Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 300/14

BUNDESGERI[X.]HTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 300/14
Verkündet am:

23. September 2015

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 152 Abs. 1, 2
Hat der
Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den [X.], sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach §
152 Abs.
1 [X.] die Aufgabe ob-liegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungs-gemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Fortent-wicklung von [X.], Urteile vom 16.
Juli 2003 -
VIII
ZR 11/03, [X.], 3342; vom 9.
März 2005 -
VIII
ZR 330/03, [X.], 596).

[X.], Urteil vom 23. September 2015 -
VIII ZR 300/14 -
LG [X.]

[X.]

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß §
128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 8.
September 2015 durch die Richterin [X.] als Vorsitzende, die Richterin [X.] sowie [X.], Dr.
Bünger und Kosziol

für Recht erkannt:

Die Revision der [X.] gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des [X.] vom 16. Oktober 2014 wird [X.].
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger ist seit Anfang April 2013 Zwangsverwalter einer Eigentums-wohnung der Schuldnerin in [X.]

, die diese durch Mietvertrag vom [X.] 2012 an die Eheleute L.

vermietet hatte. Die Beklagte ist die Verwalte-rin der [X.]. Die Mieter entrichteten ihr die bei [X.] im Juli 2013 verlangte der Kläger von der [X.] Zahlung

