Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.09.2007, Az. XII ZR 121/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 19. September 2007 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 550, 126 Abs. 2 Satz 1 Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite ge-leistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz [X.] wird. Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei [X.] gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die [X.] aber (hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustandekommens des Vertrages, nicht der Wahrung seiner Form (Fortführung des [X.] vom 6. April 2005 - [X.]/03 - NJW 2005, 2225 ff.; Abgrenzung zu [X.] vom 16. Juli 2003 - [X.]/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. November 2003 - [X.]/02 - NJW 2004, 1103 f.). [X.], Urteil vom 19. September 2007 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. September 2007 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter [X.], Prof. Dr. [X.], [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 20. Zivilsenats des [X.] vom 9. Juni 2005 wird auf Kosten der [X.] zu-rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger (Untervermieter) nimmt die Beklagte als Untermieterin auf [X.] entgangener Miete für die Monate Mai bis September 2003 in Anspruch, nachdem er den Untermietvertrag der [X.]en vom 8. Februar 2001 im [X.] wegen Zahlungsverzuges der [X.] fristlos gekündigt hat. 1 Der schriftliche Vertrag der [X.]en sieht eine Festlaufzeit bis zum 31. Dezember 2010 vor. Als "Mieter" ist darin die beklagte GmbH, "vertreten durch [X.]und [X.]" bezeichnet. Auf Seiten der [X.] ist der Vertrag über der mit "Mieter" gekennzeichneten [X.] mit "i.V. von [X.] " unterzeichnet. Die [X.]en streiten darüber, ob dies der Schriftform genügt, oder ob die Beklagte den Vertrag ihrerseits wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 BGB spätestens zum 30. April 2003 hätte kündigen können und deshalb für nach diesem Zeitpunkt entgangene Mieten nicht mehr hafte. 2 - 3 - Das [X.] hat die Schriftform als nicht gewahrt angesehen und die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des [X.] hat das [X.] der Klage unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung in Höhe der verein-barten Nettowarmmiete (5 Monate à 60 m² x 32,50 DM/m² = 9.750 DM = 4.985,10 •) nebst Zinsen stattgegeben. 3 4 Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der [X.].
Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung hält den Angriffen der Revision stand und lässt auch sonst keine Rechtsfehler zum Nachteil der [X.] erkennen. 5 1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es fehle bereits an einem wirksamen ([X.], weil der Kläger die in den Vorinstanzen bestrit-tene Vollmacht des den [X.] unterzeichnenden [X.] von [X.] nicht nachgewiesen habe. Zu Recht hat das Berufungsge-richt dessen Vollmacht dahinstehen lassen, weil die Beklagte den Vertrag, so-fern von [X.] vollmachtloser Vertreter gewesen sei, jedenfalls nachträglich still-schweigend genehmigt habe. 6 Insoweit kommt es auch nicht darauf an, ob diese Genehmigung - mit dem Berufungsgericht - bereits im Einzug der [X.] in die Mieträume zu sehen ist, was die Revision angreift. Ein Verhalten der [X.], das der Klä-ger als konkludente Genehmigung des Vertrages ansehen durfte, ist nämlich spätestens darin zu sehen, dass die Beklagte nach dem unstreitigen Vortrag 7 - 4 - des [X.] in dessen Schriftsatz vom 9. Januar 2004 im Mai und Juni 2001 Mietzahlungen geleistet und den Mietvertrag nach ihrem eigenen Vorbringen in der [X.] bis zur fristlosen Kündigung des [X.] (November 2001) vollzogen hat. Auch die eigene Abrechnung der [X.] vom 26. Juli 2001 über die bisher geschuldeten und beglichenen Mietzahlungen einschließ-lich Kaution (Bl. 36 der vom [X.] beigezogenen Akten des [X.]/03 [X.]) konnte vom Kläger nur dahin verstanden werden, dass die Beklagte den Vertrag gegen sich wirken lassen wollte. 