Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16

Die Beklagten waren seit 1993 Mieter eines in [X.] gelegenen Einfamilienhauses der Kläger mit einer Wohnfläche von 105 m². Das Mietverhältnis endete durch eine zum 30. Oktober 2011 erklärte Eigenbedarfskündigung der Kläger. Zum 15. April 2013 gaben die Beklagten die Mietsache zurück. Bis dahin entrichteten sie die vertraglich geschuldete Miete in Höhe von monatlich 944,52 € nebst 102,39 € Heizkostenvorauszahlung.

Die Kläger verlangen eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete.

Die Klage hat - nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Amtsgericht - in den Vorinstanzen in Höhe von 7.300,37 € nebst Zinsen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt:

Gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] könne der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache für die Dauer der Vorenthaltung die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen. Die Nutzungsentschädigung sei anhand des üblichen [X.] zu bemessen. Anders als bei § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] seien die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten nicht einzubeziehen. Dies folge schon daraus, dass § 546a [X.] eine Bestimmung des allgemeinen Mietrechts sei und auch Mietverhältnisse über bewegliche Sachen erfasse, während § 558 [X.] nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gelte.

Sinn und Zweck des § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] sei es zudem, den Vermieter von einer ihm günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu lassen. Dem widerspräche es, auch die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten heranzuziehen. Nach der Zielsetzung des Gesetzgebers, die in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommen sei, sei es nicht gerechtfertigt, den Vermieter über einen nicht selten langen Zeitraum auf eine nicht mehr angemessene, niedrige Nutzungsentschädigung zu verweisen.

Dem stehe nicht entgegen, dass der Mietvertrag hier wegen Eigenbedarfs gekündigt worden und der Wohnraum nach dem Auszug der [X.] grundlegend renoviert worden sei, so dass er dem Markt nicht zur Verfügung gestanden habe. § 546a [X.] diene gerade dazu, Druck auf den Mieter auszuüben, um die Mietsache zurückzugeben. Für die Höhe der Nutzungsentschädigung komme es daher nicht darauf an, ob der Vermieter eine Neuvermietung beabsichtige.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

Die Kläger können wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung nicht nur die von den [X.] entrichtete vereinbarte Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 1 [X.]), sondern weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.]) verlangen. [X.] hat das Berufungsgericht den Anspruch der Kläger aus § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete), nicht hingegen nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 [X.]) bestimmt.

1. Das Berufungsgericht hat - ebenso wie bereits das Amtsgericht - die [X.], ausgehend vom Befund der erstinstanzlich beauftragten Sachverständigen, anhand der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Mietsache bestimmt. Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die - im Revisionsverfahren nicht angegriffene - Heranziehung der vorgenannten Wohnwertmerkmale beruht nicht auf der Anwendung des § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.], sondern ergibt sich schon daraus, dass diese Gegebenheiten die Mietpreisbildung im Marktgeschehen prägen.

2. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten (§ 558 Abs. 2 Satz 1 [X.]) bei der Bemessung des Anspruchsumfangs zu Recht außer Betracht gelassen. Der in einem laufenden Mietverhältnis über Wohnraum für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gesetzlich vorgegebene Bezugszeitraum von vier Jahren ist für den Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] nicht maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter keine Neuvermietung beabsichtigt, sondern die Mietsache - wie im Fall der hier erklärten Eigenbedarfskündigung - selbst nutzen will.

a) Allerdings entspricht es einer im mietrechtlichen Schrifttum verbreiteten Auffassung, dass sich die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete im Sinne von § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] bei der Beendigung von [X.] nicht nach der ortsüblichen [X.] bestimme. Vielmehr sei gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] der dort vorgegebene vierjährige Bezugszeitraum zu berücksichtigen. Die Beurteilung der Nutzungsentschädigung als "vertraglicher Anspruch eigener Art" sowie der Gesetzeszweck rechtfertigten es, dem Vermieter diejenige Miete zuzubilligen, die andere Vermieter aufgrund von § 558 [X.] durchsetzen könnten ([X.]/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 546a Rn. 34; ebenso [X.]/[X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.]. [X.] Rn. 143; [X.], Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.]; [X.]/[X.], 3. Auflage, § 546a Rn. 16; [X.]/Schneider/Kern, Mietrecht, 2013, § 546a [X.] Rn. 35; wohl auch [X.]/[X.], [X.], 76. Aufl., § 546a Rn. 11; siehe auch [X.], [X.], 204, 205).

