Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.01.2017, Az. XII ZR 69/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:250117BXIIZR69.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS

XII ZR 69/16
vom

25. Januar 2017

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB §§ 305 b, 307 Bb, 550; ZPO § 91 a
Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel
kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach §
305
b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der [X.] nicht ausschließen.

[X.], Beschluss vom 25. Januar 2017 -
XII ZR 69/16 -
Kammergericht Berlin

[X.]

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-

Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat am 25.
Januar
2017
durch den
Vorsitzenden
Richter
Dose
und die Richter
Dr.
[X.], Schilling,
Dr. Botur
und [X.]
beschlossen:
Die Kosten des Rechtsstreits hat der [X.] zu tragen.
Streitwert: 57.727

Gründe:
I.
Die Klägerin nimmt den [X.]n auf Räumung und Herausgabe von gemieteten Gewerberäumen in Anspruch.
Im Dezember 2005 und im Mai 2006 schloss die ursprüngliche Vermiete-rin (im Folgenden: Vorvermieterin) mit dem Vormieter des [X.]n zwei Miet-verträge über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Als Vertragszweck waren jeweils in §
1 der Verträge Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurz-waren

bzw. , Textilien und Baumaschinen

genannt.
Darüber hinaus beinhalteten die Verträge als [X.] und doppelte Schrift-formklauseln.
Mit Schreiben vom 25.
Juli 2006 bestätigte die Vorvermieterin
[X.] sei. In einem Schreiben vom 18.
Juli 2007 wies sie ihn darauf hin, dass Ihres
Getränkeausschank

nutze, und regte an, zusätzliche Flächen anzumieten.
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Zum 1.
Oktober 2008 trat der [X.] aufgrund schriftlicher Vereinba-rungen
als Mieter in die Mietverträge ein. Er betrieb in den Räumen einen [X.]. Nachdem die Klägerin das Grundstück erworben hatte, schlossen sie und der [X.] am 4.
November 2014 einen schriftlichen
Nachtrag zum Mietvertrag. In diesem vereinbarten sie, dass das Mietverhältnis nunmehr auf bestimmte Zeit bis zum 31.
Dezember 2016 laufen und der [X.] spätestens zwei Monate vor Vertragsablauf die Vertragsfortsetzung um sechs Monate durch Anzeige gegenüber der Klägerin verlangen können sollte.
Mit Schreiben vom 9.
Februar 2015 erklärte die Klägerin die fristlose und hilfsweise die fristgerechte Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt und wie-derholte dies mit ihrer auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage.
Das [X.] hat der Klage gestützt auf die in der Klageschrift erklärte außerordentliche Kündigung stattgegeben. Aufgrund der aus diesem Urteil von der Klägerin betriebenen Zwangsvollstreckung hat der [X.] die Räume am 13.
Januar 2016 geräumt herausgegeben. Die Berufung des [X.]n ist ohne Erfolg geblieben, wobei das [X.] nicht die außerordentliche, son-dern die erste ordentliche Kündigung für durchgreifend erachtet hat.
Mit der vom [X.] zugelassenen Revision hat der [X.] sein Klageabweisungsbegehren weiter
verfolgt.
Eine Anzeige, dass das Miet-verhältnis über den 31.
Dezember 2016 hinaus fortgesetzt werden soll, hat er nicht abgegeben.
Nachdem er mitgeteilt hat, dass aus seiner Sicht wegen des Ablaufs der Vertragslaufzeit Erledigung eingetreten sei, hat die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Der [X.] hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.
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II.
Aufgrund der auch im [X.] möglichen,
bei der hier zuläs-sigen
Revision wirksamen übereinstimmenden Erledigungserklärung der [X.] (vgl. nur [X.] Beschluss vom 24.
Oktober 2011 -
IX
ZR
244/09
-
NJW-RR 2012, 688
Rn.
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f.)
hat der Senat gemäß §
91
a Abs.
1 Satz
1 ZPO über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach-
und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Die Kosten sind danach dem [X.]n aufzuerlegen, wobei der Senat von der Möglichkeit der
§§
555 Abs.
1 Satz
1, 128 Abs.
3 ZPO (Entscheidung ohne mündliche Verhandlung) Gebrauch macht.
Auf dieser Grundlage erweist sich das Berufungsurteil als im Ergebnis und in der Begründung zutreffend.
1.
Das Berufungsgericht hat seine unter anderem in [X.], 613 ver-öffentlichte Entscheidung damit begründet, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 9.
Februar 2015 beendet worden
sei. Wegen der in dem Nachtrag vorgenommenen
Befristung habe sich das Beurkundungserfor-dernis des §
550 BGB auf den
gesamten Vertragsinhalt bezogen. Die ursprüng-lichen Vertragsparteien hätten die Mietverträge jedoch im Juli 2006 in Bezug auf den Vertragszweck geändert, ohne dabei die Form des §
550 BGB einzu-halten, so dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte. Der Wirksamkeit dieser Vertragsänderung stehe die doppelte Schriftformklausel nicht entgegen. Denn diese sei wegen Verstoßes gegen §
305
b BGB wirkungs-los. Die Klägerin sei auch durch die [X.] nicht gehindert, sich für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags auf die Nichteinhaltung der Schriftform zu berufen. Denn eine solche Klausel binde jedenfalls nicht den Er-werber.

