Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.06.2012, Az. V ZR 27/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:

29. Juni 2012

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 885 Abs. 1

Die Bewilligung einer Vormerkung zugunsten eines von dritter Seite noch zu benen-nenden Berechtigten ist wirksam, sofern der Berechtigte im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung bestimmungsgemäß benannt worden ist.

[X.], Urteil vom 29. Juni 2012 -
V [X.] -
OLG [X.]

[X.]

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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 29.
Juni
2012
durch [X.] [X.], die
Richte-rin Dr.
Stresemann, die
Richter [X.] und Dr.
Roth
und die Richterin
Wein-land für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten zu 1, 2 und 4 bis 6 gegen das Urteil des 4.
Zivilsenats des [X.] vom
22. Dezember 2010 wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Beklagten zu
1 und 2 zwei Drittel und die Beklagten zu 4 bis 6 ein Drittel.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Mit notarieller Urkunde vom 25. November 2004 unterbreitete die
K. GmbH i.L. (im Folgenden: Verkäuferin)

[X.].
das Angebot zum Kauf eines Grundstücks.
Nach dem Angebot war [X.].
berechtigt, an seiner Stelle einen [X.] zu bestimmen, für den das Angebot gleichermaßen gelten sollte; er war dagegen nicht befugt, das Recht auf Annahme des Ange-bots oder den Anspruch auf Übereignung abzutreten.
Die Verkäuferin, die an das Angebot bis zum Ablauf des 28. Februar 2005 gebunden

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übertragung. Gemäß
dieser Bewilligung wurde am 2.
Dezember 2004 eine Auf-lassungsvormerkung zugunsten von [X.].
in das Grundbuch eingetra-gen.
Am 28. Februar 2005 benannte [X.].

die Klägerin als Käuferin;
in deren Namen erklärte ein vollmachtlos handelnder Vertreter am selben Tag die Annahme des Angebots. Beide Erklärungen wurden notariell beurkundet. Die Klägerin genehmigte die in ihrem Namen abgegebenen Erklärungen im März
2005. Am 10. April 2006 wurde sie als Berechtigte aus der Auflassungsvor-merkung

Bewilligungen
vom 28. Februar 2005

in das Grundbuch eingetragen.
Die Beklagten
sind Gläubiger mehrerer auf dem Grundstück der Verkäu-ferin lastender
Sicherungshypotheken, welche 2007 in das Grundbuch einge-tragen worden sind. Die Klägerin nimmt sie auf die Erteilung von [X.] für diese Hypotheken in Anspruch. Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht
hält einen Anspruch der Klägerin auf Löschung der Sicherungshypotheken nach §§ 883, 888 [X.] für gegeben. Der Auflas-sungsanspruch
gegen die Verkäuferin, den diese
durch die Bestimmung als Dritte und die Annahme des Angebots erworben
habe, sei durch die im April 2006 eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert worden. Zwar enthalte keine der notariellen Urkunden die
ausdrückliche Bewilligung einer Auflas-3
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sungsvormerkung zu Gunsten
der Klägerin. Eine solche sei von den Vertrags-parteien
aber gewollt gewesen. Aus dem Angebot der Verkäuferin vom 25. No-vember 2004 ergebe sich, dass der Dritte ebenso wie [X.].

einen durch eine Vormerkung gesicherten Auflassungsanspruch habe erwerben sollen. Da das Angebot für den von [X.].

zu bestimmenden [X.] gleichermaßen habe gelten sollen, sei

auch der Dritte umfasst. Für diese Auslegung spreche
ferner, dass der Käufer eines Grundstücks nach einer verbreitet vertretenen Auffassung ohnehin einen Anspruch auf Bewilligung ei-ner Vormerkung gegen den Verkäufer habe.

II.

Die
Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht nimmt im Ergebnis zu Recht an, dass die Klägerin aufgrund der Eintragung vom 10. April 2006 eine Auflassungsvormerkung erworben hat und daher
gemäß §
888 Abs.
1 i.V.m. § 883 Abs. 2 [X.] von den Beklagten die Zustimmung zur Löschung der im Jahr 2007
eingetragenen und damit vormerkungswidrigen Sicherungshypo-theken verlangen kann. Das gilt auch dann, wenn das Eigentum an dem Grundstück bislang noch
nicht auf die Klägerin umgeschrieben sein sollte
(vgl. [X.], Urteil vom 2. Juli 2010

[X.], [X.]Z 186, 130).
Das Entstehen einer rechtsgeschäftlich begründeten Vormerkung erfor-dert einen sicherungsfähigen Anspruch,
die Bewilligung des betroffenen Rechtsinhabers und die Eintragung in das Grundbuch (§
883 Abs. 1, §
885 Abs. 1 [X.]). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
1. Infolge der Benennung durch [X.].
und der Annahme des Ange-bots der Verkäuferin auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrages hat die 6
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Klägerin einen eigenen und damit sicherungsfähigen Anspruch auf Übereig-nung des Grundstücks
gegen die Verkäuferin erworben (vgl. das zu demselben Sachverhalt ergangene Urteil des [X.]s vom 10. Oktober 2008

[X.], [X.], 478 Rn.
9).