Nach anderer Ansicht ist bei verspäteter Rückgabe der Mietsache auch bei beendeten [X.] für den Anspruch des Vermieters aus § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] die bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbare Miete maßgeblich; auf die örtliche Entwicklung der vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten vier Jahre komme es nicht an ([X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 546a Rn. 53; [X.], Mietrecht, 12. Aufl., § 546a [X.] Rn. 59; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 546a Rn. 15; MünchKomm[X.]/[X.], 7. Aufl., § 546a Rn. 13; BeckOGK-[X.]/[X.], Stand: Oktober 2016, § 546a Rn. 58 f.; Lützenkirchen, Grundeigentum 2013, 1176, 1178).

b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu.

aa) Gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] kann der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache als Entschädigung die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen. Die in § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] vorgesehene Berücksichtigung der in der Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbarten oder, von Erhöhungen nach § 560 [X.] abgesehen, geänderten Bestandsmieten, sieht bereits der Wortlaut des § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] nicht vor. Zudem besteht der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung bereits nach dem Gesetzeswortlaut unabhängig davon, ob der Vermieter die Mietsache nach ihrer Rückgabe erneut vermieten oder sie - wie in dem hier gegebenen Fall der Eigenbedarfskündigung - selbst nutzen will.

[X.]) Mit Recht hat das Berufungsgericht des Weiteren auf die Gesetzessystematik abgestellt. Anders als § 546a [X.], der Teil der für alle Mietverhältnisse geltenden allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts ist und deshalb nicht nur für [X.] gilt, sind die Bestimmungen der §§ 558 ff. [X.] über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf (laufende) Mietverhältnisse über Wohnraum zugeschnitten.

So entsteht der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546a [X.] etwa nicht erst - wie von § 558a [X.] für den Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgesehen - durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters, nach deren Zugang sich die Vierjahresfrist des § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] bestimmt. Vielmehr hat der Vermieter, dem nach Beendigung des Mietverhältnisses Räume vorenthalten werden, von vornherein einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder, sofern diese höher ist, der ortsüblichen Miete, der auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden kann (vgl. [X.], Urteil vom 14. Juli 1999 - [X.], [X.]Z 142, 186, 189 ff. [zu § 557 [X.] aF]; siehe auch BT-Drucks. 14/4553, S. 44 f.).

cc) Gegen eine Ausrichtung des § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] an der örtlichen Entwicklung der Wohnraummieten der letzten vier Jahre gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] spricht darüber hinaus der unterschiedliche Sinn und Zweck beider Regelungen.

(1) Im Rahmen der Regelung der §§ 558 ff. [X.] über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die einerseits die Wirtschaftlichkeit des [X.] erhalten soll, andererseits aber auch den Interessen des Mieters durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die fünfzehnmonatige Wartezeit, die [X.]pungsgrenze des § 558 Abs. 3 [X.] sowie durch das Sonderkündigungsrecht des § 561 [X.] Rechnung trägt (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - [X.], NJW 2007, 2546 Rn. 11), dient die in § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] vorgesehene Zeitkomponente der ortüblichen Vergleichsmiete auch dazu, im laufenden Mietverhältnis eine gewisse Schutzwirkung zugunsten des Mieters zu entfalten, indem sie durch die Bemessung des Bezugszeitraums die Dynamik der Mietpreissteigerung in Gemeinden mit steigenden Mietpreisen in dem vom Gesetzgeber als maßgeblich erachteten Umfang abfedert (vgl. [X.]/[X.], aaO, § 558 Rn. 3, 21, 26).

