Oberlandesgericht Düsseldorf: I-3 Wx 276/05 vom 25.04.2006

3. Zivilsenat | REWIS RS 2006, 3857

Tags hinzufügen

Sie können dem Inhalt selbst Schlagworten zuordnen. Geben Sie hierfür jeweils ein Schlagwort ein und drücken danach auf sichern, bevor Sie ggf. ein neues Schlagwort eingeben.

Beispiele: "Befangenheit", "Revision", "Ablehnung eines Richters"

QR-Code

Tenor

Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1) vom 29. Novem-ber 2005 und der Beteiligten 5), 6), 8), 12), 13), 15) und 17) vom 23. Novem-ber 2005 gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düssel-dorf vom 26. Oktober 2005 werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten der sofortigen weiteren Beschwerde tragen

die Beteiligte zu 1) zu 64,3 %,

die Beteiligten zu 5) als Gesamtschuldner zu 6,5 %,

die Beteiligte zu 6) zu 4,4 %,

der Beteiligte zu 8) zu 7,1 %,

die Beteiligte zu 12) zu 7,8 %,

die Beteiligten zu 13) als Gesamtschuldner zu 2,7 %,

die Beteiligten zu 15) als Gesamtschuldner zu 5,1 %,

die Beteiligten zu 17) als Gesamtschuldner zu 2,1 %.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren: 76.507,94 €

(Beschwerde der Beteiligten zu 1) 49.340,36 €

Beschwerde der Beteiligten zu 5), 6), 8), 12), 13), 15) und 17) 27.167,58 €)

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1) nimmt die Beteiligten zu 2) – 18) in Anspruch auf anteiligen Ausgleich für von ihr getragene Kosten für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum der aus dem Rubrum ersichtlichen Wohnungseigentumsanlage T Straße.

Das Objekt wurde vor Errichtung beworben von der Fa. "X Grundstückshandels-Gesellschaft mbH & Co. KG", deren Kommanditist V. war.

Die X ließ sich von Interessenten beauftragen (z.B. GA 1154 Auftrag vom 28. November 1980), den Abschluss eines Treuhandvertrages mit der "Q. Treuhand GmbH" zu vermitteln zwecks Errichtung der näher bezeichneten Wohnungen. In dem Auftrag hieß es u.a., mit der Unterzeichnung trete der Unterzeichnende der Bauherrengemeinschaft T Straße bei.

Solche Treuhandverträge schloss die X für die Interessenten z. T. wohl auch die Interessenten selbst mit der Q. in der Folgezeit ab (vgl. Treuhandvertrag GA 565 vom 19. Dezember 1980).

Die "Q. Treuhand GmbH" wiederum war von den Vollmachtgebern / Treugebern bevollmächtigt, die folgenden Verträge abzuschließen:

  • Bürgschafts- und Garantievertrag mit der Beteiligten zu 1)
  • Baubetreuungsvertrag mit der C. GmbH & Co. KG
  • Finanzierungs-, Vermittlungs- und Bearbeitungsvertrag mit der "X"
  • Vermietungsgarantievertrag mit der "W. GmbH & Co. KG"
  • Generalübernehmervertrag mit der H. GmbH & Co. KG

Alle Firmen hatten ihren Sitz unter der gleichen Anschrift.

Die Beteiligte zu 1) hatte mit notariellen Verträgen vom 15. und 19. Dezember 1980 Grundstücke bzw. Trennstücke aus Grundstücken gekauft und aufgelassen erhalten.

Mit notariellen Verträgen (z.B. vom 3. April 1981) veräußerte die Beteiligte zu 1) an 38 von der "Q. Treuhandgesellschaft mbH" vertretene Käufer Miteigentumsanteile verschiedener Größe zum Gesamtkaufpreis von 600.634 DM für 5.859,6758/10.000 Miteigentumsanteile.

