Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.04.2016, Az. V ZR 191/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:080416UVZR191.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
191/15
Verkündet am:

8. April 2016

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 13 Abs. 2 Satz 1, §
15 Abs. 3
a)
Die Zuweisung im [X.]seigentum stehender Flächen an einzel-ne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von §
10 Abs. 2 Satz 2 [X.], wenn alle Wohnungseigentümer ei-ne gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten (Fortführung von Senat, Beschluss vom 20. September 2000 -
V [X.], [X.], 158, 167
f.).
b)
Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des [X.] dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu ei-nem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehr-heits-) Beschluss getroffen werden.
-
2
-
[X.] § 10 Abs. 2 Satz 3, § 21 Abs.
8
Eine Vereinbarung kann durch eine gerichtliche Entscheidung nach §
21 Abs. 8 [X.] ersetzt werden, wenn einem Wohnungseigentümer nach §
10 Abs. 2 Satz 3 [X.] ein Anspruch auf ihren Abschluss zusteht, die übrigen Wohnungseigentümer diesen nicht erfüllen und
bei ihrer inhaltlichen Aus-gestaltung Spielraum besteht.
[X.], Urteil vom 8. April 2016 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

-
3
-
Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. April 2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland, den Richter Dr.
Kazele und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des [X.] -
Zivilkammer XI -
vom 30. Juli 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Nutzung des [X.] regelt.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die [X.]en bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil von 26/100; die Beklagten sind Eigentümer der anderen Wohnung mit einem Miteigentumsanteil von 74/100. Nach der
Teilungserklärung steht jeder der beiden Sondereigen-tumseinheiten eine Stimme zu.

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Auf dem Grundstück ist ein Garten angelegt; Sondernutzungsrechte in-soweit bestehen nicht. Der
Garten wird überwiegend von den Beklagten ge-nutzt, die dort Brennholz lagern und Teilbereiche
für sich allein beanspruchen.
Die Kläger haben -
soweit hier noch von Interesse -
zunächst die Fest-stellung verlangt, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihnen den [X.] des
[X.]
in der Weise zu gewähren, dass beiden Wohnungseigentümern eine gleichwertige Nutzung
ermöglicht wird. Das Amtsgericht hat die Klage ab-gewiesen. Mit ihrer Berufung haben die Kläger zuletzt eine Nutzungsregelung für den Garten im Wege einer Beschlussersetzung
erstrebt. Das [X.] hat die Nutzung dahingehend geregelt, dass die Kläger den Garten an geraden, die
Beklagten an ungeraden Tagen nutzen dürfen. Mit der zugelassenen Revi-sion wollen die Beklagten die Abweisung des Antrags auf
Beschlussersetzung
erreichen. Die Kläger beantragen die Zurückweisung der Revision.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht meint, die Kläger hätten einen Anspruch auf Mit-gebrauch des gemeinschaftlichen [X.] unabhängig von der Größe ihres Miteigentumsanteils.
Da die [X.]en aufgrund ihres zerrütteten Verhältnisses nicht in der Lage seien, eine Regelung über den
gemeinsamen Gebrauch
des [X.] zu treffen, könnten die Kläger eine solche im Wege der [X.] durch das Gericht verlangen. Nicht möglich sei allerdings
die Zuwei-sung von Teilflächen des [X.] an jeweils eine [X.] zur alleinigen Nutzung. Hierdurch entstünden nämlich Sondernutzungsrechte an den Teilflächen; sol-che könnten nur durch eine
Vereinbarung der Wohnungseigentümer
begründet 2
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werden.
An[X.] sei dies für die getroffene Rotationsregelung. Die faktische [X.] eines zeitlich begrenzten Sondernutzungsrechts liege darin nicht.
Die Rotationsregelung führe dazu, dass sich die [X.]en im Garten aus dem Wege gehen könnten. Konkret sei von einem tageweisen Wechsel auszugehen, um Perioden
von gutem und schlechtem Wetter möglichst gleichmäßig auf die [X.] zu verteilen.

II.

