Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.12.2016, Az. V ZR 84/16

[X.]:[X.]:BGH:2016:091216UVZR84.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
84/16
Verkündet am:

9. Dezember 2016

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]:
nein
BGHR:
ja
[X.] § 21 Abs. 5 [X.]
Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen [X.]s, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen.
[X.] § 3; [X.] § 21 Abs. 5 [X.]
Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den [X.] ist auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß §
3 [X.] nicht oder nicht vollständig geführt
worden ist (im [X.] an das Urteil des [X.]s vom 26.
Februar
2016 -
V [X.], NJW 2016, 2181 Rn. 13 ff.).
BGH, Urteil vom 9. Dezember 2016 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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2
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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 9.
Dezember 2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterin Dr.
[X.], den Richter Dr.
Kazele, die Richterin [X.] und den Richter Dr.
Hamdorf

für Recht erkannt:

Auf die Revision des [X.]n wird das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 26. Februar 2016 unter Zurückwei-sung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des [X.]n im Hinblick auf [X.]
6 (2) insgesamt und im Hinblick auf [X.] insoweit zurück-gewiesen worden ist, als sich der zu [X.] gefasste Beschluss auf Sanierungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum [X.].

Im Umfang der Aufhebung wird das Urteil des Amtsgerichts Oldenburg
vom 25.
Juni 2015 geändert und im Hinblick auf [X.] und [X.] (2) klarstellend insgesamt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass der in der [X.] vom 21. Oktober 2014 zu [X.] gefasste Beschluss insoweit nichtig ist, als er sich auf Maßnahmen am Sondereigen-tum bezieht. Im Übrigen wird die auf [X.] und [X.] (2) bezo-gene Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 87 % und der [X.] zu 13 %. Die Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin zu 90 % und der [X.] zu 10 %.
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Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Haus besteht aus drei Einheiten. Grundlage der Aufteilung ist ein Teilungsvertrag, den der [X.] am 3.
Oktober 1998 mit zwei weiteren Personen geschlossen hatte. Seither steht dem [X.]n das Sondereigentum an der im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Wohnung Nr.
1 sowie das Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen Einheit Nr. 3 zu. [X.]in der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung [X.] ist nunmehr die Klägerin.

Teil I § 2 des [X.] lautet auszugsweise wie folgt:

3. 28/100-Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung (Dachgeschoss) nebst Kellerraum Nr. 3; das Wohnungseigentum steht dem
[[X.]n] zu.
Die Wohnungen sind in sich abgeschlossen im Sinne des § 3 Abs. 2

Nach dem Aufteilungsplan besteht die Einheit Nr. 3 aus zwei Zimmern sowie einem großen Bodenraum; anders als bei den beiden anderen Einheiten sind Küche und Bad nicht eingezeichnet. Die Wohnnutzung dieser Einheit ist bauordnungsrechtlich nicht genehmigt. Der [X.] stellte im Jahr 2014 einen Bauantrag bei der [X.]. Diese gab dem [X.]n unter anderem auf, einen 1
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Standsicherheits-
und einen [X.] zu erbringen. Zudem wies sie darauf hin, dass es aufgrund der geänderten Gebäudeklasse vermutlich er-forderlich sein werde, einen Dispens hinsichtlich der Feuerwiderstandsklassen von Decken und Treppen zu erwirken. Weiter sei für die neue Wohnung ein PKW-Stellplatz nachzuweisen oder ein Verzicht zu beantragen.

In der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2014 wurden folgende Beschlüsse gefasst:

[X.]: Die Miteigentümergemeinschaft ermächtigt [den [X.]n], auf Kosten der [X.] Fachleute zu beauftragen, die unter Ermittlung der durchgeführt werden müssen, um einen bauordnungsgemäßen Zustand herbei-zuführen. Soweit erforderlich, soll dieses in Abstimmung mit dem Sachbearbei-

[X.] (1): Da ein Stellplatz nicht geschaffen werden kann, wird an die [X.] Oldenburg zum spätest möglichen Zeitpunkt ein Ablöseantrag gestellt.

