Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 19/14

Der Beklagte zu 2 ist seit dem [X.] Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung in B.     , in der er zusammen mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 1, lebt. Die monatliche Gesamtmiete belief sich seit Februar 2008 auf 530,90 € (332,90 € Kaltmiete sowie 198 € Nebenkostenvorauszahlung).

Der Beklagte zu 2 zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Seit dem 8. Juni 2009 sprach die Klägerin gegenüber den Beklagten unter Berufung auf den jeweils aufgelaufenen Mietrückstand wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses aus. Die Kündigungserklärung vom 23. Oktober 2012 ist auf im Einzelnen spezifizierte Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € (seit März 2009) gestützt. Während des Berufungsverfahrens kündigte die Klägerin erneut mit Schreiben vom 28. Juni 2013, in der sie die seit Juni 2010 aufgelaufenen Mietrückstände auf insgesamt 16.201,01 € bezifferte. Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass die Miete im streitigen Zeitraum wegen eines Schimmelpilzbefalls in mehreren Zimmern gemindert gewesen sei und dem Beklagten zu 2 im Übrigen ein den Verzug ausschließendes Zurückbehaltungsrecht zugestanden habe.

Auf Antrag des Beklagten zu 2 vom 20. Mai 2010 wurde mit Beschluss vom 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses. Am 18. Januar 2012 wurde das Insolvenzverfahren aufgehoben.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das [X.] hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung ([X.], Urteil vom 4. April 1962 - [X.], [X.]Z 37, 79, 81 ff.).

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe der geltend gemachte [X.] und Herausgabeanspruch nicht zu, da keine der ausgesprochenen Kündigungen das Mietverhältnis beendet habe. Unter Berücksichtigung des dem Beklagten zu 2 neben der [X.] Gesetzes (§ 536 [X.]) eingetretenen Mietminderung zustehenden Zurückbehaltungsrechts aus § 320 Abs. 1, § 273 [X.] sei keine der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen zu einem [X.]punkt erklärt worden, zu dem ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand des Beklagten zu 2 vorgelegen habe.

Auf die vor dem 20. Mai 2010 (Insolvenzeröffnungsantrag) aufgelaufenen Mietrückstände könne die Klägerin eine Kündigung schon deshalb nicht stützen, weil dem die [X.] aus § 112 Nr. 1 [X.] entgegenstehe. Die von der eingesetzten [X.]händerin mit Schreiben vom 1. Juli 2010 gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] abgegebene Enthaftungserklärung habe lediglich zur Folge gehabt, dass die Klägerin eine erneute Kündigung nur auf die seit Juni 2010 neu aufgelaufenen Mietrückstände habe stützen können. Ein Rückgriff auf die bis zur Antragsstellung aufgelaufenen Rückstände sei der Klägerin auch während der derzeit nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens laufenden "Wohlverhaltensphase" ([X.]) verwehrt.

Hinsichtlich der seit der Stellung des Insolvenzantrags (mithin seit dem 1. Juni 2010) aufgelaufenen Mietrückstände gelte folgendes:

Das Amtsgericht habe dem Beklagten zu 2 wegen des [X.] zu Recht eine Minderungsquote von 20 % der Bruttomiete zugebilligt. Nach den Feststellungen des in erster Instanz angehörten Sachverständigen sei der Schimmelbefall auch bei ausreichendem Lüftungsverhalten der Beklagten aufgrund baulicher Mängel nicht zu vermeiden gewesen. Die Minderungsquote von 20 % habe selbst die Klägerin für angemessen gehalten. Den danach von der Miete im [X.]raum von Juni 2010 bis Oktober 2012 verbleibenden Gesamtbetrag von 6.540,77 € habe der Beklagte zu 2 entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ebenfalls einbehalten dürfen.

Denn über die [X.] Gesetzes eingetretene Minderung der Miete stehe dem Beklagten zu 2 ein Zurückbehaltungsrecht zur Seite, das im Streitfall den Verzugseintritt insgesamt verhindert habe. Bei der geschuldeten Miete von 530,90 € je Monat belaufe sich die Minderung auf 106,18 €. Dem Beklagten zu 2 sei jedenfalls - wie es auch das Amtsgericht angenommen habe - der vierfache [X.] als monatliches Zurückbehaltungsrecht zuzubilligen, mithin 424,72 € je Monat. [X.] und Höhe des Zurückbehaltungsrechts erreichten somit die geschuldete Gesamtmiete, so dass Verzug mit der Mietzahlung nicht habe eintreten können.

Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts sei hier nicht zu beanstanden, da der Klägerin bereits seit dem Frühjahr 2009 aufgrund eines von ihr eingeholten Privatgutachtens bekannt gewesen sei, dass von ihr zur Verhütung des [X.] diverse baulich bedingte Mängel abzustellen gewesen wären; hierzu seien der Klägerin auch konkrete Vorschläge unterbreitet worden. Da die Klägerin dennoch untätig geblieben sei, sei es nicht unbillig, dem Beklagten zu 2 im Ergebnis ein die Gesamtmiete umfassendes Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zuzugestehen. Der mögliche Mitverantwortungsteil der Beklagten, der darin gesehen werden könnte, dass auch sie ab dem Jahre 2009 Anlass gehabt hätten, ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten umzustellen, sei vom Amtsgericht bereits dadurch ausreichend berücksichtigt worden, dass es die Minderungsquote lediglich auf 20 % der Miete angesetzt und damit einen erheblichen Teil der Verantwortung für die Schimmelbildung den Beklagten zugeordnet habe. Im Übrigen sei auch nicht ersichtlich, dass der bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz einbehaltene Betrag von 9.000 € zur Beseitigung der in der baulichen Beschaffenheit wurzelnden Ursachen für die Schimmelpilzbildung ausreichend wäre.