Dies hält rechtlicher Überprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht
stand.
1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings
von der Zuläs-sigkeit der Beschlussersetzungsklage aus.
a) Die Kläger machen einen Anspruch auf interessengerechte Ge-brauchsregelung nach § 15 Abs. 3 [X.] geltend, der -
sofern die [X.] über die verlangte Regelung durch Beschluss entscheiden können (§
15 Abs. 2 [X.])
-
mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs.
8 [X.] durchgesetzt werden kann (vgl. nur [X.]/Suilmann, [X.], 13. Aufl. §
15 Rn. 49). Für die Bestimmtheit des Klageantrages ist ausreichend, dass das Rechtsschutzziel hinreichend deutlich wird (vgl. Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 -
V [X.], NJW 2013, 2271 Rn. 23). Dies ist der Fall. Die Kläger erstreben eine möglichst gleichmäßige Nutzung des [X.] durch alle Wohnungseigen-tümer.
b) Der vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung mit der
Ange-legenheit bedurfte es nicht.
Kann
-
wie hier
im Hinblick auf die tiefgreifende [X.] der [X.]en und die Stimmengleichheit -
mit an Sicherheit grenzen-5
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der Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass ein dem Klageziel entsprechender Antrag
in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, ist die Vorbefassung der Versammlung ausnahmsweise entbehrlich (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 -
V
ZR 114/09, [X.]Z 184, 88 Rn. 14 f.).
2. Die von dem Berufungsgericht für die Gartennutzung getroffene Rota-tionsregelung entspricht jedoch nicht billigem Ermessen im Sinne von §
15 Abs.
3 [X.] und kann daher
keinen Bestand haben.
a) Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht allerdings
an, dass es keine Gebrauchsregelung des
Inhalts treffen durfte, dass bestimmte Flächen des [X.]
bestimmten
Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung zuge-wiesen werden.
aa) Nach §
15 Abs. 3 [X.] kann ein Wohnungseigentümer zwar den Abschluss einer interessegerechten Gebrauchsregelung über die Nutzung des [X.]seigentums verlangen, soweit sich, wie hier,
aus Gesetz, Verein-barungen oder Beschlüssen keine Regelung ergibt. Solche Gebrauchsregelun-gen können Bestimmungen zur Nutzungsart und -zweck enthalten. Möglich sind auch Nutzungsbeschränkungen bis hin zu einem Nutzungsverbot. Nicht unter §
15 [X.] fällt aber eine Regelung, die im [X.]seigentum stehende
Flächen an einem
Wohnungseigentümer zum ausschließlichen Gebrauch zu-weist. Eine solche Regelung stellt wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Wohnungseigentümer von dem [X.] des [X.]seigentums keine Konkretisierung des Gebrauchs im Sinne von §
15 [X.] dar. Sie
ändert vielmehr § 13 Abs. 2 [X.] ab und führt zu einem Sondernutzungsrecht des begünstigten
Wohnungseigentümers
(Senat,
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Beschluss vom 20. September 2000 -
V [X.], [X.], 158, 167; vgl. auch [X.] in [X.], [X.], 4. Aufl., § 15 Rn. 5).

bb) Das gilt auch dann, wenn allen Wohnungseigentümern eine gleich-wertige Fläche des
[X.]seigentums zur alleinigen Nutzung zugewie-sen
wird.