2. a) Dieser Anspruch wird durch die im April 2006 in das Grundbuch eingetragene Vormerkung gesichert. Denn die Eintragung nimmt Bezug auf die notariellen Urkunden vom 28. Februar 2005 und damit auf die Benennung der Klägerin als Käuferin und auf ihre Annahme des Angebots der Verkäuferin.
b) Der Wirksamkeit der Eintragung steht ihr ungewöhnlicher Wortlaut l-schafter der Klägerin, einer GbR]

ng einer Grundbucheintragung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintra-gung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustel-len, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeu-tung des Eingetragenen ergeben (st. Rspr., vgl. nur [X.], Urteil vom 30. Juni 1995

[X.], [X.]Z 130, 159, 166). Danach besteht kein Zweifel, dass eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin eingetragen werden soll-te. Der Wortlaut der Eintragung erklärt sich unter Einbeziehung der in Bezug genommenen Urkunden vom 28. Februar 2005 zwanglos daraus, dass nicht [X.]. , sondern ein Dritter
das Angebot der Verkäuferin angenommen hatte. Dadurch
war der durch die im Dezember 2004 eingetragene Vormerkung gesi-cherte, künftige Übereignungsanspruch [X.]. s
entfallen und ein

gegen dieselbe Eigentümerin gerichteter und dasselbe Grundstück betreffender -
ei-gener Übereignungsanspruch der Klägerin
entstanden; zugleich kam nunmehr allein die Klägerin als Vormerkungsberechtigte
in Betracht.

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Die Formulierung des Berufungsgerichts, die Klägerin berufe sich auf ei-,
und die Ausführungen des [X.] zur Wiederverwendbarkeit von Vormerkungen geben aller-dings Anlass zu dem Hinweis, dass eine Neueintragung der
Vormerkung zur Sicherung des Übereignungsanspruchs der Klägerin unverzichtbar war. Eine Wiederverwendung der zugunsten von [X.].
eingetragenen Vormerkung kam nicht in Betracht. Zwar kann eine durch das Erlöschen des gesicherten Anspruchs unrichtig gewordene Eintragung einer Vormerkung als erster Teilakt für die Neubegründung einer Vormerkung genutzt werden, wenn die nachfol-gende Bewilligung dieser Eintragung inhaltlich entspricht (vgl. [X.], Urteil vom 26. November 1999

V
ZR 432/98, [X.]Z 143, 175, 181). Erforderlich ist aber, dass Eintragung, Bewilligung und der Anspruch kongruent sind, dass also Ein-tragung und (nachträgliche) Bewilligung den gleichen sicherungsfähigen, auf dingliche Rechtsänderung gerichteten Anspruch
betreffen (vgl. [X.], Be-schluss
vom 3. Mai 2012

V
ZB 258/11, [X.], 1247). Daran fehlt es hier, weil die Gläubiger der zu sichernden Ansprüche nicht identisch sind.

3. Der Eintragung der Vormerkung liegt die nach §
885 Abs. 1 Satz
1 [X.] erforderliche Bewilligung des Betroffenen zugrunde.
a) Bei einer Auflassungsvormerkung ist Betroffener der Inhaber des [X.], welches durch die Erfüllung des gesicherten Anspruchs übertragen wird (vgl. [X.]/[X.], [X.], 71. Aufl., § 885 Rn. 10; Lemke
in Lemke, Immobilienrecht, §
885 [X.] Rn. 12), hier also die Verkäuferin.
b) Die Verkäuferin hat in der Urkunde vom 25. November 2004 eine Vormerkung nicht nur zugunsten von [X.]. , sondern auch zugunsten des von diesem benannten Käufers bewilligt.

