Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.07.2002, Az. V ZR 204/01

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.] 204/01Verkündet am:19. Juli 2002K a n i k,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 19. Juli 2002 durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.], Dr. Klein, [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das U[X.]eil des [X.] in [X.] vom 11. April 2001 aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Mit notariell beurkundetem [X.] erwarb die Kläge-rin von der [X.] ein 15.138 qm großes Grundstück für 2 Mio. DM. § 4Abs. 10 lautet:"Bei der Bemessung des Kaufpreises für Grund und Boden sinddie Pa[X.]eien davon ausgegangen, daß für die bauliche Ausnut-zung des Kaufgegenstandes eine [X.] von mindestens 0,59 ge-geben ist. Sollte eine höhere oder niedrigere [X.] auf demGrundstück objektiv erzielbar sein und der Käufer diese mit sei-nem Bauvorhaben ganz oder teilweise ausnutzen, so erhöht bzw.senkt sich der [X.] für Grund und Boden gemäß Abs. 1- 3 -um DM 33.900 pro [X.]-Verrung von 0,01, ggf. anteilig. [X.] jedoch mindestensDM 1.700.000,00.[X.]-Verrungen, die erst nach dem 31.12.2000 eintreten,bleiben unbercksichtigt. Über vor diesem Datum liegende [X.]-Verrungen hat der Kfer den Verkfer unaufgeforde[X.] un-verzlich zu unterrichten...."In § 5 Abs. 2 heiût es [X.] rnimmt fr die Beschaffenheit und Verwend-barkeit sowie die Richtigkeit der [X.], [X.] und [X.] der Flche des Kaufgegenstandes keinerlei Ge-wr."In §§ 6 Abs. 3, 7 Abs. 4 wurde ein Rcktrittsrecht fr Verkfer [X.] vereinba[X.], [X.] auf dem Vermsgesetz, dem [X.] oder auf Restitutionsansprcffentlich-rechtlicher Kr-perschaften beruhende Hindernisse fr den Eigentumsrgang nicht inner-halb einer bestimmten Frist beseitigt werden knnen.In § 8 verpflichtete sich die Klrin zu einer Investition von ca.20 Mio. DM durch Errichtung von ca. 100 Wohnungen mit ca. 7.600 qm Wohn-raum innerhalb von zwei bis vier Jahren nach E[X.]eilung einer [X.].Zur Sicherung der Kaufpreisforderung hinterlegte die Klrin bei [X.] Notar eine selbstschuldnerische Brgschaft in Hs Kauf-preises.- 4 -Ein Bebauungsplan fr das Kaufgrundstck ist noch nicht in [X.] getre-ten. Deshalb hat die Klrin ihre Investitionsverpflichtung bisher nicht erfllt.Mit der Behauptung, das Bauvorhaben sei ltig gescheite[X.], weil dervon der [X.] bereits beschlossene Bebauungsplan wegen [X.] nicht wirksam werde, hat die Klrin von der [X.] verlangt, den Notar zur Herausgabe der Brgschaftsurkunde an [X.] zu ermchtigen; auûerdem hat sie die Veru[X.]eilung der [X.] zurZahlung von 0,75 % Zinsen aus dem [X.] seit dem [X.] 1997 beantragt. Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Die Berufungder Klrin ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision, deren [X.] Beklagte beantragt, verfolgt die Klrin ihre [X.].[X.]:I.Nach Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klrin die Rckab-wicklung des Kaufve[X.]rags weder nach den [X.] vom Wegfall der [X.] noch nacr das Nichterreichen des vereinba[X.]enZwecks noch im Wege der erzenden Ve[X.]ragsauslegung verlangen, weil dietatschlichen Voraussetzungen dieser Rechtsinstitute nicht gegeben seien.Das lt einer revisionsrechtlichen Nachprfung nicht stand.