AG München, Urteil vom 17.12.2015, Az. 484 C 6219/15 WEG

Der Kläger und die Beklagten sind Mitglieder der WEG .... Die Hausverwaltung hat die Fa. ... inne.

In der ETV vom 29.7.2014 verließen die Beiräte nach Abhandlung des TOP 12 die Versammlung. Die Erstversammlung besaß dann nicht mehr einen über 50 % hinausgehenden Stimmenanteil.

In der ETV vom 18.5.2015 wurde vom Kläger beantragt, dass ein Beschluss zur Rückforderung der Kosten für die zweite außerordentliche Versammlung in 2012 gegenüber der Hausverwaltung gefasst werde. Der diesbezügliche Antrag wurde zurückgestellt. Desweiteren wurde unter TOP 15 und TOP 16 ein Antrag des Klägers gestellt eine Abmahnung gegenüber dem Hausverwalter wegen fehlerhaften und unvollständigen Führen der Beschlusssammlung auszusprechen und eine Abmahnung wegen mangelhafter Vollmachtsprüfung.

Hinsichtlich des Klageantrages zu Ziffer VI (unten zitiert unter I.) trägt der Kläger vor, dass die Hausverwaltung die zweite außerordentliche Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft am 16.7.2012 verschuldet habe und dafür der WEG auf Schadensersatz hafte. Die Hausverwaltung Weidinger hätte sich ohne Beschluss Sonderhonorare entnommen, insbesondere zur Bearbeitung von Rechtsfällen und dem Zensus 2011. Dies sei unberechtigterweise erfolgt. Aufgrund dieses Vorgehens wollten einige Eigentümer über die Abberufung einen Beschluss herbeiführen und es wurde per Minderheitenquorum eine Versammlung einberufen, die Kosten in Höhe von 709,88 € verursacht hat. Die Hausverwaltung ... schuldet der WEG Schadensersatz in Höhe der Kosten der Versammlung. Die Versammlung hat auch stattgefunden und die Hausverwaltung haftet daher auf Schadensersatz und diese sind bei der Hausverwaltung einzufordern.

Hinsichtlich der Klage unter Ziffer VII (unten zitiert unter II.) trägt der Kläger vor, dass beantragt wird, der Hausverwaltung gegenüber eine Abmahnung auszusprechen. Die Hausverwaltung habe die Beschlusssammlung im Bereich der Urteilsformeln nicht ordnungsgemäß geführt und am 14.5.2012 eine unvollständige bzw. fehlerhafte Beschlusssammlung vorgelegt. In dieser Beschlusssammlung seien für die Berufung unter Aktenzeichen 36 S 2995/12 WEG angebliche Urteilsformeln genannt, obwohl das Verfahren noch lief. Weiterhin habe das Urteil zum Aktenzeichen 484 C 25922/10 WEG (E. ./. Pörnbacher wg. baulicher Veränderung) vollständig gefehlt.

Hinsichtlich des Klageantrages zu Ziffer VIII (unten zitiert unter III.) macht der Kläger geltend, dass gegenüber der Hausverwaltung ... eine Abmahnung ausgesprochen werde, weil die Hausverwaltung auf der Versammlung vom 10.5.2012 die vorgelegten Vollmachten nicht geprüft und laut Gemeinschaftsordnung ungültige Vollmachten für die Abstimmung benutzt habe, darunter sogar Vollmachten ohne jede Unterschrift. Auch für die weitere Versammlung vom 29.7.2014 seien die Vollmachten nicht ordnungsgemäß geprüft. Es sei unter anderem eine Vollmacht eines Nichteigentümers verwendet worden. Dadurch läge eine vorsätzliche und schwerwiegende Verletzung der vertraglichen Pflichten vor.

Hinsichtlich des Klageantrages unter IX (unten zitiert unter IV.) macht der Kläger geltend, dass mit sofortiger Wirkung die Beiräte ... und ... aus wichtigem Grund abzuberufen seien. Diese hätten in Absprache mit dem Verwalter die Beschlussunfähigkeit der ETV vom 29.7.2014 vorsätzlich herbeigeführt, indem sie nach Abhandlung des TOP 12 die Versammlung verließen und die Erstversammlung dann nicht mehr als 50 % der Stimmanteile besessen habe. Die Beiräte hätten sich nach Verlassen des Versammlungssaales in das 20 m vor dem Versammlungssaal, ebenfalls im Hotel Torbräu liegende Kaffee begeben und hätten dort das Ende der Versammlung und das Erscheinen des Verwalters abgewartet. Der Hausverwalter habe die Zweitversammlung nicht nach weiteren 30 Minuten eröffnet, sondern den Versammlungsort verlassen. So hätten die beiden Beiräte im Zusammenwirken mit dem Verwalter verhindern können, dass die WEG über TOP abstimme, die Ansprüche der WEG gegen den Verwalter beinhalten bzw. Abmahnungen wegen Pflichtverletzungen. Die beiden Beiräte sind deshalb für die WEG nicht mehr tragbar.