[X.] (2): [X.] tragen die Miteigentümer im Verhältnis ih-rer Eigentumsanteile.

Die Klägerin, die sich nicht gegen die Maßnahmen als solche, sondern gegen ihre Beteiligung an den Kosten verwehrt, hat die zu [X.] und zu [X.]
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(2) gefassten Beschlüsse angefochten. Die Klage hat in den [X.] Erfolg gehabt. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will der [X.] die Abweisung der Klage erreichen.
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Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, bei der Dachgeschosseinheit Nr.
3 des [X.]n
handele es sich um Teileigentum. Die im Jahr 1998 erteilte [X.] sei inhaltlich unzutreffend und das Grundbuch unrichtig. Die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung für eine Woh-nung setze nach der maßgeblichen [X.] voraus, dass die Räume über Küche bzw. Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügten. Die Einhaltung dieser Vorgaben lasse sich dem Aufteilungsplan des Dachgeschosses nicht entnehmen. Danach bestehe die Einheit nur aus einem Bodenraum und zwei Zimmern ohne jegliche Installatio-nen und sei folglich für eine Wohnnutzung ungeeignet. Entgegen der Zwecker-klärung der teilenden Eigentümer könne daher jedenfalls kein [X.], sondern allenfalls Teileigentum entstanden sein. Sonst könnten die [X.] durch bloße Zweckerklärung Garagen oder [X.]räume in Wohnungseigentum aufteilen. Aus denselben Gründen könne dem Teilungsver-trag nicht im Wege der Auslegung entnommen werden, dass [X.] entstanden sei.

Ob -
wie es der [X.] behaupte -
die Einheit Nr. 3 schon bei der [X.] als Wohnung gedient habe, sei unerheblich, da es allein auf die Ausle-gung
der Grundbucheintragung ankomme. Das Teileigentum könne durchaus zu Wohnzwecken genutzt werden, aber nur in Verbindung mit einer der ande-ren Einheiten. Eine solche Nutzung erfordere nicht die umfangreichen Ände-rungen des [X.]seigentums, die der [X.] nunmehr anstrebe. [X.] entspreche es weder ordnungsmäßiger Verwaltung, dass die umfassenden 8
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Sanierungsmaßnahmen auf Kosten der [X.] ermittelt würden, noch sei die Zahlung eines [X.] für den fehlenden Stellplatz Sache der [X.].

II.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im Wesentlichen nicht stand.

1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts entspricht der zu [X.] gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit er sich auf das Ge-meinschaftseigentum bezieht; entsprechend § 139 BGB ist er nur insoweit nich-tig, als er das Sondereigentum betrifft.

a) Soweit im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum geklärt werden soll, welche Sanierungsmaßnahmen für die Herbeiführung eines bauordnungs-gemäßen Zustands erforderlich sind, ist der Beschluss nicht zu beanstanden.

aa) Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört gemäß §
21 Abs. 5 Nr.
2 [X.] die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des ge-meinschaftlichen Eigentums. Nach der Rechtsprechung des [X.]s zählen hierzu sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des [X.]sei-gentums (vgl. [X.], Urteil vom 26. Februar 2016 -
V [X.], NJW 2016, 2181 Rn. 10; Urteil vom 20. November 2015 -
V [X.], [X.], 29 Rn.
7) als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum (vgl. [X.], Urteil vom 26. Februar 2016

V
[X.], aaO; Beschluss vom 19. September 2002 -
V [X.], [X.], 63, 74
f.).
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bb) Danach unterfällt die beschlossene Maßnahme §
21 Abs. 5 [X.] [X.] und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit sie das gemein-schaftliche Eigentum betrifft. Die Einheit Nr. 3 ist nach dem Teilungsvertrag nämlich Wohnungseigentum und nicht -
wie das Berufungsgericht meint -
Teil-eigentum. Infolgedessen muss das gemeinschaftliche Eigentum die [X.]en Anforderungen an eine Nutzung des Gebäudes mit drei Ein-heiten zu Wohnzwecken erfüllen, insbesondere also die brandschutzrechtlichen Vorgaben für die danach einschlägige Gebäudeklasse (vgl. § 2 Abs. 3 NBauO).

