Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.04.2003, Az. V ZR 322/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:4. April 2003K a n i k,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:jaBGHZ:neinBGHR: [X.] § 10 Abs. 2Einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die die sachenrechtlichen Grundla-gen der [X.] zum Gegenstand hat, kann auch dann keine Wirkung gegendie Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 2 [X.] beigelegt werden, wenn eine nurschuldrechtliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung begründet werden soll(hier: Verpflichtung, einem der Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einerTeilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums zu [X.], Urt. v. 4. April 2003 - [X.] - [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.], Prof. Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der [X.] zu 2 wird das Urteil [X.] Zivilsenats des [X.], soweit es sie betrifft, aufgehoben.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlungund Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks [X.] 17a [X.]. Er und zwei weitere Miteigentümer begründeten mit notariellem [X.] vom 27. Juni 1983 gemäß § 3 [X.] Wohnungseigentum an dem [X.], wobei der Kläger das Sondereigentum aneiner der drei Wohnungen erwarb. Er sollte außerdem das Teileigentum unddas Sondernutzungsrecht an einer größeren, an das Grundstück[X.] 17a angrenzenden Gartenfläche erhalten. In Bezug auf [X.] wurde unter § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages vereinbart:- 3 -"F. S. (scil. der Kläger) und dessen [X.] berechtigt, von den anderen Miteigentümern die reale Teilung desgemeinschaftlichen Eigentums dahin zu verlangen, daß aus der vorbe-zeichneten Gartenfläche 2 - Teileigentum G - ein selbständiges Grund-stück gebildet wird, wozu die anderen Erschienenen ihre Genehmigungerklären und die Übertragung der Miteigentumsanteile der anderen [X.] an diesem verselbständigten Grundstück an ihn ohne Ent-gelt verlangen. Die anderen Miteigentümer sind bei einer Veräußerungverpflichtet, diese Verpflichtung auf die Rechtsnachfolger zu übertragen.Herr S. und seine Rechtsnachfolger sind berechtigt, zur Siche-rung dieser Rechte die Eintragung einer Vormerkung zu [X.] notariellem Vertrag vom 9. Januar 1984 änderten die [X.] die Einräumungsvereinbarung vom 27. Juni 1983 u.a. dahin ab, daß [X.] kein Teileigentum erwerben sollte und statt dessen das Sondernut-zungsrecht an der Gartenfläche seinem Wohnungseigentum zugeordnet [X.].In der Folgezeit veräußerte der Kläger sein Wohnungseigentum. [X.] erwarben 1998 bzw. 1993 jeweils eine der beiden anderen [X.]. Sie übernahmen die Verpflichtung aus § 17 Abs. 2des notariellen Vertrages vom 27. Juni 1983. In den [X.] für den Kläger jeweils eine Vormerkung für die Verschaffung des Eigentumsan der betreffenden Gartenfläche [X.] 4 -Der Kläger betreibt den Erwerb seines alleinigen Eigentums an [X.]. Zu diesem Zweck übersandte er den [X.] mehrere [X.]sentwürfe, die von diesen zurückgewiesen wurden. 1999 veranlaßte [X.] die Abvermesserung eines Teils der Gartenfläche, der seither als [X.] 73/3 geführt wird. Der Kläger legte anschließend den [X.] einennotariellen Vertrag vor, der für die Wohnungseigentümer durch einen voll-machtlosen Vertreter abgeschlossen war. Während die Eigentümer der [X.] des [X.] den Vertrag genehmigten, lehnten die [X.] ab.Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger in erster Linie die Zustim-mung der [X.] zur Teilung des Grundstücks [X.] 17 und ins-besondere die Erklärung der Auflassung gefordert, ferner die Bestellung einerBaulast, nach der für die Bemessung der Abstandsflächen eine Teilfläche [X.] seinem Grundstück zugerechnet wird und dem [X.] neun Öffnungen in der Brandmauer gestattet werden.Zudem hat der Kläger neben der Zahlung von 11.078,65 DM die Feststellungverlangt, daß die [X.] verpflichtet sind, ihm allen (weiteren) Schaden ausder nicht erteilten Zustimmung zur Teilung und Auflassung seit dem [X.] zu ersetzen. Hilfsweise hat der Kläger seinen Auflassungsantrag auf ei-nen Teil der Gartenfläche gerichtet und statt der Baulast die Vereinbarung ei-nes Sondernutzungsrechts sowie die Bestellung einer Grunddienstbarkeit [X.]. Unter Zurückweisung der weitergehenden Anträge hat das [X.] [X.] verurteilt, der Teilung des Grundstücks und der Übertragung [X.] an der Gartenfläche zuzustimmen sowie die geforderte Baulast zubestellen; es hat ferner die Ersatzpflicht der [X.] für Schäden wegen dernicht erteilten Zustimmung festgestellt. Die hiergegen gerichtete Berufung der- 5 -[X.] ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer - in dem Berufungsurteil zugelas-senen - Revision verfolgt die Beklagte zu 2 das Ziel vollständiger Klageabwei-sung weiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des [X.] 6 -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht meint, die [X.] seien als Rechtsnachfolgernach § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages verpflichtet, dem Kläger das Ei-gentum an der umstrittenen Gartenfläche zu übertragen. Dem stehe nicht ent-gegen, daß der Kläger nicht mehr Miteigentümer sei. Da ihm dieses Recht per-sönlich zu einem Zeitpunkt eingeräumt worden sei, als er noch [X.] sei, liege auch keine von § 10 [X.] untersagte Begründung [X.] Dritter vor. Im übrigen habe auch die Eigentümerin der Wohnung Nr. 3einen etwa nur ihr zustehenden Anspruch an den Kläger abgetreten. Die Ände-rung der "Teilungserklärung" durch den [X.] habe [X.] nicht berührt. Obwohl die Vereinbarung nicht im Grundbuch einge-tragen sei, treffe die Verpflichtung die [X.] als Rechtsnachfolger der [X.] Wohnungseigentümer. Sie hätten den Anspruch des [X.]schon bei Erwerb des Wohnungseigentums erkennen können, weshalb ein [X.] Ergebnis gegen [X.] und Glauben verstoße. Da das Bauaufsichtsamtdie Teilungsgenehmigung von einer Baulast wegen des geminderten [X.] und der Öffnung der Brandmauer abhängig gemacht habe, seien [X.] auch zu deren Bestellung verpflichtet.Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.- 7 -II.1. Entsprechend seinem Interesse, Alleineigentümer der Gartenfläche zuwerden, erstrebt der Kläger mit seinem auf Zustimmung zu der Grundstücks-teilung gerichteten Antrag die Abgabe der Teilungserklärung der [X.] dem Grundbuchamt (vgl. [X.]/[X.], [X.] [2002], § 890Rdn. 49) und die Bewilligung der Eintragung in das Grundbuch. Ziel seinesHauptantrages ist es ferner, die Beklagte zu 2 zu verpflichten, ihren Miteigen-tumsanteil an der Gartenfläche an ihn aufzulassen und die Eintragung in [X.] zu bewilligen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts,kann auf Grund der bisher getroffenen Feststellungen nicht von einer Ver-pflichtung der [X.] zu 2 ausgegangen werden, in der geschilderten [X.] an der Eigentumsübertragung an den Kläger mitzuwirken.a) Der Kläger kann den geltend gemachten Anspruch gegenüber [X.] zu 2 nicht auf § 17 Abs. 2 des notariellen Vertrages vom 27. Juni1983 stützen. Diese zwischen dem Kläger und den damaligen Miteigentümerngetroffene vertragliche Bestimmung wirkt schon deswegen nicht gemäß § 10Abs. 2 [X.] gegen die Beklagte zu 2 als Sondernachfolgerin, weil sie nicht [X.] eingetragen war. Im übrigen handelt es sich auch nicht um eineVereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 [X.]