Es sei im Streitfall angemessen, das Zurückbehaltungsrecht mit dem Vierfachen der Minderungsquote zu bemessen. Gegen eine Anknüpfung des Zurückbehaltungsrechts an den Mangelbeseitigungsaufwand spreche schon, dass dann zur Bemessung des Zurückbehaltungsrechts regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen wäre, um den Mangelbeseitigungsaufwand beziffern zu können. Zudem führe diese Auffassung dazu, dass der Mieter auch bei nur wenig beeinträchtigenden Mängeln, die jedoch einen hohen Beseitigungsaufwand erforderten, für längere [X.] von seiner Mietzahlungspflicht gänzlich freigestellt bleibe. Soweit vertreten werde, der Mieter müsse sich in doppelter Weise sowohl auf den Gesamtbetrag der Mangelbeseitigungskosten als absolute Obergrenze des Zurückbehaltungsrechts wie auch für den laufenden Monat in entsprechender Anwendung des § 641 Abs. 3 [X.] auf maximal das Doppelte der monatlichen Minderungsquote als möglichen Einbehalt beschränken, lasse diese Auffassung unbeachtet, dass der Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis auf einen laufenden periodischen Austausch der beiderseitigen Leistungen ausgerichtet sei. Es erscheine deshalb nicht unangemessen, dass der Vermieter, der es in der Hand habe, durch Beseitigung des Mangels das Zurückbehaltungsrecht jederzeit zu beenden, einem über die Minderung hinausreichendem Druckmittel ausgesetzt sei. Andernfalls wäre es in das Belieben des Vermieters gestellt, ob er die Minderung hinnehmen und von einer Mangelbeseitigung absehen wolle.

Auch der [X.] habe eine Orientierung des Zurückbehaltungsrechts am voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwand nur in den Fällen erwogen, in denen es dem Mieter möglich und zumutbar sei, die Reparatur nach erfolgter Fristsetzung selbst auszuführen oder ausführen zu lassen. Das sei hier schon angesichts des [X.] und der den Beklagten während der Wohlverhaltensphase treffenden Obliegenheiten nicht der Fall. Im Übrigen könne dem Beklagten zu 2 auch nicht zugemutet werden, auf seine Kosten erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz vorzunehmen, derer es nach dem von der Klägerin eingeholten Privatgutachtens im Streitfall bedürfe.

Nicht zu folgen sei dem Amtsgericht jedoch in der Auffassung, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts auf etwa den Gesamtbetrag einer Jahresmiete begrenzt sei. Dies erscheine schon deshalb nicht überzeugend, weil auch diese Betragsschwelle bei längerer Untätigkeit des Vermieters und damit einhergehender Ersparnis der von ihm zu tragenden Instandsetzungsaufwendungen überschritten werden könne, ohne dass dies auf vom Mieter zu beeinflussende Umstände zurückgehe.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat den auf die Kündigung vom 23. Oktober 2012 gestützten Räumungsanspruch der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1, § 985 [X.] zu Unrecht verneint. Denn es hat bei der Beurteilung dieser Kündigung rechtsfehlerhaft die vor dem 20. Mai 2010 ([X.]) aufgelaufenen Mietrückstände außer Betracht gelassen und dem Beklagten darüber hinaus durch eine verfehlte schematische Bemessung ein zu weit reichendes Zurückbehaltungsrecht zugebilligt.

1. Die Klägerin hat die am 23. Oktober 2012 ausgesprochene Kündigung mit in dem [X.]raum März 2009 bis Oktober 2012 aufgelaufenen [X.] in Höhe von insgesamt 14.806,36 € begründet und hierbei auch in der [X.] vor [X.] fällig gewordene Mieten aufgeführt, mit deren Zahlung der Beklagte zu 2 in Verzug geraten war.

Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die letztgenannten Mietrückstände bei der Beurteilung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs aufgrund der [X.] des § 112 Nr. 1 [X.] außer Betracht zu bleiben hätten, ist von [X.] beeinflusst; insbesondere hat das Berufungsgericht verkannt, dass die Klägerin nach dem Wirksamwerden der sogenannten Enthaftungserklärung der [X.]händerin nach § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] nicht (mehr) gehindert war, eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. [X.] mit Erfolg auch auf vor [X.] nicht gezahlte Mieten, mit denen der Beklagte zu 2 in Verzug geraten war, zu stützen.

a) Nach § 109 Abs. 1 Satz 1 [X.] kann der Insolvenzverwalter ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können (§ 109 Abs. 1 Satz 2 [X.]).

Wie der [X.] bereits entschieden hat, geht das Mietverhältnis mit der Enthaftungserklärung - auch Freigabeerklärung genannt - nach § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] wieder vollständig in die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters/Schuldners über ([X.], Urteile vom 9. April 2014 - [X.], [X.], 1000 Rn. 13 ff.; vom 22. Mai 2014 - [X.], [X.], 1239 Rn. 10 ff., jeweils mwN).

Ob dies zur Folge hat, dass der Vermieter eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. [X.] mit Erfolg auch auf vor der [X.] aufgelaufene Rückstände mit der Mietzahlung stützen kann, ist im Hinblick auf § 112 Nr. 1 [X.] umstritten. Nach dieser Vorschrift kann ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der [X.] vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, nicht gekündigt werden.