[X.]) Allerdings wird verschiedentlich
unter Rückgriff auf den Kompensati-onsgedanken eine gleichmäßige räumliche Zuweisung von [X.]sei-gentum zur alleinigen Nutzung durch die einzelnen Wohnungseigentümer als eine mögliche Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 [X.] angesehen. So handele es sich beispielsweise nicht um einen Ausschluss vom [X.], sondern um eine Konkretisierung des gemeinschaftlichen Gebrauchs, wenn jedem Wohnungseigentümer ein bestimmter Stellplatz zur dauerhaften oder befristeten Nutzung zugewiesen werde. Für jeden Wohnungseigentümer werde der Ausschluss vom [X.] an den übrigen Stellplätzen durch das Recht zum Alleingebrauch an einem bestimmten Stellplatz ausgeglichen. Es mache [X.] keinen Unterschied, ob der Ausschluss vom [X.] -
wie im Fall der Vermietung -
durch einen entsprechenden Anteil an den Nutzungen oder durch den unmittelbaren ausschließlichen Eigengebrauch an einer Teilflä-che des [X.]seigentums kompensiert werde ([X.]/Kümmel, [X.] 2001, 128, 136; [X.] [X.] 2001, 226, 230 f.; [X.]/Suilmann, [X.], 13.
Aufl., § 15 Rn. 22 -
an[X.] allerdings § 13 Rn. 109; ähnlich unter Hinweis auf §
14 Nr. 1 [X.]: [X.] [X.]/[X.], 26. Edition, § 15 Rn. 48). Hieran anknüpfend wird auch eine räumliche Aufteilung einer im [X.]seigen-tum stehenden Gartenfläche im Rahmen einer Gebrauchsregelung für möglich gehalten. Diese sei nicht zu beanstanden, wenn sie von der gleichrangigen Nutzungsberechtigung aller Miteigentümer an der Gesamtfläche ausgehe und sich auf eine räumliche Abgrenzung der Nutzungsberechtigung beschränke, die 12
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in dem gleichen Maße, in dem sie bestimmte Miteigentümer von der Nutzung einer Teilfläche ausschließe, diesen hinsichtlich des ihnen zugewiesenen Teil-stücks zugutekomme ([X.], [X.] 2005, 113 f.; [X.], [X.] 2007, 446, 447; vgl. auch [X.], NJW-RR 1991, 1117, 1118 zu Kellerräumen).
(2) Richtigerweise handelt es sich aber auch bei einer gleichmäßigen Zuweisung verschiedener
im [X.]seigentum stehender
Flächen zur alleinigen Nutzung, die alle Wohnungseigentümer einbezieht, nicht um eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 [X.]. Eine derartige räumliche Auftei-lung führt zu einem gänzlichen Ausschluss der Wohnungseigentümer von dem [X.] des einem anderen Wohnungseigentümer zugewiesenen Teils des [X.]seigentums sowie gleichzeitig zu einem ausschließlichen Nut-zungsrecht an einer anderen Teilfläche. Damit handelt es sich um gegenständ-lich begrenzte Sondernutzungsrechte (ebenso [X.], [X.], 560, 561; [X.], [X.], 107, 108; [X.], [X.], 767; [X.], [X.] 1983, 672; [X.], [X.] 2012, 187 f.; Hügel/[X.], [X.], § 15 Rn. 10; [X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 15
Rn. 14a; [X.], [X.] im Wohnungseigentums-recht, 2000, S.
132
f.; [X.], Sondernutzungsrechte im Wohnungseigen-tum, 1987, S.
128 f.; wohl auch [X.] in [X.], [X.], 4.
Aufl., § 13 Rn.
68; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 13 Rn.
29; Häublein, Sondernutzungsrechte und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, 2003, S.
200 f.); sie können nur durch eine Vereinbarung gemäß §
10 Abs. 2 Satz 2 [X.] begründet werden (vgl. Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011
-
V [X.], [X.], 676 Rn.
10; Urteil vom 18. März 2016 -
V [X.], [X.], 459 Rn. 22
mwN).
Dass der jeweilige Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung als Kompensation des Ausschlusses vom [X.] an 14
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anderen Flächen zugewiesen erhalten hat, rechtfertigt keine andere Bewertung. Mit der Überlassung einer gleichwertigen Fläche zur Alleinnutzung wird die Ent-ziehung der [X.]berechtigung an den übrigen Flächen nur ideell und wirtschaftlich, nicht aber -
worauf es entscheidend ankommt -