Mit notarieller Urkunde vom 8. September 1983 begründeten die Beteiligte zu 1) und die "Q. Treuhandgesellschaft mbH" als Bevollmächtigte von 54/51 Vollmachtgebern an dem vorbezeichneten Grundbesitz (aus verschiedenen Grundstücken durch Vereinigung und Zuschreibung neu gebildetes Grundstück von 5.158 qm Größe) Wohnungs- und Teileigentum.

Die Beteiligte zu 1) war selbst Inhaberin eines Miteigentumsanteils von 1.706,9206/10.000, den sie u.a. in 11 Wohnungen aufteilte.

Die Beurkundungsparteien erklärten zuvor in der gleichen Urkunde, die Beteiligte zu 1) und die Vollmachtgeber seien bzw. würden Miteigentümer des Grundbesitzes, auf dem sie als Bauherren in eigenem Namen und auf eigene Rechnung in fünf Häusern und einer Tiefgarage 70 Eigentumswohnungen, ein Teileigentum sowie 81 Garageneinstellplätze – nämlich die og. Wohnungseigentumsanlage – errichten würden.

Die Beteiligte zu 1) verpflichtete sich in den jeweiligen Bürgschafts- und Garantieverträgen zum einen gegenüber dem jeweiligen Bauherren die etwa erforderliche Zwischenfinanzierung zu verbürgen, zum anderen garantierte sie als Garantiegeber, dass die für die Errichtung der übrigen Wohnungen und Gemeinschaftseinrichtungen erforderlichen (Eigen- und Fremd-)Mittel erbracht würden. Darüber hinaus verpflichtete sie sich insoweit (auch) zur Fertigstellung des Gesamtbauvorhabens. Dafür ließ sie sich eine Vergütung von 3% des Nettogesamtaufwandes versprechen.

Die Beteiligte zu 1), die heute noch mit einer Wohnung an dem Objekt beteiligt ist, veräußerte nach Errichtung des Objektes 1982/1983 mit notariellen Verträgen vom 01., 14. und 16. Dezember 1983 je eine Wohnung an die Eheleute I. und U. N., an R. G. und an Dr. H. T.. In den notariellen Verträgen vereinbarte sie dabei eine Gewährleistung für Baumängel nach § 13 VOB/B.

Wegen Mängeln am Gemeinschafts- und am Sondereigentum nahmen die Erwerber in verschiedenen (Vor-)Prozessen die Beteiligte zu 1) und deren persönlich haftende Gesellschafterin auf Kostenvorschuss und Erstattung von Mängelbeseitigungskosten in Anspruch.

In jenen Verfahren hatte die Beteiligte zu 1) u.a. geltend gemacht, ihre Haftung beschränke sich auf ihren Miteigentumsanteil. Dazu entschied u.a. das OLG Düsseldorf, zwar würden durch eine Nachbesserung auch die anderen Miteigentümer begünstigt; dies könne sich aber nicht zulasten der klagenden Erwerber, etwa in Form der Beschränkung ihres Anspruches auf Kostenvorschuss auf einen ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil auswirken. Ein Ausgleich sei allenfalls im Verhältnis zwischen den übrigen Miteigentümern zu suchen.

Aufgrund dieser Verfahren zahlte die Beteiligte zu 1) verschiedene Beträge an die Gemeinschaft bzw. an die genannten Erwerber, die die Beträge ihrerseits an die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum weiterleiteten, nämlich 93.000 DM, 113.576,42 DM und 102.538 DM (zusammen 309.114,42 DM, nicht 309.108,42 DM) sowie weitere 150.000 DM, 22.134,23 DM und 48.188,07 DM (=70.322,30 DM = 35.955,22 €).

In einem früheren Wohnungseigentumsverfahren nahm die Beteiligte zu 1) die Wohnungseigentümer E. und D. L. und M. und K. St. auf Erstattung des ihrem Anteil entsprechenden Teiles aus einem Betrag von 309.108,42 DM in Anspruch.

Der Senat verurteilte die genannten Wohnungseigentümer mit Beschluss vom 9. November 1998 – 3 Wx 353/97 – antragsgemäß.

