Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.07.2015, Az. V ZR 84/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
84/14
Verkündet am:

17. Juli 2015

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b, Satz 4
a)
Bauliche Investitionen des Verfügungsberechtigten zur Wohnraummodernisierung im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe [X.] sind -
auch wenn sie [X.] gebotener Instandsetzungen erfolgten -
keine zur Erhaltung und Bewirt-schaftung des Vermögensgegenstands erforderlichen Maßnahmen im Sinne des §
3 Abs.
3 Satz
2 Buchstabe
b [X.].
b)
Macht der Verfügungsberechtigte den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] gegen den Berechtigten geltend, muss er sich auch die Mieten aus der [X.] vom 3. Oktober 1990 bis zum 30. Juni 1994 anrechnen lassen.

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[X.] § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3
Der Verfügungsberechtigte kann gegenüber dem Anspruch des Berechtigten auf Herausgabe der Mieten nicht mit pauschalierten Verwaltungskosten (§ 26 Abs. 2 [X.]) für leer stehende Wohnungen aufrechnen.
[X.], Urteil vom 17. Juli 2015 -
V [X.] -
O[X.]

[X.]

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Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juli 2015 durch die Richterin Prof. Dr.
Schmidt-Räntsch, [X.]
Czub, die Richterin Weinland und die Richter Dr.
Kazele und Dr. Göbel

für Recht erkannt:
Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des 1. Zivilsenats des [X.] vom 14. März 2014 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die [X.] sind Mitglieder von zwei Erbengemeinschaften der Erben von F.
H. , der Eigentümer eines landwirtschaftlichen Unternehmens war, des sog. Ritterguts [X.]. Dieses musste er 1939 [X.]. Die zu dem Rittergut gehörenden Grundstücke (Flurstücke 134/6 und 134/9 der Gemarkung [X.]) wurden 1950 in das Eigentum des Volkes über-führt und zwischen 1965 und 1975 mit Wohnhäusern bebaut. Sie wurden am 3.
Oktober 1990 auf Grund des [X.] der B.

(fortan: Klägerin). Mit bestandskräftigem Bescheid des [X.] und offene Vermögensfragen vom 6.
Dezember
2006 wur-den die Grundstücke an die [X.] nach dem [X.] zurück-übertragen.
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Die Klägerin verlangt von den [X.] Ersatz der ihr für umfangreiche Baumaßnahmen an den Gebäuden in der [X.] vom 3. Oktober 1990 bis zur Rückgabe am 25. Januar 2007 entstandenen Kosten von insgesamt 1.448.696,70