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2.
Zu Recht zieht die Revision nicht in Zweifel, dass die ursprünglichen Vertragsparteien den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck geändert
und dabei weder der vertraglichen noch der gesetzlichen Schriftform der §§
126, 127 BGB genügt haben. Das Gleiche gilt für die Annahmen des [X.], dass die Vereinbarung der festen Laufzeit in dem Nachtrag vom 4.
November 2014 das Schriftformerfordernis des nach §
578 Abs.
1 und
2 BGB entsprechend anwendbaren §
550 BGB ausgelöst hat, dass die Erweiterung des [X.] vertragswesentlich und daher beurkundungsbedürftig im Sinne des §
550 BGB war (vgl. etwa [X.]/[X.] [Stand: 1.
Dezember 2016] §
550 Rn.
24; [X.] in [X.]/[X.]/[X.] Ge-werberaummiete §
550 BGB Rn.
43; [X.]/[X.] BGB [2014] §
550 Rn.
29b)
und dass wegen des [X.] daher ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit bestand, das ordentlich kündbar war.
3.
Ohne Erfolgsaussicht war die Revisionsrüge, die Klägerin sei mit Blick auf die [X.] nach den Grundsätzen von [X.] und Glau-ben gemäß §
242 BGB an der Berufung auf den Schriftformverstoß gehindert gewesen. Mit dem von §
550 BGB angestrebten Erwerberschutz ist es nicht vereinbar, den Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzu-sehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen (Senatsurteile [X.]Z 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27 und vom 30.
April 2014

XII
ZR
146/12 -
NJW 2014, 2102 Rn.
28
ff.; kritisch [X.] jurisPR-MietR 2/2016 [X.].
2
und
Grundeigentum 2016, 944, 945).
Etwas anderes ergibt sich hier nicht daraus, dass die Klägerin als Erwer-berin nicht in die langfristige und das Schriftformerfordernis des §
550 BGB be-gründende Bindung eingetreten, sondern diese selbst erst eingegangen ist. Denn wenn man in einem solchen Fall die Pflicht zur Nachbeurkundung für eine vor dem Erwerb erfolgte schriftformwidrige Vereinbarung forderte, würde dies 9
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den sich langfristig bindenden Erwerber unabhängig davon, ob er selbst Kennt-nis hatte, im Ergebnis dauerhaft an den Abreden der früheren Vertragsparteien festhalten. Dies will §
550 BGB jedoch gerade verhindern.
4. Keine Erfolgsaussichten hatte schließlich auch die Revisionsrüge, die den Nutzungszweck erweiternde, nicht in schriftlicher Form erfolgte Vertrags-änderung sei wegen der sog. doppelten Schriftformklausel unwirksam, so dass es am Schriftformverstoß im Sinne des §
550 BGB fehle.
a) Freilich wird die

