Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.04.2016, Az. BLw 2/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:290416BBLW2.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

BESCHLUSS
BLw 2/15
vom

29. April 2016

in der [X.]

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
LPachtVG § 4 Abs. 1 Nr. 1
Unterliegt ein nach § 2 Abs. 1 [X.] genehmigungsbedürftiger Verkauf eines landwirtschaft-lichen
Grundstücks dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht (§ 4 Abs. 1 RSG), stellt die gleich-zeitige oder in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufgeschäft vorgenommene [X.] des Grundstücks von dem Verkäufer an den Käufer eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG dar.
LPachtVG § 8 Abs. 1 Satz 1
Das Landwirtschaftsgericht hat in den Beanstandungsverfahren nach §§
7, 8 LPachtVG den zu einer ungesunden Verteilung der Bodennutzung führenden [X.] nach § 8
Abs.
1 Satz 1 LPachtVG auch dann aufzuheben, wenn der Vertrag seiner Ansicht nach nicht wirksam zustande gekommen oder nichtig ist.
[X.], Beschluss vom 29. April 2016 -
BLw 2/15 -
OLG [X.]

[X.]

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Der Bundesgerichtshof, Senat für [X.]n, hat am 29. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
[X.], [X.]
Czub, die Richterin [X.] sowie die ehrenamtlichen Richter [X.] und Karle
beschlossen:
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss vom 5.
Januar 2015 des 4.
Zivilsenats des Pfälzischen [X.]s [X.] als Landwirtschaftssenat wird auf Kosten der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert des [X.] beträgt

Gründe:
I.
Mit notariellem Vertrag vom 2. August 2013 verkauften die Beteiligte zu 2 und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann (Verkäufer) mehrere landwirt-schaftliche Grundstücke an die Beteiligte zu 1 und deren Ehemann (Käufer) zu ihren Anspruch auf Landabfindung an dem in einem Flurbereinigungsverfahren anstelle der verkauften Grundstücke neu gebildeten
Grundstück ([X.]) ab.
Im anschließenden Verfahren auf Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz meldete ein landwirtschaftliches Unternehmen [X.] an dem Erwerb des verkauften Grundstücks an, wovon die Beteiligte zu
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(Genehmigungsbehörde) die Käufer am 21. August 2013 unterrichtete. Mit schriftlichem Vertrag vom 26. August 2013 verpachtete der Ehemann der Käu-ferin das [X.] für neun Jahre (vom 1. November 2013 bis zum 1. November 2022) zu einer [X.] September 2013 teilte die Behörde dem Notar mit, dass sich die Geneh-migungsfrist wegen der herbeizuführenden Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts auf drei Monate verlängere.
Mit schriftlichem Vertrag vom 4. Oktober 2013 verpachteten die [X.] das [X.] an die Käuferin zu einer jährlichen Pacht von 500