Er leitete einen Ausgleichsanspruch der Beteiligten zu 1 ab aus dem Rechtsgedanken der §§ 16 Abs. 2 WEG, 748, 242 BGB. Dieser Ausgleichsanspruch könne ohne Beschluss der WEG geltend gemacht werden. Zwar beruhe die ungleiche Belastung der Beteiligten zu 1) zuvorderst darauf, dass gegen sie Gewährleistungsansprüche erfolgreich durchgesetzt worden seien. Das ändere indes nichts daran, dass sich die – zur erstmaligen Herstellung des Daches verwendete – Zahlung der Beteiligten zu 1) an die Erwerber im Ergebnis wie eine den eigenen Anteil überschreitende Zahlung an die Gemeinschaft auswirke. Die Stellung der Beteiligten zu 1) als Wohnungseigentümerin sei nämlich nicht dadurch beeinflusst worden, dass sie drei ihrer Wohnungen veräußert habe. Sie sei insbesondere nicht im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, nunmehr über ihren Anteil als Wohnungseigentümerin hinaus Herstellungskosten zu tragen. Denn die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft hätten sich mit ihren jeweiligen Anteilen an der Finanzierung beteiligen müssen.

Hinzu komme, dass die Erwerber die Beteiligte zu 1) im Einvernehmen mit den übrigen Eigentümern auf Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung (Gewährleistung) in Anspruch genommen hätten. Wenn aber ein Teilhaber im Einverständnis mit den anderen Aufwendungen mache, so sei im Zweifel eine schlüssige erklärte Vereinbarung des Inhaltes anzunehmen, dass der Vorleistende einen anteiligen Erstattungsanspruch wie im Fall des § 748 BGB habe.

Das sei bei erzwungenen Vermögensopfern – ähnlich wie im Auftragsrecht – nicht anders. Das zeige, dass auch und gerade in einer Sonderverbindung wie der Wohnungseigentümergemeinschaft prinzipiell keiner der Teilhaber mit unfreiwilligen Vermögensopfern endgültig belastet werden dürfe, die der für die Gemeinschaft maßgebenden gesetzlichen (§ 16 WEG) oder rechtsgeschäftlichen (Teilungserklärung) Risikoverteilung widersprächen.

Im vorliegenden Verfahren nimmt die Beteiligte zu 1) die Beteiligten zu 2) – 18) wegen von ihr geleisteter Zahlungen in Höhe von 459.114,42 DM + 70.322,30 DM (529.436,72 DM = 270.696,69 €) anteilig auf Erstattung nach dem Verhältnis der Netto-Wohnflächen (§ 11 der Teilungserklärung) in Anspruch, die die Beteiligten übereinstimmend mit einer Gesamtfläche von 6.145,72 qm zugrunde legen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 11. November 2004 den Erstattungsanspruch der Beteiligten zu 1) nur hinsichtlich der Wohnungseigentümer für gerechtfertigt erachtet, die der ursprünglichen Bauherrengemeinschaft gem. Teilungserklärung vom 8. September 1983 angehört haben [das sind die Beteiligten 5), 6), 8), 12), 13), 15) und 17)] . Hinsichtlich der weiteren Beteiligten, die das Wohnungseigentum in der Zeit zwischen 1989 und 1995 erworben haben [2), 3), 4), 7), 9), 10), 11), 14), 16) und 18)], hat es die Erstattungsansprüche zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligte zu 1) und die Beteiligten zu 5), 6), 8), 12), 13), 15) und 17) sofortige Beschwerde eingelegt, die das Landgericht mit Beschluss vom 26. Oktober 2005 zurückgewiesen hat.

Während des Verfahrens über die Erstbeschwerden erließ das Amtsgericht Hagen auf Antrag der Beteiligten zu 1) gegen eine Vielzahl von Wohnungseigentümern Mahnbescheide wegen anteiliger Erstattung von Mangelbeseitigungskosten in Höhe von 270.693,64 € (= 529.430,74 DM), darunter auch die hier Beteiligten zu 5) und 17).