Hinsichtlich des Klageantrages zu Ziffer X (unten zitiert unter V.) macht der Kläger geltend, dass eine Abberufung der Hausverwaltung Weidinger mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund vom Gericht auszusprechen sei, da der Verwalter die Beschlussunfähigkeit der ETV vom 29.7.2014 in Absprache mit dem Beiräten vorsätzlich zu einem für ihn günstigen Zeitpunkt herbeigeführt habe. Er habe vorsätzlich die Beschlussunfähigkeit bei TOP 5 nicht festgestellt und sei nicht in die Zweitversammlung übergetreten, da dann das mit den Beiräten besprochene Beenden der Versammlung an seinem „Wunschzeitpunkt“ nicht möglich gewesen wäre. Hätte er dies nicht gemacht, hätte über die TOP’s, die nun Gegenstand dieses Verfahrens seien, abgestimmt werden müssen, da eine Beschlussunfähigkeit nur über ein solches Vorgehen herbeigeführt werden könne. Zusätzlich habe der Hausverwalter die Zweitversammlung nicht nach weiteren 30 Minuten eröffnet, sondern den Versammlungsort verlassen. Der Verwalter und die Beiräte und andere Eigentümer hätten sich auch dahingehend abgesprochen, wer welche Vollmachten erhalte. Dies erkläre auch, weshalb es zwei verschiedene Vollmachten gebe.

Der Kläger beantragt,

Die Beklagten beantragen,

Die Beklagten machen hinsichtlich VI des Klageantrages vom 29.4.2014 (oben zitiert unter I.) geltend, dass die außerordentliche ETV vom 16.7.2012 aufgrund eines vom Kläger initiierten Minderheitenquorums einberufen worden sei und dass die Vorbefassung der Gemeinschaft mit diesem Antrag fehle.

Hinsichtlich des Antrages zu Ziffer VII des Schriftsatzes vom 29.4.2014 (oben zitiert unter II.) machen die Beklagten geltend, dass die Beschlusssammlung ordnungsgemäß geführt worden sei. Die Entwicklung des Verfahrens mit dem Aktenzeichen 484 C 22261/11 sei darin korrekt wiedergegeben. Hinsichtlich des Verfahrens zum LG München I unter dem Aktenzeichen 36 S 2995/12 sei zuletzt eingetragen „das Verfahren läuft“. Das Verfahren endete mit Urteil vom 22.11.2012 und konnte deshalb zum Zeitpunkt des Ausdrucks der als Anlage K6 vorgelegten Beschlusssammlung noch nicht aufgenommen worden sein. Der Verwalter sei über das Verfahren zwischen dem Kläger und Herrn Dr. Pörnbacher unter dem Aktenzeichen 484 C 25922/10 WEG nicht informiert worden. Er sei daran nicht beteiligt gewesen. Es fehle auch hier insoweit die Vorbefassung.

Hinsichtlich des Klageantrages zu Ziffer VIII vom 29.4.2014 (oben zitiert unter III.) tragen die Beklagten vor, dass die als Anlage K7 vorgelegte Vollmacht der Eigentümerin Kalmers von Herrn Eder als Vertreter der Eder Hausverwaltung KG unterzeichnet ist und Herr Eder von Frau Stefanie Kalmers umfänglich bevollmächtigt sei. Sämtliche anderen vorgelegten Vollmachten betreffen die Versammlung vom 10.5.2012. Dies betreffe Anlagen K8, K9, K10, K11 und K12. Hierauf könne eine Abmahnung nicht mehr gestützt werden. Schließlich sei auch insoweit die fehlende Vorbefassung der ETV zu rügen.

Hinsichtlich des Antrages zu Ziffer IX (oben zitiert unter IV.) und Ziffer X (oben zitiert unter V.) fehle die Vorbefassung der Eigentümerversammlung.

Die Klagepartei hat in der Replik vorgetragen, dass zumindest hinsichtlich der Anlage K7 der Hausverwalter bewusst eine ungültige Vollmacht verwendet habe, denn im Sachvortrag sei zugestanden, dass diese nicht von der Eigentümerin unterzeichnet und dem Verwalter dies bekannt gewesen sei.

