Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.12.2014, Az. V ZR 109/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR
109/14
Verkündet am:

12. Dezember 2014

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 3; [X.] § 9 Abs. 1, § 5; [X.] § 196
a)
Die [X.] hat bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach § 3 Abs. 7 Satz
1 [X.], § 9 Abs. 1, § 5 [X.] kein Ermessen. Das Ergebnis ihrer Ermittlung ist auch nicht wie ein Schiedsgutachten einer gerichtlichen
Überprüfung entzogen.
b)
Der vertragliche Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des über den Wertansatz nach § 3 Abs. 7 Satz 1 [X.] hinausgehenden Teils des vereinbarten Kauf-preises verjährt nach §
196 [X.] in einer Frist von zehn Jahren.

[X.], Urteil vom 12. Dezember 2014 -
V [X.] -
[X.]

[X.]

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2
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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Dezember 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof.
Dr.
Schmidt-Räntsch, Dr.
Brückner und Weinland und den Richter Dr. Göbel

für Recht erkannt:

Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des 24. Zivilsenats des [X.] vom 31. März 2014 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger kaufte mit notariellem [X.] vom 29. November 2007 von der [X.] landwirtschaftliche Grundstücke unter Inanspruchnahme des in §
3
Abs. 7 [X.] vorgesehenen Preisnachlasses
von 35% des [X.] für 352.418,61

Ergänzend bestimmt der Kaufvertrag folgendes:

des [X.] und der [X.] ein Anspruch darauf, die ver-tragsgegenständlichen Flächen zu einem günstigeren als dem 1
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vereinbarten Kaufpreis erwerben zu können. Er behält sich daher vor, gerichtlich die erfolgte Kaufpreisbildung und -höhe einer Prü-fung zu unterziehen sowie einen Anspruch auf Anpassung des vereinbarten Kaufpreises geltend zu machen.
Die Verkäuferin erklärt, dass sie bei der Kaufpreisbildung, die sie dem Käufer im Einzelnen dargelegt hat, nicht von niedrigeren Werten als den
von ihr festgestellten und anhand anderer ver-gleichbarer Verkäufe in der Region abgeleiteten Vergleichswerten ausgehen durfte. Anderenfalls würde sie bei Vereinbarung eines niedrigeren Kaufpreises eine ggf. europarechtswidrige Beihilfe gewähren, zumindest aber einen höheren Preisnachlass als den durch das [X.] vorgegebenen 35%igen Abschlag vom Verkehrswert.
Die [X.]en sind sich jedoch darüber einig, dass sie den [X.] entsprechend einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung ggf. anpassen werden. Die Einigkeit besteht jedoch auch darüber, dass der [X.] mit dem vereinbarten Kaufpreis Bestand haben soll, sofern der Käufer den sich vorbehaltenen Kaufpreisanpas-sungsanspruch nicht weiterverfolgt oder ggf. durch ein Gericht

Der Kläger zahlte den vereinbarten Kaufpreis zu dem vereinbarten
Fäl-ligkeitstermin
am 29. Februar 2008 an die Beklagte. Mit Schreiben vom 8.
September 2011 erhob er Widerspruch gegen
die Kaufpreisermittlung. Ein Gutachten vom
27.
Dezember 2011 kam zu dem Ergebnis, dass der Verkehrs-wert für den Kaufgegenstand zum Stichtag
29. November 2007 nur
357.000

betragen habe. Der Kläger meint, ihm stehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter 120.368,61

Die Beklagte beruft sich auf Verjährung.
Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des [X.] ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Antrag weiter.