o--, Erhaltungs-
und Verwaltungsko
abzieht. Den [X.] gemacht. Die [X.] haben Klageabweisung und mit einer Wider-e-antragt.
Das [X.] hat die [X.] unter Abweisung der weitergehenden abgewiesen. Gegen
dieses Urteil haben die [X.] Berufung eingelegt, mit der sie die Abweisung der Klage und im Erfolgsfall Zahlung entsprechend der Widerklage angestrebt haben. Das [X.] hat unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die [X.] zur Zinsen verurteilt, die Klage im Übrigen abgewiesen und die weitergehende Be-rufung der [X.] zurückgewiesen. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihre in der Berufungsinstanz gestellten Anträ-ge weiter; die Klägerin beantragt die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht der Klägerin gegen die [X.] ein Kostenerstattungsanspruch nach §
3 Abs. 3 Satz 4 [X.] für [X.] Erhaltu2
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zu erstattenden Kosten aus den dem Verfügungsberechtigten gegenüber dem Berechtigten (= den [X.]) nach § 3 Abs. 3 Satz
2 [X.] erlaubten [X.] gehörten auch die 1995/1996 durchgeführten Baumaßnahmen der den Mietern gegenüber geschuldet gewesen (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a [X.]) oder stellten Erhaltungsmaßnahmen (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b [X.]) zur Sicherung der weiteren Vermietbarkeit und zur Vermeidung von Leerstand dar. Von den Kosten der Klägerin für die außergewöhnlichen Erhal-tungsmaßnahmen seien die nach § 7 Abs. 7 Satz 2 [X.] herauszugebenden Mieten aus der [X.] vom 1. Juli 1994 bis zur Rückübertragung abzuziehen. Die von der Klägerin davor vereinnahmten Nutzungsentgelte blieben dagegen un-berücksichtigt, weil die von ihr abgerechneten Baumaßnahmen nach dem 1.
Juli 1994 vorgenommen worden seien. Von den [X.] habe die Klä-gerin zu Recht die Betriebs-, die laufenden Erhaltungs-
und die Verwaltungs-kosten abgezogen. Die Klägerin könne zudem ihre Verwaltungskosten gemäß der Pauschale nach § 26 [X.] für alle -
auch für die nicht vermieteten [X.] -
in Ansatz bringen und mit diesen gegen von ihr nach § 7 Abs.
7 Satz
2 [X.] herauszugebende Mieten aufrechnen.
II.
Das hält rechtlicher Prüfung in drei Punkten nicht stand:
1. Die Klägerin kann nicht Erstattung der Kosten für alle 1995/1996 durchgeführten Baumaßnahmen gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] verlangen. Zu
Recht wenden sich die [X.] gegen die Auffassung des Berufungsge-richts, dass Investitionen zur Sanierung und Modernisierung von Wohnraum schon deshalb für die Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts [X.] Maßnahmen im Sinne des §
3 Abs.
3 Satz 2 Buchstabe b [X.] 5
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seien, weil sie die künftige Vermietung der Wohnungen sicherten und das [X.] von Leerständen verringerten.
a) Das Berufungsurteil ist allerdings in den Ausgangspunkten fehlerfrei.
aa) Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] ist der [X.] nach [X.] Entscheidung über die Rückübertragung in entsprechender Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten die Kosten zu erstatten, die diesem aus den ihm nach § 3 Abs.
3 Satz 2 [X.] erlaubten Rechtsgeschäften entstanden sind (grund-legend: [X.], Urteil vom 12. Juni 1997
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III [X.], [X.]Z 136, 57, 64; seit-dem: [X.], Urteil vom 28. Juni 2002 -
V [X.], [X.], 2425, 2426; Urteil vom 14. Mai 2004 -
V [X.], [X.] 2004, 494, 495; Urteil vom 11.
März 2005 -
V [X.], NJW-RR 2005, 887, 888 f; [X.], Urteil vom 17.
Mai 2001 -
III ZR 283/00, [X.], 1346, 1347; Urteil vom 20.
November
2003 -
III ZR 131/03, [X.], 2076, 2077).
bb) Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe
a [X.] sind dem [X.]n bauliche Maßnahmen zur Pflege und zur Obhut über das [X.] und zum Schutz des Eigentums der Mieter erlaubt, zu denen er als [X.] den Mietern gegenüber verpflichtet ist ([X.], Urteil vom 14. Mai 2004
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V [X.], [X.] 2004, 494, 495; [X.], Urteil vom 17. Mai 2001
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III ZR 283/00, [X.], 1346, 1348; Urteil vom 4. April 2002
-
III [X.], [X.]Z 150, 237, 244). Nach § 3 Abs. 3 Satz