Aktenzeichen 484 C 22261/11 WEG ist ein Fehler in der Beschlusssammlung nicht erkennbar. Das Berufungsverfahren endete mit Urteil vom 22.11.2012 und konnte zum Zeitpunkt der Anlage K6 nicht in die Beschlusssammlung aufgenommen worden sein. Die Klagepartei konnte auch nicht nachweisen, dass dem Hausverwalter das Urteil zum Aktenzeichen 484 C 25922/10 WEG an dem er nicht beteiligt war, bekannt sein musste. Auch wenn der Hausverwalter an einem diesbezüglichen Ortstermin teilgenommen haben sollte, so bedeutet dies noch nicht, dass er über dieses Verfahren informiert worden wäre. Eine Pflichtverletzung ist daher nicht ersichtlich. Es besteht auch keine gesetzliche Verpflichtung dahingehend, dass der Hausverwalter der möglicherweise an einem Ortstermin in einer Gerichtsverhandlung teilgenommen hat, von sich aus verpflichtet wäre, das Urteil anzufordern. Dem Hausverwalter konnte, da er an dem Berufungsverfahren nicht beteiligt war, nicht bekannt sein, wann überhaupt ein Urteil verkündet worden ist und ob überhaupt ein Urteil verkündet worden ist. Er konnte dieses deshalb auch nicht in die Beschlusssammlung aufnehmen.

Hinsichtlich der Abweisung der Klage unter Ziffer VIII. des Klageantrages vom 29.09.2014 (obige Ziffer III.) gilt folgendes: Dass der Hausverwalter hier ungültige Vollmachten verwendet hat (Anlage K7) konnte nicht nachgewiesen werden, da gemäß § 10 Ziffer 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung „ein Wohnungseigentümer sich nur durch ... einen etwaigen Verwalter seines Sondereigentums ... vertreten lassen kann“. Die übrigen angeblichen falschen Vollmachten die auf der ETV im Jahre 2012 vorgelegt worden seien, berechtigten nicht mehr zu einer Abmahnung, da ein diesbezüglicher zu langer Zeitablauf gegeben ist. Eine Abmahnung muss zeitnah zu den behaupteten Verfehlungen ausgesprochen werden, was hier jedoch nicht der Fall wäre. Aufgrund dessen war die diesbezügliche Klage als unbegründet abzuweisen.

Hinsichtlich des Klageantrages vom 29.09.2014 zu Ziffer IX und zu Ziffer X (oben zitiert unter IV. und V.) fehlt jeweils die Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit den diesbezüglichen Anträgen. Das Gericht würde in den weiten Ermessenspielraum der Wohnungseigentümer eingreifen, wenn hier ohne Vorbefassung der Wohnungseigentümer dem Antrag stattgegeben würde. Der Kläger konnte auch nicht dartun, weshalb trotz fehlender Vorbefassung der Eigentümerversammlung eine Klage ausnahmsweise unmittelbar zulässig ist, wenn die Anrufung der Eigentümerversammlung dem klagenden Wohnungseigentümer im Einzelfall nicht zumutbar ist. Der Kläger hat auch nicht versucht die Abberufung der Beiräte und der Hausverwaltung auf die Einladung zu einer Eigentümerversammlung die zwischenzeitlich stattgefunden hat, zu setzen. Es ist auch nicht auszuschließen, dass die Wohnungseigentümer dem Antrag einer Abberufung der Beiräte oder der Hausverwaltung möglicherweise entsprochen hätten. Der Kläger hat auch keinen Beweis dafür angeboten, dass er keinen weiteren Eigentümer überzeugen habe können erneut über ein Minderheitenquorum eine weitere außerordentliche Versammlung zu erzwingen, weil zwischenzeitlich eine Versammlung am 18.5.2015 ja stattgefunden hat, auf der der Kläger hätte die Abberufung des Verwaltungsbeirats und der Hausverwaltung auf die Tagesordnung setzen lassen können. Die Befassung der Versammlung wäre damit nicht eine unnötige Formelei gewesen.

Auch der Sachvortrag der Klagepartei, dass die Vorbefassung der Versammlung bloße Formelei sei, denn im Jahre 2013 habe der Verwalter die Punkte gegen ihn einfach nicht auf die Tagesordnung gesetzt und im Jahre 2014 sei absichtlich die Beschlussunfähigkeit herbeigeführt worden, kann nicht zu einem anderen Ergebnis führen. Die Klagepartei stützt die Abberufung der Hausvewerwaltung wesentlich darauf, dass in der ETV von 2014 vom 29.7.2014 absichtlich eine Beschlussunfähigkeit herbeigeführt worden ist. Danach hätte deshalb diesbezüglich zur Abberufung die WEG-Versammlung erneut angerufen werden müssen. Es ist nicht ersichtlich, dass der Kläger auf der WEG-Versammlung vom 18.5.2015 keine Möglichkeit gehabt hätte einen Beschluss herbeizuführen oder dass erneut eine angebliche Beschlussunfähigkeit durch die Hausverwaltung auf der neuen Versammlung am 18.05.2015 herbeigeführt worden wäre.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Hinsichtlich der Begründung des Streitwertes wird auf die zutreffende Begründung des vorläufigen Streitwertbeschlusses vom 15.4.2015 verwiesen.