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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält den geltend gemachten Anspruch jedenfalls für verjährt. Sowohl für den
Anspruch auf Anpassung des Kaufpreises als auch für einen
aus der Anpassung resultierenden
Rückzahlungsanspruch gelte nicht die Verjährungsfrist von zehn Jahren
nach § 196 [X.], sondern die regelmäßi-ge
Verjährungsfrist. Diese habe mit
[X.]sschluss begonnen.
Die [X.] sei auch nicht als ein Leistungsbestimmungsrecht nach §
315 [X.] anzusehen mit der Folge, dass erst die rechtskräftige Feststellung der geschuldeten Leistung durch Gerichtsurteil den Lauf der Verjährung auslöse. Denn die Anpassung des Kaufpreises richte sich nach dem
tatsächlichen [X.]. Dem Beginn der Verjährung stehe auch nicht die fehlende Kenntnis des [X.] von der Person des Schuldners und den den Anspruch begrün-denden Umständen entgegen. Der Kläger sei unmittelbar nach [X.]sschluss in der Lage gewesen, seinen möglichen Rückzahlungsanspruch gerichtlich gel-tend zu machen. An dieser Beurteilung ändere es nichts, wenn als Beginn der Verjährung nicht der
Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages, sondern derjenige der Kaufpreiszahlung zugrunde gelegt werde. Dann beginne die [X.] zwar nicht schon am 1.
Januar 2008, sondern erst am 1.
Januar 2009. Die dreijährige Frist habe der Kläger durch seine am 29.
Dezember 2011 ein-gereichte Klage aber dennoch nicht gewahrt, weil er den Kostenvorschuss zu spät habe einzahlen lassen.
II.
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Der gel-tend gemachte Rückzahlungsanspruch ist nicht verjährt.
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1. Das Berufungsgericht geht allerdings zutreffend davon aus, dass dem Kläger ein Rückzahlungsanspruch zusteht, wenn sich der Verkehrswert, der der Berechnung des vereinbarten Kaufpreises zugrunde liegt, als überhöht er-weist.
a) Die [X.]en haben in § 2 Nr. 4 des Kaufvertrags vereinbart, den
Kaufvertrag an das Ergebnis einer gerichtlichen Überprüfung des [X.] anzupassen. Diese Anpassung kann bei dem von dem Kläger erwarteten und für das Revisionsverfahren zu unterstellenden Ergebnis dieser Prüfung nur in einer Herabsetzung des Kaufpreises und in einem vertraglichen Rückzah-lungsanspruch des [X.] bestehen. Denn der Kläger hatte zunächst den vereinbarten -
möglicherweise überhöhten -
Kaufpreis bei Fälligkeit zu zahlen und konnte eine Reduktion des Kaufpreises erst nach rechtskräftiger
Feststel-lung verlangen, dass der für die Berechnung des Kaufpreises nach § 3 Abs. 7 [X.] zugrunde gelegte Verkehrswert niedriger als von der [X.] angenommen ist.
b) Den Rückzahlungsanspruch kann der Kläger unmittelbar geltend ma-chen. Wer eine Anpassung des [X.]s verlangen kann, muss nicht erst diese durchsetzen. Er kann, unabhängig davon, auf welcher Grundlage sie erfolgt, auch unmittelbar die Ansprüche geltend machen, die sich aus der Anpassung ergeben (Senat, Urteile
vom 24. November 1995

[X.], NJW 1996, 1054, 1056
für § 315 Abs. 3 [X.], vom 30. September 2011

V ZR 17/11, [X.]Z 191, 139 Rn.
34 für § 313 Abs. 1 [X.] und vom 12. Mai 2006

[X.], [X.], 2843 Rn. 27
für einen Vorvertrag).
2. Richtig ist ferner,
dass dieser Anspruch im Sinne sowohl von § 199 Abs. 1 Nr. 1 [X.] als auch im Sinne von § 200 [X.] nicht erst mit dem [X.] der vorbehaltenen gerichtlichen Überprüfung entsteht. Wenn der Verkehrs-6
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wert von der [X.] oder von dem Gericht entsprechend § 315 Abs. 1 und Abs.
3 Satz
2 [X.] nach billigem Ermessen zu bestimmen oder wie durch ei-nen Schiedsgutachter nach § 317, § 319 Abs. 1 Satz 2 [X.] für die [X.]en verbindlich festzustellen wäre, entstünde er zwar erst mit dem Abschluss einer gerichtlichen Überprüfung (vgl. Senat, Urteil vom 24. November 1995

[X.], NJW 1996, 1054, 1056; [X.],
Urteil vom 4.
Juli 2013

[X.], [X.], 1452 Rn. 33). So ist es bei der Ermittlung des [X.]s und des davon abhängigen Kaufpreises bei Verkäufen nach § 3 [X.] aber nicht.
a) Ein
Leistungsbestimmungsrecht setzt nach § 315 Abs. 1 und 3 [X.] voraus, dass einer der [X.]sschließenden die Leistung nach billigem Er-messen bestimmen soll. Das ist hier nach Ansicht des [X.] die Beklagte, die den von ihm geschuldeten Kaufpreis nach billigem Ermessen zu bestimmen habe. Denkbar wäre auch eine Anpassungsklausel, nach welcher die Bestim-mung der Leistung entsprechend den § 315 Abs. 3 Satz
2 [X.] durch Urteil erfolgen soll (Senat, Urteile vom 7. April 1978

