Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.01.2006, Az. V ZB 132/05

[X.]BESCHLUSS [X.] 132/05 vom 26. Januar 2006 in der [X.]undbuchsache Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 26 Abs. 1 Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der [X.] führt nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann (Fortführung von [X.] 107, 268, 272). [X.], [X.]. v. 26. Januar 2006 - [X.] 132/05 - [X.] Frankfurt

[X.] AG [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 26. Januar 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und Dr. [X.] beschlossen: Die weitere Beschwerde gegen den [X.]uss der 26. Zivilkammer des [X.] vom 9. März 2005 wird [X.]. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens und des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 40.000 • festgesetzt. [X.]ünde: [X.] Mit Notarvertrag vom 12. Mai 2004 kauften die Antragsteller zu 1 und 2 von dem Beteiligen zu 3 eine Eigentumswohnung. Als Inhalt des verkauften Sondereigentums ist im [X.]undbuch unter anderem eingetragen: "[X.]: Zustimmung durch Verwalter." 1 Das Wohnungseigentum wurde den Antragstellern zu 1 und 2 [X.]. Die Antragsteller haben die Eintragung der Antragsteller zu 1 und 2 als Eigentümer in das [X.]undbuch beantragt. Als Zustimmung des Verwalters ha-ben sie eine notariell beglaubigte Erklärung der "[X.]", der Beteiligten zu 4, vorgelegt, die nach dem Protokoll der [X.] - 3 - versammlung vom 8. Juli 2002 zur Verwalterin der [X.] bestellt [X.] ist. Die Zustimmung ist von [X.]zugleich in Vollmacht für [X.]und [X.]erklärt. Das [X.]undbuchamt hat den Antrag mit [X.] vom 11. August, 22. September und 12. Oktober 2004 beanstandet, weil die [X.] als [X.] nicht Verwalterin einer Eigen-tümergemeinschaft sein könne. Der beurkundende Notar hat daraufhin eine beglaubigte Abschrift des [X.]svertrags vorgelegt, aus der sich die [X.] Genannten ergibt, und eine eidesstattliche Versiche-rung der [X.]er, nach der diese seit dem 10. Juni 1999 die alleinigen Mitglieder der Beteiligen zu 4 sind und der [X.]erbestand seither un-verändert ist. Das [X.]undbuchamt ist mit Verfügung vom 11. November 2004 bei seiner Beanstandung geblieben. Der Notar hat gegen "die Zwischenverfügun-gen" Erinnerung eingelegt. Das [X.]undbuchamt hat die Erinnerung dem [X.] als Beschwerde vorgelegt. 3 Das [X.] hat die Beschwerde zurückgewiesen. In der Folge hat das [X.]undbuchamt den [X.] zurückgewiesen. Mit der weiteren Beschwerde wenden sich die Antragsteller zu 1 und 2 gegen die Entscheidung des [X.]s. Das [X.] hält die Beschwerde für begründet. Es sieht sich durch die Entscheidungen des Senats vom 18. Mai 1989 ([X.] 107, 268 ff.) und des [X.] vom 12. Januar 1989 ([X.] 1989, 4 ff.) an einer entsprechenden Entschei-dung gehindert und hat die Sache daher dem [X.] zur Entschei-dung vorgelegt. 4 - 4 - I[X.] Die Vorlage ist nach § 79 Abs. 2 [X.] statthaft. Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, eine [X.] bürgerlichen Rechts sei mit der Zuerken-nung der (beschränkten) Rechtsfähigkeit durch die neue Rechtsprechung des Bundesgerichthofes taugliche Verwalterin nach §§ 26, 27 [X.]. Die fehlende Publizität ihrer Vertretungsverhältnisse und ihres [X.]erbestands stehe dem nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer könnten sich hierüber durch Einsicht in den [X.]svertrag informieren. Damit weicht das vorlegende Gericht in der entscheidungserheblichen Frage, ob eine [X.] bürgerli-chen Rechts Verwalter nach §§ 26, 27 [X.] sein kann, von dem [X.]uss des Senats vom 18. Mai 1989 ([X.] 107, 268 ff.) ab. Die Divergenz rechtfertigt die Vorlage. 5 II[X.] 1. Die weitere Beschwerde ist nach § 78 [X.] zulässig. Die Zurückwei-sung des [X.]s steht dem nicht entgegen. Das [X.]undbuchamt war an die Entscheidung des [X.] gebunden. Die Bindungswir-kung würde erst durch eine abändernde Entscheidung des Gerichts der weite-ren Beschwerde beseitigt. Aufgrund dieser hätte das [X.]undbuchamt seine zu-rückweisende Entscheidung von Amts wegen zu ändern (Senat, [X.] 88, 62, 64; [X.] 1986, 54, 55; [X.], [X.], 25. Aufl. § 78 [X.]. 6). 6 2. Die weitere Beschwerde hat keinen Erfolg. Eine [X.] kann nicht wirksam zur Verwalterin einer [X.] bestellt werden. 7 - 5 - a) Rechtsprechung und Schrifttum haben dies in der Vergangenheit [X.] einhellig so gesehen (Senat, [X.] 107, 268 ff.; [X.] 1989, 4, 5; KG NJW 1995, 62 ff.; [X.]/Bub, [X.], 12. Aufl., § 26 [X.] [X.]. 95 m.w.Nachw. zur älteren Rspr.). Seit die Rechtsfähigkeit der [X.] von der Rechtsprechung anerkannt worden ist (vgl. statt aller [X.] 146, 341 ff.), haben sich indessen die Stimmen gemehrt, die die Bestel-lung einer solchen [X.] zum Verwalter nach §§ 26, 27 [X.] für möglich halten ([X.], 1152; [X.] Rpfleger 2004, 693 f.; AnwK-[X.]/[X.], § 26 [X.] [X.]. 2; [X.]/[X.], [X.], 11. Aufl., § 26 [X.] [X.]. 1; MünchKomm-[X.]/[X.], 4. Aufl., § 26 [X.] [X.]. 3; [X.], [X.], 9. Aufl., § 26 [X.]. 13; Niedenführ/[X.], [X.], 7. Aufl., § 26 [X.]. 9; [X.]/Bub, [X.] [2005], § 26 [X.] [X.]. 91; [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 26 [X.]. 6; [X.]/[X.], Die [X.], [X.]. 4 [X.]. 1079; [X.], Die Eigentümerversammlung nach [X.], 3. Aufl., [X.]. 26 ff.; [X.]/[X.]/[X.], [X.], Teil 14 [X.]. 5; Armbrüster, [X.] 2001, 821, 828; [X.], [X.] 2001, 475, 476; [X.], [X.], 258 ff.; [X.], [X.] 2001, 425, 436; [X.], [X.] 2001, 1663 ff.) 8 Die Gegenposition hält unter Hinweis auf die fehlende Publizität der [X.] und des [X.]erbestandes der [X.] an der überkommenen Auffassung fest ([X.] Rpfle-ger 2003, 178; Sauren, [X.], 4. Aufl., § 26 [X.]. 3; KK-[X.]/[X.], § 26 [X.]. 2; [X.]/[X.], [X.]O, Teil 3 [X.]. 6; Schöner/Stöber, [X.]undbuchrecht, 13. Aufl. [X.]. 2930; krit. auch Hügel, [X.] 2003, 323, 324 ff.; offen gelassen [X.] Bremen [X.] 2002, 416, 417; [X.]/[X.]/Hügel, [X.], § 26 [X.]. 2 mit [X.]. 2). Auch der Senat hält hieran fest. 9 - 6 - b) Soweit die [X.] als tauglicher Woh-nungseigentumsverwalter angesehen wird, ist zwar ohne weiteres zuzugeben, dass die gegenteilige Auffassung nicht mehr auf deren fehlende Rechts- und Handlungsfähigkeit gestützt werden kann (Hügel, [X.] 2003, 323 f.). Die Mög-lichkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein, ist indessen nur notwendige, nicht aber auch hinreichende Bedingung für die Bestellung zum Wohnungsei-gentumsverwalter. Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechtsfähig sein, sondern darüber hinaus den weiteren Voraussetzun-gen genügen, deren Erfüllung das Wohnungseigentumsgesetz von dem [X.] verlangt (zu derartigen spezialgesetzlichen Gesichtspunkten, die der Einnahme einer Rechtsposition durch eine [X.] bürgerlichen Rechts entgegenstehen können, s. schon [X.], [X.]. v. 16. Juli 2001, [X.], NJW 2001, 3221, 3122; zur [X.]undbuchfähigkeit BayObLG, [X.], 218 f.; Armbrüster, [X.] 2001, 821, 826 f.; [X.], [X.], Abschied zum Ende eines Gerichts, 18, 19 f; ders., Rpfleger 2001, 329, 330 f.). Daran fehlt es. 10 Welche Eigenschaften der Verwalter erfüllen muss, ist im [X.] nicht ausdrücklich bestimmt. Die notwendigen Eigenschaften ergeben sich jedoch aus dem Sinn und dem Zweck der Aufgaben des [X.]. Dieser hat die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr sicher zu stellen ([X.], [X.]O, § 27 [X.]. 2; [X.]/Bub, [X.] [2005], § 27 [X.] [X.]. 5; [X.]/[X.], [X.]O, § 27 [X.]. 1; ähnlich [X.]/[X.]/[X.], [X.]O, Teil 14 [X.]. 1). Hierzu muss er die in § 27 Abs. 2 [X.] genannten Aufgaben erfüllen. Dazu gehört es insbesondere, Zahlungen von Wohnungseigentümern und Dritten an die [X.] entgegen zu nehmen, Willenserklärungen, die für oder gegen die [X.] wirken, abzugeben bzw. zu empfangen und Leistungen der [X.] zu bewirken. Wohnungseigentümer und Dritte müssen hierbei [X.] - 7 - auf vertrauen können, dass an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft [X.], und dass umgekehrt die von dem Verwalter für die [X.] abgege-benen Erklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft wirksam sind. [X.]) Diese Voraussetzungen sind bei Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter ohne weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer in ein Regis-ter eingetragenen juristischen Person, einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft als Verwalter kann insoweit keine Unklarheit aufkom-men. Wer für diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen. Die Eintragungen in das Handelsregister wirken im Rahmen von § 15 HGB gegen die jeweilige [X.]. Eine [X.] mit beschränkter Haftung, eine offene Handelsgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft kann daher zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden (Senat, [X.] 107, 268, 272; [X.] 1989, 4, 6; [X.] Düsseldorf NJW-RR 1990, 1299, 1300; BayObLG [X.], 488, 489 f.). 12 bb) Anders verhält es sich bei einer [X.] bürgerlichen Rechts. Für diese wird kein Register geführt. Das Vertrauen in die [X.]ereigen-schaft und die im [X.]svertrag vereinbarten [X.] wird von der Rechtsordnung nicht geschützt (s. schon Senat, [X.] 107, 268, 272; ähnlich auch nach der Änderung der Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der [X.] bürgerlichen Rechts BayObLG [X.], 218, 220; Hügel, [X.] 2003, 323, 324 f.; [X.], [X.] 2001, 425, 429; [X.], [X.], 987, 988; [X.], [X.] 2001, 1663, 1664). 13 cc) Dies lässt sich entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts nicht durch die Einsichtnahme in den [X.]svertrag ausgleichen. So [X.] - 8 - wonnene Erkenntnisse genießen nicht den öffentlichen Glauben eines Regis-ters (vgl. BayObLG [X.], 218, 219; Armbrüster, [X.] 2001, 821, 826). Vor allem aber gibt der [X.]svertrag nur Auskunft über [X.]erbe-stand und [X.] zu einem bestimmten Zeitpunkt (BayObLG [X.], 218, 219; [X.] Rpfleger 2003, 178; Hügel, [X.] 2003, 323, 324; [X.], [X.] 2001, 425, 429). Änderungen im Bestand der [X.]er werden in der Regel im [X.]svertrag nicht verlautbart. Kenntnis hiervon erlangen die Wohnungseigentümer üblicherweise nur durch Mitteilung seitens der [X.] oder ihrer [X.]er. Sicherheit dahin, ob eine Zahlung an die [X.] befreiend wirkt, und ob eine namens der [X.] abgegebene Erklärung oder eine gegenüber der [X.] ab-gegebene Erklärung gegen die [X.] wirkt, besteht auf dieser [X.]undlage nicht. [X.]) Die Einsicht der Wohnungseigentümer in den [X.]svertrag kann allenfalls diesen Aufschluss über [X.]erbestand und Vertretungs-verhältnisse einer zum Verwalter bestellten [X.] bürgerlichen Rechts bieten, nicht aber deren Vertragspartnern und dem allgemeinen Rechtsverkehr. Auch zu dessen Schutz dienen die in § 27 [X.] geregelten [X.]. Sie sind im Hinblick hierauf unentziehbar ([X.], [X.]O, § 27 [X.]. 190; [X.]/Bub, [X.]O, § 27 [X.] [X.]. 6; [X.]/ Kümmel/[X.], Wohnungseigentum, [X.]. 338; ähnlich wohl MünchKomm-[X.]/ [X.], [X.]O, § 27 [X.] [X.]. 1). 15 ee) Entsprechendes gilt für Zustellungen. Die in § 27 Abs. 2 Nr. 3 [X.] bestimmte Berechtigung des Verwalters zur Entgegennahme von Zustellungen dient dem Schutz des Rechtsverkehrs. Die aufwändige und bei großen [X.] häufig auf kaum überwindbare Schwierigkei-16 - 9 - ten stoßende Zustellung an alle Wohnungseigentümer soll durch die [X.] des Verwalters nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 [X.] vermieden werden. Dies setzt voraus, dass über die Identität und die Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft kein Zweifel besteht. So verhält es sich bei den Mitgliedern einer [X.], an die nach § 170 Abs. 1 ZPO zuzustellen ist ([X.][X.], ZPO, 22. Aufl. § 170 [X.]. 6; [X.]/Stöber, ZPO, 25. Aufl. § 170 [X.]. 3; [X.], [X.], 987, 988 f.), nicht, weil der Wechsel der [X.]ereigenschaft und eine Änderung der [X.] ein Internum der [X.] sind und Außenstehende hiervon nicht durch ein öffentliches Register sichere Kenntnis erlangen können. c) Das gilt erst recht im Hinblick auf die Rechtsprechung des Senats zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Senat, [X.] 163, 154 ff). Der Verband kann selbst Beteiligter bzw. Partei eines gerichtlichen Ver-fahrens sein. Das erübrigt die Zustellung an alle Wohnungseigentümer und [X.] das Gerichtsverfahren ([X.], [X.], 749, 750). Anders als nach früherer Rechtspraxis, die alleine die Wohnungseigentümer als Beteiligte bzw. Partei ansah, kann diesen aber nicht mehr ohne weiteres zugestellt wer-den, wenn der [X.] ist. Der Verband wird durch den Verwalter vertreten und kann nur durch diesen am Rechtsverkehr und an einem gerichtlichen Verfahren teilnehmen. Soweit eine juristische Person oder eine Handelsgesellschaft zum Verwalter bestellt ist, erfolgt die Vertretung der [X.] zwar durch die juristische Person bzw. durch die Handelsgesellschaft. Diese werden jedoch ihrerseits zumindest letztlich durch eine natürliche Person vertreten, die in ein mit öffentlichem Glauben versehe-nen Register eingetragen werden muss. Zustellungen müssen an diese erfol-gen, § 170 Abs. 1 ZPO. Ihre Wirksamkeit hängt grundsätzlich davon ab, dass 17 - 10 - der [X.] tatsächlich zur Vertretung befähigt ist, und sei es auch nur aufgrund der Wirkung einer Eintragung in ein Register. 3. Das kann durch die Bestellung einer [X.] zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft nicht erreicht werden. Eine dennoch erfolgte Bestellung einer [X.] zum Verwalter ist nichtig (Senat, [X.] 107, 268, 270 f.). Die Zustimmung der Beteiligten zu 4 zur Auflassung des Wohnungseigentums ist ohne rechtliche Wirkung. 18 [X.] bedarf es nicht (zu den Gerichtskosten vgl. § 131 Abs. 1, § 2 [X.]). Der Geschäftswert für die Beschwerde und die Rechtsbeschwerde beträgt nach dem für die Eigentumswohnung vereinbarten 19 - 11 - Kaufpreis [X.], Kostengesetze, 35. Aufl., § 60 [X.] [X.]. 11; [X.]/Lappe, [X.], 16. Aufl., § 60 [X.]. 19) 40.000 •. [X.] [X.] Lemke Schmidt-Räntsch [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 09.03.2005 - 26 T 53/05 - [X.] Frankfurt/Main, Entscheidung vom 18.08.2005 - 20 W 182/05 -