aa) Eine verbreitete Auffassung will es dem Vermieter unter Verweis auf den Wortlaut und die systematische Stellung des § 112 Nr. 1 [X.] verwehren, unter Berufung auf vor [X.] aufgelaufene Mietrückstände zu kündigen. § 112 Nr. 1 [X.] enthalte keine Einschränkung für die Fälle des § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.]. Wolle man eine Kündigung durchgreifen lassen, werde das mit § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] verfolgte Ziel, die Obdachlosigkeit eines in Insolvenz gefallenen Mieters zu vermeiden, nicht erreicht. Auch seien Mietforderungen aus der [X.] vor der Verfahrenseröffnung bloße Insolvenzforderungen, die nur nach den Regeln des Insolvenzverfahrens befriedigt werden könnten und gegebenenfalls von einer Restschuldbefreiung erfasst würden. Es widerspräche daher dem insolvenzrechtlichen Verteilungssystem, wenn der Vermieter eine Kündigung nach der Freigabe der Wohnung durch die Enthaftungserklärung auf insolvenzbehaftete Forderungen stützen könnte ([X.], [X.], 551 f.; [X.], [X.], 331, 334; [X.], [X.], 607, 614 f.; Derleder, [X.] 2005, Fach 14, [X.], 517 f.; Derleder in Festschrift für [X.], 2006, [X.], 687; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 109 Rn. 20 und § 112 Rn. 7; [X.]/[X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.]. [X.] Rn. 480; [X.], Die Rechtsstellung des insolventen [X.], 2011, [X.] ff.; [X.]/[X.]/[X.], Handbuch Insolvenzverwaltung, 9. Aufl., [X.]. 7 Rn. 88; [X.]/[X.], Mietverhältnisse in der Insolvenz, 2. Aufl., 7. Teil [X.]. IV Rn. 45; [X.]-Futterer/[X.], Mietrecht, 11. Aufl., § 542 [X.] Rn. 138, 143; [X.], Privatinsolvenz, 4. Aufl., [X.]; [X.]/[X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 109 Rn. 18; Graf-Schlicker/Breitenbücher, [X.], 4. Aufl., § 109 Rn. 12; [X.]/[X.], [X.], 18. Aufl., § 109 Rn. 25; HmbKomm[X.]/[X.], 5. Aufl., § 109 Rn. 30 und § 112 Rn. 1; Werres in [X.]/[X.], Praxis des Insolvenzrechts, 2012, [X.]. 6 Rn. 41; [X.]/[X.]/[X.], [X.], § 109 Rn. 72).

bb) Nach anderer Auffassung entfällt die [X.] des § 112 Nr. 1 [X.] mit Abgabe, jedenfalls aber mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.]. [X.] bewirke, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen sei, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfalle, so dass eine Kündigung möglich sei. [X.] Gründe stünden der [X.] nicht entgegen. Der Mieter könne die [X.] durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden; auch sei eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlichen Stellen, trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich. Die Gegenauffassung übersehe, dass § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] keine Vorschrift des [X.] Mieterschutzes sei, sondern eine Norm, die ausschließlich insolvenzrechtliche Ziele verfolge und daher die Massebefangenheit des Mietverhältnisses voraussetze. Auch mute die Gegenauffassung dem Vermieter zu, trotz des vor Verfahrenseröffnung aufgelaufenen, an sich zur Kündigung berechtigenden [X.], einen weiteren Zahlungsverzug abzuwarten. Diese Besserstellung des Insolvenzschuldners gegenüber dem nicht im Insolvenzverfahren befindlichen Mieter könne nicht mit dem Zweck des Insolvenzverfahrens gerechtfertigt werden (MünchKomm[X.]/[X.], 3. Aufl., § 109 Rn. 59; [X.] in [X.]/Prütting/Bork, [X.], Stand Februar 2015, § 109 Rn. 19; [X.], [X.], 401, 410; [X.], [X.] 2005, 169, 174 f.; [X.], in [X.], 885, 890 f.; [X.], [X.], 137, 150; [X.], [X.], 87, 91; [X.], Z[X.] 2009, 9, 12; [X.], [X.] 2006, 133, 138; im Ergebnis auch: [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 109 Rn. 14; [X.] in [X.], [X.] Mietrecht, 4. Aufl., § 109 Rn. 25; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.], Handbuch des Fachanwalts Insolvenzrecht, 6. Aufl., [X.]. 6 Rn. 125; [X.], [X.] 2008, 716, 719).

cc) Der Senat entscheidet die Streitfrage im Sinne der letztgenannten Auffassung.

(1) Auf den ersten Blick spricht der Wortlaut des § 112 Nr. 1 [X.] allerdings dafür, dass der Vermieter in der Insolvenz des Mieters gehindert ist, eine Kündigung wegen eines vor [X.] eingetretenen Zahlungsverzugs auszusprechen. [X.] Gründe, insbesondere die systematische Stellung der Norm sowie deren Sinn und Zweck, stehen jedoch deren Fortgeltung über den [X.]punkt des Wirksamwerdens der Enthaftungserklärung hinaus entgegen.

(a) Zu Unrecht berufen sich die Befürworter einer Fortgeltung der [X.] des § 112 [X.] über den [X.]punkt des Wirksamwerdens der Enthaftungserklärung hinaus auf die systematische Stellung des § 112 in der [X.]. § 112 [X.] steht im Dritten Teil der [X.], der mit "Wirkungen der Insolvenzeröffnung" überschrieben ist. Von § 112 [X.] werden daher nur solche Mietverhältnisse erfasst, die im [X.]punkt der Kündigungserklärung (noch) insolvenzbefangen sind. Daran fehlt es bei Mietverhältnissen, hinsichtlich derer der Insolvenzverwalter/[X.]händer eine Enthaftungserklärung abgegeben hat, denn diese hat zur Folge, dass die Verbindung des Mietverhältnisses zur Insolvenzmasse für die [X.] nach Ablauf der Kündigungsfrist vollständig gelöst wird ([X.], Urteil vom 22. Mai 2014 - [X.], aaO Rn. 15, 23).

(b) § 112 [X.] beruht auf der insolvenzrechtlichen Überlegung, dass die wirtschaftliche Einheit im Besitz des Schuldners nicht zur Unzeit auseinandergerissen werden darf. Gemietete oder gepachtete Gegenstände sollen dem Insolvenzverwalter nicht aufgrund von Zahlungsrückständen des Schuldners entzogen werden, da sie etwa für die Fortführung eines Unternehmens erforderlich sein können (BT-Drucks. 12/2443, [X.]; vgl. [X.], Urteil vom 18. Juli 2002 - [X.], [X.]Z 151, 353, 372 mwN; [X.], aaO; [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 112 Rn. 1).

Die [X.] dient somit dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei [X.] im Zahlungsverzug befindlichen und damit vertragsuntreuen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch deshalb kann aus dem Wortlaut des § 112 Nr.1 [X.] kein überzeugender Grund dafür hergeleitet werden, es dem Vermieter auch nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (§ 109 Abs. 1 Satz 2 [X.]) zu verwehren, eine Kündigung (auch) auf Rückstände aus der [X.] vor [X.] zu stützen.