rechtlich kom-pensiert (vgl. Senat, Beschluss vom 14. Juni 1984 -
V [X.], [X.]Z 91, 343, 347 f.; [X.], [X.] im Wohnungsei-gentumsrecht, 2000, [X.] f.; [X.], Sondernutzungsrechte im
Woh-nungseigentum, 1987, [X.]). Darin besteht auch der wesentliche Unterschied zur Vermietung von Flächen, die im [X.]seigentum stehen. Die Ver-mietung entzieht den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum [X.], sondern setzt es weiterhin voraus und regelt nur die Art und Weise der Aus-übung, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittel-baren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt
(§ 13 Abs.
2 Satz 2, §
16 Abs. 1 [X.]; vgl. Senat, Beschluss vom 29. Juni 2000
-
V [X.], [X.]Z 144, 386, 388). Hinzu kommt, dass die Feststellung, ob der Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer Fläche in gleichwertiger Weise durch die Zuweisung einer anderen Fläche kompensiert wird, erhebliche Schwierigkei-ten bereiten kann. Dies gilt gerade für Regelungen in Bezug auf die Gartennut-zung, bei der die Lage der zuzuweisenden Teilflächen von entscheidender Be-deutung ist. Angesichts dieser Schwierigkeiten ist die Berücksichtigung einer ausreichenden Kompensation bei der Abgrenzung zwischen Gebrauchsrege-lung und Sondernutzungsrecht auch unter dem Gesichtspunkt der Rechtssi-cherheit nicht angezeigt.
b) Rechtsfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass die von ihm getroffene Rotationsregelung für die Gartennutzung
kein Son-dernutzungsrecht begründet und damit Gegenstand einer Gebrauchsregelung im Sinne des §
15 [X.] sein kann.
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aa) Ganz
überwiegend wird eine Turnusregelung grundsätzlich nur als eine Konkretisierung des gemeinschaftlichen Gebrauchs angesehen, da hier-durch eine gleichwertige Mitbenutzung des [X.]seigentums gewähr-leistet werde. Daher könne eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigen-tümer erfolgen (BayObLG, [X.], 301 f. zu Wasch-
und Trockenräumen; [X.], [X.] 1983, 672 zur Gartennutzung nach Wochentagen; Suil-mann in [X.], [X.], 13.
Aufl., §
13 Rn. 109; [X.]/[X.], [X.], 4.
Aufl., § 15 Rn. 5; Hügel/[X.], [X.], § 15 Rn. 11; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., §
13 Rn. 29; [X.]/Pick, [X.], 19. Aufl., § 15 Rn.
48; [X.], Das Sondernutzungsrecht nach dem [X.], 2008, § 2 Rn.
115; vgl. auch [X.], NJW-RR 2008, 320 zu einer Parkplatz-nutzung für bestimmte Wohnungseigentümer in dem Zeitraum von 18 Uhr bis 8
Uhr; aA [X.]/Seuß/[X.], Praxis des Wohnungseigentums, 6.
Aufl., [X.] Rn. 276; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2909a; Ganten, PiG 15, 71, 81). Etwas anderes soll gelten, wenn die zeitabschnittsweise allei-nige
Nutzung länger andauert. Je länger diese sei, desto eher sei von einem (befristeten) Sondernutzungsrecht auszugehen ([X.], Sondernutzungs-rechte im Wohnungseigentum, 1987, S. 50 f.; [X.], [X.] im [X.], 2000, S. 56 f.; Häublein, Sondernutzungs-rechte und ihre Begründung im Wohnungseigentumsrecht, 2003, S. 6 f.; vgl. auch [X.] [X.]/[X.], 25. Edition, § 15 Rn.
43).
bb) Der Senat sieht ebenfalls nicht in jedwedem
Zeitraum, für den ein Wohnungseigentümer von der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums we-gen der Zuweisung der Nutzung an einen anderen Wohnungseigentümer aus-geschlossen ist, einen
Entzug der Befugnis zum [X.] des [X.].
Das kann, an[X.] als einzelne Stimmen in der Literatur mei-nen
(vgl. Hügel/[X.], [X.], § 15 Rn. 11), auch dem Beschluss des Senats vom 20.
Februar 2014 ([X.], NJW 2014, 1879 Rn. 16) nicht entnom-17
18
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11
-
men werden.
Richtigerweise führt
eine Regelung, die im Interesse eines geord-neten Gebrauchs des [X.]seigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, grundsätzlich nicht zu einem befristeten Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden.
Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen [X.] das Recht zur Nutzung von Teilen des [X.]seigentums zu-gewiesen wird (Senat, Urteil vom 2. Dezember 2011 -
V [X.], [X.], 676 Rn. 10). Bei einer Turnusregelung kann ein Wohnungseigentümer das [X.]seigentum zu
den ihm
zugewiesenen Zeiten zwar ausschließlich nutzen. Dient die Regelung dem geordneten, weil nicht gleichzeitig möglichen
oder zweckmäßigen
Gebrauch des [X.]seigentums, wie etwa bei ei-nem Wasch-
und Trockenraum, bedeutet dies aber nur eine Einschränkung, nicht dagegen
einen Entzug des [X.].
Auch bei der hier getroffenen
Rotationsregelung handelt es sich nicht um ein befristetes Sondernutzungsrecht. Sie soll einen konfliktfreien Gebrauch des gemeinschaftlichen [X.] ermöglichen und beschränkt infolge
des
täglichen Wechsels
des Nutzungsrechts die Ausschließlichkeit der Nutzung des [X.] für einen Wohnungseigentümer auf einen derart kurzen Zeitraum, dass ein
gänzlicher Entzug der Nutzungsmöglichkeit
für den anderen Wohnungseigen-tümer
nicht gegeben ist.
c) Die von dem Berufungsgericht getroffene Turnusregelung entspricht aber nicht billigem Ermessen im Sinne von §
15 Abs. 3 [X.].
aa) Das Gericht hat die im Rahmen von §
21 Abs. 8 [X.] festzulegende Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen, wie sie das Wohnungseigen-19
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-
tumsgesetz den Wohnungseigentümern vorgibt (vgl. [X.]/[X.], [X.], 13.
Aufl., §
21 Rn. 214), im Fall der Ersetzung eines Beschlusses über eine [X.] gemäß
§
15 Abs. 3 [X.] also nach billi-gem, das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer berücksichtigen-de Ermessen.
bb) Die Ausübung dieses Ermessens ist von dem Revisionsgericht nur darauf zu überprüfen, ob alle wesentlichen Umstände Beachtung gefunden ha-ben, die Grenzen der Ermessensausübung eingehalten sind und in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise von dieser Gebrauch gemacht wurde (vgl. Senat, Urteil vom 24.
Mai 2013 -
V [X.], NJW 2013, 2271 Rn.
24; siehe
auch Senat, Urteil vom 24. November 1995 -
V
ZR 174/94, NJW 1996, 1054, 1055 zu §
315 Abs. 3 Satz 2 BGB). Einer solchen Überprüfung hält die Regelung des Berufungsgerichts nicht stand.
Die Revision verweist
zutreffend darauf, dass die [X.]en (wie auch das Berufungsgericht im Rahmen seiner Vergleichsbemühungen)
stets
und aus-schließlich eine räumliche Aufteilung des [X.]
angestrebt haben. Grund ist das Anliegen der [X.]en, im Rahmen ihrer Nutzung
den Garten auch zu ge-stalten und zu pflegen.
Die von dem Gericht getroffene Rotationsregelung wi-[X.]pricht dieser
Vorstellung der [X.]en
und lässt eine sinnvolle gärtnerische Nutzung nicht zu. Das Anlegen von Beeten oder etwa das Pflanzen von Zier-
oder [X.] sowie deren Pflege ist bei
der Rotationslösung nicht ge-währleistet. Besteht insoweit zwischen den [X.]en kein Einvernehmen über die Lage der entsprechenden Flächen und deren Bepflanzung, könnte -
im Ex-tremfall
-
täglich eine Umgestaltung durch den jeweils nutzungsberechtigten Wohnungseigentümer erfolgen. Entsprechendes gilt, wie auch das Berufungs-gericht nicht verkennt, für die Nutzung des [X.] zur
Brennholzlagerung durch die Beklagten. Angesichts der Zerrüttung des Verhältnisses zwischen den 23
24
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13
-
[X.]en konnte das Berufungsgericht diese
auch nicht darauf verweisen, dies-bezüglich eine Übereinkunft zu finden. Ist aber davon auszugehen, dass die täglich wechselnde Nutzung des [X.] den Wünschen aller Beteiligten wider-spricht und zudem neue Konflikte hervorrufen wird, stellt sie
keine interessen-gerechte und damit billigem Ermessen entsprechende Gebrauchsregelung dar.

III.
1. Das Urteil kann daher, soweit es die Nutzung des [X.] betrifft,
kei-nen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§
562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht
zur Endentscheidung reif, weil bislang nicht gesehen worden ist, dass
Gegenstand einer Regelung nach § 21 Abs. 8 [X.] auch eine -
hier für die Zu-weisung von Gartenflächen zur alleinigen Nutzung notwendige -
Vereinbarung sein kann, wenn dem klagenden Wohnungseigentümer nach §
10 Abs. 2 Satz 3 [X.] ein Anspruch auf Abschluss einer solchen Vereinbarung zusteht.
a)
Nach §
21 Abs. 8 [X.] kann das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß
§
43 [X.] nach billigem Ermessen entscheiden, wenn die [X.] eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht treffen, soweit sich diese nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss ergibt. Der Begriff der Maßnahme umfasst beide Handlungsalternativen
der [X.] und nicht lediglich Beschlüsse ([X.]/[X.], [X.], 13.
Aufl., § 21 Rn. 203; aA wohl [X.] in [X.]/[X.], [X.], 2.
Aufl., §
21 Rn. 87).
Eine Vereinbarung
stellt sich
nämlich dann als eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme dar, wenn ein Wohnungseigentümer auf ihren Abschluss nach § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] einen Anspruch hat. Erfüllen die übri-gen Wohnungseigentümer diesen Anspruch nicht,
kann auch eine
Vereinba-rung durch eine gerichtliche Entscheidung nach
§
21 Abs. 8 [X.] ersetzt wer-25
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-
den, wenn bei ihrer
inhaltlichen
Ausgestaltung
Spielraum besteht
(vgl. [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 21 Rn.
203; [X.], [X.] 2011, 172, 173; siehe auch [X.], [X.] 2002, 324, 326 unter 6.;
[X.] in [X.], [X.], 4.
Aufl., §
15 Rn.
144; aA [X.]/[X.], [X.], 3.
Aufl., §
15 Rn.
38; [X.]., Das neue [X.], 2007, § 2 Rn.
103). Wie bei einer Beschlussersetzung wird der konkrete Inhalt der Vereinbarung durch eine gerichtliche Ermessensentschei-dung nach §
21 Abs. 8 [X.] festgelegt, so dass im Klageantrag nur das Rege-lungsziel der verlangten Vereinbarung umschrieben werden muss.
An[X.] ist es allerdings, wenn die Vereinbarung einen feststehenden Inhalt haben muss; in diesem Fall muss die Klage auf die Zustimmung der übrigen Wohnungseigen-tümer zu einem bestimmten Vertragstext gerichtet sein (vgl.
[X.]/Suil-mann, [X.], 13. Aufl., § 10 Rn. 153, § 15 Rn. 49).
b)
Die Voraussetzungen eines Anspruchs der Kläger gegen die [X.] nach § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] auf Abschluss einer Vereinbarung, die die flächenmäßige Aufteilung des [X.] zur Nutzung zum Gegenstand hat, sind nach den bislang
von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen gege-ben.
Die Vorschrift begründet einen (Individual-)Anspruch jedes Wohnungs-
oder Teileigentümers gegen die anderen Miteigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus [X.] Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbe-sondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer unbillig erscheint (vgl. Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010
-
V ZR 131/10, [X.] 2011, 170, 171).
aa) Da die [X.]en bislang keine von den gesetzlichen Vorschriften ab-weichende Regelung getroffen haben, ist für die Nutzung des im Gemein-schaftseigentum stehenden [X.] § 13 Abs. 2 S. 1 [X.] maßgebend. [X.] ist jeder Wohnungseigentümer zum [X.] des gemeinschaftlichen 27
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Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 [X.] berechtigt. [X.] in die-sem Sinn ist das aus der [X.] der Eigentümer herzuleitende Recht der Eigentümer, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d.h. an dieser den Mitbesitz im Sinne des § 866 BGB auszuüben, der seiner Natur nach nicht in Bruchteilen bestehen kann. Die Gebrauchsbe-fugnis des einzelnen Wohnungseigentümers ist also persönlichkeitsbezogen und unteilbar und nicht etwa [X.] entsprechend seinem Miteigentumsanteil beschränkt. Sie findet ihre Grenzen entsprechend dem Gesetzeswortlaut nur in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme
und zum ordnungsgemäßen Ge-brauch
(§§
14, 15 [X.]; vgl. [X.] 1972, 109, 112 f.; [X.], [X.] 2001, 122, 123).
bb)
Dieses Recht auf einen allseits gleichen Gebrauch des [X.] kann infolge der
tiefgreifenden
Zerrüttung des Verhältnisses der [X.]en nicht ver-wirklicht werden. Sie lässt eine konfliktfreie Nutzung des [X.], die hier auch in der Gartenpflege und der gärtnerischen Gestaltung durch die [X.] selbst liegen soll, nicht zu; eine solche kann, wie dargelegt, auch nicht durch eine Gebrauchsregelung erreicht werden.
Damit liegen schwerwie-gende
Gründe vor, die ein Festhalten an der gesetzlichen Regelung unbillig erscheinen lassen. Um das bei[X.]eitige Anliegen der [X.]en zu gewährleis-ten, ist eine flächenmäßige Aufteilung des [X.] mit der Zuweisung von [X.] zur ausschließlichen Nutzung durch jeweils eine [X.] erforderlich, die
nur
auf der Grundlage einer Vereinbarung erfolgen kann.
Im Hinblick darauf, dass die Vereinbarung den Anspruch auf gleichen [X.] des [X.] verwirklichen soll, spricht im Rahmen der Abwägung
der Rechte und Interessen der [X.]en im Grundsatz nichts dagegen,
eine flä-chenmäßige Aufteilung mit dem Ziel einer in etwa hälftigen Aufteilung des [X.] vorzunehmen; hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung dieses Regelungs-29
-
16
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ziels besteht dabei ein -
die Anwendung des §
21 Abs. 8 [X.] rechtfertigender -
Spielraum hinsichtlich der konkreten Lage der Flächen.
Sofern
die Kläger -
wie von ihnen in der Revisionserwiderung mitgeteilt -
zwischenzeitlich aus der
Anlage
ausgezogen sind und ihre Wohnung vermietet haben, kann es allerdings an dem Vorliegen schwerwiegender Gründe im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 3 [X.] fehlen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der
Mieter
tatsächlich kein Interesse an der Nutzung des [X.]
hat.
c)
Steht
den Klägern ein Anspruch auf Abschluss einer Vereinbarung mit einer flächenmäßig gleichwertigen Aufteilung des [X.] zur ausschließlichen Nutzung durch die jeweilige [X.] zu, kann die
zu ersetzende Vereinbarung
nur schuldrechtlicher Natur sein.
Wegen des mit §
21 Abs. 8 [X.] verbundenen Eingriffs in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer dürfen Maßnahmen nämlich nur insoweit angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist (Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 -
V [X.], NJW 2013, 2271 Rn. 31).
Eine Eintragung im Grundbuch und die damit nach § 10 Abs. 3 [X.] einhergehende Wirkung der Vereinbarung auch gegen [X.] der [X.]en ist nicht veranlasst, weil
die zu treffende Gebrauchsregelung durch das Zerwürfnis der
gegenwärtigen [X.] begründet
ist und die Notwendigkeit einer solchen Regelung bei einer Veränderung der personellen Zusammensetzung an[X.] zu beurteilen sein kann.

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17
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2. Das Berufungsgericht
wird vor einer neuen Entscheidung auf eine sachgerechte Antragstellung hinzuwirken und zu klären haben, ob
und auf [X.] Weise
eine flächenmäßige Zuweisung des [X.] zur Nutzung im Rah-men einer vereinbarungsersetzenden gerichtlichen Entscheidung vorzunehmen ist.

Stresemann

Brückner Weinland

Kazele Haberkamp

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 06.04.2011 -
9 [X.] -

LG [X.], Entscheidung
vom 30.07.2015 -
11 [X.]/11 -

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