. Eine solche Vereinbarung [X.], daß die Wohnungseigentümer ihre Innenbeziehungen untereinanderregeln, also eine [X.]sordnung schaffen, die ähnlich einer Satzungdie Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet (vgl.[X.], 302, 304 f, auch Senat, [X.], 250, 258). An diesem [X.] fehlt es bei der Bestimmung unter § 17 Abs. 2 des notariellen [X.]es vom 27. Juni 1983. Sie betrifft nicht das [X.] der- 8 -Wohnungseigentümer untereinander, sondern mit den [X.] der [X.]. Das Gesetz trennt nichtnur - wie ein Vergleich zwischen Abs. 3 und Abs. 4 des § 5 [X.] zeigt - zwi-schen diesen beiden Regelungsbereichen, sondern knüpft - etwa mit § 4 Abs. 1[X.] auf der einen und § 10 Abs. 2 [X.] auf der anderen Seite - an dieseUnterscheidung auch verschiedene Rechtsfolgen (vgl. Häublein, [X.] 2000,442, 450). Eine vertragliche Regelung der sachenrechtlichen Zuordnung istdemnach von der inhaltlichen Ausgestaltung des [X.]seszu unterscheiden; sie kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung nach § 10Abs. 2 [X.] sein (vgl. [X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., § 10 [X.] Rdn. 62;Kümmel, Die Bindung der Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolgeran Vereinbarungen, Beschlüsse und Rechtshandlungen nach § 10 [X.], 2002,S. 6; a.A. wohl Niedenführ/[X.], [X.], 6. Aufl., § 10 Rdn. 25). Aus [X.] hat sich in der Rechtsprechung die zutreffende Auffassung durchge-setzt, daß Vereinbarungen, durch die ein Wohnungseigentümer ermächtigtoder bevollmächtigt wird, [X.]s- in Sondereigentum umzuwandeln,oder nach denen die vorweggenommene Zustimmung zu einer solchen Um-wandlung erteilt ist, nicht § 10 Abs. 2 [X.] unterfallen, also nicht auf diesemWeg gegen Sondernachfolger wirken können (BayObLGZ 1997, 233, [X.], 1, 2 f; 2001, 279, 283; BayObLG, [X.] 2000, 970, 972; KG, [X.] 1998,581, 582; [X.] 1999, 127, 128). Daß demgegenüber die im vorliegenden Fallmaßgebliche Regelung nicht unmittelbar eine Verfügung über das gemein-schaftliche Eigentum ermöglichen, sondern die (schuldrechtliche) [X.] anderen Wohnungseigentümer begründen soll, dem Kläger das [X.] an einer [X.]sfläche zu verschaffen, ändert nichts daran, [X.] der Vereinbarung die Eigentumsverhältnisse sind und nicht - wie- 9 -für § 10 Abs. 2 [X.] erforderlich - das [X.] der [X.]) Der Kläger kann seinen Antrag gegenüber der [X.] zu 2 auchnicht auf die zu seinen Gunsten eingetragene Vormerkung stützen.aa) Die Eintragung einer Vormerkung verändert den gesicherten [X.] nicht. Zu seiner Erfüllung bleibt der Schuldner verpflichtet (Senat,[X.], 263, 266). Der Kläger muß sich daher weiterhin an die [X.] wenden, mit denen er den notariellen Vertrag vom 27. Juni 1983 geschlos-sen hat, und die sich dort unter § 17 Abs. 2 zur Übertragung ihrer Miteigen-tumsanteile an ihn verpflichtet haben. Demgegenüber schuldet die Beklagtezu 2 nach § 888 [X.] nicht die Auflassung, sondern nur die grundbuchmäßigeZustimmung, also die Erteilung der Bewilligung (§ 19 GBO, in der Form des§ 29 GBO) zur Eintragung des [X.] als Miteigentümer der Gartenfläche(vgl. Senat, [X.], 263, 266 f).bb) Soweit diese Eintragungsbewilligung Gegenstand der Klage ist,bleibt sie wegen des fehlenden Veränderungsnachweises hinsichtlich der strei-tigen Gartenfläche ohne Erfolg (vgl. Senat, Urt. v. 21. Februar 1986, aaO). [X.] die Teilfläche nach Abvermessung Gegenstand eines