(2) Verstärkt wird dieser Befund durch die Überlegungen, die den Gesetzgeber zur Einführung der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] bewogen haben. Nach den Gesetzesmaterialien dient die Vorschrift des § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] nur insoweit dem Schutz des Mieters von Wohnraum, als sie verhindern soll, dass der Mieter das Verfahren der Verbraucherinsolvenz nur um den Preis des Verlustes seiner Wohnung durchführen kann. Denn Anlass der Einführung der Enthaftungserklärung war die zu beobachtende Praxis, dass Insolvenzverwalter/[X.]händer das Mietverhältnis nach § 109 Abs. 1 Satz 1 [X.] gekündigt haben, um die Kaution zur verwertbaren Masse ziehen zu können, auch wenn dem Mieter keine Pflichtverletzung zur Last fiel (BT-Drucks. 14/5680, [X.]). Dieser unerwünschten Entwicklung ist der Gesetzgeber dadurch entgegengetreten, dass der Insolvenzverwalter/[X.]händer bei [X.] nicht mehr kündigen, sondern nur noch die Erklärung abgeben kann, dass die Insolvenzmasse nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] bestimmten Frist nicht mehr für die danach fällig werdenden Ansprüche hafte. Dass mit dieser ersichtlich im Interesse des vertragstreuen Mieters vorgenommenen Gesetzesänderung eine Ausweitung des Mieterschutzes dahingehend beabsichtigt war, dem Vermieter die Verpflichtung aufzuerlegen, ein Mietverhältnis mit einem vertragsuntreuen Mieter auch dann, ohne dass die Begleichung der Mietrückstände sichergestellt ist, fortzuführen, wenn das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, lässt sich den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen.

(3) Im [X.]punkt der Kündigung der Klägerin (23. Oktober 2012) war das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2 bereits aufgehoben (Aufhebungsbeschluss vom 18. Januar 2012); der Beklagte zu 2 befand sich bereits im [X.] (§§ 286 ff. [X.]).

Im Ausgangspunkt ist anerkannt, dass § 112 [X.] nicht über das Insolvenzverfahren hinaus gilt und die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach dessen Aufhebung daher auch mit Rückständen aus der [X.] vor der Verfahrenseröffnung begründet werden kann ([X.]/[X.], aaO, § 112 Rn. 21; [X.]/[X.] in Bub/[X.], aaO).

Dennoch wollen manche Instanzgerichte und einige Autoren die [X.] des § 112 [X.] - wohl in analoger Anwendung - auf das [X.] erstrecken. Der Schuldner habe innerhalb des sich an das Insolvenzverfahren anschließenden [X.]s mit Rücksicht auf § 294 Abs. 2, § 295 Abs. 1 Nr. 4 [X.] nicht die Möglichkeit, die Mietschulden zu begleichen, und wäre schutzlos gestellt, wenn dem Vermieter eine Kündigung aufgrund der vor der Stellung des Insolvenzantrags aufgelaufenen Rückstände gestattet würde. Entgegen der Intention des Gesetzgebers stünde dem Mieter in diesem Fall nicht die Möglichkeit der Fortführung des Mietverhältnisses zu ([X.], aaO; [X.], aaO; Graf-Schlicker/Breitenbücher, aaO, § 112 Rn. 10; [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 112 Rn. 38; [X.], aaO; [X.], aaO S. 154 f.; [X.]/[X.]/[X.] in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 112 Rn. 14; [X.]/[X.], [X.], 2014, § 112 Rn. 58).

Dem kann nicht gefolgt werden. Zum einen fehlt es an einer Regelungslücke als Voraussetzung einer Analogie; zum anderen lässt sich auch aus den vom Gesetzgeber mit dem [X.] verfolgten Intentionen nichts für diese Auffassung gewinnen.

(a) Angesichts des insolvenzrechtlichen Regelungszwecks des § 112 [X.], die wirtschaftliche Einheit für das Insolvenzverfahren im Besitz des Schuldners zu halten (BT-Drucks. 12/2443, [X.]), kann eine planwidrige Regelungslücke nicht angenommen werden. Der Schutz des vertragsuntreuen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der angemieteten Wohnung ist nicht Zweck des § 112 [X.]. Vielmehr sind die im Bürgerlichen Gesetzbuch hierzu getroffenen Regelungen abschließend.

Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. [X.] die Wertung getroffen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter jedenfalls dann unzumutbar ist, wenn sich der Mieter mit zwei vollen Monatsmieten in Verzug befindet. In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter und [X.] bedarf (Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - [X.], [X.], 196 Rn. 21, zur Veröffentlichung in [X.]Z vorgesehen; vom 29. April 2009 - [X.], [X.], 2297 Rn. 16; jeweils mwN). Dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, die Wohnung gleichwohl zu erhalten, ist der Gesetzgeber dadurch entgegengekommen, dass er ihm - allerdings vorrangig zum Zwecke der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit - durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 [X.] (genauso wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 [X.] aF) eine Schonfrist zur einmaligen Nachholung rückständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei deren Einhaltung eine auf den eingetretenen [X.] gestützte Kündigung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Zugleich hat es der Gesetzgeber bei Verfolgung dieses Ziels genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2 [X.] vorgesehen, durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10).

Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - [X.], NJW 2010, 3020 aaO Rn. 21) hat der Gesetzgeber - allerdings abschließend - im allgemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mieters, eine auf einen erheblichen [X.] gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu machen und ihm darüber die gemietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - [X.], aaO Rn. 25 mwN).

Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgeglichen werden oder - was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt - sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu verpflichtet.

(b) Hierzu kann es auch im [X.] (§§ 286 ff. [X.]) kommen. Weder dessen Vorschriften noch der mit diesem Verfahren vom Gesetzgeber verfolgte Zweck schließen einen Ausgleich der rückständigen Mietschulden aus.