(2) Dazu besteht bei einem beendeten Mietverhältnis jedoch keine Veranlassung mehr. § 546a [X.] hat dementsprechend ein anderes Ziel, welches auch anhand der Gesetzesmaterialien deutlich wird.

(a) Die Materialien zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 ([X.]l. I S. 1149) stellen ausdrücklich darauf ab, dass es im Rahmen von § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] auch im Wohnraummietrecht darauf ankommt, was bei einer Neuvermietung der Wohnung ortsüblich erzielbar gewesen wäre. Die für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 558 ff. [X.] geltenden Beschränkungen sind im Gesetzgebungsverfahren hingegen nicht herangezogen worden.

Im Wohnraummietrecht kann, wie die Gesetzesbegründung insoweit hervorhebt, "zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein längerer Zeitraum liegen, über den hinweg die Wohnung dem Vermieter vorenthalten wird und der deshalb gehindert ist, durch eine Neuvermietung eine (höhere) ortsübliche Vergleichsmiete zu erzielen" (BT-Drucks., aaO). Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten Risikoverteilung sei es nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten (geringeren) Miete begnügen müsse, wenn sich später im Rahmen eines Rechtsstreits herausstelle, dass die Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei. Dieses Risiko liege vielmehr in der Sphäre des Mieters, der trotz Kündigung in der Wohnung verbleibe (BT-Drucks., aaO). Damit hat der Gesetzgeber sichtlich einen Anspruch auf die bei Neuvermietung erzielbare Miete eröffnen wollen, ohne diesen durch die Zeitkomponente des § 558 Abs. 2 [X.] einschränken zu wollen.

(b) Auch anhand der Rechtsprechung des [X.] wird deutlich, dass es nach dem Sinn und Zweck des § 546a [X.] bei beendeten [X.] nicht anders als bei anderen beendeten Mietverhältnissen auf den Maßstab der bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbaren Miete ankommt.

(aa) Der [X.] hat ausgesprochen, dass durch die Regelung des § 546a Abs. 1 [X.] im Rahmen des nach Beendigung des Mietvertrages bestehenden Abwicklungsverhältnisses ein vertragsähnlicher Anspruch begründet wird (vgl. [X.], Urteile vom 29. Januar 2015 - [X.], [X.]Z 204, 83 Rn. 80; vom 23. Juli 2003 - [X.], [X.], 871 unter [X.]; vom 11. Mai 1988 - [X.], [X.]Z 104, 285, 290 mwN), durch den ein zusätzlicher Druck auf den früheren Mieter ausgeübt werden soll, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen ([X.], Urteile vom 22. März 1989 - [X.], [X.]Z 107, 123, 129; vom 10. Oktober 1990 - [X.], NJW-RR 1991, 176 unter B [X.] d [zu § 557 [X.] aF]; vom 7. Januar 2004 - [X.], [X.], 354 unter [X.] a; vom 5. Oktober 2005 - [X.], [X.], 52 unter [X.]; vom 27. Mai 2015 - [X.], NJW 2015, 2795 Rn. 21). Das Rechtsverhältnis der Vertragsparteien ist in der [X.] nur noch auf Abwicklung und damit auf Rückgabe der Mietsache angelegt, die vom Willen des Mieters abhängig ist ([X.], Urteil vom 27. Mai 2015 - [X.], aaO).

([X.]) Nach dieser Maßgabe wird deutlich, dass sich der Anspruch aus § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] auf die Marktmiete richtet und es dabei auch nicht von Belang ist, ob der Vermieter das Mietverhältnis, wie hier, wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Mietsache in Zukunft selbst nutzen will. Denn der bezweckte Druck zur Rückgabe der Mietsache wäre beeinträchtigt, wenn sich der Mieter noch in der [X.] darauf berufen könnte, dass die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem noch laufenden Mietverhältnis unter Berücksichtigung des in § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] vorgesehenen Bezugszeitraums zu bestimmen sei, oder dass der Vermieter die Mietsache selbst nutzen wolle.