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aa) Das folgt allerdings nicht aus der von dem Berufungsgericht vorge-nommenen Auslegung der Urkunde; denn diese ist rechtsfehlerhaft und daher nicht bindend. Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung ist revisionsrechtlich zwar nur darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsre-geln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungsgesetze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr.,
vgl. nur [X.], Urteil vom 23. April 1997

[X.], [X.]Z 135, 269, 273). Ein solcher Fehler ist dem Berufungsgericht aber unterlaufen.
Es geht zwar zutreffend davon
aus, dass bei der Auslegung einer Erklä-rung auch die bestehende Interessenlage zu berücksichtigen ist (vgl. [X.], Urteil vom
26. November 1999

[X.], [X.]Z 143, 175, 178 mwN). So kann für das Verständnis einer Erklärung die im Zeitpunkt ihrer Abgabe beste-hende Rechtsprechung insbesondere der obersten Fachgerichte von entschei-dender Bedeutung sein (vgl. [X.], Urteil vom 10. Juli 1998

V
ZR 360/96, [X.] 1998,
1883, 1886 li. [X.]). [X.] ist aber die Annahme, für den Willen der Verkäuferin, eine Auflassungsvormerkung auch zugunsten des [X.] zu bewilligen,
spreche, dass dem Grundstückskäufer nach einer in der Lite-ratur verbreiteten, allerdings höchst umstrittenen (vgl. die Nachweise bei [X.], [X.] [2008], §
883 Rn. 26) Auffassung ohnehin, also auch ohne entsprechende Vereinbarung, ein Anspruch auf Bewilligung einer Auflassungs-vormerkung zustehe.
Eine umstrittene Rechtsfrage lässt

sofern nicht gerade der sich daraus ergebenden Unsicherheit Rechnung getragen werden soll

keinen Schluss auf ein bestimmtes Interesse des Erklärenden oder anderer Beteiligter zu. Das ver-kennt auch das Berufungsgericht nicht, meint aber offenbar, einer
solchen
Fra-ge
komme Bedeutung für die Auslegung einer Erklärung jedenfalls dann zu, wenn sie sich
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durch Zulassung der Revision -
in dem Rechtsstreit höchstrich-15
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terlich klären lässt, in dem auch über die Auslegung zu befinden ist. Es über-sieht dabei, dass die
Interessen der Beteiligten nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Abgabe der auszulegenden Erklärung zu beurteilen sind. Denn bei der interessengerechten Auslegung von Willenserklärungen geht es nicht darum, einem Rechtsgeschäft zu dem Inhalt zu verhelfen, der [X.] im Entscheidungszeitpunkt als interessengemäß erscheint. Maßgeblich ist viel-mehr der Einfluss, den das Interesse der Beteiligten auf den objektiven Erklä-rungswert einer Äußerung bei deren Abgabe hatte ([X.], Urteil vom 26. No-vember 1999

[X.], [X.]Z 143, 175, 178; Urteil vom 10. Juli 1998

V
ZR 360/96, aaO).
Bei Abgabe des Angebots vom 25. November 2004 war jedoch ungeklärt, ob ein Käufer auch ohne besondere Abrede einen Anspruch auf Bewilligung einer Auflassungsvormerkung hat; gewichtige Stimmen in Rechtsprechung und Literatur verneinen dies auch heute noch (vgl. BayObLG, Rpfleger 1979, 134; [X.],
[X.] 1998,
1; [X.]/[X.], [X.]
[2008],
§
883 Rn. 26; Soergel/Stürner, 13. Aufl., §
885 Rn. 6; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., §
885 Rn. 7; [X.]/[X.], [X.], 71.
Aufl., §
885, Rn. 8). Demgemäß konnte das Berufungsgericht nicht davon ausgehen, dass die [X.] eine Auflassungsvormerkung bewilligen wollte, um einen entsprechen-den Anspruch des künftigen Käufers zu erfüllen.
[X.]) Im Ergebnis erweist sich die Auslegung des Berufungsgerichts den-noch als zutreffend. Der [X.] kann die notarielle Urkunde vom 25. November 2004 selbst auslegen, da weitere tatsächliche Feststellungen hierzu weder er-forderlich noch zu erwarten sind (vgl. [X.], Urteil vom 17. Februar 1993

IV
ZR 206/91, [X.]Z 121, 284, 289).
Der Wortlaut der notariellen Urkunde vom 25. November 2004 spricht zwar zunächst dafür, dass die in Nr. I.

n-tragte Vormerkung nur eine solche zugunsten von [X.].