Mit notariellem Vertrag vom 7. Oktober 2013 hoben die Vertragsparteien den Grundstückskaufvertrag vom 2. August 2013 auf und beantragten die Lö-schung der bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung. Am gleichen Tag schlossen die Verkäufer mit der Käuferin einen neuen Kaufvertrag über diesel-ben Grundstücke zum gleichen Preis und ebenfalls unter Abtretung des [X.] auf das [X.]. In dem Kaufvertrag wurde auf den vor der Beurkundung abgeschlossenen Pachtvertrag hingewiesen und eine Ab-schrift des Pachtvertrags dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt.
Nach Eingang des Antrags auf Genehmigung des neu abgeschlossenen Kaufvertrags teilte die Behörde mit, dass sich die Frist für deren Erteilung bis zum 9. Dezember 2013 verlängere und dass sie ein Verfahren zur [X.] des dem Kaufvertrag beigefügten [X.]s eingeleitet habe. Die Flurbereinigungs-
und Siedlungsbehörde zeigte der Genehmigungsbehörde Anfang November 2013 die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts an. Mit Bescheid vom 13. November 2013 teilte die Behörde den Kaufvertrags-parteien die Ausübung des Vorkaufsrechts mit; in einem weiteren Bescheid vom 3
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gleichen Tage beanstandete sie den Pachtvertrag und forderte die Vertragspar-teien auf, den Vertrag bis zum 16. Dezember 2013 aufzuheben.
Die Käuferin hat einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung allein wegen der Beanstandung des Pachtvertrags gestellt. Das Amtsgericht -
Landwirt-schaftsgericht -
hat den Vertrag aufgehoben. Das [X.] -
Land-wirtschaftssenat -
hat die Beschwerde der Käuferin zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde will diese unter Aufhebung der vorinstanzli-chen Entscheidungen die Feststellung erreichen, dass der [X.] vom 4. Oktober 2013 nicht zu beanstanden sei.
II.
Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in [X.], 102 ff. [X.] ist) meint, der [X.] sei schon deswegen zu beanstan-den, weil er in Widerspruch zu Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur stehe. Der tatsächliche Ablauf belege zweifelsfrei, dass der Pachtvertrag nur abgeschlossen worden
sei, um die Siedlungsbehörde von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuhalten bzw. um die in diesem Falle eintretenden [X.] wirtschaftlich zu unterlaufen. Der Berechtigung zur Beanstandung stehe weder die Möglichkeit zur Kündigung des Pachtvertrags
nach § 7 [X.] noch die mögliche Nichtigkeit des Pachtvertrags nach § 138 Abs. 1 BGB wegen der mit dem Pachtvertrag bezweckten Umgehung des Vorkaufsrechts entge-gen.
[X.].
Das hält rechtlicher Prüfung stand. Die statthafte (§ 9 [X.] i.V.m. § 70 Abs. 1 FamFG) und im Übrigen (§
71 Abs. 1 FamFG) zulässige Rechtsbe-schwerde bleibt ohne Erfolg.
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1. Das Beschwerdegericht war berechtigt, die Begründung der [X.] der Behörde durch eine eigene zu ersetzen. Die Behörde -
wie auch das Landwirtschaftsgericht -
haben die Beanstandung darauf gestützt, dass der Pachtvertrag deswegen zu einer ungesunden Verteilung der Bodennutzung füh-re (Beanstandungsgrund nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 und 2 LPachtVG), weil die Päch-terin keine [X.]in im Sinne des § 4 Abs. 3 LPachtVG sei. Das Beschwerdegericht erachtet die Beanstandung unabhängig davon für begrün-det.
Eine von der Entscheidung der Behörde abweichende Begründung der gerichtlichen Entscheidung ist zulässig, weil das Landwirtschaftsgericht in dem Verfahren
über die Aufhebung des [X.]s nach § 8 LPachtVG nicht an die tatsächliche und rechtliche Beurteilung des Sachverhalts durch die für die Kontrolle von Landpachtverträgen zuständige Behörde gebunden ist. Das Landwirtschaftsgericht kann einen [X.] aus einem Grunde bean-standen, den die zuständige Behörde nicht berücksichtigt hat (BT-Drucks. 10/508, S. 11; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., §
8 Rn. 13; [X.]/Wulff/[X.], [X.], 4. Aufl., § 8 LPachtVG Rn. 6).
2. Die Entscheidung des [X.] ist auch in der Sache rechtsfehlerfrei. Der [X.] vom 4. Oktober 2013 ist zu Recht von der Beteiligten zu 3 beanstandet und von dem Landwirtschaftsgericht aufgeho-ben worden.
a) Ein [X.] nach § 585 BGB ist zu beanstanden, wenn die Verpachtung eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung bedeutet (§ 4 Abs.
