Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.01.2004, Az. VIII ZR 115/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/03Verkündet am:21. Januar 2004Kirchgeßner,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]: jaMiethöheRegG § 2; [X.] §§ 133 [X.], 157 [X.] Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei einem Mietvertrag in dem die vermieteteWohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" [X.] wird.[X.], Urteil vom 21. Januar 2004 - [X.]/03 -LG [X.] Dessau- 2 -Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 21. Januar 2004 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 7. Zivilkammer [X.] vom 10. April 2003 wird zurückgewiesen.Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin vermietete der Beklagten mit Vertrag vom 29. August 2000eine Zwei-Zimmer-Wohnung in [X.]mit einer Wohnfläche von 56,43 qm zueinem monatlichen Mietzins von 507,87 DM für die [X.] ab 1. Oktober 2000.In § 1 Abs. 2 des [X.] ist eine Klausel angekreuzt, wo-nach es sich bei der Wohnung um eine"öffentlich geförderte Wohnung (Sozialwohnung) oder eine sonstpreisgebundene Wohnung"[X.] -In § 2 Abs. 6 des Vertrages heißt [X.] Vermieter ist berechtigt, die Miete einschließlich der Neben-kosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen.Dies gilt auch für Mietverhältnisse auf bestimmte [X.]."Vor der Vermietung an die Beklagte war das Anwesen, in der sich dievermietete Wohnung befindet, von der Klägerin saniert worden. Hierfür warender Klägerin auf ihren Antrag vom [X.] mit [X.] vom 9. September 1999 öffentliche Fördermittel bewilligt worden. [X.] mit dem [X.] setzte die Klägerin die-sem mit Schreiben vom 17. April 2001 eine Frist zur Auszahlung der Förder-mittel. Für den Fall des Verstreichens der gesetzten Nachfrist beantragte sie,den Bewilligungsbescheid vom 9. September 1999 aufzuheben. Mit [X.] 10. Juli 2001 hob das [X.] den [X.]sbescheid auf. Öffentliche Fördermittel für die von der Klägerin durchge-führte Sanierung wurden ihr daraufhin nicht ausgezahlt.Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin unter Berufung auf die mit [X.] 20. Februar 2002 begehrte örtliche Vergleichsmiete die Zustimmung [X.] zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 4,60 5,52 Mai 2002.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren [X.] 4 -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:Die von der Klägerin an die Beklagte vermietete Wohnung unterliege ei-ner Mietpreisbindung. Zwar ergebe sich diese nicht aus [X.]. Das am 1. Januar 2002 in [X.] getretene [X.] (künftig: [X.]) finde nur auf Förderzusagen Anwendung, dienach dem 31. Dezember 2001 erteilt worden seien. Nach dem [X.] (künftig: [X.]) gelte die Wohnung nicht als öffentlich geför-dert, da der Widerruf der Bewilligung vor der erstmaligen Auszahlung der öf-fentlichen Mittel erfolgt sei.Die von der Klägerin geforderte Mieterhöhung auf die ortsübliche [X.] sei jedoch nach den zwischen den Parteien getroffenen vertragli-chen Vereinbarungen ausgeschlossen. Dies folge aus der Beschreibung [X.] als öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebun-den. Es sei davon auszugehen, daß auch der Beklagten im [X.]punkt des [X.] bewußt gewesen sei, daß die Mietgestaltung infolge der [X.] öffentlicher Zuschüsse zur Sanierung Beschränkungen unterworfen [X.] nach allgemeinen Vorschriften ausgeschlossen gewesen [X.]