Das Landgericht hat unter Berufung auf die Entscheidung des Senates vom 9. November 1998 gemeint, die Beteiligte zu 1) könne von den Beteiligten zu 5), 6), 8), 12), 13), 15) und 17) anteilige Erstattung verlangen. Eine unbeschränkte Einstandspflicht der Beteiligten zu 1) ergebe sich aus den überreichten Verträgen nicht. Das Bauherrenmodell sei auch steuerlich voll anerkannt worden.

Sie könnten sich auf Verwirkung nicht berufen, weil die Beteiligte zu 1) immer geltend gemacht habe, sie hafte nur anteilig.

Die Beteiligten zu 2) seien nicht erstattungspflichtig. Es sei anzunehmen, dass in ihrem Erwerbsvertrag vom 2. Dezember 1983 die Gewährleistung der Beteiligten zu 1) ebenso geregelt gewesen sei, wie in den Erwerbsverträgen N., G., Dr. T.. Damit aber sei eine anteilige Erstattungspflicht nicht vereinbar.

Der Beteiligte zu 3) sei ebenfalls nicht erstattungspflichtig, denn die Beteiligte zu1) habe ihn in dem Erwerbsvertrag vom 14. März 1994 von Zahlungspflichten wegen Nachschuss oder Instandhaltungsrücklagen vollständig freigestellt.

Die Beteiligten zu 4), 7), 9), 10), 11), 14), 16) und 18) seien nicht erstattungspflichtig, weil sie von Bauherren oder Zweiterwerbern erworben hätten. Bei der Bejahung eines Anspruches aus §§ 242 BGB, 16 Abs. 2 WEG unter dem Gesichtspunkt der Risikozuweisung müsse berücksichtigt werden, dass das Risiko der Errichtung der Anlage die Bauherren im eigenen Namen und auf eigene Rechnung übernommen hätten. Der "haftende" Personenkreis müsse zumindest auf die zum Zeitpunkt des rechtskräftigen Abschlusses des ersten Rechtsstreites eingetragenen Eigentümer beschränkt bleiben.

Mit ihren sofortigen weiteren Beschwerden beanstanden die Beteiligte zu 1) einerseits und die Beteiligten zu 5), 6), 8), 12), 13), 15) und 17) andererseits die landgerichtliche Entscheidung.

Die Beteiligte zu 1) verfolgt ihr Begehren auf anteilige Erstattung gegenüber den Beteiligten zu 2), 3), 4), 7), 9), 10), 11), 14), 16) und 18) weiter.

Die Beteiligten zu 5), 6), 8), 12), 13), 15) und 17) wenden sich gegen ihre von den Vorinstanzen angenommene anteilige Erstattungspflicht.

Die Beteiligten wiederholen ihren bisherigen Vortrag und beantragen wechselseitig die Zurückweisung der sofortigen weiteren Beschwerden.

II.

Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1) und der Beteiligten zu 5), 6), 8), 12), 13), 15) und 17) sind zulässig, §§ 45 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG.

Sie sind in der Sache jedoch nicht gerechtfertigt. Denn einen Rechtsfehler, auf den alleine die sofortigen weiteren Beschwerden gestützt werden können (§ 27 FGG), weist der angefochtene Beschluss des Landgerichtes nicht auf.

Das Landgericht hat entschieden, dass die Beteiligte zu 1) anteilige Erstattung der von ihr geleisteten Zahlungen für die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums in Höhe von insgesamt 529.436,72 DM = 270.696,69 € (in erster Linie) von den ursprünglichen Mitbauherren verlangen könne. Es hat diese Entscheidung im wesentlichen damit begründet, das Risiko der Errichtung der Anlage hätten die Bauherren im eigenen Namen und auf eigene Rechnung übernommen. Diese Risikozuweisung solle auch bei der Bejahung eines (Ausgleichs-)Anspruches aus §§ 242 BGB, 16 Abs. 2 WEG beachtet werden. Zumindest solle der Personenkreis (der Haftenden) auf die zum Zeitpunkt des rechtskräftigen Abschlusses des ersten Rechtsstreits (zwischen der Beteiligten zu 1) und den Erwerbern) eingetragenen Eigentümer beschränkt bleiben.