- 5 -- 6 -II.1. Dem Berufungsgericht ist schon insoweit nicht zu folgen, als es [X.] eine Rckabwicklung des Kaufve[X.]rags nach den [X.] [X.] der Gescftsgrundlage prft. Erweisen sich, wie hier, die beiderseiti-gen Vorstellungen der Ve[X.]ragspa[X.]ner r die Durchfrung eines Bauvorha-bens als irrig, ist zchst zu klren, ob dem [X.] zu entnehmen ist, welche Regelung die Pa[X.]eien getroffen [X.], wenn sie an ein Scheitern des Bauvorhabens gedacht tten([X.]. v. 3. Oktober 1980, [X.], [X.], 14, 15).2. Soweit das Berufungsgericht das Vorhandensein einer Ve[X.]ragslckeverneint, ist seine Auslegung fehlerhaft.a) Die Auslegung einzelve[X.]raglicher Regelungen durch das Berufungs-gericht kann von dem Revisionsgericht darauf rprft werden, ob gesetzlicheAuslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundstze, Denkgesetze, Erfah-rungsstze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Ausle-gungsstoff unbercksichtigt geblieben ist (st. Rspr., s. nur [X.]. v. 1. Okto-ber 1999, [X.], [X.], 2513, 2514; [X.]. v. 22. Juni 2001,V [X.], [X.]. S. 5 [insoweit nicht in [X.] 2001, 817 f abgedruckt]).Insoweit [X.] die Revision allerdings ohne Erfolg einen Verstoû gegen dieDenkgesetze, weil das Berufungsgericht nicht erkannt habe, [X.] die Ermittlungdes ltigen Kaufpreises aufgrund der in einem Bebauungsplan festge-setzten [X.] die rechtliche Mlichkeit der Bebauung voraussetze. Das [X.] hat mlich zu Recht bercksichtigt, [X.] der [X.] 1,7 Mio. DM von der [X.] ig ist. Jedoc[X.] zu den aner-- 7 -kannten Auslegungsgrundstzen die Bercksichtigung der Interessenlage derVe[X.]ragspa[X.]ner ([X.]. v. 1. Oktober 1999, aaO). Dagegen hat das [X.] verstoûen. Seine Auslegung bercksichtigt weder die Interessender Klrin noch die der [X.] ausreichend. Beide Pa[X.]eien [X.] unstreitig davon aus, [X.] auf dem Kaufgegenstand ca. 100 Wohnungenerrichtet werden k; an einem [X.] ohne Bebau-ungsmlichkeit fr die Klrin waren sie dagegen nicht interessie[X.], [X.] diesen Fall eine Regelung getroffen zu haben.aa) Der Annahme einer [X.] steht nicht entgegen, [X.] [X.] zwar nach § 8 Abs. 2 des Ve[X.]rags zur Rck[X.]ragung des Grund-stcks verpflichtet ist, wenn sie nicht innerhalb einer bestimmten Frist nachE[X.]eilung der rechtskrftigen Baugenehmigung die vorgesehenen Baumaû-nahmen durchf[X.], sie aber nicht zur Rckabwicklung des Ve[X.]rags im Fall derrechtlichen Undurchfrbarkeit des Vorhabens berechtigt ist. Denn aus [X.] einer ausdrcklichen Regelung kann nicht geschlossen werden, [X.]die Pa[X.]eien diesen Punkt in einem bestimmten anderen Sinn geregelt haben.Eine solche Ausltte zur Folge, [X.] es keine Ve[X.]ragslckdamit fr eine erzende Ve[X.]ragsauslegung niemals Raum [X.]) Auch der in § 5 des Ve[X.]rags vereinba[X.]e [X.]spricht nicht gegen eine Ve[X.]ragslcke fr den Fall der [X.]. Zwar [X.] die Revision insoweit ohne Erfolg, das Berufungsge-richt habe sich [X.] nicht mit dem Einwand der Klrin befaût,die Klausel in dem ihr vom Berufungsgericht gegebenen Sinn verstoûe gegen§ 3 [X.]; hierzu [X.] das Berufungsu[X.]eil auf Seite 6 oben [X.]