1 Nr. 1 LPachtVG). Diese liegt in der Regel dann vor, wenn die Verpach-tung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht (§ 4 Abs. 2 LPachtVG).
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[X.]) [X.] der ungesunden Verteilung der Boden-nutzung entspricht inhaltlich dem für eine Versagung der Genehmigung in § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.]. Die Vorschriften über die [X.] in §
4 Abs.
1 und der [X.] in § 4 Abs. 2 LPachtVG sind den [X.] in § 9 Abs. 1 u. 2 [X.] nachgebildet worden (BT-Drucks. 10/508, [X.]). Das gesetzliche Instrument der Beanstandung solcher Pachtverträge dient der Abwehr im [X.]en Interesse unerwünschter Verpachtungen (Senat, Beschluss vom 3. Juni 1976 -
V [X.], [X.] 1976, 317, 318
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noch zu der §
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Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG entsprechenden Bestimmung in § 5 Abs. 1 Buchstabe
d des Landpachtgesetzes).
Danach liegt eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung in der Regel vor, wenn sich aus bestimmten Tatsachen ergibt, dass die Verpachtung bereits unternommenen oder von den zuständigen st[X.]tlichen Stellen beabsichtigten konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur
widerspricht. Liegen solche Maßnahmen nicht vor, kann die Verpachtung trotzdem ausnahmsweise eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung bedeuten. Es müssen dann aber wenigstens nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur erkennbar sein. Eine solche Annahme ist nur im Rahmen der allgemeinen Zielsetzung des Gesetzes und der in den einzelnen Vorschriften zum Ausdruck kommenden Grundgedan-ken gerechtfertigt ([X.], [X.] 1967, 92, 94; Senat, Beschluss vom 11.
November 1976 -
V [X.], [X.]Z 67, 330, 331).
bb) Vor diesem Hintergrund stellt sich die Entscheidung des [X.] als richtig dar. Unterliegt ein nach § 2 Abs. 1 [X.] ge-nehmigungsbedürftiger Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht (§ 4 Abs. 1 RSG), stellt die gleichzeitige oder in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufgeschäft vorgenomme-ne Verpachtung des Grundstücks von dem Verkäufer an den Käufer eine unge-13
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sunde Verteilung der Bodennutzung im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG dar. Dies gilt auch dann, wenn der Pächter ein Haupterwerbs-
oder ein Neben-erwerbslandwirt ist, der nach § 4 Abs. 3 LPachtVG einem Haupterwerbslandwirt gleichsteht. Solche Verpachtungen sind [X.] unerwünscht, weil sie die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vereiteln oder erschwe-ren.
[X.]) Dass dies der Zweck einer derartigen Verpachtung ist, ergibt sich [X.], dass der Pachtvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer nur dann Bedeutung erlangt, wenn nicht der Käufer, sondern ein Dritter Eigentümer des landwirtschaftlichen Grundstücks wird. Erwirbt nämlich der Käufer das Eigen-tum, so erlischt das Pachtverhältnis insgesamt durch Konfusion (vgl. [X.], Ur-teil vom 9. Juni 2010 -
V[X.] ZR 189/09, NJW-RR 2010, 1237 Rn. 18), weil sich dann alle vertraglichen Rechte und Verpflichtungen in einer Person vereinigen -
II
ZR
150/66, [X.]Z 48, 214, 218; Urteil vom 11. Dezember 1981
-
V [X.], NJW 1982, 2381, 2382).
(2)
Ein [X.], der nur für das Siedlungsunternehmen und für den Erwerber, an den das Grundstück weiter veräußert werden soll, Bedeutung erlangt, steht dem mit dem Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] verfolgten [X.]en Zweck entgegen. Zugleich wird das mit der Aus-übung des Vorkaufsrechts nach § 4 RSG verfolgte Ziel durch den Pachtvertrag unterlaufen.
(a) Nach dem Zweck des Versagungsgrunds in § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwir-ten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften (Se-nat, Beschluss vom 11. Juli 1961 -
V [X.], [X.] 1961, 229; Beschluss vom 26. November 2010 -
BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 10; Beschluss 16
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vom 28. November 2014 -
BLw 2/14, NJW-RR 2015, 553 Rn. 19). Das sied-lungsrechtliche Vorkaufsrecht ist ein positives Lenkungsmittel zur Verbesserung der Agrarstruktur, mit dessen Hilfe Land in die Hände aufstockungswürdiger oder [X.] Landwirte gelangen soll (Senat, Beschluss vom 9.