(1) Die Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit richtet sich im Ausgangspunkt nach
der Grundbucheintragung, und zwar nach dem Teilungs-vertrag (bzw. der Teilungserklärung) und dem dort in Bezug genommenen [X.]splan.

(a) Bei der Auslegung von [X.], die der [X.] Umfang überprüfen kann, ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ab-zustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur in-soweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar
sind (st. Rspr., vgl.
[X.], Urteil vom 20. November 2015 -
V [X.], [X.], 29 Rn. 9 mwN).

(b) Auszugehen ist bei der Auslegung eines [X.] von dessen Wortlaut. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt nach ständiger Rechtspre-chung des [X.]s allenfalls nachrangige Bedeutung zu. Aufgabe des Auftei-14
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lungsplans ist es nach § 7 Abs. 4 Satz
1 Nr. 1 [X.], die Aufteilung des Gebäu-des sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaft-lichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs-
und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken. [X.] als Grundlage der Darstellung der Aufteilung des Gebäu-des benutzt, kommt Eintragungen des planenden Architekten in diese Pläne daher grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung zu
([X.], Urteil vom 15. Januar 2010 -
V [X.], [X.], 407 Rn. 7
f.; Urteil vom 16. November 2012 -
V [X.], [X.], 58 Rn.
5; Beschluss vom 4. Dezember 2014 -
V [X.], [X.] 2015, 362 Rn. 8, jeweils mwN). Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise auch die Nutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in dem Teilungsvertrag oder der Gemein-schaftsordnung hervorgehen (vgl. [X.], Urteil vom 16.
November
2012

V
ZR
246/11, aaO Rn. 6).

(2) Daran gemessen stellt die Einheit Nr. 3 Wohnungseigentum dar.

(a) Sie ist in Teil I § 2 Nr. 3 des [X.] (im Folgenden: TV) un-missverständlich als Wohnungseigentum bezeichnet; die Wohnungen sind für Wohnzwecke bestimmt (Teil
II § 2 Abs. 1 Satz 1 TV). Nichts anderes ergibt sich (Teil I § 3 TV), also allein die räumliche Abgrenzung von Sonder-
und Gemein-schaftseigentum (vgl. § 7 Abs. 4 Satz
1 Nr. 1 [X.]). Dass dem Aufteilungsplan kein darüber hinausgehender Regelungsgehalt zukommt, legt bereits der [X.] nahe, dass bei der Aufteilung im Jahr 1998 offenkundig alte Baupläne n. Unabhängig 18
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Einzeichnung von Küche und Bad keine Zweckbestimmung, weil solche [X.] des Architekten in einem Aufteilungsplan regelmäßig keinen Regelungsgehalt aufweisen. Ebenso wenig erlaubt die fehlende Darstellung von Installationen für Küche und Bad den Rückschluss, dass entgegen der eindeu-tigen Zweckbestimmung in dem Teilungsvertrag kein Wohnungseigentum be-gründet wird; welche Leitungen in dem Haus verlegt sind, gibt der [X.] ohnehin nicht wieder. Schließlich wäre selbst ein bestehender Widerspruch nicht -
wie das Berufungsgericht offenbar meint -
durch den Vorrang des Auftei-lungsplans aufzulösen, sondern indem die in dem Teilungsvertrag getroffenen Regelungen als vorrangig angesehen werden (vgl. nur [X.], Beschluss
vom 4.
Dezember 2014 -
V [X.], [X.] 2015, 362 Rn. 8 aE.; [X.] in
Jennißen, [X.], 5. Aufl., §
15 Rn. 16a mwN).