Diese Entscheidung ist im Ergebnis zutreffend.

Die Beteiligte zu 1) nimmt die übrigen Beteiligten als (ehemalige oder jetzige) Wohnungseigentümer auf anteilige Erstattung in Anspruch. Auch unter Berücksichtigung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH NJW 2005, 2061) sind grundsätzlich die von der Beteiligten zu 1) persönlich in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer und nicht die (teilrechtsfähige) Gemeinschaft passivlegitimiert. Denn bei dem hier geltend gemachten Anspruch geht es nicht um einen Anspruch aus einem Teilbereich des Rechtslebens, bei dem die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehmen bzw. teilgenommen haben (BGH a.a.O.). Es handelt sich vielmehr um einen Ausgleich der gegenseitigen Pflichten der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis.

Dass und aus welchen Rechtsgründen ein Anspruch auf anteilige Erstattung der von der Beteiligten zu 1) geleisteten Kosten zur Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum gegen andere Wohnungseigentümer grundsätzlich in Betracht kommt, hat der Senat in dem früheren Verfahren der Beteiligten zu 1) gegen andere Wohnungseigentümer eingehend mit Beschluss vom 20. November 1998 (NZM 1999, 176 = OLGR 1999, 328) ausgeführt.

Nach erneuter Prüfung hält der Senat an seiner damaligen Entscheidung, die auch in der Literatur Zustimmung gefunden hat (Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 16, 91), fest. Der von der Beteiligten zu 1) geltend gemachte Ausgleichsanspruch ist im Kern deshalb gerechtfertigt, weil ohne die Gewährleistungspflicht der Beteiligten zu 1) ihren Erwerbern gegenüber die übrigen Wohnungseigentümer sich ihren Anteilen entsprechend an den Kosten der Beseitigung der Mängel des Gemeinschaftseigentums hätten beteiligen müssen.

Dem grundsätzlich gerechtfertigten Anspruch der Beteiligten zu 1) auf anteiligen Ausgleich der für die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum aufgewandten Kosten steht nicht entgegen, dass – wie die übrigen Beteiligten in ihrer sofortigen weiteren Beschwerde erneut geltend machen – die Beteiligte zu 1) als Bauträger des gesamten Bauvorhabens anzusehen und deshalb für die mangelfreie Herstellung des Objektes alleine verantwortlich sei.

Denn es kann auf der Grundlage der in den Vorinstanzen verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen nicht davon ausgegangen werden, dass die Beteiligte zu 1) Bauträgerin gewesen ist.

Nach der allgemein üblichen Terminologie ist Bauträger ein Gewerbetreibender, der ein Bauvorhaben im eigenen Namen, gleichgültig ob für eigene oder fremde Rechnung, vorbereitet und/oder durchführt. Er ist selbst Bauherr und Vertragspartner der Bauunternehmen. Er baut in der Regel auf dem eigenen oder einem von ihm zu beschaffenden Grundstück. (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 65. Aufl., § 675, 14 m.N.).

In der Praxis treten aber häufig die Initiatoren von Bauvorhaben gerade nicht als Bauträger, sondern zur Vermeidung der damit verbundenen Haftung und aus steuerlichen Gründen nur als Vermittler, Anlageberater o.ä. auf und die Erwerber, die untereinander meist eine Innen-GbR bilden, werden ihrerseits Bauherren und Vertragspartner der am Bauvorhaben beteiligten Unternehmen (Palandt/Sprau, a.a.O., 18).

