Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.06.2012, Az. V ZB 283/11

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V [X.]

vom

21. Juni 2012

in der [X.]

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 464 Abs. 2
[X.] in dem Kaufvertrag mit dem [X.] werden nicht Inhalt des [X.] mit dem [X.].

[X.], Beschluss vom 21. Juni 2012 -
V [X.] -
[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat am 21. Juni 2012
durch den [X.] [X.] [X.], die [X.] Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth
und die Richterinnen
Dr. Brückner
und Weinland
beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 7. Zivilkammer des [X.] vom 24. November 2011 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 40.000

Gründe:

I.

Der beteiligte Notar beurkundete am 29. Januar 2010 einen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genehmigungspflichtigen Kaufvertrag, durch wel-chen der Beteiligte zu 2 (Verkäufer) dem Beteiligten zu 3 ([X.]) ein Grundstück für 40.000

e
die Genehmigungsbehörde mit, dass die Genehmigung zu versagen sei und die Beteiligte zu 1 das Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedlG ausgeübt habe. Dieser Be-scheid wurde bestandskräftig. Am 23. Februar 2011 beurkundete der [X.] die Auflassung des verkauften Grundbesitzes an die Beteiligte zu 1, wobei sowohl sie selbst als auch der Verkäufer durch eine Angestellte des Notariats 1
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vertreten
wurden. Bei dem Vollzug kamen dem Notar Zweifel an der [X.], weil der Verkäufer mit dem [X.] vereinbart hatte, dass er eine Scheune auf dem verkauften Grundbesitz bis zur Verrentung solle [X.] dürfen, und diese nicht mitbeurkundet war. Auf Nachfrage teilte der Verkäufer mit, der Kaufvertrag stehe und falle mit dieser Zusatzvereinbarung. Der [X.] bestätigte dies. Darauf lehnte der Notar den weiteren Vollzug der bereits bei dem Grundbuchamt eingereichten Urkunde ab.

Dagegen hat die Beteiligte zu 1 Beschwerde erhoben, der der Notar nicht abgeholfen hat. Das [X.] hat sie zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde möchte die Beteiligte zu 1 erreichen, dass der Notar zum weiteren Vollzug des Kaufvertrags angewiesen wird. Der Notar beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

II.

Das Beschwerdegericht hält die auf die
Nichtigkeit des Kaufvertrags ge-stützte
Weigerung des Notars, den Kaufvertrag zu vollziehen, für berechtigt. Durch die Mitteilung der Genehmigungsbehörde über die Ausübung des [X.] durch die Beteiligten zu 1 sei nur über das Bestehen des Vorkaufs-rechts, aber nicht über die Wirksamkeit des [X.] mit dem [X.] entschieden. Der Notar sei gut vertretbar zu dem Ergebnis [X.], dieser Vertrag sei unwirksam, weil die Vereinbarung zur Nutzung der Scheune nicht mitbeurkundet worden sei. Daran ändere § 4 Abs. 3 RSiedlG nichts. Die Vorschrift gelte nur für eine Unterverbriefung, nicht aber für
den hier gegebenen Fall, dass die Parteien andere Vereinbarungen nicht in den beur-kundeten Vertragstext aufgenommen haben.

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III.

Diese Erwägungen halten im Ergebnis einer rechtlichen Prüfung stand.

1. Sind Willenserklärungen beurkundet worden, die beim Grundbuchamt oder Registergericht einzureichen sind, so soll der Notar dies nach § 53 Halb-satz 1 BeurkG veranlassen, sobald die Urkunde eingereicht werden kann.
[X.] anderes gilt nach Halbsatz 2 dieser Vorschrift nur, wenn, woran es hier fehlt,
alle Beteiligten gemeinsam etwas anderes verlangen. Anerkannt ist eine weitere -
ungeschriebene
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Ausnahme, die auf der gesetzlichen Verpflichtung des Notars zu redlicher Amtsführung nach §
14 Abs. 2, §
15 Abs. 1 BNotO be-ruht. Der Notar darf und muss von dem Vollzug einer Urkunde

auch ohne ent-sprechende Weisung eines Beteiligten

absehen,
wenn er weiß, dass sie nich-tig ist ([X.], Urteil vom 16. Februar 1987 -
NotSt ([X.]) 1/86, [X.] 1987, 558, 559). Entsprechendes gilt, wenn auf Grund des ihm unterbreiteten konkreten Sachverhalts die Unwirksamkeit oder Anfechtbarkeit des Rechtsgeschäfts na-heliegt oder offensichtlich ist (BayObLG, [X.] 1998, 560, 561; [X.], [X.] 2003, 848, 849; [X.], [X.] 2002, 85 f.), wenn das Grundbuch bei dem Vollzug der Urkunde mit hoher Wahrscheinlichkeit unrichtig würde oder wenn die [X.] (doch) nicht gegeben ist (BayObLG, [X.] 1998, 560, 561).