[X.], [X.]Z 71, 276, 284 und vom 3. Februar 1995

[X.], NJW 1995, 1360). Ein solches Leistungsbestimmungsrecht ist nur anzunehmen, wenn die Leistung nicht schon in dem [X.] und den in dem [X.] in Bezug genommenen
Vor-schriften oder Regelwerken festgelegt ist, sondern letztlich erst durch die Ent-scheidung der bestimmungsberechtigten
[X.]spartei festgelegt wird
(Senat, Urteil vom 5. Juli 1991

[X.], NJW-RR 1992, 142 und [X.], Urteil vom 23. November 1994

IV ZR 124/93, [X.]Z 128, 54, 57 f.; Erman/[X.], [X.], 14. Aufl., § 315 Rn.
7). Dabei wäre es unschädlich, wenn das Ermessen der [X.]spartei gebunden wäre. Es muss nur überhaupt bestehen
([X.], Urteil vom 11. Oktober 2006 -
VIII [X.], [X.], 210 Rn. 19).
Bei einer der
Schiedsgutachtenabrede
ähnlichen Vereinbarung käme es darauf an, dass die von der [X.] oder dem
Dritten vorzunehmende Feststellung

hier des [X.]
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kehrswerts

und die Ausfüllung der damit gegebenenfalls verbundenen Wer-tungsspielräume einer gerichtlichen Überprüfung entzogen sein sollen
([X.], Urteil vom 4.
Juli 2013

[X.], [X.], 1452 Rn. 28).
b) Ein
Recht der [X.], den Kaufpreis in diesem Sinne verbindlich festzulegen oder festzustellen, verneint
das Berufungsgericht zu Recht.
aa) Die Auslegung der maßgeblichen Regelung in § 2 Nr. 4 des [X.] der [X.]en unterliegt zwar der vollständigen Überprüfung durch den [X.], weil es sich um eine
Allgemeine Geschäftsbedingung handelt
(vgl. [X.], Urteil vom 5. Juli 2005

[X.], [X.]Z 163, 321, 323). Die Beklagte ver-wendet sie in einer Vielzahl von Verträgen
(vgl. KG, [X.] 2011, 27,
dazu Senat, Beschluss vom 28. April 2011

[X.], [X.] 2011, 120).
Die Aus-legung
des Berufungsgerichts ist aber auch in diesem erweiterten [X.] nicht zu beanstanden, sondern zutreffend.
bb) Schon dem Wortlaut der Klausel lässt sich eine Befugnis der Beklag-ten oder des Gerichts zur verbindlichen Festlegung oder Feststellung des Kaufpreises nach billigem Ermessen entsprechend § 315 Abs. 1 und Abs.
3
Satz
2, § 317, § 319 Abs. 1 Satz 2 [X.] nicht entnehmen. Denn darin wird dem Kläger eine gerichtliche Überprüfung des Verkehrswerts gerade vorbehalten. Davon sind auch die Oberlandesgerichte ausgegangen, die im Zusammenhang mit der Klausel § 315 Abs. 3 [X.] erwähnt haben (KG, [X.] 2011, 27, 29 und OLG Dresden, [X.], 96, 97).
[X.]) Die am Wortlaut orientierte Auslegung wird durch den [X.]szweck bestätigt. Der Kaufvertrag dient der Erfüllung des Erwerbsanspruchs des [X.] nach § 3 Abs. 1 [X.]. Nach dieser Vorschrift kann der Kläger von der [X.]
den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen nicht nur in dem in § 3 Abs. 3 [X.] festgelegten Umfang, sondern auch zu dem in § 3 Abs. 7 11
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Satz 1 [X.] festgelegten Preis
verlangen. Von diesem Preis dürfte die Beklagte nicht abweichen. Sie darf die Bedingungen, zu denen die Verkäufe nach §
3 [X.] durchgeführt werden, nicht privatautonom, also abwei-chend von den gesetzlich bestimmten Voraussetzungen festlegen (Senat, Ur-teil vom
4. Mai 2007

[X.], [X.] 2007, 30 Rn. 9; vgl. auch Senat, Ur-teil vom 21. Juli 2006

[X.], [X.], 2101 Rn. 22). Das gilt auch für den Verkaufspreis.
dd) Aus dem vorgeschriebenen
Verfahren bei
dem Abschluss von [X.] nach § 3 [X.] ergibt sich entgegen der Ansicht des [X.] nichts
anderes. Die Beklagte hat den

in § 3 Abs. 7 Satz 1 [X.] als -
Kaufpreis nach § 9 Abs. 1 Satz 2 [X.] nicht zu bestimmen, sondern nach Maßgabe des (hier einschlägigen) § 5 [X.]
und den in dieser Vorschrift in Bezug genommenen Vorschriften der [X.] (dazu: Senat, Beschluss vom 28. April 2011