Im vorliegenden Fall war das Vertragswerk für die Errichtung des Bauvorhabens so gestaltet, dass sowohl die Erwerber als auch die Beteiligte zu 1) gemeinsam als Bauherrengemeinschaft die Errichtung des Objektes übernommen hatten. Davon sind Amts- und Landgericht zu Recht ausgegangen. Die Auslegung des Vertragswerkes durch die Vorinstanzen ist ohne Verletzung des Rechts zustande gekommen und nach den Denkgesetzen möglich und schon daher für den Senat bindend. Darüber hinaus sähe der Senat zu einer anderen Bewertung auch unter Berücksichtigung des Vorbringens der weiteren Beschwerde keinen Anlass.

Besteht mithin grundsätzlich ein Anspruch der Beteiligten zu 1) auf anteiligen Ausgleich der von ihr alleine getragenen Kosten für die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum, so richtet sich dieser Anspruch gegen diejenigen Beteiligten, die Eigentümer zu dem Zeitpunkt waren, als der Ausgleichsanspruch der Beteiligten zu 1) entstanden ist.

Der Ausgleichsanspruch der Beteiligten zu 1) ist in dem Zeitpunkt entstanden, als deren Verpflichtung gegenüber den Erwerbern entstanden ist, für die Mängel des Gemeinschaftseigentums der veräußerten Wohnungen einzustehen, sei es zunächst im Rahmen eines Erfüllungs- bzw. Mängelbeseitigungs- oder Kostenvorschussanspruches oder im Rahmen ihrer Gewährleistungspflicht. Diese Einstandspflicht der Beteiligten zu 1) ihren Erwerbern gegenüber wegen der Mängel des Gemeinschaftseigentums ergibt sich unmittelbar aus den notariellen Verträgen mit den Erwerbern, die sie am 1., 14. und 16. Dezember 1983 geschlossen hat.

Dem steht nicht entgegen, dass die Beteiligte zu 1) vor der Befriedigung der Ansprüche der Erwerber aus den notariellen Verträgen im Wege des Ausgleichs von den übrigen Eigentümern keine anteilige Zahlung hätte verlangen können. Denn vor einer eigenen Leistung an die Erwerber stand der Beteiligten zu 1) bereits ein Anspruch auf Befreiung von dem Anteil der Kosten zu, den die übrigen Eigentümer im Innenverhältnis zu tragen hatten. Der Befreiungsanspruch wird (schon) fällig, wenn der Ersatzberechtigte – hier die Beteiligte zu 1) – die Verbindlichkeit eingegangen ist; die Fälligkeit dieser Verbindlichkeit wiederum ist – wie § 257 Satz 2 BGB zeigt – nicht Voraussetzung des Freistellungsanspruches (MüKo/Krüger, BGB, 4. Aufl., § 257, 7; BGH NJW 1984, 2151, 2153 und BGH NJW 1986, 978 zu der vergleichbaren Frage im Rahmen eines Ausgleichsanspruches nach § 426 BGB, dazu auch Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 426, 3, 4 m.N.).

Dementsprechend hat der Senat – ohne dass es in der damaligen Entscheidung maßgebend darauf angekommen ist – in seinem früheren Beschluss (NZM 1999, 176) darauf abgestellt, dass die Beteiligte zu 1) dadurch, dass sie drei ihrer Wohnungen veräußert hatte, aufgrund der vertraglichen Beziehungen den Erwerbern gegenüber wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum ersatzpflichtig geworden ist.

In dem mithin maßgebenden Zeitpunkt des Abschlusses der notariellen Verträge mit den Erwerbern (also am 01., 14. und 16. Dezember 1983) bestand zwischen den damaligen Eigentümern und ursprünglichen (Mit-)Bauherren eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Wohnungseigentümergemeinschaft hatten die damaligen Bauherren und Grundstückseigentümer gem. § 3 Abs. 1 WEG durch die notarielle Vereinbarung vom 8. September 1983 begründet.

Es kann dahinstehen, ob das Bauobjekt in diesem Zeitpunkt bereits vollständig errichtet war.