. Es seien keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, daß sie das Mietverhältnisauch dann begründet hätte, wenn es sich um frei finanzierten und damit nichtpreisgebundenen Wohnraum gehandelt hätte. Da die Parteien zudem exakt dienach den öffentlich-rechtlichen Förderungsvorschriften höchst zulässige Mietevon 9 DM/qm vereinbart hätten, könne eine Auslegung des Vertragstextes unterBerücksichtigung der beiderseitigen Interessen nur zu dem Ergebnis führen,daß eine Mieterhöhung nach den damals geltenden Vorschriften des Gesetzes- 5 -zur Regelung der Miethöhe habe ausgeschlossen sein sollen. Die [X.] des § 2 Abs. 6 stehe dem nicht entgegen. Sie erfahre vielmehr eineEinschränkung durch die Bezeichnung der Wohnung als öffentlich geförderteWohnung dahingehend, daß lediglich die Vorschriften des Wohnungsbindungs-rechts als in Bezug genommen gelten sollten.Durch den Wegfall der öffentlichen Förderung des Wohnraums entfalleder vertraglich vereinbarte Ausschluß der Mieterhöhung nicht. Auch eine An-passung an die durch den Fortfall der Förderung geänderten tatsächlichen [X.] nach den Grundsätzen über den Wegfall der [X.] nicht in Betracht, weil die Eigenschaft der Mieträume, öffentlich geför-dert oder sonst preisgebunden zu sein, unmittelbarer Vertragsinhalt gewordensei mit der Maßgabe, daß eine Mieterhöhung nur in den Fällen der [X.] zulässig sei.[X.] Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so [X.] Revision zurückzuweisen ist.1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß öffentlich-rechtliche Vorschriften eine Mietpreisbindung nicht herbeiführen.a) Zu Recht hat das Berufungsgericht eine Anwendbarkeit des § 28[X.] (Gesetz vom 13. September 2001, [X.]) verneint, der nachAbsatz 5 Satz 1 dem Mieter das Recht gewährt, sich auf die Bestimmung überdie höchstzulässige Miete in der Förderzusage zu berufen. Nach § 46 Abs. 1[X.] findet die Vorschrift von vornherein Anwendung nur auf Förderzusagen,die nach dem 31. Dezember 2001 erteilt worden sind. Vorliegend war der Klä-- 6 -gerin die öffentliche Förderung jedoch bereits mit Bescheid vom [X.] bewilligt worden.b) Die Vorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 1 des Wohnungsbindungsgesetzesin der Fassung der Bekanntmachung vom 19. August 1994 ([X.]l. [X.]. 2166/2319, künftig [X.]), wonach bei öffentlich gefördertem [X.] Vereinbarung eines die Kostenmiete übersteigenden Entgelts unwirksam ist,steht der verlangten Mieterhöhung gleichfalls nicht entgegen. Gemäß § 13Abs. 2 Satz 2 [X.] gilt eine Wohnung dann, wenn die Bewilligung der öf-fentlichen Mittel vor deren erstmaliger Auszahlung widerrufen wird, als von [X.] an nicht öffentlich gefördert, ohne daß zum Schutz des Mieters die soge-nannte Nachwirkungsfrist der §§ 15 - 17 [X.] eingreift [X.]/[X.]/[X.], [X.], Bd. 3.1, § 13 [X.] [X.]. 3.1).Dies ist vorliegend der Fall.2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch entschieden, daß dieKlägerin jedoch deshalb gehindert ist, die Miete nach dem gemäß Art. 229 § 3Abs. 1 Nr. 2 EG[X.] auf den vorliegenden Fall anwendbaren § 558 [X.] zuerhöhen, weil die Parteien eine Mieterhöhung gemäß § 557 Abs. 3 [X.] ausge-schlossen haben.Ein solcher Ausschluß kann ausdrücklich oder stillschweigend vereinbartwerden (vgl. [X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 557 [X.]Rdnr. 57; [X.] in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum-miete, 3. Aufl., [X.]. 302 und [X.]/[X.], [X.], 63. Aufl., § 557Rdnr. 7). Im letzteren Fall bedarf es einer umfassenden Auslegung des ge-samten Vertrages einschließlich der außerhalb des Vertrages liegenden Um-stände (vgl. [X.] aaO und [X.], [X.], 2. Aufl., § 557 Rdnr. 30).