Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 24.01.2012, Az. VIII ZR 235/11

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII ZR 235/11

vom

24. Januar 2012

in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat am 24. Januar 2012 durch den Vorsitzenden [X.],
[X.]
Frellesen, die Richterin Dr.
Milger und [X.]
[X.] und Dr.
Schneider
beschlossen:
Der [X.] beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten gemäß §
552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§
552a Satz
1, §
543 Abs.
2 Satz
1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
1 ZPO) noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
2 Alt.
1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.2 Alt.
2 ZPO) erforderlich.
a) Das Berufungsgericht hat mit Rücksicht auf eine zwischen den [X.] hinsichtlich ihrer Einbeziehung in den Mietvertrag
streitige Vertragsklausel, wonach das bestehende Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen un-ter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, die Revision zu der Frage zugelassen, ob und wie die Schriftform des §
126 BGB bei der vereinbarten Fortgeltung eines schriftlichen Mietvertrages unter Auswechslung des [X.] eingehalten wird.
b) Diese auf die Wahrung des Schriftformerfordernisses gemäß §
550 BGB abzielende Rechtsfrage ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung ge-1
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klärt. Soweit es vereinbarte [X.] anbelangt, hat der [X.] entschieden, dass bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungs-gründe genügt, um eine Formbedürftigkeit der mietvertraglichen Vereinbarung gemäß §
550 BGB zu bejahen, welche darauf abzielt, es einem in einen beste-henden Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen, insbesondere auch über dauerhafte Beschränkungen eines Sonderkündigungsrechts wegen [X.],
zu unterrichten
([X.]surteil vom 4. April 2007 -
VIII
ZR 223/06, [X.], 272 Rn. 17 f.).
Auch die weitere Frage, ob das genannte Schriftformerfor-dernis eine Auswechslung des [X.] erfasst, ist vom [X.] (Urteile
vom 25.
Juli 2007 -
XII
ZR 143/05, [X.], 1946 Rn.
17; vom 24. Februar 2010 -
XII
ZR 120/06, NJW 2010, 1518 Rn. 13) schon
dahin entschieden worden, dass die Schriftform des §
550 BGB nur gewahrt ist, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der [X.], der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Dass diese Anforderungen zugleich
für Vertragsände-rungen gelten, ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die gleichgela-gerte Fallgestaltung einer vertraglichen Auswechslung des Mieters ebenfalls geklärt ([X.], Beschluss vom 30.
Januar 2002 -
XII
ZR 106/99, juris Rn.
2).
2. Die Revision
hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung stand.
a) Es kann dahinstehen, ob -
wie die Revision meint
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für das Revisions-verfahren mangels entgegenstehender tatrichterlicher Feststellungen davon auszugehen ist, die Parteien hätten vereinbart, dass die Bedingungen des [X.] auch für den nunmehrigen Mietvertrag hätten gelten sollen. Anders als das Amtsgericht, das die Beklagten insoweit mangels Be-weisantritts für beweisfällig erachtet hat, hat das Berufungsgericht diese Frage 4
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zwar offen gelassen, weil es für das durch einen Austausch des Mietobjekts geprägte neue Mietverhältnis jedenfalls an der nach §§
550, 126 BGB [X.] Schriftform gefehlt habe. Aber auch auf dieser Tatsachengrundlage ist das angefochtene Urteil revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
b) Soweit die Revision
geltend macht, die
Berufung des [X.] auf die fehlende Schriftform sei "formalistisch", weil ihm
die Bedingungen des von ihm abgeschlossenen und in Gestalt des über die von den Beklagten zunächst [X.] Wohnung geschlossenen Mietvertrages auch in Schriftform zur Verfü-gung gestanden hätten, berücksichtigt sie nicht hinreichend den mit dem Schriftformerfordernis verfolgten Zweck. Dieser besteht neben einer Sicherstel-lung der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und einer Warnung der
Vertrags-parteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen in erster Linie
darin, einem künftigen potenziellen Grundstückserwerber allein aus der [X.] heraus die Möglichkeit einzuräumen, sich über Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten ([X.], Urteile vom 4. April 2007 -
VIII
ZR 223/06, aaO Rn. 17; vom 24. Februar 2010 -
XII
ZR 120/06, aaO Rn. 14, 25, 27 mwN).
Dieser Zweck
wird hier indes-sen allein schon durch die Notwendigkeit verfehlt, ohne eine schriftlich fixierte Fortgeltungsvereinbarung zur Unterrichtung über den Inhalt des Mietverhältnis-ses auf eine nicht für das Mietobjekt ausgestellte Vertragsurkunde zurückgrei-fen zu müssen.
Auch die daneben immer bestehende Möglichkeit, dass
die an-gestrebte Unterrichtung eines Erwerbers ebenfalls
nicht sichergestellt wäre, wenn ihm ein schriftlicher Mietvertrag über das eigentliche Mietobjekt nicht of-fenbart wird, rechtfertigt es entgegen der Auffassung der Revision nicht, §
550 BGB außer Anwendung zu lassen. Denn das Beurkundungserfordernis kann ersichtlich nicht alle denkbaren Unsicherheiten hinsichtlich des von ihm ange-strebten Unterrichtungszwecks beseitigen (vgl. auch [X.], Urteil vom 24. [X.] 2010 -
XII
ZR 120/06, aaO Rn. 14).
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c) Zu Unrecht geht die Revision ferner davon aus, dass es dem Kläger gemäß §
242 BGB versagt sei, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen, weil zwischen den Parteien
außer
Streit stehe, dass sie
nicht einen nur mündli-chen Mietvertrag schließen, sondern diesen vielmehr
schriftlich fixieren wollten. Denn dem hierzu
in Bezug genommenen Parteivorbringen lässt sich Derartiges
nicht entnehmen. Dem im Übrigen auch ohne Beweisantritt
gehaltenen Sach-vortrag der Beklagten, es sei über die neue Wohnung ein mündlicher, mit den Bedingungen des alten übereinstimmender neuer Mietvertrag geschlossen worden, ohne dass es in der Folgezeit zu einer schriftlichen Fixierung gekom-men sei, ist der Kläger
vielmehr
dahin entgegengetreten, dass aus dem alten Mietverhältnis lediglich die Regelungen
zur Miethöhe und zur Betriebskosten-übernahme hätten entnommen werden sollen und dass dahingehend noch ein schriftlicher Mietvertrag habe geschlossen werden sollen. Das Berufungsgericht konnte deshalb
schon nach dem gehaltenen Parteivortrag nicht die von der [X.] zur Annahme einer Treuwidrigkeit geforderten Feststellungen treffen.
3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
[X.]
Dr. Frellesen
Dr. Milger

Dr. [X.]
Dr. Schneider

Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch [X.] erledig worden.

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 23.06.2010 -
15 C 376/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 06.05.2011 -
63 [X.]/10 -

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