[X.], [X.] 2011, 120 Rn. 7) Die Ermittlung des Kaufpreises durch die Beklagte bindet
weder den Käufer noch die [X.] selbst. Beide dürfen nach dem hier noch maßgeblichen § 5 Abs. 1 Satz 4 [X.] in der bis zum 10.
Juli 2009 geltenden Fassung die Bestimmung des Verkehrswerts durch ein Verkehrswertgutachten nach §
192 BauGB durch den zuständigen Gutachterausschuss verlangen.
ee) Ein Bestimmungsrecht lässt sich auch nicht, wie der Kläger meint, aus § 3a [X.] ableiten. Danach gelten
Kaufverträge nach § 3 [X.], die vor dem 28. Januar 1999 abgeschlossen wurden, mit der Maßgabe als bestätigt, dass der Verkäufer bei Verträgen mit anderen als den in § 3 Abs.
2 Satz 3 oder § 3 Abs. 5 Satz 1 bezeichneten Personen den Kaufpreis nach den Absätzen 2 und 3 bestimmt. Zweck dieser Regelung war es, die durch einen Verstoß des [X.] Gesetzgebers gegen das Beihilfeverbot 15
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des Gemeinschaftsrechts nichtig gewordenen Kaufverträge zu heilen. Ein [X.] hat der Gesetzgeber vorgesehen, weil die Heilung nur durch Beseitigung des Verstoßes erfolgen konnte
(Begründung des Entwurfs eines Vermögensrechtsergänzungsgesetzes in BT-Drucks. 14/1932 S. 16). Dass dazu in die Verträge eine besondere Anhebungsermäch-tigung eingefügt wurde, zeigt, dass die Beklagte als [X.] ohne eine solche besondere Regelung gerade nicht berechtigt ist, den Verkaufspreis nach billigem Ermessen festzulegen.
3. [X.] ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, der
aus einer geschuldeten Anpassung des Kaufvertrags folgende [X.] unterliege ebenso wie der Anspruch auf Anpassung selbst der regel-mäßigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 [X.]. Der Anspruch verjährt viel-mehr nach § 196 [X.] in einer Frist von zehn Jahren.
a) Diese Frist gilt, vorbehaltlich besonderer Regelungen wie §
902 [X.], für jeden Anspruch auf eine Verfügung über ein Recht an einem Grundstück und für jeden Anspruch auf die Gegenleistung für diese Verfügung. [X.] ist, auf welchem Rechtsgrund der Anspruch beruht (Senat, Urteil vom 25.
Januar 2008 -
V [X.], NJW-RR 2008, 824 Rn. 20
f.). Deshalb gilt §
196 [X.] nicht nur für die wechselseitigen [X.] aus einem [X.], der eine Verfügung über ein Grundstück zum Gegenstand hat
(dazu: [X.]/Schmidt-Räntsch, [X.], 14. Aufl., § 196 Rn.
6), sondern auch für die [X.] und für die wechselseitigen Bereicherungsansprüche bei Nichtigkeit eines solchen [X.]s (Senat, Urteile vom 25. Januar 2008

V
ZR
118/07, NJW-RR 2008, 824 Rn. 20 f. und vom 6. Februar 2009

V
ZR
26/08, NVwZ-RR 2009, 412 Rn. 30). Es kommt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht darauf an, ob ein nichtiger oder gescheiterter [X.] vollständig rückabgewickelt wird. Der Anspruch auf die Gegenleistung ver-17
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jährt
auch dann nach § 196 [X.], wenn der Anspruch auf die Rückabwicklung der Verfügung
nicht geltend gemacht wird oder gar nicht besteht, etwa weil es nicht zu einer Verfügung gekommen ist (Senat, Urteil vom 25. Januar 2008

V
[X.],
aaO Rn. 24). Gegenstand des Anspruchs muss nicht die ge-samte Gegenleistung sein. Wenn die Gegenleistung
für die Verfügung über das Grundstück mehrere Komponenten hat, genügt es, wenn der [X.] eine davon ist
(Senat, Urteil vom 8. November 2013