Denn § 3 Abs. 1 WEG lässt die Begründung von Wohnungseigentum auf einem Grundstück auch dann zu, wenn das Gebäude noch nicht existiert, sondern noch zu errichten ist. Auch in einem solchen Fall wird Wohnungseigentum begründet, wobei es dann aus dem Miteigentumsanteil am Grundstück und dem damit verbundenen Anwartschaftsrecht auf den Miteigentumsanteil an den künftig im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen sowie dem Anwartschaftsrecht auf das künftige Sondereigentum gem. Aufteilungsplan besteht (Palandt/Bassenge, a.a.O., WEG, § 2, 10 m.N.; Staudinger/Rapp, 12. Aufl., § 3, 33).

Ausgleichspflichtig gegenüber der Beteiligten zu 1) sind alle diejenigen Eigentümer, die der Gemeinschaft in dem genannten Zeitpunkt angehörten.

Das sind – wie die Vorinstanzen im Ergebnis zu Recht entschieden haben – zunächst einmal die Beteiligten zu 5), 8), 12), 13), 15) und 17), die auch (Mit-) Bauherren waren.

Soweit die Beteiligten zu 5) und zu 12) später aus der Gemeinschaft ausgeschieden sind und die Beteiligte zu 1) erst danach Ansprüche der Erwerber wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum befriedigt hat, lässt dieser Umstand die anteilige Haftung dieser Beteiligten insoweit nicht – teilweise – entfallen. Denn der Ausgleichsanspruch der Beteiligten zu 1) hängt – wie dargelegt – nicht davon ab, dass sie auf die Ansprüche der Erwerber geleistet hat, sondern er ist bereits im Zeitpunkt des Abschlusses der Veräußerungsverträge entstanden mit der Folge einer entsprechenden Ausgleichspflicht der übrigen Eigentümer. Für diese Ausgleichspflicht haften die Beteiligten zu 5) und 12), weil sie im Zeitpunkt der Begründung der Ausgleichsansprüche Mitglied der Gemeinschaft waren. Ein Haftungsübergang auf die Rechtsnachfolger der Beteiligten zu 5) und 12) kommt nicht in Betracht. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass ein Haftungsübergang für gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte rückständige, im Verhältnis der Wohnungseigentümer begründete Verbindlichkeiten gesetzlich nicht vorgesehen ist (vgl. zuletzt OLG Frankfurt, NJW-RR 2006, 155 m.N. sowie zur Haftung des Rechtsnachfolgers für Beitragsschulden Karlsruhe ZMR 2005, 310; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16, 31, 32).

Da die Beteiligten zu 5) und 12) im Zeitpunkt der Entstehung des Ausgleichsanspruches der Beteiligten zu 1) noch Miteigentümer und Mitglieder der Gemeinschaft waren, handelt es sich hier um ihnen gegenüber entstandene Verbindlichkeiten, für die nach den genannten Grundsätzen der ständigen Rechtsprechung ein Haftungsübergang auf die Rechtsnachfolger nicht vorgesehen ist. Dabei ist unerheblich, wann über den Ausgleichsanspruch der Beteiligten zu 1) rechtskräftig entschieden worden ist bzw. wann die Beteiligte zu 1) ihrerseits an ihre Erwerber geleistet hat und wer jeweils zu diesen Zeitpunkten Wohnungseigentümer war (vgl. OLG Frankfurt, a.a.O.).

Ausgleichspflichtig ist darüber hinaus auch die Beteiligte zu 6). Sie war zwar selbst in dem fraglichen Zeitpunkt nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft, sondern ist als Erbin einer (Mit-)Bauherrin erst später in die Gemeinschaft eingetreten. Als Erbin ist sie jedoch Gesamtrechtsnachfolgerin der Erblasserin und hat deshalb – wie diese – einzustehen für die von der Erblasserin geschuldeten aber nicht mehr erfüllten Verbindlichkeiten, §§ 1922, 1967 BGB (vgl. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rdnr. 579).