sein sollte. Nicht 18
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nur wird dieser im Eingang der Urkunde als Käufer bezeichnet, auch [X.] das Angebot in dem folgenden Regelungspunkt (I.
5.) zwischen dem
Käufer und dem von diesem bestimmten [X.]. Nach Sinn und Zweck des
[X.].
eingeräumten Rechts, an seiner Stelle einen [X.] zu benennen, für

gilt, kann dennoch nicht zweifelhaft sein, dass die Bewilligung auch zugunsten dieses [X.] abgegeben werden sollte. Andernfalls wäre der Kaufvertrag zwar
mit [X.]. , nicht aber gleichermaßen mit dem [X.] durchführbar gewesen. Das Kaufvertragsangebot sieht
nämlich -
worauf bereits das [X.] zutreffend abgestellt hat -
in §
3 vor, dass der Kaufpreis erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers fällig sein sollte. Ohne Bewilligung einer Auflassungsvormerkung hätte der Verkäuferin daher kein fälliger Anspruch auf Kaufpreiszahlung zugestan-den. Zwar hätte sie eine Vormerkung zu Gunsten des [X.] auch noch zu ei-nem späteren Zeitpunkt bewilligen können. Das notarielle Angebot vom 25.
November 2004 ist aber darauf ausgelegt, dass ein von [X.].

bestimm-ter Dritter mit der Annahme des Angebots sogleich durch eine Vormerkung ge-sichert ist. Dies
macht die Regelung in [X.]) des Angebots deutlich, nach werden sollte, wenn weder [X.].
noch ein von ihm [X.] das Angebot angenommen hatte. Ihr liegt erkennbar die Vorstellung der Verkäuferin [X.], dass auch der Dritte [X.] sein sollte.
c) Die Bewilligung bezieht sich auf dieselbe Rechtsänderung wie die Ein-tragung, stimmt also mit dieser inhaltlich überein (vgl. zu
der notwendigen Kon-gruenz von Einigung und Eintragung gemäß §
873 [X.]: [X.], Beschluss 23.
September 1993

[X.], [X.]Z 123, 297, 301 sowie Soergel/Stürner, [X.], 13. Aufl., §
873 Rn. 16 mwN). Dem steht nicht entgegen, dass die [X.] der Vormerkung zugunsten eines noch unbenannten [X.] erfolgte, die Eintragung aber nur nach einer Individualisierung des [X.] möglich war, weil 20
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eine Vormerkung nicht für einen unbenannten [X.] eingetragen werden kann (vgl. [X.], Urteil vom 22. Dezember 1982

[X.], NJW 1983, 1543, 1544). Die Bewilligung einer Vormerkung zugunsten eines von dritter Seite noch zu benennenden Berechtigten ist wirksam, sofern der Berechtigte im Zeit-punkt der Eintragung der Vormerkung bestimmungsgemäß benannt worden
und mit der in der Eintragung genannten Person identisch ist. Ausreichend ist nämlich, dass Bewilligung und Eintragung im Zeitpunkt ihres Zusammentreffens übereinstimmen (vgl. [X.], Urteil vom 26. November 1999

[X.], [X.]Z 143, 175, 182). Das war hier bei Eintragung der Vormerkung
im April 2006
der Fall; denn zu diesem Zeitpunkt war die Klägerin bestimmungsgemäß, d.h. entsprechend den Vorgaben der Verkäuferin,
als Käuferin benannt und damit zugleich als [X.] individualisiert
worden.
d) Dass die notarielle Urkunde vom 25. November 2004 in der Grund-bucheintragung keine ausdrückliche Erwähnung findet, ist entgegen der [X.] der Revision unerheblich. Die
Wirksamkeit einer Vormerkung hängt nicht davon ab, dass das Grundbuch die
Eintragungsbewilligung erkennen lässt; die Vorschrift des §
885 Abs.
2 [X.] dient nur dem Ziel, die Eintragung bei voller Wahrung des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes knapp und klar zu halten (vgl. MünchKomm-[X.]/[X.], 5. Aufl., §
885
Rn. 26). Im Übrigen ist
die Urkunde vom 25. November 2004 durch die Eintragung mittelbar in Bezug
genommen, da die darin genannten Urkunden vom 28. Februar 2005 auf sie
verweisen und
mit ihr in einem untrennbaren sachlichen Zusammen-hang stehen.
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III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §
97 Abs. 1, §
100 Abs. 1 u. 2 ZPO.

Krüger

Stresemann

Czub

Roth

Weinland

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 24.06.2010 -
4 O 252/09 -

OLG [X.], Entscheidung vom 22.12.2010 -
4 U 128/10 -

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