2. Eine solche Ausnahme liegt hier vor.

a) Zweifelhaft ist, ob sich das, wie der Notar meint, aus der Unwirksam-keit des Kaufvertrags ableiten ließe. Die Unwirksamkeit des Kaufvertrags wird allerdings teilweise als Grund angesehen, der den Notar berechtige, den [X.] der dinglichen [X.], die auf dem Kaufvertrag beruhen, abzu-4
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lehnen
(BayObLG, [X.] 2000, 372, 373; [X.], NJW-RR 2007, 1361). Das kann, muss aber immer nicht zutreffen. Im
Grundbuch zu vollziehen ist nämlich nicht der Kaufvertrag als schuldrechtliches Grundgeschäft, sondern nur die auf Grund des Kaufvertrags vorgenommenen dinglichen Rechtsgeschäfte, die nach §§ 873, 883 BGB zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung in das Grund-buch bedürfen. Mängel des Kaufvertrags führen nicht ohne weiteres auch zur Mangelhaftigkeit der dinglichen Rechtsgeschäfte. Das gilt insbesondere für die hier geltend gemachte Nichtigkeit nach § 139 BGB. Es kann nur sein, dass die [X.] fehlt, wenn das schuldrechtliche Grundgeschäft unwirksam ist. Von einem Fehlen der [X.] wird regelmäßig auszugehen
sein, wenn die Auflassung schon in dem Kaufvertrag erklärt wird. Ob das auch dann ange-nommen werden kann, wenn der Verkäufer die Auflassung nach der Beurkun-dung des Kaufvertrags gesondert erklärt und dabei

wie hier bei der [X.] an die Beteiligte zu 1 -
keine Vorbehalte macht, bedarf keiner Entschei-dung.

b) Die Auflassung des Verkäufers an die Beteiligte zu 1, um deren [X.] es hier geht, ist nämlich unabhängig von der Wirksamkeit oder Unwirksam-keit des Kaufvertrags zwischen dem Verkäufer und dem [X.] unwirksam.

aa) Bei der Auflassung waren weder der Verkäufer noch die Beteiligte zu 1 selbst anwesend. Sie wurden beide durch eine Angestellte des Notariats [X.]. Diese hat den Verkäufer bei der Auflassung auf Grund der [X.] vertreten, die in dem Kaufvertrag mit dem [X.] enthalten war. [X.] Vollmacht galt indes nicht für die
erklärte Auflassung.

bb) In § 6 Abs. 2 dieses Kaufvertrags hatten der Verkäufer und der Dritt-r-8
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klärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zur Durchführung,
Ergän-zung oder Berichtigung dieses Vertrags erfMit der Frage, welche Rechtsgeschäfte die Vollmacht erfasst, hat sich das Beschwerdegericht nicht befasst. Die Frage kann der Senat aber klären, da die Urkunde vorliegt und weitere Erkenntnisse nicht zu erwarten sind. Die Auslegung
der Vollmacht ergibt, dass die Notariatsangestellten
nur zur Abgabe von Erklärungen ermäch-tigt werden sollten, die der Behebung etwaiger technischer Hindernisse dienten, die der Verwirklichung der von den Kaufvertragsparteien vereinbarten
Rechte und Pflichten und den von ihnen schon vorgenommenen Erfüllungshandlungen entgegenstanden. Das ist der Beschränkung der Vollmacht auf Erklärungen zu [X.]. Diese Formulierung erfasst die -
zudem ganz ungewöhnliche

Ermächti-gung, inhaltliche Änderungen
der wechselseitigen Verpflichtungen oder dingli-che Rechtsgeschäfte
vorzunehmen, die in dem Vertrag bislang nicht vorgese-hen waren,
nicht.

[X.]) Zu diesen Rechtsgeschäften konnte die in dem [X.] [X.] bereits erklärte Auflassung
nur gehören, soweit sie aus technischen Gründen, etwa zur
Klärung der Identität des aufgelassenen Grundbesitzes, noch einmal wiederholt werden musste. Die Auflassung an einen anderen [X.] nicht der Durchführung der beurkundeten Erklärungen. Sie war ein neues [X.] mit dem [X.], sondern der Erfüllung eines [X.] diente.
Auf diese Vollmacht
konnte sich die [X.] deshalb bei der Auflassung des Grundbesitzes an die Beteiligte zu 1 nicht stützen.

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dd) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 464 Abs. 2 BGB. Danach kommt zwar durch die Ausübung eines Vorkaufsrechts zwischen
dem Vor-kaufsberechtigten und dem Verkäufer ein Kaufvertrag mit den Bestimmungen zustande, die der Verkäufer mit dem [X.] vereinbart hat. Das gilt aber nur für die schuldrechtlichen Vereinbarungen. Erteilte [X.] werden nicht Inhalt des Kaufvertrags mit dem [X.]. Sie würden [X.] nicht erweitert. Eine Vollmacht zur Wiederholung der bereits erklärten [X.] aus technischen Gründen würde deshalb, selbst wenn sie Inhalt des Kaufvertrags mit dem [X.] würde,
nicht zu einer Ermächti-gung, die Auflassung erstmals vorzunehmen.

3. Die Frage, ob die nicht beurkundete Vereinbarung zur Benutzung der Scheune nach Maßgabe von § 4 Abs. 3 Satz 2 RSiedlG gegenüber der [X.] als nicht vereinbart gilt, muss nicht entschieden werden.
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IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 15 Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m. §
84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 1 Abs. 1, §
19 Abs. 1 Satz 1, §
31 Abs. 1 Satz 1 KostO.

Krüger

Schmidt-Räntsch

Roth

Brückner

Weinland

Vorinstanz:
[X.], Entscheidung vom 24.11.2011 -
7 [X.] -

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