Veränderungs-nachweises ist, kann das Grundstück in der Eintragungsbewilligung entspre-chend den Anforderungen des § 28 GBO bezeichnet werden (vgl. Senat, Urt. v.7. Dezember 2001, [X.], [X.], 1038, 1039 m.w.N.). Eine Vermes-sung ist hier aber nur hinsichtlich des neu gebildeten Flurstücks 73/3 erfolgt,das mit der umstrittenen Gartenfläche nicht [X.]) Daß es die Beklagte zu 2 in dem notariellen Vertrag, mit dem sie [X.] erwarb, übernahm, der Verpflichtung aus § 17 Abs. 2 [X.] vom 27. Juni 1983 nachzukommen, kann nicht ohneweiteres einen Anspruch der [X.] ihr gegenüber begründen. Zwar ist [X.] in der Urkunde vom 27. Juni 1983 von den Änderungen in dem [X.] vom 9. Januar 1984 unberührt geblieben. Die von der [X.] insoweit übernommene schuldrechtliche Verpflichtung besteht aber nurgegenüber der [X.], mit der sie den Kaufvertrag über die Wohnung [X.] hat. Abgesehen von dem Fall der Abtretung kann eine Verpflichtungdem Kläger gegenüber daher nur dann begründet sein, wenn die Vorausset-zungen eines Vertrages zugunsten Dritter (§ 328 [X.]) oder einer - von form-freier (§ 182 Abs. 2 [X.]) Genehmigung des [X.] abhängigen - Schuld-übernahme (§ 415 [X.]) erfüllt sind. Unter diesen rechtlichen Gesichtspunktenhat das Berufungsgericht den vorliegenden Rechtsstreit nicht geprüft. Der [X.] kann dies nicht nachholen, weil es an den hierfür erforderlichen Feststel-lungen, insbesondere zum genauen Inhalt des von der [X.] zu 2 [X.]en Kaufvertrages fehlt.2. Mit Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Verurteilung [X.] zu 2 zur Bestellung einer Baulast. Für eine solche Verpflichtung [X.] den bisher getroffenen Feststellungen die rechtliche Grundlage. [X.] sich bei Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Bestimmung auf [X.] einer unmittelbaren oder einer ergänzenden Vertragsauslegung oderauch als Nebenpflicht des vertragsähnlichen Verhältnisses zum Drittberechtig-ten (vgl. [X.], 316, 318) ergeben, daß eine [X.] zur Übernahme einerBaulast verpflichtet ist (vgl. Senat, Urt. v. 18. März 1994, [X.], NJW1994, 2757, 2758). Im vorliegenden Fall ist jedoch nach den bislang getroffe-- 11 -nen Feststellungen nicht davon auszugehen, daß zwischen den [X.]en ver-tragliche oder vertragsähnliche Beziehungen bestehen, an denen eine [X.] anknüpfen könnte. Es ist zudem fraglich, ob es einer Mitwirkung [X.] zu 2 zur Herbeiführung einer erforderlichen Genehmigung (vgl. [X.], [X.], 34, 36) durch Bestellung einer Baulast noch bedarf, nachdemdie zum 1. Oktober 2002 in Kraft getretene Neufassung der [X.] (GVBl. [X.]) für [X.] keine Regelung mehr ent-hält, die dem - in dem Bescheid des Bauaufsichtsamts für die Teilungsgeneh-migung herangezogenen - § 8 der [X.] vom 20. [X.] (GVBl. [X.]) entspricht.3. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 2 [X.] der bisherigen Feststellungen dem Kläger auch nicht zum Ersatz desSchadens verpflichtet, der ihm durch die "nicht erteilte Zustimmung zur [X.] Auflassung" entstanden ist. Der damit geltend gemachte Anspruch auf Er-satz des Verzugsschadens (§ 286 Abs. 1 [X.] a.F.) setzt voraus, daß die [X.] zu 2 dem Kläger die Mitwirkung bei der Grundstücksteilung sowie [X.] ihres Miteigentumsanteils an der Gartenfläche schuldet, und des-halb mit der Erfüllung dieser Pflichten in Verzug geraten [X.] -III.Nach alledem kann das angefochtene Urteil, soweit es die Beklagte zu [X.], keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Damit die [X.] nachgeholt werden können, ist die Sache an das Berufungsge-richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).[X.] Tropf [X.]