2 Buchstabe b [X.] ist der Verfügungsberechtigte zur Vornahme der tatsächlichen [X.] ([X.], Urteil vom 15. April 1994 -
V [X.], [X.]Z 126, 1, 7; Urteil vom 16. Dezember 2005 -
V [X.], NJW-RR 2006, 733 Rn. 12) und zum Abschluss der Rechtsgeschäfte (bspw. von Bau-
und Kreditverträgen: [X.], Urteil vom 16. Dezember 2005 -
V [X.], NJW-RR 2006, 733 Rn. 12) be-7
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rechtigt, die zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswerts [X.] sind. Dazu gehören die Geschäfte, die dem tatsächlichen und dem wirt-schaftlichen Bestand des Vermögenswertes dienen ([X.], Urteil vom 12. Juni 1997 -
III [X.], [X.]Z 136, 57, 63).
Soweit Baumaßnahmen an Gebäuden zu deren Erhaltung oder Instand-setzung notwendig waren, hat der [X.] auch die Zulässigkeit damit [X.] Modernisierungen bejaht, wenn die ersetzten Teile der Bausubstanz oder der haustechnischen Anlagen zwar noch funktionstüchtig waren, ihre Erneue-rung aber wirtschaftlich geboten war, weil der Zustand der Bebauung sich so weit von den üblichen Standards entfernt hatte, dass sich das Gebäude nicht mehr sinnvoll bewirtschaften ließ ([X.], Urteil vom 22. Februar 2008
-
V [X.], NJW-RR 2008, 1399 Rn. 14, 40). Ob die Investition unter diesem Gesichtspunkt erforderlich war, ist jedoch aus der objektivierten Sicht des [X.]n (und nicht nach den wirtschaftlichen Dispositionen des [X.]n) zu beurteilen. Die bauliche Investition muss sich zudem bei [X.] Betrachtung der Maßnahme als eine Investition zur Erhaltung und In-standsetzung des Vermögenswerts darstellen, und die Tatsache, dass sie auch zu
einer Modernisierung führt, lediglich ihre zwangsläufige, nicht vermeidbare Folge sein ([X.], Urteil vom 22. Februar 2008 -
V [X.], aaO Rn. 14). Von den Investitionen des Verfügungsberechtigten zur Instandhaltung des [X.] und zur Bewirtschaftung müssen die baulichen Maßnahmen nach §
3 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe [X.] abgegrenzt werden, deren Hauptzweck die Modernisierung von Wohnraum ist (dazu näher unten c)bb)(2)).
cc) Richtig ist schließlich auch, dass gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] nur die
Kosten außergewöhnlicher Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen sind, die nicht zu dem aus den jährlichen Nutzungen zu deckenden Aufwand gehö-ren ([X.], Urteil vom 28. Juni 2002 -
V [X.], [X.], 2425, 2426; Ur-10
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teil vom 4. Mai 2004 -
V [X.], [X.] 2004, 494, 495; Urteil vom 22.
Februar
2008 -
V [X.], NJW-RR 2008, 1399 Rn. 10; [X.], Urteil vom 4. April 2002 -
III [X.], [X.]Z 150, 237, 245; Beschluss vom 20.
November
2003
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III ZR 131/03, [X.], 2076, 2077). Den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand hat der
Verfügungsberechtigte auch dann zu tragen, wenn die Einnahmen die laufenden Erhaltungs-
und Verwaltungskosten nicht decken ([X.], Urteil vom 28.
Juni 2002 -
V [X.], [X.] 2002, 622, 623); insoweit sind seine Rechte auf eine Aufrechnung gegenüber einem Anspruch des [X.]n auf Herausgabe der nach dem 1. Juli 1994 vereinnahmten Mieten beschränkt (§ 7 Abs.
7 Sätze 2 und 4 [X.]). Dass es sich bei den 1995 und 1996 durchgeführten Baumaßnahmen an den Wohngebäuden um einen aus den jährlichen Einnahmen
nicht zu bestreitenden Aufwand gehandelt hat, ist ber
(1996) zweifelsfrei.
b) Danach hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei die Kosten für die Erdgasumstellung, den [X.] an das Abwassernetz, die Stilllegung der Kleinklärgrube und die Dacherneuerung als auf gesetzlichen Verpflichtungen beruhenden oder zur Erhaltung der Gebäudesubstanz erforderlichen außerge-wöhnlichen Erhaltungsaufwand angesehen, für den die Klägerin [X.] gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] verlangen kann.
c) Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht aber in der weiteren Annahme, auch die umfangreiche Sanierung und Modernisierung des [X.] in den Jahren 1995/1996 stelle zur Gänze eine gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] ersatzpflichtige außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahme dar.