das [X.] zur Revisionszulassung ver-anlassende

Rechtsfrage unterschiedlich beantwortet, ob eine doppelte Schrift-formklausel im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung eine mündliche oder auch konkludente Änderung der [X.] ausschließen kann.
Eine Auffassung bejaht dies unter Hinweis auf die Interessenlagen von Vertragsparteien in der Gewerberaummiete und darauf, dass sonst die [X.] einer Einhaltung der Schriftform für Vertragsänderungen ihren Sinn ver-löre ([X.] Grundeigentum 2014, 799, 800; [X.] 2013, 584, 585; [X.]R 2006, 86, 87; [X.] jurisPR-MietR 2/2013 [X.]. 5; wohl auch [X.], 808, 809; [X.]/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts 10.
Aufl. Rn.
157
f.).
Demgegenüber wird überwiegend die Meinung vertreten, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte doppelte Schriftformklausel
wegen Verstoßes gegen §
307 BGB unwirksam sei, weil sie den wegen §
305
b BGB unzutreffenden Eindruck erwecke, eine Änderungsvereinbarung sei nur schriftlich möglich
([X.] Urteil vom 7.
April 2016 -
23
U
3162/15 -
juris Rn.
41; [X.] Grundeigentum 2012, 1375, 1376; [X.], 705; [X.] in [X.]/[X.] Miete 5.
Aufl. §
550 BGB Rn.
100; [X.]/[X.] Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete 4.
Aufl. 12
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7
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[X.].
II Rn.
1790
f.; [X.]/Arnold BGB 14.
Aufl. §
125 Rn.
26; [X.]/
Sonnenschein Miete 11.
Aufl. §
550 BGB Rn.
38; [X.]/[X.] 7.
Aufl. §
305
b Rn.
13;
Palandt/[X.] BGB 76.
Aufl. §
305
b Rn.
5;
Schmidt-Futterer/[X.] Mietrecht 12.
Aufl. [X.] zu §
535 BGB Rn.
49
f.; [X.] in [X.]/[X.]/[X.] Gewerberaummiete §
550 Rn.
106; [X.]/[X.] BGB [2014] §
550 Rn.
48; vgl. auch [X.] NJW 2009, 316 Rn.
31
ff.).
b) Die Frage der Wirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel in einem [X.] kann hier jedoch dahinstehen. Denn die Klausel bleibt jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach §
305
b BGB wirkungslos (so auch [X.] Urteil vom 21.
April 2016

18
U
17/14

juris Rn.
76
ff.; OLG Düsseldorf ZMR 2007, 35; [X.]/[X.] Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete 4.
Aufl. [X.]. II
Rn.
1788; [X.]/[X.] [Stand: 1.
Dezember 2016] §
550 Rn.
32; [X.] ZfIR 2016, 531, 532).
aa) Für eine in einem Formularvertrag enthaltene einfache Schriftform-klausel hat der Senat dies bereits entschieden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Parteien eine Änderung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen [X.] haben oder
sich der Kollision mit den [X.] auch nur bewusst geworden sind. Unerheblich ist auch, ob die Individual-vereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend getroffen worden ist. Den Vor-rang gegenüber Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben individuelle [X.] ohne Rücksicht auf die Form, in der sie getroffen worden sind, und somit auch, wenn sie auf mündlichen Erklärungen beruhen. Das gilt selbst dann, wenn durch eine [X.] bestimmt wird, dass mündliche Abreden unwirksam sind (Senatsurteil [X.]Z 164, 133 = NJW 2006, 138
f.
mwN).
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bb) Zwischen einfacher und doppelter Schriftformklausel sind insoweit keine maßgeblichen Unterschiede erkennbar. Der Vorrang der Individualverein-barung muss bei beiden auch dann gewahrt bleiben, wenn man ein Interesse des Verwenders anerkennt, einem langfristigen Mietvertrag nicht durch nach-trägliche mündliche Abreden die Schriftform zu nehmen, und deshalb eine sol-che Klausel ausnahmsweise als wirksam ansieht. Das gebieten Sinn und Zweck des §
305
b BGB, wonach vertragliche Vereinbarungen, die die Parteien für den Einzelfall getroffen haben, nicht durch davon abweichende Allgemeine Geschäftsbedingungen durchkreuzt, ausgehöhlt oder ganz oder teilweise zu-nichte gemacht werden können. Die Vorschrift beruht auf der Überlegung, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen als generelle Richtlinien für eine Vielzahl von Verträgen abstrakt vorformuliert und daher von vornherein auf Ergänzung durch die individuelle Einigung der Parteien ausgelegt sind. Sie können und sollen nur insoweit Geltung beanspruchen, als die von den Parteien getroffene Individualabrede dafür Raum lässt. Vereinbaren
die Parteien