(b) Dagegen lässt sich auch nicht -
wie das Berufungsgericht meint -
einwenden, dass die Wohnungseigentümer [X.] oder Garagen zu Wohnungseigentum erklären könnten. Um eine solche Fallgestaltung geht es hier nicht. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Einheit Nr. 3, wie es der [X.] behauptet, schon bei der Aufteilung im Jahr 1998 -
anders als [X.], aus dem die als Aufteilungsplan verwendeten Baupläne stammen -
als Wohnung diente; dies ist für die Entstehung von Wohnungseigentum nicht maßgeblich, weil es sich um einen Umstand außerhalb der [X.] handelt. Jedenfalls ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt und das Sondereigentum in das [X.] eingetragen [X.]. Dass die Einheit im Grundsatz zu Wohnzwecken geeignet ist und eine entsprechende Baugenehmigung erlangt werden könnte, steht zwischen den Parteien nicht im Streit; uneins sind sie sich nur darüber, wer die Kosten hierfür zu tragen hat.

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cc) Die Kosten für die Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderun-gen an das [X.]seigentum haben die Wohnungseigentümer gemäß §
16 Abs.
2 [X.] nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen; dies gilt daher auch für die Kosten der Ermittlung der erforderlichen Maßnahmen. Eine abweichende Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 [X.] ist nicht beschlos-sen worden. Ob sich das Begehren der Klägerin, die sich vornehmlich gegen ihre Beteiligung an den Kosten wehrt, so verstehen lässt, dass sie neben der [X.] einen Anspruch auf eine solche, von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichende Regelung geltend machen will (§ 16 Abs. 4, § 21 Abs. 4 und 8 [X.]), kann dahinstehen. Denn in Betracht kommt ein solcher Anspruch nur unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] ([X.], Urteil vom 15. Januar 2010 -
V [X.], [X.], 88 Rn. 27), also dann, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Grün-den unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Diese Voraussetzungen liegen schon deshalb nicht vor, weil es auch im Inte-resse der Klägerin liegt, dass ermittelt wird, mit welchen Maßnahmen die -
unter anderem Statik und Brandschutz betreffenden -
öffentlich-rechtlichen Anforde-rungen an die in dem Teilungsvertrag vorgesehene Nutzung
des Gebäudes mit drei Wohneinheiten eingehalten werden
können. Daher kann offen bleiben, ob eine auf §
16 Abs.
4 [X.] gestützte Kostenverteilung ohnehin ordnungsmäßi-ger Verwaltung widerspräche, wenn es -
wie hier -
um die Kosten für die erst-malige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums geht (so Jennißen in Jennißen, [X.], 5. Aufl., §
16 Rn.
66).

b) Dagegen ist der Beschluss nichtig, soweit er sich auf das Sonderei-gentum bezieht.

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aa) Grundsätzlich ist es Sache des jeweiligen [X.]s, etwa-ige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben auf ei-gene Kosten zu erfüllen. Für Maßnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. [X.], Urteil vom 8. Februar 2013 -
V [X.], [X.] 2013, 511 Rn. 14). Ein unge-achtet dessen gefasster Beschluss ist nichtig.

Für das Sondereigentum an einer Wohnung kann bauordnungsrechtlich der Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche vorgegeben sein (hier gemäß §
45 Abs. 1 Satz 1 NBauO). Da diese Gegenstände als wesentli-che Bestandteile des Gebäudes im Sinne von § 94 BGB (vgl. [X.], 7. Aufl., § 94 Rn. 28 mwN) gemäß §
5 Abs.
1 [X.] im Sondereigentum stehen (vgl.
[X.]/Armbrüster, [X.], 13. Aufl., §
5 Rn. 57), hat der [X.] solche bauordnungsrechtlichen Vorgaben auf eigene Kosten zu erfüllen.