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aa) Das Berufungsgericht geht im [X.] an die Rechtauffassung der [X.]e [X.] ([X.] 2001, 211, 213) und [X.] ([X.] 2004, 200, 201) von einer weiten Auslegung des Begriffs der zur Er-haltung und Bewirtschaftung erforderlichen Maßnahmen (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b [X.]) aus. Von der Vorschrift erfasst seien auch bauliche [X.], die nach der Entwicklung des Wohnungsmarkts die weitere [X.] auch in Zukunft sicherten. Die Erforderlichkeit einer baulichen Investition in einen Altbau sei daher nicht nach dem in den neunziger Jahren des 20. Jahr-hunderts in den neuen Ländern üblichen Standard in den oft noch unsanierten Wohnungen, sondern nach dem sich in absehbarer [X.] auf dem Wohnungs-markt entwickelnden Standard zu beurteilen.
bb) Dem ist nicht zu folgen.
(1) Das ergibt sich allerdings entgegen der Ansicht der [X.] nicht daraus, dass dem Verfügungsberechtigten über die Erhaltung des vorhandenen
Standards hinausgehende, modernisierende Instandsetzungen erst erlaubt wä-ren, wenn es zu einem Leerstand gekommen ist. Instandsetzungen mit einer Anpassung an den im [X.]punkt der Maßnahme üblichen Standard darf der Verfügungsberechtigte -
bei Beachtung wirtschaftlicher Grundsätze ([X.], Urteil vom 4. April 2002 -
III [X.], [X.] 2002, 462, 465, insoweit nicht in [X.]Z 150,
237 abgedruckt) -
auch vornehmen, wenn die Wohnungen noch nicht leer ste-hen ([X.], Urteil vom 22. Februar 2008 -
V [X.], NJW-RR 2008, 1399 Rn. 10, 44).
(2) Der Rechtsfehler des Berufungsgerichts liegt vielmehr darin, dass die von ihm befürwortete weite Auslegung des Begriffs der zur Erhaltung und Be-wirtschaftung erforderlichen Maßnahmen in § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b 14
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[X.] das Regelungskonzept des Gesetzgebers unterliefe und den Berechtig-ten überforderte.
(a) Die gesetzlichen Regelungen über den Unterlassungsanspruch des Berechtigten in § 3 Abs. 3 [X.] (sog. [X.]) sollen zwei diver-gierende Interessen zum Ausgleich bringen. Auf der einen Seite sollen die [X.] des Berechtigten gegen zwischenzeitliche Verfügungen gesi-chert ([X.], Urteil vom 16. Dezember 1994 -
V [X.], [X.]Z 128, 210, 214) und der an ihn zu restituierende Vermögenswert gegen eine wirtschaftli-che Aushöhlung durch Maßnahmen des Verfügungsberechtigten geschützt werden ([X.], Urteil vom 12. Juni 1997 -
III [X.], [X.]Z 136, 57, 61; Ur-teil vom 17. Mai 2001 -
III ZR 283/00, [X.], 1346). Auf der anderen Seite soll verhindert werden, dass der Verfügungsberechtigte -
etwa mit Blick auf ei-ne möglicherweise unzureichende Amortisation seiner Aufwendungen -
von den zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögensgegenstands notwendi-gen Maßnahmen absieht und Gebäude zum Nachteil von Mietern verfallen. Dem erforderlichen Ausgleich dieser Interessen dient die Abgrenzung der In-standsetzungs-
und Erhaltungsmaßnahmen von den [X.], die nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sind.
(aa) Instandsetzungs-
und Erhaltungsmaßnahmen, deren Kosten nicht aus den laufenden Erträgen gedeckt werden, sind dem Verfügungsberechtigten grundsätzlich nur insoweit erlaubt, als er hierzu verpflichtet ist (§ 3 Abs. 3 Satz
2 Buchstabe a [X.]) oder ihm die Kosten der Maßnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle erstattet werden (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buch-stabe a Fall 2 und Satz 5 [X.]). Von diesem Grundsatz macht § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b [X.] eine Ausnahme. Außergewöhnliche Aufwendungen, die in dem [X.]raum zwischen dem [X.] und der Rückübertragung zur Erhaltung und Bewirtschaftung des 18
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Vermögenswerts notwendig waren, hat der Berechtigte nach der Rückübertra-gung auch dann zu ersetzen, wenn diese nicht durch laufende Einnahmen [X.] sind. Daran soll der mit dem Restitutionsverfahren verbundene [X.]ablauf nichts ändern, da andernfalls der Berechtigte aus einer späteren Rückübertra-gung einen nicht gerechtfertigten Vorteil zöge (vgl. [X.], Urteil vom 20.
Juli
2007 -
V [X.], NJW-RR 2007, 1703 Rn. 19, [X.], Urteil vom 20.
November 2003 -
III ZR 131/03, [X.], 2076, 2077). Ersatzfähig sind die Kosten solcher Maßnahmen auch dann, wenn ihre Durchführung zwangs-läufig zu einer Modernisierung führt ([X.], Urteil vom 22. Februar 2008
-
V [X.], NJW-RR 2008, 1399 Rn. 14 a.E.).
(bb) Nicht durch Erhaltungs-
oder Instandsetzungsmaßnahmen bedingte Modernisierungen, deren Kosten nicht aus den Einnahmen bestritten werden können, darf der Verfügungsberechtigte zwar vornehmen, wenn eine gemeind-liche Anordnung ergangen ist (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe a [X.]) oder oh-ne eine solche Anordnung, wenn die Kosten der Maßnahme von der Gemeinde oder einer anderen Stelle nach Maßgabe des §
177 Abs. 4, 5 BauGB
erstattet werden (§ 3 Abs. 3 Satz 5 [X.]). Liegen diese Voraussetzungen aber nicht vor, darf der Verfügungsberechtigte Wohnraummodernisierungen im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe
[X.], also bauliche Maßnahmen, die den Ge-brauchswert des bestehenden Wohnraums nachhaltig erhöhen oder die allge-meinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige [X.] bewirken, nur auf Grund eines [X.] nach §
21a Abs. 1 InVorG innerhalb der gesetzlich be-stimmten Höchstgrenzen bis zu dem im Bescheid festgesetzten Betrag auf Kosten des Berechtigten vornehmen (§
21a Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 Satz
3 In-VorG). Eine Erstattung seiner Kosten kann der Verfügungsberechtigte nach §
21a Abs. 5 Satz 3 InVorG nur
zu den Bedingungen des Bescheids und auch nur dann verlangen, wenn zuvor ohne Erfolg ein vereinfachtes Rückübertra-20
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gungsverfahren an den Anmelder durch einen Investitionsvorrangbescheid (§
21b [X.]) stattgefunden hat.
(b) Diese gesetzliche Differenzierung bei den Voraussetzungen und dem Umfang der Erstattung der Kosten würde mit der von dem Berufungsgericht befürworteten weiten Auslegung des Begriffs der zur Erhaltung und Bewirt-schaftung des Vermögensgegenstands erforderlichen Maßnahmen in § 3 Abs.
3 Satz 2 Buchstabe b [X.] unterlaufen. Könnte der [X.] auch nicht rentierliche bauliche Maßnahmen im Sinne von § 177 BauGB ohne Weiteres durchführen und nach Rückübertragung von dem Berechtigten Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, auch wenn eine Kostenerstattung von der Gemeinde oder einer anderen öffentlichen Stelle nach Maßgabe des § 177 Abs. 4, 5 BauGB nicht erfolgt, hätte es der einschränkenden Regelung in § 3 Abs. 3 Sätze 2, 4 und 5 [X.] nicht bedurft. Ebenso verhielte es sich, wenn der Verfügungsberechtigte wegen der Verbesserung der Vermietbarkeit auch den Ersatz seiner Aufwendungen für eine Wohnraummodernisierung [X.] könnte, ohne dass dem Berechtigten zuvor eine Übertragung durch Investitionsvorrangbescheid (§
21b InVorG) angeboten wurde ([X.], Urteil vom 17. Mai 2001 -
III ZR 283/00, [X.], 1346, 1348). Ohne diese Einschrän-kungen wäre nicht sicherzustellen, dass die [X.] nach § 3 Abs. 3 Satz 1 [X.] ihren Zweck erfüllt. Der Berechtigte wäre dem Risiko ausgesetzt, nach erfolgter Restitution Kosten für bauliche Maßnahmen tragen zu müssen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Substanz nicht geboten waren und die sich auch nicht rechnen. Damit würde er wirtschaftlich in mehr oder weniger großem Umfang um die Früchte der ihm nach dem [X.] gebracht. Gerade das soll die [X.] nach § 3 Abs. 3 Satz 1 [X.] verhindern.