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Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Der Kläger könne gemäß § 152 Abs. 2, § 148 Abs. 1 Satz 1 [X.] auf-grund seiner Stellung als Zwangsverwalter Herausgabe der Mietkaution von der [X.] verlangen. Zwar wirke der [X.] mit der [X.] ausschließlich für und gegen die Schuldnerin, ohne den Kläger, der nicht deren Rechtsnachfolger sei, zu binden. § 152 Abs. 2 [X.] sehe aber vor, dass der Mietvertrag gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam sei und behandle ihn in Bezug auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis wie den Vermieter. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes erfordere, dass der Zwangsverwalter (anstelle des Zwangsverwaltungsschuldners) in die Lage versetzt werde, auf die Kaution zuzugreifen, um Ansprüche gegen den Mieter zu decken oder diesem die [X.] nach Wegfall des Sicherungszwecks herauszugeben. Aus §
152
Abs.
2 [X.] folge deshalb ein Anspruch des [X.] auf Herausgabe der Mietkaution an sich.
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II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.
Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass das Recht des [X.], Rückzahlung der Mietkaution von der [X.] zu verlangen, seine Grundlage in §
152 Abs. 1, 2 [X.] findet.
1. Wie der [X.] bereits entschieden hat, ist der [X.] befugt, von dem Schuldner (Vermieter und Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Wohnungsmieter geleis-teten Mietkaution zu verlangen. Wurde das beschlagnahmte Objekt vor der Be-schlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet-
oder Pachtvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam (§
152 Abs.
2 [X.]). Davon ist die Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses er-fasst (Senatsurteil vom 16.
Juli 2003 -
VIII ZR 11/03, [X.], 3342 unter II
2). Die Kaution sichert die Mietansprüche, auf die sich die Beschlagnahme nach §
148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 [X.] erstreckt. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes (§ 152 Abs. 1 [X.]) erfordert daher, dass der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners, dem die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks durch die Beschlagnahme entzogen wird (§
148 Abs. 2 [X.]), in die Lage versetzt wird, erforderlichenfalls auf die Kaution zuzugreifen, um gegen den Wohnungsmieter gerichtete Ansprüche abzudecken. Der Zugriff auf die Kaution muss dem Zwangsverwalter zudem
auch deshalb ermöglicht wer-den, weil er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe der Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks verpflichtet ist ([X.], Beschluss vom 14.
April 2005
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V [X.], [X.], 71 unter [X.]), selbst wenn der Schuldner dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgehändigt hat (Senatsurteile vom 16. Juli 6
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2003 -
VIII ZR 11/03 aaO, unter II
2 b, 3; vom 9. März 2005 -
VIII
ZR 330/03 aaO, unter [X.]; vom 11. März 2009 -
VIII
ZR 184/08, [X.], 1673 Rn.
8).
2. Ist die Mietkaution -
wie
hier -
vom Mieter vereinbarungsgemäß nicht dem Vermieter, sondern dem Verwalter der [X.] ent-richtet worden, ist der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs.1, 2 [X.] berechtigt, die Überlassung der Kaution direkt von diesem zu fordern.
a) Zwar tritt der Zwangsverwalter nicht in einen von der [X.] mit dem Verwalter der [X.] ge-schlossenen Vertrag ein (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 -
VIII ZR 330/03, [X.], 596 unter [X.] a). Daraus folgt jedoch entgegen der Ansicht der Re-vision nicht, dass nur der Schuldner berechtigt sei, die Auszahlung der Kaution von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu verlangen. Vielmehr obliegt dem Zwangsverwalter nach §
152 Abs. 1 [X.] die Aufgabe, das verwaltete Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (vgl. Senatsurteil vom 22. Januar 2014 -
VIII ZR 391/12, NJW 2014, 1951 Rn. 16) und ordnungs-gemäß zu verwalten ([X.], Beschluss vom 14. April 2005 -
V [X.], aaO). Hieraus folgt als Teil des Rechts zur Verwaltung und Benutzung des Grund-stücks (§ 148 Abs. 2 [X.]) die Befugnis, eine Schmälerung der nach § 155 [X.] zu verteilenden Nutzungen abzuwenden und wegen anderer als Miet-
oder Pachtforderungen Klage -
auch gegen Dritte -
zu erheben ([X.], Urteil vom 24.
September 2009 -
IX ZR 149/08, NJW-RR 2010, 17 Rn. 14 mwN).
Vor diesem Hintergrund macht es keinen Unterschied, ob sich die vom Mieter entrichtete Kaution in den Händen des Schuldners oder bei einer Haus-verwaltung befindet, die sie für den Schuldner eingezogen, aber noch nicht an diesen ausgekehrt hat. Um der Verpflichtung des [X.] Rechnung zu tragen, den Gläubigern den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haf-9
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tungsmasse zu gewährleisten (vgl. Senatsurteil vom 9.
März 2005 -
VIII ZR 330/03, aaO unter II 4 b), ist es vielmehr geboten, dass der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung die Mietkaution in diesen Fällen auch von dem Ver-walter der [X.] herausverlangen kann. Beachtliche Ei-geninteressen des Verwalters der [X.] sind dabei nicht berührt, weil dieser bei der Entgegennahme der Kaution für den Vermieter nur als dessen Zahlstelle fungiert. Ihm kommt kein größeres Schutzbedürfnis zu als dem Schuldner selbst, für den er tätig geworden ist.
b) Der Auffassung der Revision, die die Rückforderung der Kaution in der gegebenen Fallgestaltung dem Schuldner vorbehalten möchte, ist entgegenzu-halten, dass dieser regelmäßig kein Interesse haben wird, die Rückzahlung der Kaution von dem [X.] zu verlangen (vgl. Schmidtber-ger, Rpfleger 2005, 464), zumal der Schuldner verpflichtet ist, sie seinerseits an den Zwangsverwalter weiterzureichen.
Soweit die Revision meint, der Mieter sei zwar berechtigt, die Herausga-be der Kaution vom Vermieter zu verlangen, nicht aber vom Verwalter der [X.], rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Denn der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt (Senatsurteile vom 9.
März 2005 -
VIII ZR 330/03, aaO unter [X.] b; vom 11. März 2009

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VIII ZR 184/08, aaO; vom 23. September 2009 -
VIII ZR 336/08, [X.], 3505 Rn. 11).
[X.]
[X.]
[X.]

Dr. Bünger
Kosziol
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 27.03.2014 -
110 [X.] 7156/13 -

LG [X.], Entscheidung vom 16.10.2014 -
8 [X.]/14 -