[X.] uneingeschränkt selbst vornehmen kann (vgl. [X.], Beschluss vom 10. September 1998 -
V [X.], [X.] 139,
288, 291
ff.), ergibt, dass die Ermittlung der angemessenen Kosten für Sanierungsmaßnahmen insge-samt umfasst sind, also auch etwaige Kosten, die das Sondereigentum betref-fen. Eine Beschränkung auf das [X.]seigentum lässt der Wortlaut des Beschlusses nicht erkennen. Entgegen der Ansicht der Revision ist es unerheb-lich, ob die Einheit Nr. 3 bereits über Küche und Bad verfügt, so dass [X.] bedingte Maßnahmen am Sondereigentum tatsächlich nicht er-23
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forderlich sind. Denn der Beschluss ist aufgrund der Bindung etwaiger Sonder-rechtsnachfolger aus sich heraus objektiv und nächstliegend auszulegen (näher [X.], Beschluss vom 10. September 1998 -
V [X.], aaO).

c) Soweit er das [X.]seigentum betrifft, kann der Beschluss entsprechend § 139 BGB aufrechterhalten werden (vgl. [X.], Versäumnisurteil vom 11.
Mai 2012 -
V [X.], [X.], 2648 Rn. 10). Zwar kommt dies regelmäßig nur dann in Betracht, wenn zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung gefasst worden wäre (vgl. [X.], Urteil vom 10. Oktober 2014
-
V [X.], [X.] 202, 346 Rn. 21). Diese Voraus-setzung ist aber erfüllt, da anzunehmen ist, dass die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit das objektiv Vernünftige gewollt hätten (vgl. [X.], [X.] vom 11.
Mai 2012 -
V [X.], [X.], 2648 Rn. 13); daran gemes-sen wäre ein auf das [X.]seigentum begrenzter Beschluss mit den Stimmen des [X.]n als Mehrheitseigentümer zweifelsfrei zustande ge-kommen.

2. Die zu [X.]
(2) beschlossene Kostenregelung, die einen etwaigen Ablösebetrag für einen Stellplatz betrifft, entspricht der gesetzlichen Kostenre-gelung gemäß § 16 Abs. 2 [X.] und ist daher nicht zu beanstanden. Auch in-soweit handelt es sich um Kosten der Instandhaltung
und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der [X.] hat bereits entschieden, dass die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 [X.] von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen ([X.], Urteil vom 26.
Februar 2016 -
V [X.], NJW
2016, 2181
Rn. 13 ff.). Nichts anderes 26
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gilt, wenn die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis
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wie hier -
bei einer Aufteilung gemäß § 3 [X.] nicht oder nicht vollständig er-füllt worden sind. Hier wie dort betrifft die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen die erstmalige ordnungsmäßige Herstellung des [X.]sei-gentums, die auf die bauliche Anlage und nicht auf eine einzelne Einheit bezo-gen ist (vgl. § 47 Abs. 1 NBauO). Den Nachweis hätten die teilenden Miteigen-tümer bei der Aufteilung führen müssen; die öffentlich-rechtliche Pflicht traf nicht nur -
wie die Klägerin offenbar meint -
den [X.]n, sondern diesen [X.] mit den Rechtsvorgängern der Klägerin. Dementsprechend ist es nunmehr Aufgabe aller Wohnungseigentümer, die für die in dem Teilungsvertrag vorge-sehenen drei Wohneinheiten erforderlichen Stellplätze nachzuweisen.
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III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Dabei hat der [X.] berücksichtigt, dass der Beschluss zu [X.] jedenfalls in erster Linie das [X.]seigentum betrifft.

[X.][X.] Kazele

[X.] Hamdorf

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 25.06.2015 -
10 C 30/14 ([X.]) -

LG [X.], Entscheidung vom 26.02.2016 -
4 [X.]/15 -

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