wenn auch nur mündlich

etwas anderes, so kommt dem der Vorrang zu (vgl. Senatsurteil [X.]Z 164, 133 = NJW 2006, 138, 139).
Das Interesse des Klauselverwenders oder gar beider Vertragsparteien, nicht durch nachträgliche mündliche Absprachen die langfristige beiderseitige Bindung zu gefährden, muss gegenüber dem von den Parteien später überein-stimmend Gewollten zurücktreten. Es kommt -
anders als bei einer individuell vereinbarten doppelten Schriftformklausel -
auch nicht darauf an, ob die [X.] bei ihrer mündlichen Absprache an die entgegenstehende Klausel gedacht haben und sich bewusst über sie hinwegsetzen wollten (vgl. Senatsurteil [X.]Z 164, 133 = NJW 2006, 138, 139 mwN).
c) Lediglich ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass eine doppelte
Schriftformklausel die Wahrung der Schriftform des §
550 BGB ohnedies nicht 18
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stets gewährleisten könnte. Zum einen kann eine Änderungsvereinbarung nach §
127 BGB der vertraglichen Form -
und damit ggf. dem doppelten Schriftfor-merfordernis -
genügen, ohne jedoch der von §
550 BGB geforderten gesetzli-chen Schriftform zu entsprechen. Zum anderen kann ein Schriftformverstoß im Sinne des §
550 BGB trotz Wahrung der gesetzlichen Schriftform etwa darin begründet sein, dass mangels ausreichender Bezugnahme der [X.] nicht mehr den Anforderungen des §
550 BGB gerecht wird (vgl. dazu [X.] in [X.]/[X.]/[X.] Gewerberaummiete §
550 BGB Rn.
106).
d) Nichts anderes ergibt sich daraus, dass [X.] hier die Vorvermieterin war. Zum einen wirkt §
305
b BGB nicht nur zu Ungunsten des Verwenders (vgl. [X.]Z 129, 90 = NJW 1995, 1494, 1496; [X.] in [X.]/[X.]/[X.] Gewerberaummiete §
305
b BGB Rn.
3 mwN). Zum anderen gebietet der Schutzzweck des §
550 BGB, dass die Kläge-rin als Erwerberin nicht sowohl an die nicht schriftlich geschlossene [X.] als auch
an die vereinbarte Laufzeit gebunden ist.
5.
Bei Bejahung des [X.] ist das zwischen den Parteien bestehende [X.] durch die ordentliche Kündigung vom 9.
Februar 2015 mit Ablauf des 31.
Dezember 2015 beendet worden.
Dem Grundsatz nach wäre die gesetzliche Kündigungsfrist des §
580
a Abs.
2 BGB einschlägig. §
550 Satz
2
BGB bestimmt jedoch, dass die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Räume zulässig ist. Das Schriftformerfordernis ist hier erst mit Vereinbarung des Nachtrags am 4.
November 2014 entstanden, der erstmalig zu einer Laufzeit von mehr als einem Jahr geführt hat.
Damit ist dieser Zeitpunkt als der der Überlassung im Sinne des §
550 Satz
2
BGB anzusehen (vgl. Senatsurteil vom 29.
März
2000

XII
ZR
316/97 -
NZM 2000, 545, 546;
[X.]Z 99, 54 = NJW 1987, 948, 949; 21
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[X.] in [X.]/[X.]/[X.] Gewerberaummiete §
550 Rn.
78), so dass die Kündigung gemäß §
580
a Abs.
2 BGB erst mit Ablauf des letzten [X.] 2015 wirksam werden konnte
(vgl. Senatsurteil vom 25.
November 2015 -
XII
ZR
114/14 -
NJW 2016, 311 Rn.
35).

Dose

[X.]

Schilling

Botur

[X.]

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 03.09.2015 -
32 [X.]/15 -

[X.] Berlin, Entscheidung vom 19.05.2016 -
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