Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.04.2003, Az. VIII ZR 188/02

[X.] DES VOLKESURTEILVIII ZR 188/02Verkündet am:30. April 2003P o t s c h ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 30. April 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.]. [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Klägerin zu 3 gegen das Urteil der Zivilkammer62 des [X.] vom 30. Mai 2002 wird [X.].Die Kosten der Revision hat die Klägerin zu 3 zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin zu 3 ist Eigentümerin des Grundstücks [X.]in [X.]. Die Beklagte nutzt dort aufgrund eines mit dem [X.]e.V. geschlossenen [X.] Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Herausgabe dieser Räume.Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, der [X.], überließ das Gebäude aufgrundeines Wohn- und Gewerberaummietvertrages vom 4. Mai 1990 dem [X.]e.V. Dieser ist ein gemeinnütziger Verein, dessen Zweck nach seiner [X.] in der Förderung von künstlerischen und gestalterischen Berufen besteht.In dem Mietvertrag vom 4. Mai 1990 wurde dem Verein gestattet, die [X.] 3 -keiten zu Wohnzwecken, als [X.] und zu Ausstellungszweckenzu nutzen; zudem wurde ihm die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. DieParteien des [X.] waren sich beim Vertragsschluß darüber einig, daßdie Räumlichkeiten des Gebäudes für Wohnzwecke nicht sofort geeignet [X.]. Der [X.] verpflichtete sich deshalb, die organisatorische [X.] zur Instandsetzung der Wohnräume zu übernehmen.Die Klägerin zu 3 erwarb im Jahre 1995 das Grundstück und setzte [X.] mit dem [X.] fort. Das Mietverhältnis ist [X.] und der [X.] aufgrund des Urteils des [X.]vom 2. Januar 2001 rechtskräftig zur Herausgabe der Räume verurteilt worden.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] die dage-gen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision [X.] die Klägerin den [X.] und Herausgabeanspruch weiter.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die [X.] keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 556 Abs. 3 a.[X.], § 985 [X.]. Die Klägerin sei in das Mietverhältnis zwischen dem [X.] und der Beklagten eingetreten und daher verpflichtet, dieser weiterhindie Räume zu überlassen. Allerdings liege eine gewerbliche Weitervermietungim Sinne des § 549 a Abs. 1 Satz 1 [X.] a.[X.] nicht vor. Das Mietverhältnis zwi-schen dem [X.] e.V. und der Rechtsvorgängerin der Klägerin, in [X.] nach § 571 Abs. 1 [X.] eingetreten sei, stelle sich zwar als Geschäfts-raummiete dar. Eine nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht des [X.] -habe die insoweit darlegungspflichtige Beklagte aber nicht schlüssig vorgetra-gen. Gleichwohl sei der [X.] und Herausgabeanspruch der Klägerin, diesich allein auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses mit dem [X.]e.V. berufe, ohne Kündigungsgründe gegenüber der Beklagten geltend zu ma-chen, nicht gerechtfertigt. Unter Beachtung von Art. 3 [X.] könne dem Endmie-ter der Kündigungsschutz nur dann versagt werden, wenn dies durch eine be-sondere Interessenlage gerechtfertigt sei. Der Klägerin sei [X.] nicht unzumutbar, auch bei Ausfall des [X.] e.V. als Zwischenver-mieter an einem Mietverhältnis mit dem von diesem ausgewählten [X.] festgehalten zu werden. Es sei nicht anzunehmen, daß sie das Mietver-hältnis mit den Endmietern ohne Einschaltung des [X.] nicht odernicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätte.II.Die Revision hat keinen Erfolg.Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nach-prüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der [X.] die Beklagte auf Räumung und Herausgabe gemäß § 556 Abs. 3 a.[X.](jetzt § 546 Abs. 2), § 985 [X.] verneint.1. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, daß eine unmittel-bare Anwendbarkeit von § 549 a Abs. 1 Satz 1 [X.] a.[X.] (jetzt § 565 Abs. 1Satz 1), der einen Eintritt des "[X.]" in den Mietvertrag des [X.] dem Zwischenmieter anordnet, dann ausscheidet, wenn es sich bei [X.] wie hier um einen gemeinnützigen Verein handelt, dessenideeller Zweck die Förderung von künstlerischen, gestaltenden Berufen ist.- 5 -Nach dem Wortlaut des § 549 a [X.] a.