Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.11.2011, Az. VIII ZR 38/11

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
VIII ZR 38/11

vom

22. November
2011

in dem Rechtsstreit

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat am 22. November
2011 durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterin Dr.
Hessel sowie [X.]
[X.] und Dr.
Schneider
beschlossen:
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des
Klägers
durch einstimmigen Beschluss nach §
552a ZPO zurückzuweisen.

Gründe:
1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§
552a Satz
1, §
543 Abs.
2 Satz
1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge-mäß §
543 Abs.
2 Satz
2 Nr.
1 ZPO zugelassen, weil es der
Frage grundsätzli-che Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des [X.] eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinba-rungen zwischen dem Vermieter und dem [X.] haben und ihnen deswegen
im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbe-haltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warm-wasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlun-gen zusteht. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzli-cher Bedeutung der Rechtssache (§
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
2 Alt.
1 ZPO) oder zur Siche-rung einer einheitlichen Rechtsprechung (§
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
2 Alt.
2 ZPO) erforderlich.
Der [X.] hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegen-über der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach §
273 1
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Abs.
1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die
Überprüfung der [X.] ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsun-terlagen (Senatsurteile vom 8.
März 2006 -
VIII
ZR 78/05, [X.], 1419 Rn.
21; vom 29.
März 2006 -
VIII
ZR 191/05, [X.], 2552 Rn.
11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören -
entgegen der Auffassung der Revision
-
auch Verträge des Vermieters mit [X.], soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der [X.] und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die [X.] gemäß §
556 Abs.
3 Satz
5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen
hat (Senatsurteil vom 6.
Dezember 1978 -
VIII
ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter [X.] c),
insbesondere bei einem Wärme-lieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den [X.] zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene
Preisberechnungsformel und Preisände-rungsformel kennenzulernen, um
prüfen
zu
können, ob [X.] mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen.
Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB
gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die
Einsicht in den zu-grundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22.
Juni 2010 -
VIII
ZR 288/09, [X.], 630
Rn.
3, 5).
Der
vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten.
2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der obengenannten Rechtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Ent-3
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scheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Dem
Beklagten steht gegen den Kläger hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006
bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden [X.] für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §
273 Abs.
1 BGB zu,
solange der Kläger dem
Beklagten
keine Einsicht in den zwischen ihm und der H.

GmbH bestehenden [X.] gewährt.
Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich [X.], das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf [X.] aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005
wegen Ablaufs der
Abrechnungsfrist des §
556 Abs.
3 Satz
2 BGB abgewiesen. Der Ausschluss des §
556 Abs.
3 Satz
3 BGB betrifft nicht
nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgehen
(Senatsurteil vom 12.
Dezember 2007 -
VIII
ZR 190/06, [X.], 1150 Leit-satz Satz 2). So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abrech-nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksame
Abrechnung gel-tend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch
dann, wenn dieses Ergebnis -
wie hier
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ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 -
VIII
ZR 190/06, aaO Rn.
12).
Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen
(Senatsurteile vom 9. März 2005 -
VIII
ZR 57/04, [X.], 1499; vom 31.
Oktober 2010 -
VIII
ZR 261/06, [X.], 142 f.) ergibt sich nichts ande-res.
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3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.
[X.]
Dr. Frellesen
Dr. Hessel

Dr. [X.]
Dr. Schneider
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 18.06.2009 -
13 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 30.12.2010 -
4 [X.]/09 -

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