [X.] 183, 169 Rn.
32, vom 29.
Juni 2010
XI
ZR 104/08, [X.], 96 Rn.
25 und vom 17.
Juli 2012
XI
ZR 198/11, [X.], 3294 Rn.
25). Dieser Überprüfung hält die Annahme des Berufungsgerichts, bei den vom Kläger behaupteten Angaben des Vermittlers zur Wiederverkäuflichkeit der 29
30
31
-
14
-
Wohnung handle es sich nur um eine rechtlich unbeachtliche Anpreisung, stand.
aa) Eine Täuschung durch [X.] oder Entstellen von Tatsachen setzt nach anerkannter Rechtsprechung des [X.] voraus, dass sich die behauptete
Täuschung auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden (Senatsurteil vom 19.
September 2006

XI
ZR 204/04, [X.] 169, 109 Rn.
24 mwN). Entsprechend dieser Abgrenzung hat der [X.] von Vermittlern zur gewinnbringenden Wiederverkäuflichkeit von Eigen-tumswohnungen wiederholt als bloße werbende Anpreisungen und nicht als Tatsachenangaben eingeordnet (Senatsurteile vom 19.
September 2006

XI
ZR 204/04, [X.] 169, 109 Rn.
25
f., vom 5.
Dezember 2006

XI
ZR 341/05, [X.], 440 Rn.
31, vom 13.
März 2007

XI
ZR 159/05, [X.] 2007, 4234 Rn.
30 und vom 17.
November 2009

XI
ZR 36/09, [X.] 183, 169 Rn.
32).
bb) So liegt der Fall auch hier. Nach der vom [X.] wiedergegebe-nen und vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Behauptung des [X.] hat der Vermittler die Wohnung mit den Worten angepriesen, dass sie in fünf Jahren mit einem "satten Gewinn" weiter zu veräußern sei. Die Einordnung die-ser Erklärung als werbende Anpreisung ist bereits auf Grund der marktschreie-rischen Inaussichtstellung eines "satten Gewinns" vertretbar und revisionsrecht-lich nicht zu beanstanden. Erst recht liegt hierin
nach der nicht zu [X.] tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts -
anders als die Revi-sion meint
-
keine rechtlich beachtliche Zusicherung einer besonders günstigen Entwicklung des Immobilienmarktes. Aussagen eines Vermittlers zur Wieder-verkäuflichkeit einer Wohnung kann aus Sicht eines verständigen Erklärungs-empfängers in der Regel nur dann ein verbindlicher, sachlicher
Gehalt beige-32
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-
15
-
messen werden, wenn diese durch konkrete Angaben zu wertbildenden Fakto-ren des Objekts, insbesondere zum Verkehrswert, untermauert werden, die ob-jektiv nachprüfbar und dem Beweis zugänglich sind (vgl. Senatsurteil vom 19.
September 2006
XI
ZR 204/04, [X.] 169, 109 Rn.
24, 26). An solchen Angaben fehlt es nach dem in Rede stehenden
Tatsachenvortrag des [X.].
b) Entgegen der Ansicht der Revision gibt auch das Urteil des V.
Zivilsenats vom 15.
Oktober 2004 (V
ZR 223/03, [X.], 69
ff.) keinen Anlass zu einer abweichenden rechtlichen Beurteilung. Danach verletzt ein Verkäufer, der die Beratung des Käufers übernommen hat, seine [X.], wenn eine Wohnung
von einem mit dem Verkauf betrauten Vermittler als absolut sichere, nach fünf Jahren mit Gewinn wiederverkäufliche Kapitalan-lage bezeichnet wird, obwohl wegen des überhöhten Erwerbspreises
schon im Zeitpunkt der Beratung abzusehen ist,
dass ein gewinnbringender Verkauf nach dieser Zeitspanne auch bei günstiger Entwicklung des Immobilienmarktes
aus-geschlossen oder gänzlich unwahrscheinlich ist. Allein vor diesem Hintergrund hat der V.
Zivilsenat

angenommen, dass sich die Erklärungen des
dortigen
Vermittlers zur gewinnbringenden Wiederverkäuflichkeit der Wohnung
nicht auf spekulative und damit
erkennbar unverbindliche Prognosen zur Wertsteigerung
beschränkten
([X.], Urteil vom 15.
Oktober 2004
V
ZR 223/03, [X.], 69, 70
f., 72).
Damit ist der
vorliegende Fall nicht vergleichbar. Abgesehen davon, dass
es hier bereits an einem Beratungsvertrag
fehlt, der den Vermittler
zu einer rea-listischen Einschätzung des [X.] verpflichtet hätte, ist [X.] weder festgestellt noch ersichtlich, dass der streitigen Erklärung des Vermittlers wie im Fall des V.
Zivilsenats eine objektiv unrichtige Behauptung zum Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs zugrunde lag. [X.] Vortrag zum Verkehrswert der Wohnung im Zeitpunkt des Kaufs und eine sich 34
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-
daraus ergebende Unmöglichkeit, die Wohnung innerhalb von 5
Jahren mit Gewinn zu verkaufen, hat der Kläger
nach den von der Revision unangegriffe-nen Feststellungen des Berufungsgerichts
nicht gehalten.
3. Da sich der Kläger somit nicht auf eine arglistige Täuschung durch mündliche Angaben des Vermittlers berufen kann, bedarf es auch keiner Ent-scheidung darüber, ob das Berufungsgericht

wie die Revision geltend macht

ein institutionalisiertes Zusammenwirken der [X.] mit dem Vertrieb und die Ursächlichkeit einer [X.] des Vermittlers zu Unrecht verneint
hat.

Wiechers

Joeres

Ellenberger

Matthias

Menges
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 23.04.2009 -
2 O 1069/05 -

OLG Braunschweig, Entscheidung vom 09.08.2011 -
7 [X.]/09 -

36