[X.] findet die Vorschrift nur Anwendung,wenn der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermietet. Der Ge-setzgeber wollte allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinneeiner geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinner-zielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten [X.] regeln. Durch die Einfügung des § 549 a [X.]a.[X.] sollten ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauher-renmodell ergangenen Entscheidung des [X.] vom11. Juni 1991 ([X.] 84, 197 = NJW 1991, 2272) klargestellt werden, nachwelcher auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwi-schenmieter gemietet hat, aus dem Gesichtspunkt des allgemeinen Gleich-heitssatzes des Art. 3 Abs. 1 [X.] der Kündigungsschutz des [X.] Mietrechtszusteht (BGHZ 133, 142, 148 f. m.w.Nachw.).2. [X.] kann die Frage, ob § 549 a [X.] a.[X.] im vorliegendenFall analog anzuwenden ist mit der Folge, daß die Klägerin in die Rechte [X.] aus dem Mietvertrag der Beklagten mit dem [X.] einge-treten ist, die Beklagte nicht als "Dritte" im Sinne des § 556 [X.] a.[X.] anzuse-hen ist und diese dadurch als Mieterin der Klägerin den gesetzlichen Kündi-gungsschutz genießt. Auch wenn eine analoge Anwendung des § 549 a [X.]a.[X.], von der das Berufungsgericht ausgeht und für die sachliche Gründe spre-chen, deshalb abzulehnen sein sollte, weil der Gesetzgeber mit dieser Vor-schrift allein die gewerbliche Zwischenvermietung regeln wollte (für eine [X.], Mietrecht, 7. Aufl., § 549 a Rdnr. 13 und 14m.w.Nachw.; a.[X.]/[X.], [X.], [X.], Stand:Frühjahr 1997, § 549 a Rdnr. 4; [X.], [X.], 3. Aufl., § 549 [X.]. 6), bleibt die Revision ohne Erfolg. Im Hinblick auf die [X.] [X.] zur Gleichstellung des Mieters, der Wohnraumnicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, sondern von einem gewerbli-- 6 -chen Zwischenvermieter (Beschluß des [X.] vom 11. Juni 1991 aaO) ist [X.] ein Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 556 Abs. 3[X.] a.[X.], § 985 [X.] durch den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3Abs. 1 [X.]) jedenfalls dahin eingeschränkt, daß die Beklagte sich auf die Kün-digungsvorschriften des Wohnraummietrechts gegenüber der Klägerin berufenkann. Zu Recht stellt das Berufungsgericht fest, daß die Interessenlage der andem gestuften Mietverhältnis hier Beteiligten den Fällen der gewerblichen [X.] vergleichbar ist.Wie bei der gewerblichen Zwischenvermietung hat die Beklagte hier einevollständige Wohnung von einem Vermieter gemietet, der sie selbst nicht [X.] nutzen will, sondern von vornherein im Einverständnis des [X.] eine Weitervermietung vorgesehen hatte. Zu Recht weist das Berufungsge-richt darauf hin, daß das Schutzbedürfnis der von der Kündigung [X.] - Künstler, die als Mitglieder des [X.] e.V. und künftigeMieter zur Instandsetzung des Baukörpers und der Wohnungen beigetragenhatten, sowie deren Rechtsnachfolger - nicht geringer ist als das Schutzbedürf-nis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des [X.] Mietrechts gilt.Wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, ist eine Ungleichbehandlungdieser Personengruppe nicht durch ein entgegenstehendes Interesse der Klä-gerin gerechtfertigt, das gegen die Interessen der Beklagten abzuwägen ist (vgl.[X.], Beschluß vom 3. Februar 1994 - I BvR 2195/93, NJW 1994, 848;[X.], Beschluß vom 6. August 1993 - I BvR 596/93, NJW 1993, 2600; [X.], 142, 152). Bei der Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 1 bestand ein [X.] daran, daß die Räumlichkeiten für Wohnzwecke durch [X.] und dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich gemacht [X.], wozu sich der [X.] gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klä-gerin zu 3 vertraglich verpflichtet hatte. Die Wohnungen sollten keinem beson-deren Personenkreis zur Verfügung gestellt werden, an den die Klägerin [X.] 7 -ihre Rechtsvorgängerin die Räume sonst nicht vermietet hätte. Sie mußte [X.] nicht damit rechnen, sich bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses mitihr nicht zumutbaren Endmietern auseinandersetzen zu müssen. Vielmehr istdavon auszugehen, daß sie die Wohnungen zu vergleichbaren Bedingungenauch unmittelbar an die vom [X.] e.V. ausgewählten und von ihm ak-zeptierten Personen vermietet hätte. Die Beklagte darf sich deshalb gegenüberdem Herausgabeanspruch der Klägerin auf die [X.] berufen.[X.] Dr. [X.] Dr. Leimert[X.] Dr. Frellesen