Mai 1985 -
BLw 9/84, [X.]Z 94, 299, 304). Das Siedlungsunternehmen wird durch das Vorkaufsrecht in die Lage versetzt, für diesen Zweck landwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben (Senat, Beschluss vom 31. Januar 1967
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V
BLw 32/66, [X.] 1967, 97, 98; Beschluss vom 11. November 1976
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V
[X.], [X.]Z 67, 330, 332; vgl. auch Beschluss vom 13. Dezember 1991 -
BLw 8/91, [X.]Z 116, 348, 351).
(b) Die Verpachtung eines verkauften landwirtschaftlichen Grundstücks durch den Verkäufer an den Käufer läuft dem von dem [X.] verfolgten [X.]en Ziel zuwider, indem sie jeden anderen Erwerber des Grundstücks auf Grund des gesetzlichen Eintritts in den [X.] (§
593b, § 566 Abs.
1 BGB) -
jedenfalls für die Dauer
der Pachtzeit -
von einer Selbstbewirtschaftung der erworbenen Flächen ausschließt. Die [X.] des verkauften Grundstücks an den Käufer verhindert damit zugleich das mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen nach § 4 Abs. 1 RSG regelmäßig verfolgte [X.]e Ziel, das mit Hilfe st[X.]tlicher Mittel erworbene Grundstück einem aufstockungsbedürftigen oder ansiedlungswilligen Landwirt zwecks Schaffung oder Verbesserung seiner auf Landwirtschaft gegründeten Existenz zur Bewirtschaftung zu übertragen.
(c) ([X.]) Vor diesem Hintergrund kommt es auch dann zu einer ungesun-den Verteilung der Bodennutzung, wenn der Pächter ein Haupterwerbs-
oder
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wie hier geltend gemacht -
ein [X.] ist, der wegen Vorlie-gens der in §
4 Abs. 3 LPachtVG bestimmten Voraussetzungen einem Haupt-erwerbslandwirt gleichsteht. Ob die Verpachtung eine ungesunde Verteilung der 19
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Bodennutzung bedeutet, ist nicht -
wie die Rechtsbeschwerde meint -
unabhän-gig von einem zwischen den Vertragsparteien
abgeschlossenen Kaufvertrag über das verpachtete Grundstück zu entscheiden. Hat sich der bisherige Eigen-tümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Verkauf entschlossen, so unterliegt das Veräußerungsgeschäft den Bestimmungen des Grundstück-verkehrs-
und des [X.], die darauf abzielen, dass das Ei-gentum an dem Grundstück in die Hände eines Landwirts gelangt, der es selbst bewirtschaftet.
(bb) Das Erwerbsinteresse des Käufers wird dadurch nicht beeinträchtigt. Das gilt auch, wenn er ein [X.] ist, was die Beteiligte zu 1 für sich in Anspruch nimmt. Der Käufer kann in dem Verfahren nach dem Grund-stückverkehrsgesetz geltend machen, dass die Genehmigung zu erteilen ist, weil er das gekaufte Grundstück als Voll-
oder
[X.] bewirt-schaften will. In diesem Verfahren steht nach den geänderten Zielvorstellungen der Agrarpolitik ein leistungsfähiger [X.] einem Voll-erwerbslandwirt gleich (Senat, Beschluss vom 6. Juli 1990 -
BLw 8/88, [X.]Z 112, 86, 90; [X.], [X.] 2012, 234 Rn. 28).
b) Das Beschwerdegericht nimmt schließlich zu Recht an, dass der [X.] unabhängig von einem Kündigungsrecht nach § 7 Abs. 1 des Gesetzes zur Ergänzung des [X.] ([X.] vom 4.
Januar 1935 -
[X.] [X.] 2331-2) und seiner Unwirksamkeit nach § 138 Abs. 1 BGB von der Behörde nach § 7 LPachtVG beanstandet und von dem Landwirt-schaftsgericht in einem Verfahren nach § 1 Nr.
1 [X.] i.V.m. § 8 LPachtVG aufgehoben werden kann.
[X.]) Das Sonderkündigungsrecht des Siedlungsunternehmens nach § 7 Abs. 1 RSErgG ist für die Beanstandungsverfahren nach dem Landpachtver-kehrsgesetz ohne Relevanz. Dieses Kündigungsrecht dient der Beseitigung von 21
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Hemmnissen bei der Durchführung eines Siedlungsvorhabens durch langfristige Pachtverträge (Senat, Beschluss vom 9. Februar 1955 -
V [X.], [X.]Z 16, 241, 250 f.) Landpachtverträge, die zu einer ungesunden Verteilung der [X.] führen, sind unabhängig davon allein wegen ihrer schädlichen [X.] für die Agrarstruktur von der Behörde zu beanstanden und von den [X.] auf die behördliche Aufforderung oder von dem Landwirtschaftsgericht im gerichtlichen Verfahren aufzuheben.