[X.], NJW 2014, 1000 Rn. 11, 14). Entsprechendes gilt für die Rückabwicklung der Ge-genleistung, die sich auf Teile der insgesamt geschuldeten Leistung beschrän-ken kann (Senat, Urteil vom 25. Januar 2008 -
V [X.],
aaO Rn. 27).
b) Nach diesen Grundsätzen
unterliegt der Rückzahlungsanspruch des [X.] der Verjährungsfrist gemäß § 196 [X.].
aa) Das folgt allerdings, anders als der Kläger meint, nicht daraus, dass der Kaufvertrag der [X.]en wegen Verstoßes gegen § 3 Abs. 7 Satz 1 [X.] teilnichtig wäre. Ein solcher
Verstoß liegt nämlich nicht vor. Er wird durch die Anpassungsregelung in § 2 Nr. 4 des [X.]s gerade vermieden. Diese Regelung stellt sicher, dass der Kläger im Ergebnis nur den gesetzlich vorgeschriebenen Preis von 65% des (tatsächlichen) Verkehrswerts bezahlen muss.
bb) Der Rückzahlungsanspruch des [X.] unterliegt aber deshalb der Verjährungsfrist des § 196 [X.], weil er auf Rückabwicklung von Teilen der im [X.] vereinbarten Gegenleistung gerichtet ist. Der Kaufpreis durfte den in §
3 Abs. 7 Satz 1 AuslLeistG bestimmten
Betrag nicht überschreiten. Ob der dazu von der [X.] ermittelte Verkehrswert zutraf, war zwischen den [X.] streitig. Sie mussten deshalb eine Regelung treffen, die sicherstellte, dass im Ergebnis nur der gesetzlich festgelegte Kaufpreis zu zahlen war. Ob sie da-19
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zu einen möglicherweise zu niedrigen Kaufpreis verbunden mit einem Nachfor-derungsrecht der [X.]
vereinbarten oder

wie hier

umgekehrt einen möglicherweise überhöhten Kaufpreis verbunden mit einem Rückforderungs-recht des [X.], ist für die Anwendbarkeit von § 196 [X.] gleichgültig.
[X.] ist im einen wie im anderen Fall ein Teil des [X.], mithin der Gegenleistung
für die Verfügung im Sinne von § 196 [X.].
c) An diesem Ergebnis ändert entgegen der Ansicht des Berufungsge-richts nichts, dass der Anspruch der [X.]en nach § 313 Abs. 1 [X.] auf An-passung eines [X.]s bei Wegfall der Geschäftsgrundlage der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen soll (in diesem Sinne: [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 313 Rn. 95; MünchKomm-[X.]/[X.], 6. Aufl., § 313 Rn.
109; NK-[X.]/[X.], 2. Aufl., § 313 Rn. 97; [X.]/[X.], [X.], 13.
Aufl., § 313 Rn. 152; [X.]/[X.]/[X.], Stand: 1. September 2013, § 32 Rn. 98). Ob dem insbesondere bei Grundstückskaufverträgen zu folgen wäre, ist hier nicht zu
entscheiden. Der Anpassungsanspruch des [X.] nach § 2 Nr. 4 des Kaufvertrags dient nämlich keiner der Anpassung eines [X.]s an den Wegfall der Geschäftsgrundlage vergleichbaren Gestaltungs-aufgabe. Er soll lediglich eine Überprüfung des Kaufpreises ermöglichen und zu einer Rückzahlung des überzahlten Kaufpreises führen, wenn der Preisbe-rechnung nach § 3 Abs. 7 [X.], § 4 [X.] ein überhöhter Verkehrs-wert zugrunde liegt. Ein solcher Anspruch unterliegt nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist. Er
ist dem bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch des Käufers bei Nichtigkeit des [X.]s vergleichbar, der nach der erwähnten Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 25. Januar 2008 -
V [X.], NJW-RR 2008, 824 Rn. 20 f.) gemäß § 196 [X.] verjährt.

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III.
Der Anspruch des [X.] ist danach nicht verjährt. Da Feststellungen zum Verkehrswert fehlen, ist die Sache nicht entscheidungsreif. Das Beru-fungsurteil ist deshalb aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird nach Maßgabe der [X.] (dazu Senat, Beschluss vom 28. April 2011

[X.], [X.] 2011, 120 Rn. 7-9) festzustellen haben, ob der [X.] der verkauften Flächen bei [X.]sschluss niedriger war, als bei der Berechnung des vereinbarten Verkaufspreises angenommen.

Stresemann

Schmidt-Räntsch

Brückner

Weinland

Ri[X.] Dr. Göbel ist infolge

Urlaubs an der Unterschrift

gehindert.

[X.], den 9. Januar 2015

Die Vorsitzende

Stresemann

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 12.07.2013 -
32 O 12/12 -

KG Berlin, Entscheidung vom 31.03.2014 -
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