Hingegen kann die Beteiligte zu 1) anteilige Erstattung nicht verlangen von den Beteiligten, die erst dann Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden sind, als die Veräußerungsverträge bereits beurkundet und damit die Einstandspflicht der Beteiligten zu 1) gegenüber ihren Erwerbern bereits begründet worden war. So liegen die Dinge bei den Beteiligten zu 3), 4), 7), 9), 10), 11), 14) 16) und 18). Diese Eigentümer sind der Beteiligten zu 1) auch nicht als Rechtsnachfolger der früheren Eigentümer anteilig erstattungspflichtig. Insoweit kommt es – wie dargelegt – maßgebend darauf an, dass die Erstattungsansprüche der Beteiligten zu 1) bereits zu einer Zeit entstanden – und auch fällig geworden, § 271 BGB – sind, als die genannten Beteiligten noch kein Eigentum erworben hatten.

Schließlich kommt auch eine anteilige Haftung der Beteiligten zu 2) nicht in Betracht. Deren Haftung scheidet schon deshalb aus, weil ihr Notarvertrag zwar am 2. Dezember 1983 beurkundet worden ist, sie jedoch erst am 26. April 1984 – also erst nach Entstehen des Ausgleichsanspruches der Beteiligten zu 1) – als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind.

Hinzu kommt, dass die Beteiligten zu 2) das Wohnungseigentum von der Beteiligten zu 1) erworben haben, so dass – wie das Landgericht unwidersprochen ausgeführt hat – anzunehmen ist, dass die Beteiligte zu 1) aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ihrerseits den Beteiligten zu 2) gegenüber wegen der Mängel und der für deren Beseitigung erforderlichen Kosten einzustehen hat.

Den hier zugesprochenen Ausgleichsansprüchen steht nicht entgegen, dass die Beteiligte zu 1) im Verlaufe der Erstbeschwerde gegen eine Vielzahl von Wohnungseigentümern, u.a. auch gegen die Beteiligten zu 5) und 17) wegen ihres Anspruches auf anteiligen Ausgleich Mahnbescheide beantragt hat. Im Hinblick auf § 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO kann die Streitsache während der Dauer ihrer Rechtshängigkeit von keiner Partei anderweitig rechtshängig gemacht werden.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten folgt aus § 47 Satz 1 WEG. Anlass, die Erstattung der außergerichtlichen Kosten anzuordnen besteht nicht.

Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren sofortigen Beschwerde folgt aus § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Meta

I-3 Wx 276/05

25.04.2006

Oberlandesgericht Düsseldorf 3. Zivilsenat

Beschluss

Sachgebiet: Wx

Zitier­vorschlag: Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 25.04.2006, Az. I-3 Wx 276/05 (REWIS RS 2006, 3857)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2006, 3857

Auf dem Handy öffnen Auf Mobilgerät öffnen.

Ähnliche Entscheidungen

V ZR 288/19 (Bundesgerichtshof)

Verwalterlose Zweiergemeinschaft von Wohnungseigentümern: Erstattungsanspruch eines Eigentümers gegen den anderen Eigentümer bei Tilgung der Verbindlichkeiten …


16 Wx 153/04 (Oberlandesgericht Köln)


V ZR 258/18 (Bundesgerichtshof)

(Wirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen)


15 W 135/05 (Oberlandesgericht Hamm)


V ZR 80/09 (Bundesgerichtshof)


Referenzen
Wird zitiert von

Keine Referenz gefunden.

Zitiert

Keine Referenz gefunden.

Aktionen
Zitieren mit Quelle:

TextmarkerBETA

x

Schnellsuche

Suchen Sie z.B.: "13 BGB" oder "I ZR 228/19". Die Suche ist auf schnelles Navigieren optimiert. Erstes Ergebnis mit Enter aufrufen.
Für die Volltextsuche in Urteilen klicken Sie bitte hier.