bb) Ebenfalls ohne Bedeutung für das Beanstandungsverfahren ist, ob der [X.] zivilrechtlich wirksam ist oder nicht. Das [X.] lässt zu Recht dahinstehen, ob der hier zu beurteilende [X.] mit einer 30-jährigen Laufzeit und einer sehr niedrigen Pacht nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam ist, weil die Vertragsparteien mit ihm das Ziel verfolgt haben, die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts zu verhindern oder zu erschwe-ren (zu den Nichtigkeitsvoraussetzungen: [X.], Urteil vom 11. Dezember 1963 -
V [X.], [X.], 540, 541; Urteil vom 15.
Juni 2005 -
V[X.] ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534, 1535).
[X.]) Der im Schrifttum vertretenen Ansicht, dass die Landwirtschaftsge-richte -
im Unterschied zu der Behörde -
die zivilrechtliche Wirksamkeit des [X.]s in den Beanstandungsverfahren nach
dem Landpachtver-kehrsgesetz uneingeschränkt zu prüfen hätten ([X.]/Wulff/[X.], [X.], 4. Aufl., § 8 Rn. 6; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 8 Rn. 12), ist nicht beizutreten. Dass nach Art. 4 Nr.
1 b und 9 des [X.] des Pachtrechts vom 8. November 1985 ([X.] I S. 2005) das Landwirtschaftsgericht gemäß § 1 Nr. 1a [X.] nunmehr auch für die Entscheidung über die Wirksamkeit des Pachtvertrages ausschließlich zuständig ist, ändert nichts an
der Verschiedenartigkeit der Ge-genstände eines Beanstandungsverfahrens nach §
1 Nr. 1 [X.] und eines 24
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Rechtsstreits der Parteien über den [X.] nach § 1 Nr. 1a [X.]. In dem Beanstandungsverfahren ist allein zu prüfen, ob die Verpachtung zu einer [X.] schädlichen Verteilung der Bodennutzung führt; ob der Vertrag wirksam ist und die Parteien deshalb zu dessen Erfüllung verpflichtet sind, ist für das Beanstandungsverfahren gleichgültig.
(2) Der Senat nimmt in ständiger Rechtsprechung an, dass in den Ge-nehmigungsverfahren und in den Beanstandungsverfahren (§ 1 Nr. 1 und
2 [X.]) die zivilrechtliche Gültigkeit des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts von dem Landwirtschaftsgericht grundsätzlich nicht zu prüfen ist (Senat, [X.] vom 30. Januar 1951 -
V [X.] 57/49, [X.] 1951, 129; Beschluss vom 8.
April 1952 -
V [X.], [X.] 1952, 300, 301; Beschluss vom 2. März 1953 -
V
BLw 103/52, [X.] 1953, 129; Beschluss vom 4. Februar 1964
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V [X.], [X.] 1964, 98, 99; Beschluss vom 3. Juni 1976 -
V [X.], [X.] 1977, 65).
(3) Ausnahmsweise zu berücksichtigen sei allerdings eine offensichtliche Nichtigkeit des Vertrags; diese führe dazu, dass das Rechtsschutzbedürfnis für die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens fehle (Senat, Beschluss vom 8. April 1952 -
V [X.] 63/51, [X.] 1952, 300, 301; vgl. auch Beschluss vom 3.
Juni 1976 -
V [X.], [X.] 1977, 65).
Daran hält der Senat jedoch nicht fest. Das Landwirtschaftsgericht hat in den Beanstandungsverfahren nach §§ 7, 8 LPachtVG den zu
einer ungesunden Verteilung der Bodennutzung füh-renden [X.] nach § 8 Abs. 1 Satz 1 LPachtVG auch dann [X.], wenn der Vertrag seiner Ansicht nach nichtig ist.
Es verhält sich in diesen Fällen ähnlich wie bei der Anfechtung nichtiger Rechtsgeschäfte. Das begriffslogische Argument, dass ein zivilrechtlich [X.] im Beanstandungsverfahren nicht aufgehoben werden könne (vgl. [X.], [X.] 1953, 215; [X.], [X.] 1953, 331), berück-26
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sichtigt nicht, dass in der Zivilrechtsdogmatik seit langem anerkannt ist, dass auch nichtige Rechtsgeschäfte angefochten werden können (vgl. [X.], Urteil vom 2. Oktober 2009 -
V [X.], [X.]Z 182, 307 Rn. 23; Urteil vom 25.
November 2009 -
V[X.] ZR 318/08, [X.]Z 183, 235 Rn. 18). Das Absehen von einer Aufhebung des [X.]s im Hinblick auf dessen zivilrechtli-che Nichtigkeit liefe dem Zweck des Beanstandungsverfahrens zuwider, dafür zu sorgen, dass [X.] schädliche Landpachtverträge nicht durchge-führt werden.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 44 Abs. 1, § 34 Abs. 1 [X.]. Der Geschäftswert bestimmt sich gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 [X.] i.V.m. §
99 Abs. 1 GNotKG nach der auf die ersten zwanzig Jahre entfallenden Pacht.

[X.]
Czub
Brückner

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 26.06.2014
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Lw 65/13
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OLG [X.], Entscheidung vom 05.01.2015
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