Geht dem Mieter - wie hier dem Beklagten zu 2 - im [X.] eine fristlose Kündigung des aufgrund der Enthaftungserklärung nicht mehr massebefangenen Mietverhältnisses zu, die (jedenfalls auch) mit vor [X.] aufgelaufenen Mietschulden begründet wird, so kann der Mieter diese Mietrückstände aus seinem pfändungsfreien Vermögen begleichen oder es kann sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichten.

Ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des § 294 Abs. 2 [X.] oder eine Obliegenheitsverletzung nach § 295 Abs. 1 Nr. 4 [X.] liegt in beidem nicht: Leistungen an einzelne Insolvenzgläubiger aus seinem pfändungsfreien Vermögen sind dem Mieter/Schuldner nach ganz überwiegender Auffassung jederzeit gestattet ([X.] in Kohte/[X.]/[X.]/[X.], Verfahrenskostenstundung, Restschuldbefreiung und Verbraucherinsolvenzverfahren, 7. Aufl., § 295 Rn. 134; in FK-[X.]/[X.], 8. Aufl., § 294 Rn. 59 und § 295 Rn. 139; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 295 Rn. 55; HmbKomm-[X.]/[X.], 5. Aufl., § 294 Rn. 11; MünchKomm[X.]/Ehricke, § 294 aF Rn. 32; [X.] in [X.]/Prütting/Bork, [X.], § 294 Rn. 5; [X.], Z[X.] 2010, 113, 115; [X.], [X.] 2006, 454, 460; aA HK-[X.]/Waltenberger, 7. Aufl., § 295 aF Rn. 31).

Letztlich bedarf diese vom [X.] bislang offen gelassene ([X.], Urteil vom 14. Januar 2010 - [X.], [X.], 523 Rn. 10) Frage auch hier keiner Entscheidung, denn jedenfalls fehlt es einer derartigen Zahlung an der für die Versagung der Restschuldbefreiung erforderlichen Gläubigerbenachteiligung nach § 296 Abs. 1 Satz 1 [X.] (MünchKomm[X.]/Ehricke, aaO; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], aaO Rn. 56; FK-[X.]/[X.], aaO Rn. 134). Sofern öffentliche Stellen die vor [X.] aufgelaufenen Mietrückstände begleichen, werden sie im Rahmen der Daseinsvorsorge tätig und handeln nicht als Erfüllungsgehilfe des Schuldners (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - [X.], [X.], 3781 Rn. 27 ff.). Im Übrigen wird die [X.] durch die Zahlung Dritter nicht verkürzt (vgl. MünchKomm[X.]/Ehricke, aaO; [X.], [X.], 137, 150; FK-[X.]/[X.], aaO, Rn. 135).

Die im Rahmen eines Verbraucherinsolvenzverfahrens nach Maßgabe der §§ 286 ff. [X.] zu gewährende Restschuldbefreiung dient dem Ziel, dem Schuldner einen wirtschaftlichen Neuanfang zu ermöglichen (BT-Drucks. 12/2443, S. 188; BT-Drucks. 14/5680, [X.], 27; [X.], Urteil vom 17. September 2009 - [X.], [X.], 359 Rn. 8). Erfüllt der Schuldner seine Obliegenheiten in der Wohlverhaltensphase (vgl. § 295 [X.]), kommt ihm nach deren erfolgreichen Abschluss die Befreiung von den noch nicht getilgten Insolvenzforderungen zu [X.], zu denen, sofern der Schuldner Mieter ist, auch die bei [X.] vorhandenen Mietrückstände unabhängig von einer etwaig danach erfolgten Enthaftungserklärung gehören. Mit der Restschuldbefreiung kann der Vermieter Ansprüche auf Zahlung rückständiger Miete, soweit es sich um Insolvenzforderungen handelt, endgültig nicht mehr gegen den Mieter durchsetzen. Denn die Restschuldbefreiung führt zur Entstehung einer unvollkommenen Verbindlichkeit, die zwar weiterhin erfüllbar, aber nicht erzwingbar ist (vgl. [X.], Beschluss vom 25. September 2008 - [X.], [X.], 2219 Rn. 11).

In dieser allein die Zahlungspflicht betreffenden Regelung erschöpft sich allerdings der Schutz des Mieters/Schuldners durch das Verfahren der Verbraucherinsolvenz beziehungsweise der Restschuldbefreiung. Die Auffassung, dass darüber hinaus ein umfassender Kündigungsschutz aus einer vom Verbraucherinsolvenzverfahren bezweckten "Reorganisation der [X.] einschließlich seiner Wohnung" abzuleiten wäre (so Derleder, [X.] 2005, Fach 14, [X.], 518) findet im Gesetz keine Stütze. Aus den Gesetzesmaterialien ergeben sich keine Hinweise darauf, dass der vertragsuntreue Mieter durch das Verfahren der Verbraucherinsolvenz auf Kosten des Vermieters einen über die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs hinausreichenden Kündigungsschutz dahin erfahren sollte, dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter, der einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen, auf längere [X.] fortsetzen muss, ohne dass die Begleichung der Rückstände gesichert ist.

b) Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters/[X.]händers gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.] entfällt deshalb die [X.] des § 112 Nr. 1 [X.]. Der Vermieter ist ab diesem [X.]punkt nicht gehindert, eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Mietrückstände zu stützen, mit denen der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrags in Verzug gewesen war.