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(c) Die mit einer weiten Auslegung des Begriffs der zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögensgegenstands erforderlichen Maßnahmen letzt-lich verbundene Befugnis des Verfügungsberechtigten zur
Überwälzung solcher Kosten auf den Berechtigten entspräche auch nicht der Rolle, die dem [X.] nach dem [X.] zukommt. Diese ähnelt
der eines Treuhänders ([X.], Urteil vom 22. Februar 2008 -
V [X.], NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32). Nach § 3 Abs. 3 Satz 6 [X.] hat der [X.] die ihm erlaubten Rechtsgeschäfte so zu führen, wie es das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert ([X.] Urteil vom 12. Juni 1997 -
III [X.], [X.]Z 136, 57, 63). Das ist bei den [X.] nicht der Fall, deren Kosten sich gar nicht oder nur bei -
grundsätzlich gebotener
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Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel (vgl. [X.], Urteil vom 4. April 2002 -
III [X.], [X.] 2002, 462, 466 -
insoweit nicht in [X.]Z 150, 237 abgedruckt) aus den künftigen Mietein-nahmen finanzieren lassen. Kann der Verfügungsberechtigte -
hier der Staat -
keine Fördermittel enthalten, widerspricht es dem von ihm zu beachtenden Inte-resse und mutmaßlichen Willen des Berechtigten, wenn er dennoch solche nicht rentierlichen Modernisierungen vornimmt.
cc) Die Entscheidung des Berufungsgerichts über den Umfang der von den [X.] zu erstattenden Kosten beruht auf diesem Rechtsfehler. Die für den Erstattungsanspruch wesentliche Grenze zwischen den Baumaßnahmen zur Erhaltung und denen zur Modernisierung ist allerdings fließend. Die Bau-maßnahmen des Verfügungsberechtigten können Elemente enthalten, bei de-nen -
je nach Gewichtung -
die Erhaltung und Instandsetzung oder die [X.] im Vordergrund standen, weshalb die Einordnung dem Tatrichter vor-behalten ist (vgl. [X.], Urteil vom 14. Mai 2004 -
V [X.], [X.] 2004, 494, 495; [X.], Urteil vom 17. Mai 2001 -
III ZR 283/00, [X.], 1346, 1347). Das Revisionsgericht prüft jedoch, ob die tatrichterliche Einordnung auf der Grund-22
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lage einer rechtsfehlerfreien Auslegung der anzuwendenden Rechtsvorschriften erfolgt ist. Das ist hier nicht der Fall. Die 1995/1996 durchgeführten [X.] (Erneuerung der Sanitär-
und der Elektroanlagen, Einbau einer zentra-len Heizungsanlage statt der Ofenheizungen, Erneuerung der Fenster und Tü-ren, Wärmedämmung der Giebelwände,
Anbringung zuvor nicht vorhandener Fliesen in den Bädern und in den Küchen) waren in [X.] Maßnahmen der Wohnraummodernisierung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 2 Buchstabe c In-VorG. In den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen über die Projektierung, Planung und Überwachung sind sie auch als solche, nämlich als Sanierung und Modernisierung und als Energiesparmaßnahme einschließlich Modernisierung, bezeichnet worden. Die gegenteilige Einordnung als Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchstabe b [X.] im Berufungsurteil beruht auf der nicht richtigen Anwendung der Vorschrift.
2. [X.] verneint das Berufungsgericht auch eine Anrechnung der in der [X.] zwischen dem 3. Oktober 1990 und dem 30. Juni 1994 von der Klägerin erzielten Mieterträge auf den Kostenerstattungsanspruch gemäß § 3 Abs.
3 Satz 4 [X.].
a) Der Verfügungsberechtigte kann von dem Berechtigten nur Ersatz für einen außergewöhnlichen Erhaltungsaufwand verlangen, der durch die Nutzung
des Grundstücks nicht finanziert worden ist ([X.], Urteil vom 11. März 2005

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V [X.], NJW-RR 2005, 887, 889). Der Erstattungsanspruch umfasst alle zu diesem Zweck vorgenommenen Aufwendungen seit dem 3.
Oktober
1990 ([X.], Urteil vom 16. Juni 1997 -
III [X.], [X.]Z 137, 56, 57; Urteil vom 20. November 1997 -
III ZR 39/97, [X.]Z 137, 183, 188). Auf diesen Anspruch muss sich der Verfügungsberechtigte alles anrechnen lassen, was an Kosten amortisiert worden ist ([X.], Urteil vom 11. März 2005
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V [X.], NJW-RR 2005, 887, 890 f.; [X.], Urteil vom 4. April 2002
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III [X.], [X.]Z 150, 237, 242; Beschluss vom 20. November 2003
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III ZR 131/03, [X.], 2076, 2078). Macht der Verfügungsberechtigte den Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] gegen den Berechtigten geltend, sind von den geltend gemachten Kosten alle Erträge aus dem [X.] -
einschließlich der Mieten aus der der [X.] vom 3. Oktober 1990 bis zum 30. Juni 1994 -
abzuziehen.
Die Ansicht des Berufungsgerichts, dass der Verfügungsberechtigte sich die in diesem [X.]raum angefallenen Mieten nur anrechnen lassen müsse, wenn er auch die den Erstattungsanspruch begründenden Maßnahmen vor dem 1. Juli 1994 vorgenommen habe, ist mit der Verweisung auf das Ge-schäftsbesorgungsrecht in § 3 Abs. 3 Satz 6 [X.] nicht vereinbar. Eine Be-fugnis des Besorgers, von dem Geschäftsherrn zwar Ersatz der Aufwendungen auf die herauszugebende Sache zu verlangen, deren Nutzungen aber (teilwei-se) zu behalten, ist diesem Recht fremd (vgl. [X.], Urteil vom 11. März 2005
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V [X.], NJW-RR 2005, 887, 889).
Der auf § 7 Abs. 7 Satz 1 [X.] gestützte Einwand der [X.] nicht die unterschiedlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Ansprüche des Berechtigten auf Mietherausgabe (§ 7 Abs. 7 Satz 2 [X.]) und des Verfügungsberechtigten auf Erstattung seiner Kosten für außerge-wöhnliche Erhaltungsmaßnahmen (§ 3 Abs. 3 Satz 4 [X.]). Dass die vor dem 1. Juli 1994 fälligen Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 1 [X.] dem [X.] verbleiben (vgl. [X.], Urteil vom 22. Februar 2008
-
V [X.], NJW-RR 2008, 1399 Rn. 27), trifft nur für den Anspruch des [X.]n auf Herausgabe der Mieten zu. Diesem Anspruch gegenüber kann der Verfügungsberechtigte allerdings nicht nur mit den in § 7 Abs. 7 Satz 4 [X.] bezeichneten Kosten, sondern auch mit dem Anspruch auf Erstattung der außergewöhnlichen Erhaltungskosten gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] auf-26
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rechnen, ohne sich die ihm verbleibenden Mieten anrechnen lassen zu müssen ([X.], Urteil vom 14. Juli 2000 -
V [X.], [X.] 2000, 673, 674). Anders verhält es sich jedoch, wenn -
wie hier -
der Verfügungsberechtigte gegen den Berechtigten den Anspruch nach § 3 Abs.
3 Satz 4 [X.] wegen eines nicht durch die Nutzungen gedeckten außergewöhnlichen Erhaltungsaufwands gel-tend macht.
Es geht dann nicht um die Kürzung des Anspruchs des Berechtig-ten auf Herausgabe der Mieten, sondern darum, ob der Berechtigte dem [X.] darüber hinaus Zahlungen leisten, also aus eigenem Ver-mögen zuschießen muss. Das ist nur zu rechtfertigen, soweit der [X.] tatsächlich einen Ausfall erlitten hat ([X.], Urteil vom 11.
März
2005 -
V [X.], NJW-RR 2005, 887, 889).
b) Der Kläger kann allerdings auch von den bis zum 30. Juni 1994 ver-einnahmten Mieten die gewöhnlichen Betriebs-, Erhaltungs-
und Verwaltungs-kosten aus dieser [X.] absetzen. Er muss sich nur die ihm verbliebenen Über-schüsse auf seinen Anspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] anrechnen lassen ([X.], Beschluss vom 20. November 2003 -
III ZR 131/03, [X.], 2076,
2078 vgl. auch [X.], Urteil vom 11. März 2005 -
V [X.], NJW-RR 2005, 887, 891).
3. Zu Recht beanstanden die [X.] den von dem Berufungsgericht gebilligten Abzug pauschalierter Verwaltungskosten nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 [X.] auch für die leer stehenden Wohnungen.
a) Richtig ist zwar, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnungen bis zur Rückgabe an den Berechtigten nicht kostenlos in dessen Interesse verwal-ten soll (BT-Drucks. 13/202, S. 5 f.; [X.], Urteil vom 22. Februar 2008
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V [X.], NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32 a. E.; [X.], Urteil vom 4.
Februar
1999 -
III ZR 268/97, [X.]Z 140, 355, 359; [X.], Beschluss vom 28
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20.
November 2003 -
III ZR 131/03, [X.], 2076, 2077). Der Verfügungsbe-rechtigte kann gegenüber dem Anspruch des Berechtigten auf
Mietherausgabe jedoch nicht mit pauschalierten Verwaltungskosten (§ 26 Abs. 2 [X.]) für leer stehende Wohnungen aufrechnen. Ein solcher Ansatz ist deshalb nicht berech-tigt, weil den Verfügungsberechtigten nicht die Pflichten eines mit der [X.] beauftragten Verwalters treffen. Er ist dem Berechtigten nicht zu einer Neuvermietung verpflichtet. Er schuldet diesem nur die Herausgabe der ihm aus einem Miet-, Pacht-
oder ähnlichen Nutzungsverhältnis in dem [X.]raum vom 1. Juli 1994 bis zur Bestandskraft des Rückübertragungsbescheids fälligen Entgelte, jedoch nicht derjenigen, die er aus dem Vermögensgegenstand erzie-len könnte ([X.], Urteil vom 16. Mai 2008 -
V [X.], NJW-RR 2009, 90 Rn. 18). Er ist auch aus dem durch die Anmeldung entstehenden treuhandähn-lichen Rechtsverhältnis nicht verpflichtet, einen Überschuss zu erwirtschaften ([X.], Urteil vom 29. Juni 2007 -
V [X.], NJW-RR 2007, 1611 Rn. 10), ein Entgelt für die Nutzung von Räumen zu vereinbaren ([X.], Urteil vom 6.
Juli 2007 -
V [X.], [X.] 2007, 142 Rn. 14) oder gesetzlich zulässige Mieterhöhungen gegenüber den Mietern durchzusetzen ([X.], Urteil vom 16.
Mai 2009 -
V [X.], NJW-RR 2009, 90 Rn. 25). Der eingeschränkte Pflichtenkreis des Verfügungsberechtigten rechtfertigt keinen
Anspruch auf ei-ne Pauschale für die Verwaltung leerstehender Wohnungen.
b) Anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der [X.] dem Berechtigten zur Erhaltung der Bausubstanz verpflichtet ist (vgl. [X.], Urteil vom 16. Dezember 2004 -
III ZR 72/04, NJW-RR 2005, 391, 392). Diese Verpflichtung kann es zwar erfordern, das Anwesen auf die Notwendigkeit ent-sprechender Maßnahmen zu prüfen. Sie rechtfertigt aber kein Entgelt für [X.] in Höhe der in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 3 [X.] i.V.m. § 26 Abs.
2, 3 der [X.] bestimmten Pauschale. Soweit ihm ein erhöhter Aufwand aus der Durchführung von zur Erhaltung der Bausubstanz erforderlichen [X.]
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ßergewöhnlichen Maßnahmen entsteht, kann er hierfür allerdings ein Entgelt in der Höhe verlangen, wie es von den Hausverwaltern für solche Koordinations-
und Überwachungsleistungen üblicherweise berechnet wird (vgl. [X.], Urteil vom 22. August 2008 -
V [X.], NJW-RR 2008, 1399 Rn. 32 bis 34). Für dessen Darlegung kann jedoch nicht auf die Verwaltungskostenpauschale zu-rückgegriffen werden.
4. Unbegründet sind dagegen die Angriffe der [X.] gegen den von dem Berufungsgericht gebilligten Abzug der gewöhnlichen Bauerhaltungskos-ten (§
7 Abs. 7 Nr. 2 [X.]) von den vereinnahmten [X.].
a) Die Darlegung der Erhaltungskosten unter Verweisung auf die in einer Anlage enthaltenen Aufstellung (Tabelle) mit den beigefügten Rechnungen ge-nügt den Anforderungen an die Bestimmung des Anspruchsgrunds (§ 253 Abs.
2 Nr.
2 ZPO). Der Grundsatz gilt auch, wenn der Anspruch nicht selbstän-dig verfolgt, sondern im Wege der Prozessaufrechnung geltend gemacht wird ([X.], Urteil vom 7. November 2001 -
VIII ZR 263/00, [X.]Z 149, 120, 124).

Berechnung seines Anspruchs erfolgt, kann deshalb offen bleiben, weil hier die Bezeichnung des auf die herauszugebenden Mieten anzurechnenden Gegen-anspruchs nach §
7 Abs. 7 Nr. 2 [X.] in der Klageschrift den Anforderungen in § 253 Abs. 2 Nr.
2 ZPO entspricht. Der Anspruch ist mit der Angabe, dass für die laufende Bauunterhaltung Kosten von 186.062,29

n-lage beigefügten Aufstellung angefallen seien, hinreichend beschrieben. [X.] Erfordernis ist genügt, wenn der Anspruch von dem Gläubiger für den Schuldner identifizierbar bezeichnet ist; die nähere Individualisierung kann durch eine konkrete Bezugnahme auf andere Schriftstücke erfolgen ([X.], Ur-teil vom 11. Februar 2004 -
VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216). Der maßge-bende Sachverhalt muss zur Bestimmtheit der Klage nicht vollständig beschrie-32
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ben und der Anspruch nicht schlüssig oder substantiiert dargelegt worden sein ([X.], Urteil vom 18. Juli 2000 -
X [X.], [X.], 3492, 3493).
b) Das Vorbringen der Klägerin genügte auch den Anforderungen des §
138 Abs. 1 ZPO an den Vortrag der anspruchsbegründenden Tatsachen. In welchem Umfang mündlicher oder schriftsätzlicher Vortrag durch die [X.] auf Anlagen substituiert werden kann, bestimmt sich nach dem vorzu-tragenden Gegenstand und
dem Inhalt der Anlagen. Richtig ist insoweit zwar der Einwand der [X.], dass die Grenzen einer nach § 137 Abs. 3 ZPO möglichen Verweisung auf Anlagen überschritten sind, wenn das Gericht sich aus diesen den entscheidungserheblichen Sachverhalt selbst heraussuchen muss ([X.], Urteil vom 3. Oktober 1956 -
IV ZR 58/56, NJW 1956, 1878; Urteil vom 3. Mai 2005 -
IX ZR 401/00, NJW 2005, 2927, 2929; Beschluss vom 12.
Dezember 2013 -
IX ZR 299/12, [X.], 188). Dem [X.] ist jedoch genügt, wenn der Kläger einen Anspruch auf Erstattung der lau-fenden Kosten einer von ihm geführten Verwaltung durch eine geordnete Auf-stellung unter Beifügung der Belege (Rechnungen) begründet, sofern sich aus ihnen auch die erforderlichen Informationen über den Grund des Aufwands entnehmen lassen (vgl. [X.], NJW 1994, 2683; [X.], Beschluss vom 12.
Juli 2007 -
IX ZR 210/04, [X.], 1886 Rn. 5). Soweit das nicht der Fall ist, bedarf es allerdings einer auf die Einzelforderungen bezogenen Darlegung des Anspruchsgrunds. Diese ist hier nach einem Hinweis des Berufungsge-richts nach § 139 Abs. 1 Satz
2 ZPO jedoch erfolgt.
c) Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch, dass das Berufungsgericht die von der Klägerin als laufenden Aufwand für die Erhaltung (§ 7 Abs. 7 Satz
4 Nr. 2 [X.]) geltend gemachten Kosten, soweit sie nach ihrem Vorbringen kleinere Reparaturen und Revisionen betreffen und Rechnungen vorgelegt 34
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worden sind, gemäß den in der [X.] vom 1. Juli 1994 bis zum 30. Januar 2007 gestellten Rechnungen als bewiesen
angesehen hat.
Der Berechtigte muss allerdings das Vorbringen des [X.]n zum Grund und zur Höhe geltend gemachter Erhaltungskosten nicht sub-stantiiert, d.h. mit eigenen positiven Angaben bestreiten, weil sich diese [X.] nicht in seinem Wahrnehmungsbereich abgespielt haben ([X.], Urteil vom 14. Mai 2004 -
V [X.], [X.] 2004, 494, 495). Ob ein pauschales Be-streiten des Berechtigten dann gegen die Obliegenheit verstößt, sich zu dem Vortrag des Gegners zu erklären (§ 138 Abs. 2 ZPO) und deshalb prozess-rechtlich unbeachtlich ist, wenn der Verfügungsberechtigte auf richterlichen Hinweis seinen Aufwand unter Vorlage von Unterlagen im Einzelnen begründet hat (vgl. [X.], Urteil vom 12. Juni 1997 -
III [X.], [X.] 1998, 87, 90, inso-weit in [X.]Z 136, 57 nicht abgedruckt; Beschluss vom 20. November 2003
-
III ZR 131/03, [X.], 2076, 2078; siehe auch [X.], Beschluss vom 20.
Juni 2006 -
V [X.], [X.] 2007, 72),
kann hier schon deswegen dahin-stehen, weil das Berufungsgericht sich nicht darauf gestützt, sondern Beweis zu dem von der Klägerin behaupteten Erhaltungsaufwand erhoben hat. Die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts, dass es nach der Vernehmung der für die Verwaltung des Objekts zuständigen Beamten als Zeugen -
auch wenn es diese zu dem Aufwand nur allgemein und stichpunktartig zu einigen Rech-nungen vernommen hat -
zu der Überzeugung gekommen ist, dass es sich bei den von der Klägerin behaupteten und mit Rechnungen belegten Aufwendun-gen um Kosten zur Erhaltung des Vermögenswerts gehandelt hat, ist [X.] nicht zu beanstanden.
5. Ebenfalls ohne Erfolg machen die [X.] geltend, dass von dem Kostenerstattungsanspruch der Klägerin der Betrag abgezogen werden müsse, 36
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den sie oder ein privater Verfügungsberechtigter
durch die Gewährung staatli-cher Fördermittel für die durchgeführten Baumaßnahmen erspart hätten.
Dem steht schon entgegen, dass das Gesetz einen derartigen Abzug [X.] fiktiven Ersparnis des Berechtigten von den dem Verfügungsberechtigten zu erstattenden Kosten nicht vorsieht. Darin liegt auch keine ungerechtfertigte Benachteiligung der [X.] gegenüber anderen Restitutionsberechtigten, bei denen ein Privater Verfügungsberechtigter war. Die gesetzliche Regelung ist nämlich sachgerecht, soweit es um den Erhaltungsaufwand geht. Die Be-rücksichtigung einer derartigen fiktiven Ersparnis von dem Erhaltungsaufwand führte bei der Anwendung des § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr.
2 [X.] zu dem absurden Ergebnis, dass der Verfügungsberechtigte nach §
7 Abs. 7 Satz 2 [X.]
Mie-ten herausgeben müsste, die er zur Erhaltung des Vermögenswerts verwenden sollte und verwendet hat. Die Nichtberücksichtigung staatlicher Fördermaß-nahmen ist auch bei dem Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] nicht zu beanstanden. Die zur Erhaltung und Instandsetzung des [X.] notwendigen Maßnahmen müssen unabhängig davon durchgeführt werden, ob sie durch Zulagen, Sonderabschreibungen, zinsverbil-ligte Kredite usw. gefördert werden. Der Berechtigte muss diesen Aufwand auch dann tragen, wenn die Erhaltungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen erst in einem [X.]punkt anfallen, in dem staatliche Förderungen nicht oder nicht mehr in dem Umfang wie in den ersten Jahren nach dem Beitritt gewährt wer-den.
III.
Das Berufungsurteil ist danach aufzuheben und die Sache an das Be-rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Sache ist auf der Grundlage des festgestellten Sachverhältnisses nicht zur
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Endentscheidung (§ 563 Abs. 3 ZPO) reif. Für die neue Verhandlung weist der [X.] auf Folgendes hin:
1. Die Kosten der 1995/1996 von der Klägerin durchgeführten [X.] § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] von den [X.] zu erstatten. Der Anspruch ist aber nicht insgesamt unbegründet. In den Aufwendungen sind [X.] Kosten enthalten, weil die Sanierung und Modernisierung mit einer Er-haltung und Instandsetzung des Gebäudes einherging. Die Erstattung des [X.] entfallenden Teils der Kosten kann auch der Verfügungsberechtigte, der eine darüber hinausgehende Modernisierung durchgeführt hat, von dem [X.]n gemäß § 3 Abs.
3 Satz
4 [X.] beanspruchen (vgl. KG, [X.] 1998, 226, 228). Die Geltendmachung des nach § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] zu erset-zenden [X.] aus einem Gesamtaufwand geht allerdings mit erhöhten Darlegungsanforderungen einher. Dazu
wäre von der Klägerin vorzutragen, welche der im Zuge einer Sanierung durchgeführten Baumaßnahmen allein deshalb erforderlich waren, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungsein-flüsse oder Einwirkungen Dritter entstandenen baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (vgl. [X.], Urteil vom 6. April 2005
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XII ZR 158/01, NJW-RR 2006, 84, 85), und -
soweit ihre baulichen Investitio-nen darüber hinausgegangen sind -
welche Maßnahmen durchzuführen gewe-sen wären, wenn die Klägerin sich auf das zur Erhaltung und zur Bewirtschaf-tung Erforderliche und die damit notwendigerweise einhergehenden Moderni-sierungen beschränkt hätte. Feststellungen und Vortrag dazu fehlen bisher. Erst auf dieser Grundlage wäre gegebenenfalls eine Schätzung des auf die Er-haltung und Instandsetzung entfallenden Kostenanteils nach § 287 ZPO mög-lich.

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2. Die Klägerin wird zudem eine Neuberechnung der auf den Anspruch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 [X.] anzurechnenden Mieten in der [X.] vom 3.
Oktober 1990 bis zum 25. Januar 2007 abzüglich der gewöhnlichen Erhal-tungskosten und der Verwaltungskosten in diesem [X.]raum vorzunehmen ha-ben, wobei die Pauschale nach § 26 Abs. 2 [X.] nur für die vermieteten [X.] in Ansatz zu bringen ist.

Schmidt-Räntsch

Czub

Weinland

Kazele

Göbel

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 23.04.2010 -
4 O 3483/07 -

O[X.], Entscheidung vom 14.03.2014 -
1 U 802/10 -

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