- 7 -Das Berufungsgericht hat im Rahmen einer ausführlichen Würdigung [X.] des Mietvertrages und der mit der zugesagten Förderung zusammen-hängenden Gegebenheiten den zwischen den Parteien geschlossenen Miet-vertrag dahingehend ausgelegt, daß die Eigenschaft der Mieträume, öffentlichgefördert oder sonst preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt gewor-den sei, so daß eine Mieterhöhung nur in den Fällen der Änderung der Kosten-miete zulässig sei. Das Berufungsgericht hat dabei insbesondere auf die [X.] in § 1 Abs. 2 des Mietvertrages, wonach es sich um eine "öffentlichgeförderte Wohnung (Sozialwohnung) oder eine sonst preisgebundene Woh-nung" handelt, sowie darauf abgestellt, daß die Parteien einen Mietzins [X.] DM/qm und damit genau den nach den Förderrichtlinien des Landes [X.] zulässigen Mietzins vereinbart haben.An diese aus Rechtsgründen nicht zu beanstandende Auslegung ist [X.] gebunden. Die Auslegung von Vertragsbestimmungen ist Sache des [X.] und unterliegt daher nur einer eingeschränkten Überprüfung durch [X.] (Senat, Urteil vom 26. Februar 2003 - [X.], [X.], 2382 unter II 2 a). Dies gilt grundsätzlich auch für [X.]. Lediglich dann, wenn Allgemeine Geschäftsbedingungen überden Bezirk des [X.] hinaus Verwendung finden, unterliegen sieder Überprüfung durch das Revisionsgericht (Senat, Urteil vom 23. [X.] - VIII ZR 150/62, [X.], 149; Senat [X.]Z 122, 256, 260). [X.] es sich bei der Vertragsbestimmung des § 1 Abs. 2 um eine Klausel han-deln, die für eine Mehrzahl von Verträgen zur Verwendung gelangt und die [X.] eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt. Es ist aber nicht ersichtlich,daß die Klausel auch außerhalb des Bezirks des [X.] verwendetwird. Ohne Erfolg verweist die Revision in diesem Zusammenhang auf die Ent-scheidung des [X.] vom 22. März 1999 (NZM1999, 499). Im dortigen Fall war die Wohnung lediglich allgemein als "[X.] 8 -wohnung" bezeichnet worden. Dagegen nimmt § 1 Abs. 2 des [X.] die zusätzliche Formulierung "öffentlich gefördert ... oder sonst preisge-bunden" eindeutig Bezug auf die Regelungen des öffentlich-rechtlichen Wohn-preisbindungsrechts, im gegebenen Fall sinngemäß auf die zunächst schonbewilligte Förderung durch das [X.]; sie geht damit über [X.] in dem vom [X.] entschiedenen [X.].Da die Erwägungen des [X.] sonstige revisionsrechtlichrelevante Fehler nicht erkennen lassen, ist an seiner Auslegung festzuhalten,wonach die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung in § 1 Abs. 2 [X.] als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebun-den" in Verbindung mit der Vereinbarung der nach den Förderrichtlinien [X.] höchstzulässigen Miete von 9 DM/qm eine Anhebungder Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete wirksam ausgeschlossen haben.3. An diesem Ergebnis vermag auch das Rechtsinstitut des Wegfalls [X.] nichts zu ändern, wie das Berufungsgericht zutreffendausgeführt hat. Selbst wenn man davon ausginge, dass die Parteien die [X.] zur Geschäftsgrundlage des [X.], kommt eine Vertragsanpassung entsprechend dem Mieterhöhungsver-langen der Klägerin nicht in Betracht, weil ein Festhalten am [X.] unzumutbar ist. Die unterbliebene Auszahlung der Fördermittel ist alleinauf ihren Verzicht zurückzuführen, so dass sie auch das Risiko der sich darausergebenden Rechtsfolgen zu tragen hat. Dagegen wäre es unbillig, der [X.] eine Vertragsanpassung wegen eines Umstandes abzuverlangen, [X.] 9 -sen Eintritt oder [X.] ausschließlich im Einflußbereich ihrer [X.] lag.[X.] [X.] [X.][X.] Dr. [X.]