Entgegen einer vereinzelt anzutreffenden Meinung ([X.]/[X.], [X.], 2014, § 109 Rn. 65 und § 112 Rn. 58) endet der Verzug nicht etwa mit der Insolvenzeröffnung. Der Schuldnerverzug endet für die Zukunft grundsätzlich nur dann, wenn eine seiner Voraussetzungen entfällt, die zu seinem Eintritt geführt haben oder wenn gegen die Forderung eine materiell-rechtliche Einrede besteht beziehungsweise geltend gemacht wird, die der Forderung die Durchsetzbarkeit nimmt, wie etwa die Einrede der Verjährung oder ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Stundungsabrede. Die Insolvenzeröffnung ändert an einem zuvor eingetretenen Verzug indes nichts, sondern lässt diesen fortbestehen ([X.] in [X.]/[X.], [X.], 2004, § 39 Rn. 12; [X.], Insolvenzrecht, 2. Aufl., § 39 Rn. 26 ff.; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 39 Rn. 16; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 286 Rn. 132; MünchKomm[X.]/[X.], 6. Aufl., § 286 Rn. 99; [X.]/[X.]/Nalbantis, [X.], 13. Aufl., § 286 Rn. 202). Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist vielmehr als ein Leistungshindernis im Sinne des § 287 Satz 2 [X.] anzusehen, das der Schuldner während des Verzugs zu vertreten hat ([X.], aaO Rn. 30; [X.], aaO). Auch die [X.] geht ersichtlich von einem Fortbestand eines bei Insolvenzeröffnung bereits eingetretenen Verzugs aus, bestimmt sie doch in § 39 Abs. 1 Nr. 1 [X.], dass die seit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens laufenden Zinsen der Forderungen der Insolvenzgläubiger nachrangig zu berichtigen sind.

c) Das Berufungsgericht hätte deshalb die vor [X.] aufgelaufenen Mietrückstände bei der Beurteilung der fristlosen Kündigung der Klägerin berücksichtigen müssen. Erst recht waren die Beträge, die der Beklagte zu 2 vor der [X.] mit Rücksicht auf ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 [X.] nicht gezahlt hat, in die Würdigung einzubeziehen, ab welchem [X.]punkt beziehungsweise ab welchem insgesamt einbehaltenen Betrag die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts in der [X.] danach gegen § 320 Abs. 2 [X.] verstößt (dazu sogleich unter Ziffer 3).

2. Frei von [X.] hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Miete gemäß § 536 [X.] im streitgegenständlichen [X.]raum wegen eines nicht unerheblichen Mangels (baumängelbedingter Schimmelpilzbefall) um 20 % der Bruttomiete gemindert war, so dass sich die von der Klägerin errechneten Mietrückstände um die entsprechenden Beträge vermindern; dies greift die Revision auch nicht an.

3. Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, dass dem Beklagten zu 2 über die Minderung der Miete hinaus im Grundsatz ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 [X.] zustand.

a) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig ausgeführt hat, war der Beklagte zu 2 zunächst - vorübergehend - berechtigt, sich über die Minderung hinaus auf ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu berufen, weil die Klägerin im streitgegenständlichen [X.]raum ihrer Gebrauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen ist. Diese aus § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] resultierende Hauptleistungspflicht des Vermieters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - [X.], [X.]Z 184, 253 Rn. 17 mwN). Sie erschöpft sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - [X.], aaO). Der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] folgende Erfüllungsanspruch des Mieters kann dem Vermieter - neben der Minderung - grundsätzlich gemäß § 320 [X.] entgegengehalten werden ([X.], Urteile vom 7. Mai 1982 - [X.], [X.]Z 84, 42, 45 f.; vom 19. Juni 2006 - [X.], [X.], 696 Rn. 9; Senatsbeschluss [[X.]] vom 26. Oktober 1994 - [X.] 3/94, [X.]Z 127, 245, 250; jeweils mwN). Die Einrede des [X.] dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteile vom 3. November 2010 - [X.], NJW-RR 2011, 447 Rn. 12; vom 19. Juni 2006 - [X.], aaO Rn. 14; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2009, § 320 Rn. 1).

b) Grundsätzlich gewährt § 320 Abs. 1 Satz 1 [X.] ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung. Hat allerdings eine [X.] die von ihr geschuldete Leistung - wie vorliegend die Klägerin - teilweise erbracht, so kann die Gegenleistung gemäß § 320 Abs. 2 [X.] insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen [X.] und Glauben verstoßen würde.

aa) In der Rechtsprechung und Literatur werden unterschiedliche Auffassungen zu der Frage vertreten, nach welchen Kriterien ein infolge der Mangelhaftigkeit der Mietsache vorgenommener Einbehalt zu bemessen und unter welchen Umständen er noch als verhältnismäßig im Sinne des § 320 Abs. 2 [X.] anzusehen ist. Hierbei ist insbesondere streitig, ob die Beurteilung an der Höhe der monatlichen berechtigten Mietminderung oder der zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten auszurichten ist.

(1) Nach einer Auffassung sind die Mangelbeseitigungskosten für die Bemessung des nach § 320 Abs. 2 [X.] noch angemessenen Einbehalts maßgeblich. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages sei als Druckmittel gedacht, das einen Bezug zur Mangelbeseitigung aufweise (so etwa [X.]/[X.], Mietrecht, 2013, § 535 [X.] Rn. 892). Im Hinblick auf die konkrete Höhe des Zurückbehaltungsrechts wird teilweise angenommen, der Mieter sei regelmäßig berechtigt, jedenfalls einen Betrag in Höhe des Dreifachen ([X.], 757 f.; [X.], 676, 680; wohl auch [X.], Mietrecht, 12. Aufl., § 536 Rn. 5; vgl. auch zu einem das Gewerberaummietrecht betreffenden Einzelfall: [X.], Urteil vom 26. März 2003 - [X.], NJW-RR 2003, 873 unter 4) beziehungsweise des Drei- bis Fünffachen ([X.], [X.], 58, 59; [X.], [X.], 262; [X.], [X.], 100, 102) der zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten einzubehalten.

Andere Stimmen stellen mit Blick auf die in § 641 Abs. 3 [X.] enthaltene Regelung lediglich auf das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten ab ([X.], Handbuch der [X.], 5. Aufl., [X.]. 20 Rn. 25; [X.]/[X.], aaO, § 320 Rn. 88; wohl auch [X.]/[X.] in Bub/[X.], aaO, [X.]. [X.] Rn. 3284; [X.]/[X.], [X.], 74. Aufl., § 320 Rn. 11; BeckOK-[X.]/[X.], Stand Mai 2014, § 536 Rn. 101). Vereinzelt wird der Einbehalt auf die Höhe des [X.] beschränkt ([X.], Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., [X.]. IV 2.5. Rn. 279).