2. Zutreffend geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass der nach seinen - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen dem Grunde nach unstreitige Anspruch des [X.] auf Ersatz des [X.] sich auch auf die hier streitige Zeit vom Mai bis September 2003 erstreckt und nicht etwa dadurch ausgeschlossen ist, dass die Beklagte ihrerseits das Mietverhältnis wegen eines Formmangels spätestens zum Ende April 2003 nach § 550 BGB hätte kündigen können. 8 Entgegen der Auffassung der Revision steht es der Wahrung der Schrift-form nämlich nicht entgegen, wenn ein Mietvertrag auf Seiten einer GmbH als Mieterin (oder Vermieterin) ohne nähere Kennzeichnung des [X.] mit dem Zusatz "i.V." unterzeichnet ist, und zwar gleichgültig, ob der Unterzeichnende Geschäftsführer und damit gesetzlicher Vertreter, in anderer Weise Bevollmächtigter oder lediglich vollmachtloser Vertreter war. 9 a) [X.] ist der Einwand der Revision, im vorliegenden Fall lasse der Zusatz "i.V." nicht erkennen, ob der Unterzeichnende beide im Rubrum des Vertrages benannten Vertreter der [X.], nämlich [X.]und [X.], habe vertreten wollen, oder nur einen von ihnen, so dass es 10 - 5 - zum formgültigen Abschluss des Vertrages noch der Unterschrift des anderen bedurft hätte. 11 Da der Unterzeichnende nicht selbst zu den im Vertrag aufgeführten Mietparteien gehörte, wäre auch ohne den Zusatz "i.V." offensichtlich gewesen, dass er nicht im eigenen Namen handelte. Seine Unterschrift in der mit "Mieter" gekennzeichneten [X.] ließ vielmehr hinreichend deutlich erken-nen, dass er im Namen derjenigen [X.] unterzeichnete, die im Mietvertrag als "Mieter" bezeichnet war. Dies war aber die beklagte GmbH und nicht etwa die im Rubrum des Vertrages als deren (allgemeine) Vertreter benannten [X.]. Die Annahme, von [X.] habe lediglich in [X.] einer dieser bei-den Personen unterzeichnet, wäre mit der räumlichen Anordnung seiner Unter-schrift in der Mitte der mit "Mieter" bezeichneten [X.] nicht verein-bar. Insbesondere kann die Revision sich demgegenüber nicht auf das [X.] vom 6. April 2005 - [X.]/03 - NJW 2005, 2225 ff. berufen. Nach Abschnitt [X.] dieser Entscheidung (aaO S. 2226) ist ein klarstellender Zusatz vielmehr nur erforderlich, wenn lediglich einer von mehreren Vermietern oder Mietern oder einer von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerli-chen Rechts unterschreibt und deshalb ohne einen solchen Zusatz nicht er-sichtlich wäre, ob er diese Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leistet. Derartige Zweifel konnten hier nicht auftreten. 12 b) Ob der Mietvertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam [X.] kam oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Geneh-migung der von ihm vertretenen [X.] bedurfte, ist keine Frage der Schriftform (vgl. [X.] in [X.]/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 550 BGB Rdn. 8 m.w.[X.]). § 550 BGB kann und will in erster Linie sicherstellen, dass ein 13 - 6 - späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Be-dingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der [X.] wirksam zustande gekommen ist und im Zeitpunkt des [X.] noch besteht oder etwa von den [X.] wurde (vgl. Senatsurteile [X.] 160, 97, 104 f. und 154, 171, 180). Denn soweit ein Eintritt des Grundstückserwerbers in einen Mietvertrag nicht stattfin-det, weil dieser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schut-zes der Schriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte [X.]. Nichts anderes gilt, soweit die Schriftform auch dazu dient, die [X.] zwischen den [X.]en sicherzustellen und die [X.]-en vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. - 7 - 14 3. Die angefochtene Entscheidung hält der revisionsrechtlichen Prüfung auch im Übrigen stand. Auch die Revision erinnert insoweit nichts. Hahne [X.] [X.] [X.] [X.]
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 16.02.2004 - 25 O 483/03 - [X.], Entscheidung vom 09.06.2005 - 20 U 77/04 -