. Das Berufungsgericht hat aber rsehen, [X.] sich der [X.] 8 -wrleistungsausschluû nicht auf die fehlende rechtliche Mlichkeit derWohnbebauung erstrecken kann. Es ist mlich weder festgestellt noch sonstersichtlich, [X.] nach dem Inhalt des Ve[X.]rags die Bebaubarkeit des Grund-stcks bereits in dem nach § 459 BGB a.[X.] maûgeblichen Zeitpunkt des Über-gangs der Gefahr auf die Klrin vorhanden sein sollte. Vielmehr haben diePa[X.]eien ihren Überlegungen eine stere Bebaubarkeit zugrunde gelegt. Ineinem solchen Fall finden die Vorschriften der §§ 459 ff [X.] keine Anwendung ([X.]. v. 15. Oktober 1976, [X.] 245/74, [X.] 1977,118). Deswegen kann sich der [X.] hinsichtlich derVerwendbarkeit des [X.]s nur auf dessen tatschliche [X.]) [X.] steht der Annahme einer [X.] auch nicht derVo[X.]rag der [X.] entgegen, [X.] der Kaufpreis dem fr Bauerwa[X.]ungs-land o[X.]slichen und angemessenen Preis entsprochen habe. Zwar liegt [X.] Kauf von Bauerwa[X.]ungsland das Risiko einer Enttschung der Bauer-wa[X.]ung beim Kfer (Senat, [X.], 370, 375). Hier besteht aber die Be-sonderheit, [X.] nach den Vorstellungen beider Pa[X.]eien das Risiko der [X.] nicht bestand; offen war lediglich das [X.] der zulssigen Bebau-ung. Dieser Fall ist dem Kauf von Bauerwa[X.]ungsland nicht vergleichbar, denndo[X.] setzen die Ve[X.]ragspa[X.]ner die kftige Bebaubarkeit des [X.] gerade nicht als sicher voraus. Somit verbietet es sich hier, aus der H-he des Kaufpreises auf eine Ve[X.]eilung des Risikos, [X.] das [X.] bebaut werden kann, zu [X.]) Die Auslegung des Berufungsgerichts, aufgrund derer es eine Ver-tragslcke verneint, hat deshalb keinen Bestand. Weitere tatschliche [X.] -stellungen kommen nicht mehr in Betracht. Das Revisionsgericht ist damit zueigener Auslegung befugt ([X.]. v. 1. Oktober 1999, aaO). Sie f[X.] dazu,[X.] die Pa[X.]eien keine Regelung fr den Fall getroffen haben, [X.] die Bebau-barkeit des [X.]s aus [X.], mlich dem Scheitern der [X.] eines Bebauungsplans, ltig nicht gegeben ist.3. Die vom Berufungsgericht unterlassene erzende Ve[X.]ragsausle-gung kann der Senat aufgrund der seiner Nachprfung unterliegenden tatsch-lichen Grundlagen (§ 561 ZPO a.[X.]) nachholen, weil die hierzu erforderlichentatschlichen Feststellungen ebenfalls getroffen und weitere Feststellungennicht zu erwa[X.]en sind ([X.]. v. 12. Dezember 1997, [X.] 250/96, [X.], 1219). Die erzende Auslegung des Kaufve[X.]rags ergibt hier, [X.] erbei fehlender rechtlicher Mlichkeit der Wohnbebauung nicht durchgef[X.]werden soll. Das f[X.] entsprechend den in §§ 6 Abs. 3, 7 Abs. 4 des Ve[X.]ragsfr andere Flle des Scheiterns der Wohnbebauung aus [X.]e-troffenen Vereinbarungen zu einem Rcktrittsrecht der Klrin, dessen Aus-in der Erhebung der Klage zu sehen ist. Da es sowohl fr die Klrinals auch die Beklagte beim Ve[X.]ragsschluû entscheidend darauf ankam, [X.]auf dem [X.] ca. 100 Wohnungen errichtet werden, wre eine andereAuslegung weder [X.] noch mit [X.] und Glauben [X.] 10 -4. Nach alledem ist das Berufungsu[X.]eil aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPOa.[X.]) und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an dasBerufungsgericht zurckzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO a.[X.]), damit es aufkl-ren kann, ob eine Wohnbebauung auf dem [X.] ltig unmlich ist.[X.] Tropf Klein Lemke Gaier