(2) Eine weitere Auffassung will den nach § 320 Abs. 2 [X.] noch angemessenen Einbehalt nach Maßgabe der berechtigten Minderung berechnen. Die mangelhafte Leistung des Vermieters störe die Ausgewogenheit des synallagmatischen Verhältnisses, welches durch den [X.] wieder hergestellt werde. Es sei sachgerecht, den Einbehalt im Rahmen des § 320 [X.] an dem [X.] auszurichten, da auf diese Weise bei kleineren Mängeln auch dann nur ein geringer Druck auf den Vermieter ausgeübt werde, wenn die Mangelbeseitigung mit einem hohen Kostenaufwand einhergehe ([X.], [X.], 1381, 1383). Bei größeren Mängeln könne auf diese Weise hingegen entsprechend der Funktion des Zurückbehaltungsrechts ein höherer Druck auf den Vermieter ausgeübt werden (vgl. [X.], [X.], 705, 715). Ein an die Mangelbeseitigungskosten anknüpfender Einbehalt laufe auf eine Gleichsetzung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages mit einem Zurückbehaltungsrecht des Mieters aus § 273 Abs. 1 [X.] in Verbindung mit § 536a Abs. 2 [X.] (Ansparung eines Kostenvorschusses zur Selbstbeseitigung des Mangels) hinaus, was nicht sachgerecht sei (Gellwitzki, [X.], 10, 14 mwN).

Im Hinblick auf die Höhe des auf der Basis des [X.]es zu berechnenden Einbehalts begrenzen einige Autoren - teilweise unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 641 Abs. 3 [X.] - das Zurückbehaltungsrecht auf das Doppelte des monatlichen [X.]es ([X.]-Futterer/Eisenschmidt, aaO, § 536 [X.] Rn. 425 f. mwN; [X.], aaO). Überwiegend wird hingegen vertreten, der Mieter könne monatlich etwa das Dreifache ([X.], [X.], 580, 581; [X.], Urteil vom 27. Oktober 1988 - 3 C 2/88, juris Rn. 19) beziehungsweise das Drei- bis Fünffache des [X.]es von der laufenden Miete zurückbehalten ([X.], [X.] 2002, 15, 18 [zur Gewerberaummiete]; [X.], [X.] 1994, 403 [höchstens das Fünffache]; [X.], 28 f.; [X.] 1990, 1037, 1038; [X.], [X.], 855; [X.], 128 f., und [X.], 855; [X.], [X.], 216, 217; [X.], Urteil vom 31. August 2010 - 226 [X.], BeckRS 2011, 26546 [fünffacher [X.]]; [X.]/[X.]/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 79 Rn. 15; [X.] in [X.]/[X.], Miete, 4. Aufl., § 536 [X.] Rn. 189; Gellwitzki, aaO S. 15; [X.], [X.], 656, 657).

(3) Andere Autoren billigen dem Mieter ein Wahlrecht zu, ob er den zurückbehaltenen Betrag aus einem Vielfachen der Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten berechne (MünchKomm[X.]/Häublein, 6. Aufl., [X.]. zu § 536 Rn. 15; [X.]/[X.], § 536 [X.] Rn. 25; wohl auch [X.], [X.], 142; vgl. [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 536 Rn. 61).

(4) Soweit das Zurückbehaltungsrecht auf der Grundlage der berechtigten Mietminderung ermittelt werden soll, ist weiter streitig, für welchen [X.]raum der Mieter die monatliche Mietzahlung mit Blick auf die Mängel zurückbehalten darf. Hierzu wird vereinzelt vertreten, das Zurückbehaltungsrecht wirke sich nur für den jeweiligen Monat aus; wenn dieser abgelaufen sei, dürfe der Mieter die Miete nicht mehr einbehalten, weil der vertragliche Erfüllungsanspruch für die Vergangenheit durch [X.]ablauf unmöglich geworden sei und das Zurückbehaltungsrecht daher seine Druckfunktion nicht mehr entfalten könne ([X.], [X.], 628, 629 f. [zum Gewerberaummietrecht]; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO). Dem Mieter erwachse hieraus kein Nachteil, weil er mit dem ihm zustehenden Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung gegenüber dem Anspruch auf Mietzahlung aufrechnen könne (MünchKomm[X.]/Häublein, aaO).

Demgegenüber wird überwiegend mit Blick auf die während des gesamten Mietverhältnisses fortbestehende Gebrauchsüberlassungspflicht und die mit dem Zurückbehaltungsrecht verbundene Druckfunktion angenommen, der Mieter könne den Einbehalt so lange vornehmen, bis ihm die Mietsache wieder in mangelfreiem Zustand zur Verfügung stehe ([X.], aaO; [X.]-Futterer/Eisenschmidt, aaO Rn. 419; [X.] in [X.]/[X.], aaO Rn. 188 f.; BeckOK-[X.]/[X.], aaO; [X.]/[X.], aaO Rn. 3286; [X.]/[X.]/Meyer-Abich, aaO Rn. 17; [X.]/[X.], aaO Rn. 891; [X.], aaO S. 1383; vgl. auch [X.], [X.], 683, 687).

bb) Das vorstehend skizzierte Meinungsbild ist geprägt von dem Bemühen, einen über den Einzelfall hinausreichenden, allgemein gültigen Rahmen vorzugeben, innerhalb dessen der angemessene Umfang des Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich Bemessungsmaßstab, Höhe und Dauer gefunden werden soll. Die Frage, in welchem Umfang und für welchen [X.]raum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Wohnung weiter nutzen kann und auch nutzt, danach ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich jedoch einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von [X.] und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 [X.]) zu beantworten ([X.], Urteile vom 18. April 2007 - [X.], [X.], 484 Rn. 29; vom 26. März 2003 - [X.], aaO; vgl. auch [X.], aaO S. 1382; [X.], aaO S. 714 f.; [X.]-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 424) und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob die [X.] erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet worden sind (vgl. [X.], Urteile vom 30. April 1993 - [X.], [X.]Z 122, 308, 314; vom 8. Mai 2003 - [X.], NJW 2003, 2448 unter [X.]; vom 12. Januar 2011 - [X.], [X.]Z 188, 50 Rn. 25; jeweils mwN). Auch einer solchen - eingeschränkten - Prüfung hält das Berufungsurteil indes nicht stand.

Das dem Tatrichter eingeräumte Beurteilungsermessen ist überschritten, wenn das Zurückbehaltungsrecht - wie hier vom Berufungsgericht - schematisch mit dem in zeitlicher Hinsicht praktisch unbegrenzten vierfachen [X.] bemessen wird. Denn eine solche Bemessung des Zurückbehaltungsrechts führte dazu, dass der Mieter, dem - wie hier - ein [X.] von 20 % der Miete (oder mehr) zusteht, auf unabsehbare [X.] überhaupt keine Miete zu zahlen hätte. Eine derartige Betrachtung lässt rechtsfehlerhaft die Besonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraummietverhältnisses außer [X.] und wird darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht.

cc) Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 [X.] dient dazu, auf den Schuldner (Vermieter) - vorübergehend - Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Mietforderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteil vom 3. November 2010 - [X.], aaO). Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei Beseitigung des Mangels, sondern auch - unabhängig von einer Mangelbeseitigung - bei Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 3. November 2010 - [X.], aaO Rn. 13); mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig (vgl. [X.], Beschlüsse vom 16. September 2014 - [X.], [X.], 681 Rn. 5; vom 26. Oktober 1994 - [X.] 3/94, [X.]Z 127, 245, 253).

Anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag, bei dem durch die Mängelbeseitigung die Wiederherstellung des Gleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung vollständig möglich ist, kann bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete das [X.]e Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen [X.]abschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der [X.] eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen [X.]abschnitte ist dem [X.] aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 [X.] nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 [X.] zu beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des [X.] aus § 320 [X.] ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen.

Darüber hinaus kann das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Ist es aufgrund der Höhe des [X.] und/oder der verstrichenen [X.] seit dem erstmaligen Einbehalt der Miete nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird, hat das Leistungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt, den Vermieter zur eigenen Vertragstreue anzuhalten. Mit einer weiteren Fortsetzung eines über die Minderung hinausgehenden Einbehalts würde der Zustand eintreten, dass der Mieter einen Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit lediglich einschränkt, aber nicht aufhebt, hinnimmt, aber für einen längeren [X.]raum - im Streitfall mehr als drei Jahre - nicht die geschuldete (geminderte) Miete entrichtet.

dd) Schließlich muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Das Zurückbehaltungsrecht ist deshalb - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - grundsätzlich betragsmäßig begrenzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete erhält und er damit einem erheblichen Druck zur (Wieder-)Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes ausgesetzt ist. Anders als im Kauf- oder Werkvertragsrecht tritt im Wohnraummietrecht das Zurückbehaltungsrecht neben die Minderung.

ee) Den vorstehend dargelegten Besonderheiten bei der Miete von Wohnraum ist dadurch Rechnung zu tragen, dass das Leistungsverweigerungsrecht insbesondere bei Mängeln, die - wie hier - die Gebrauchstauglichkeit nur in beschränktem Umfang mindern, schonend auszuüben ist und grundsätzlich sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung unterliegt. Dabei mag ein zusätzlicher Einbehalt eines Teils der geschuldeten Miete für einen gewissen, etwas längeren [X.]raum ebenso in Betracht kommen wie der Einbehalt der gesamten Miete für einen kurzen [X.]raum. Allgemein gültige Grundsätze lassen sich insoweit aber nicht aufstellen; vielmehr sind die gesamten Umstände des Einzelfalls, wie etwa die Bedeutung des Mangels, die Frage, ob er mit geringem Aufwand oder nur unter größeren Schwierigkeiten zu beseitigen ist, gegebenenfalls auch das Verhalten der Vertragsparteien im Zusammenhang mit dem aufgetretenen Mangel zu berücksichtigen.

ff) Die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 [X.] stellt den [X.] nicht rechtlos. Denn er kann unbeschadet der Minderung (§ 536 [X.]) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] auf Mangelbeseitigung klagen, im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 [X.]) sowie in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 [X.]). Außerdem hat der Mieter im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten ([X.], Urteile vom 7. Mai 1971 - [X.], [X.]Z 56, 136, 141, vom 28. Mai 2008 - [X.], [X.], 2432 Rn. 8), mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann. Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 [X.] (gegebenenfalls in Kombination mit der Geltendmachung des Kündigungsfolgeschadens) in Betracht.

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Es bedarf insoweit keiner Entscheidung, ob der Beklagte das Zurückbehaltungsrecht hier in der Weise ausüben durfte, dass er in einigen Monaten 80 % der (ungeminderten) Monatsmiete einbehielt und so für die betreffenden Monate überhaupt keine Miete zahlte. Jedenfalls war ein Einbehalt, der etwa drei oder vier Monatsmieten deutlich überstieg, unverhältnismäßig und nicht gerechtfertigt. Da der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts allein in dem [X.]raum von Juni 2010 bis Oktober 2012 über die berechtigte Minderung hinaus einen Betrag von 6.540,77 € (mehr als eine Jahresmiete und somit weit über einen noch als angemessen anzusehenden Betrag hinaus) einbehalten hat, befand er sich im [X.]punkt der Kündigung vom 23. Oktober 2012 mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten weit überstieg. Die fristlose Kündigung war daher gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. [X.] begründet und hat das Mietverhältnis zwischen den [X.]en beendet, so dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung gegen den Beklagten zu 2 (aus § 546 Abs. 1 [X.]) sowie gegen die Beklagte zu 1 (aus § 985 [X.]) zusteht. Die Berufung der Beklagten gegen das auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erkennende amtsgerichtliche Urteil war daher zurückzuweisen.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen [X.] der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem [X.] zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem [X.], [X.], durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen.