Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 29.01.2019, Az. 4 B 73/17

Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 und 3 VwGO gestützte [X.]eschwerde hat keinen Erfolg.

1. Die Revision ist nicht nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO wegen eines Verfahrensfehlers zuzulassen. Aus den in der [X.]eschwerdebegründung dargelegten Gründen folgt kein Verstoß gegen den Überzeugungsgrundsatz nach § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO entscheidet das Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Die Freiheit, die der Überzeugungsgrundsatz dem [X.] zugesteht, bezieht sich nicht auf die Auslegung des anzuwendenden Rechts, sondern auf die [X.]ewertung der für die Feststellung des Sachverhalts maßgebenden Umstände ([X.]VerwG, [X.]eschluss vom 22. Mai 2003 - 6 [X.] - [X.] 448.0 § 9 [X.] Nr. 17). In der prozessrechtlich zwischen Tatrichter und Revisionsinstanz vorgesehenen Kompetenzverteilung ist es Sache des [X.]s, sich im Wege der freien [X.]eweiswürdigung die Überzeugung von dem entscheidungserheblichen Sachverhalt zu bilden. Dazu hat es den Akteninhalt und andere [X.]eweismittel auszuwerten, die Glaubwürdigkeit ggf. [X.] Personen zu würdigen und die Aussagekraft von Indizien zu gewichten. Der in § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO niedergelegte Grundsatz der freien [X.]eweiswürdigung eröffnet dem Tatrichter dafür einen [X.] und beschränkt zugleich die revisionsgerichtliche Kontrolle der Tatsachenfeststellung, denn die Grundsätze der [X.]eweiswürdigung sind revisionsrechtlich nach ständiger Rechtsprechung des [X.] grundsätzlich dem sachlichen Recht zuzuordnen ([X.]VerwG, Urteil vom 19. Januar 1990 - 4 [X.] 28.89 - [X.]VerwGE 84, 271 <272>; [X.]eschlüsse vom 2. November 1995 - 9 [X.] - [X.] 310 § 108 VwGO Nr. 266 S. 18 f. und vom 14. Juli 2010 - 10 [X.] 7.10 - [X.] 310 § 108 Abs. 1 VwGO Nr. 66 Rn. 4, jeweils m.w.[X.]). Die [X.]eweiswürdigung des [X.]s ist deshalb vom Revisionsgericht nicht daraufhin zu überprüfen, ob sie überzeugend ist, ob festgestellte Einzelumstände mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die abschließende Würdigung des Sachverhalts eingegangen sind und ob solche Einzelumstände ausreichen, die tatrichterliche Sachverhaltsfeststellung zu tragen ([X.]VerwG, [X.]eschlüsse vom 9. Juni 2015 - 6 [X.] 59.14 - [X.] 442.066 § 55 TKG Nr. 11 Rn. 53 und vom 7. Februar 2017 - 6 [X.] 30.16 - juris Rn. 10). Deshalb ist die Einhaltung der sich aus § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO ergebenden Verpflichtungen des Tatrichters nicht schon dann in Frage gestellt, wenn ein [X.]eteiligter aus dem vorliegenden Tatsachenmaterial andere Schlüsse ziehen will als das [X.].

Ein Verfahrensfehler in Form der Verletzung des § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO kann aber ausnahmsweise dann vorliegen, wenn die [X.]eweiswürdigung gesetzliche [X.]eweisregeln außer [X.] lässt, objektiv willkürlich ist, gegen die Denkgesetze verstößt oder einen allgemeinen Erfahrungssatz missachtet bzw. irrtümlich annimmt ([X.]VerwG, Urteil vom 16. Mai 2012 - 5 [X.] 2.11 - [X.]VerwGE 143, 119 Rn. 18 m.w.[X.]; [X.]eschlüsse vom 16. Juni 2003 - 7 [X.] 106.02 - [X.] 303 § 279 ZPO Nr. 1 und vom 25. Juni 2004 - 1 [X.] 249.03 - [X.] 402.25 § 1 AsylVfG Nr. 284, jeweils m.w.[X.]). Auch das Vorbringen, das Gericht habe den Sachverhalt "aktenwidrig" festgestellt, kann einen Verfahrensmangel gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO ansprechen, wenn zwischen den in der angegriffenen Entscheidung getroffenen tatsächlichen Annahmen und dem insoweit unumstrittenen Akteninhalt ein offensichtlicher, keiner weiteren [X.]eweiserhebung bedürftiger "zweifelsfreier" Widerspruch vorliegt ([X.]VerwG, [X.]eschlüsse vom 19. November 1997 - 4 [X.] 182.97 - [X.] 406.11 § 153 [X.]auG[X.] Nr. 1 und vom 16. März 1999 - 9 [X.] 73.99 - [X.] 310 § 108 Abs. 2 VwGO Nr. 7). Ein Verfahrensmangel bei der [X.]eweiswürdigung ist jedoch nur dann gegeben, wenn der gerügte Fehler sich hinreichend eindeutig von der materiell-rechtlichen Subsumtion, d.h. der korrekten Anwendung des sachlichen Rechts abgrenzen lässt und der Tatrichter den ihm bei der Tatsachenfeststellung durch den Grundsatz freier [X.]eweiswürdigung gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO eröffneten [X.] verlassen hat ([X.]VerwG, [X.]eschluss vom 14. Juli 2010 - 10 [X.] 7.10 - [X.] 310 § 108 Abs. 1 VwGO Nr. 66).

Das Gebot der freien [X.]eweiswürdigung nach § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO verlangt, dass das Gericht seiner Überzeugungsbildung das Gesamtergebnis des Verfahrens zugrunde legt. Daraus erwächst die Verpflichtung des Tatrichters, der Überzeugungsbildung den im Verfahren festgestellten Sachverhalt vollständig und richtig zugrunde zu legen. Das Gericht darf weder Umstände, die zum Gegenstand des Verfahrens gehören, ohne zureichenden Grund ausblenden, noch darf es seine Überzeugung auf Umstände gründen, die nicht zum Gegenstand des Verfahrens zählen. Vor allem aber darf das Gericht seine Überzeugung nicht gänzlich ohne Grundlage bilden; es darf Umstände, auf deren Vorliegen es nach seiner Rechtsauffassung für die Entscheidung ankommt, nicht ungeprüft behaupten ([X.]VerwG, [X.]eschluss vom 14. Juni 2011 - 8 [X.] 74.10 - [X.] 310 § 132 Abs. 2 Ziff. 3 VwGO Nr. 61 = juris Rn. 5). Wird dies nicht hinreichend beachtet, fehlt es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage für die innere Überzeugungsbildung des Gerichts, auch wenn die darauf basierende rechtliche Würdigung als solche nicht zu beanstanden ist ([X.]VerwG, Urteile vom 2. Februar 1984 - 6 [X.] 134.81 - [X.]VerwGE 68, 338 <339> und vom 5. Juli 1994 - 9 [X.] 158.94 - [X.]VerwGE 96, 200 <208 f.>).

Die für die richterliche Überzeugungsbildung maßgeblichen Gründe sind im Urteil anzugeben (§ 108 Abs. 1 Satz 2 VwGO). Im Allgemeinen genügt es, wenn der [X.]egründung entnommen werden kann, dass das Gericht eine vernünftige und der jeweiligen Sache angemessene Gesamtwürdigung und [X.]eurteilung vorgenommen hat. Nicht erforderlich ist, dass sich das Gericht mit allen Einzelheiten in den Gründen seiner Entscheidung ausdrücklich auseinandersetzt. Aus der Nichterwähnung einzelner Umstände kann daher regelmäßig nicht geschlossen werden, das Gericht habe sie bei seiner Entscheidung unberücksichtigt gelassen (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 28. Februar 2007 - 3 [X.] 38.05 - [X.]VerwGE 128, 155 Rn. 59 m.w.[X.]).

An diesen Grundsätzen gemessen begründet das [X.]eschwerdevorbringen keinen Verstoß gegen § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

a) Ein Verstoß gegen den Überzeugungsgrundsatz in [X.]ezug auf die Feststellung der individuellen [X.] bei der Anfangswertermittlung ist nicht ersichtlich.

Das Oberverwaltungsgericht hat ausgeführt ([X.] f.), dass bei der Wertanpassung des klägerischen Grundstücks nicht - wie im Wertgutachten angenommen - die tatsächlich realisierte, sondern die zum [X.] (Juli 1968) realisierbare [X.] ([X.]), die hier 2,4 statt 1,3 betrage, zugrunde zu legen sei. Die realisierbare [X.] sei anhand der [X.]ebaubarkeit des klägerischen Grundstücks zum [X.] zu ermitteln und beurteile sich nach § 34 des [X.]undesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 ([X.]G[X.]l. I S. 341) - [X.][X.]auG.

aa) Die [X.]eschwerde wirft dem Oberverwaltungsgericht sinngemäß vor, den sich aus der näheren Umgebung des klägerischen Grundstücks im Juli 1968 aus der vorhandenen prägenden [X.]ebauung ergebenden Rahmen zur Grundflächenzahl ([X.]), zur überbaubaren Grundstücksfläche, zur [X.] und zu den Vollgeschossen nicht konkret bestimmt zu haben. Im angegriffenen Urteil seien hierzu überhaupt keine relevanten Tatsachen festgestellt worden. Auf der Grundlage der vom Oberverwaltungsgericht selbst angenommenen Prämissen sei eine solche Feststellung aber erforderlich gewesen, um die am maßgeblichen [X.] der Anfangswertermittlung auf dem verfahrensgegenständlichen [X.]ewertungsobjekt bauplanungsrechtlich zulässige [X.] ermitteln zu können. Das führt auf keinen Verfahrensfehler.

Das [X.]erufungsgericht hat seiner [X.]eurteilung § 34 [X.][X.]auG zugrunde gelegt. Danach war in Gebieten, für die die Gemeinde noch nicht beschlossen hat, einen [X.]ebauungsplan im Sinne des § 30 [X.][X.]auG aufzustellen, oder für die die Aufstellung eines solchen [X.]ebauungsplans nicht erforderlich ist, innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es nach der vorhandenen [X.]ebauung und Erschließung unbedenklich war. Einem Luftbild aus dem Jahr 1974 (S. 34 des [X.]) und einem Auszug aus der Katasterkarte aus dem [X.] ([X.] des [X.]) hat es die seinerzeit vorhandene [X.]ebauung entnommen und ist davon ausgegangen, dass im Falle eines Abrisses der Lagerhalle zum [X.] das klägerische Grundstück mit einem Gebäude mit drei Vollgeschossen und einer [X.] von 0,8 hätte bebaut werden dürfen. Das [X.]erufungsgericht hat seine Überzeugung von der auf dem klägerischen Grundstück realisierbaren [X.] somit aus den ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen gewonnen ([X.]). Daher kann keine Rede davon sein, dass es seine Überzeugung gänzlich ohne Grundlage gebildet oder Umstände, auf deren Vorliegen es nach seiner Rechtsauffassung für die Entscheidung ankommt, ungeprüft behauptet hätte. Die [X.]eschwerde übersieht zudem, dass sich die von ihr in [X.]ezug genommenen Ausführungen im angefochtenen Urteil überwiegend auf § 34 [X.]auG[X.] beziehen. Hierbei handelt es sich indessen um bloße Hilfserwägungen ("Unabhängig davon") zur [X.]estätigung des zu § 34 [X.][X.]auG gefundenen Ergebnisses, die nicht entscheidungstragend sind. Damit kann das Urteil insofern auch nicht im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO auf einem (vermeintlichen) Verstoß gegen den Überzeugungsgrundsatz beruhen.

bb) Die [X.]eschwerde rügt ferner, dass das [X.]erufungsgericht nicht den gesamten aus ihrer Sicht maßgeblichen Prozessstoff berücksichtigt habe. Denn nach den Urteilsgründen seien in die prägende Umgebungsbebauung auch der dem klägerischen Grundstück gegenüberliegende "F.H." sowie sämtliche Grundstücke des [X.]ebauungsblocks, in dem das verfahrensgegenständliche Grundstück liege, einzubeziehen gewesen. Aus dieser [X.]ebauung sei aber eine höhere [X.] als 2,4 abzuleiten gewesen. Die Rüge ist unbegründet.

Wie bereits ausgeführt, war für das [X.]erufungsgericht zur Ermittlung der auf dem klägerischen Grundstück im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 [X.] realisierbaren (zulässigen) [X.] § 34 [X.][X.]auG maßgebend. Die [X.]eschwerde stellt mit ihrer Rüge jedoch erneut auf die nicht entscheidungstragenden Ausführungen des [X.] zu § 34 [X.]auG[X.] ([X.]) ab. Nur in diesem Rahmen hätte es einer Ermittlung der vom Kläger vermissten Eigenart der näheren Umgebung bedurft (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 23. April 1969 - 4 [X.] 96.67 - [X.] 406.11 § 34 [X.][X.]auG Nr. 17 = juris Rn. 15).

cc) Die [X.]eschwerde macht schließlich geltend, die Annahme einer [X.] für das klägerische Grundstück von 2,4 verstoße gegen Denkgesetze, denn die vom Oberverwaltungsgericht ermittelte zonale [X.] entspreche exakt der für das verfahrensgegenständliche [X.]ewertungsobjekt maßgeblichen [X.]. Es sei aber denklogisch ausgeschlossen, dass der Mittelwert dem für das klägerische Grundstück ermittelten Wert entspreche, denn die in die oberverwaltungsgerichtliche Durchschnittsbetrachtung einbezogenen Grundstücke, die ihrer Ansicht nach in die prägende Umgebungsbebauung einzubeziehen seien ([X.] 12 und 14), wiesen mit 2,9 bzw. 3,4 eine höhere [X.] auf. Es sei daher auszuschließen, dass die im Juli 1968 bauplanungsrechtlich zulässige [X.] auf dem klägerischen Grundstück nur bei 2,4 gelegen haben soll. Die Rüge führt auf keinen Verstoß gegen den Überzeugungsgrundsatz.

In der vom Oberverwaltungsgericht wiedergegebenen Tabelle ([X.]) wird die [X.] für die in der sogenannten [X.] 2037 befindlichen Grundstücke ausgewiesen, zu der das klägerische Grundstück gehört und die nach den Feststellungen des [X.]erufungsgerichts inmitten der [X.] in der Nähe des [X.] und heute in der [X.] "Südliche [X.]" liegt. Die [X.] ist jedoch nicht mit der nach § 34 [X.][X.]auG in den [X.]lick zu nehmenden "vorhandenen [X.]ebauung" identisch, sondern geht über diese hinaus. Das belegt nicht zuletzt der Umstand, dass es an jedem Anhaltspunkt für die [X.]ehauptung der [X.]eschwerde fehlt, das Oberverwaltungsgericht habe die Grundstücke in der S.traße 12 und 14 in seine [X.]etrachtung der vorhandenen [X.]ebauung nach § 34 [X.][X.]auG einbezogen (vgl. [X.]). Ist aber der räumliche Umgriff der [X.] mit dem der "vorhandenen [X.]ebauung" im Sinne von § 34 [X.][X.]auG nicht identisch, ist es denklogisch nicht ausgeschlossen, dass die [X.] für die (größere) [X.] mit der aus der nach § 34 [X.][X.]auG maßgeblichen und ein kleineres Gebiet umfassenden [X.]ebauung folgenden [X.] für das klägerische Grundstück (zufällig) übereinstimmt.

b) Auch ein Verstoß gegen den Überzeugungsgrundsatz hinsichtlich der Feststellung der zonalen [X.] bei der Anfangswertermittlung ist nicht dargetan.

Das Oberverwaltungsgericht hat angenommen, dass die [X.]eklagte im Ergebnis die für den zonalen [X.]odenrichtwert maßgebliche [X.] zutreffend mit 2,4 in Ansatz gebracht habe. Der Gutachterausschuss der [X.]eklagten habe zwar (auch) insofern auf das realisierte anstelle des - grundsätzlich maßgeblichen - zulässigen Maßes der baulichen Nutzung abgestellt. Dieses Vorgehen sei aber im Hinblick auf den zonalen Richtwert und anders als im speziellen Fall des Grundstücks des Klägers nicht zu beanstanden. Denn der Gutachterausschuss habe insofern das Vorliegen der Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.] hinreichend dargetan ([X.]).

Die [X.]eschwerde wirft dem Oberverwaltungsgericht vor, seine Feststellungen seien nicht geeignet, zu der verfahrensfehlerfreien Überzeugung zu gelangen, die [X.]eklagte bzw. der Gutachterausschuss hätten eine ausnahmsweise Zulässigkeit der realisierten [X.] gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.] hinreichend dargelegt. Sie wendet sich damit - unter verschiedenen Gesichtspunkten - vor allem gegen die vom [X.]erufungsgericht gebilligte Aussage des [X.] der [X.]eklagten, er - der Gutachterausschuss - habe in M. die Erfahrung gemacht, dass Gebäude in aller Regel nicht abgerissen oder ausgebaut würden, nur um die maximal zulässige [X.] ausnutzen zu können; lediglich wenn das Gebäude nicht mehr den allgemeinen Wohnbedürfnissen entspreche oder wenn die Sicherheit nicht mehr gewährleistet sei, sei es üblicherweise abgerissen worden; das Marktverhalten zeige, dass nicht so sehr die rechtlich zulässige Ausnutzbarkeit beachtet, sondern dass eine vorhandene [X.]ebauung durchaus weiter genutzt werde.

Die von der [X.]eschwerde behaupteten Verstöße gegen den Überzeugungsgrundsatz liegen nicht vor.

aa) Mit dem Einwand, die "Pauschalbehauptung" des [X.] sei per se schon keine ausreichende Tatsachengrundlage für die Überzeugungsbildung, zudem fehle es am konkreten Vortrag zu einer regelmäßigen Abweichung im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.], wendet sich die [X.]eschwerde in der Sache gegen die [X.]eweiswürdigung des [X.], die in der Regel - so auch hier - dem materiellen Recht zuzuordnen ist und deshalb keinen Verfahrensmangel begründen kann. Ergänzend ist zu bemerken, dass das Gericht zwar an Stellungnahmen sachverständiger Stellen, zu denen auch die Gutachterausschüsse gehören (vgl. [X.]VerwG, Urteile vom 17. Mai 2002 - 4 [X.] 6.01 - [X.] 406.11 § 154 [X.]auG[X.] Nr. 4 = juris Rn. 29 und vom 27. November 2014 - 4 [X.] 31.13 - NVwZ 2015, 531 Rn. 7), nicht gebunden, sondern im Gegenteil dazu verpflichtet ist, deren Feststellungen und Schlussfolgerungen auf ihre [X.] und Überzeugungskraft hin zu überprüfen ([X.]VerwG, [X.]eschluss vom 10. Oktober 2012 - 4 [X.] 29.12 - juris Rn. 9). Hält das Gericht aber - wie hier - die sachkundigen Aussagen für überzeugend, darf sie diese ihrer Entscheidung auch zugrunde legen.

bb) Soweit die [X.]eschwerde darauf verweist, die Erklärung des [X.] lasse keine Rückschlüsse darauf zu, dass das im Verkaufszeitpunkt realisierte Maß der baulichen Nutzung im Einzelfall eine regelmäßig zu beobachtende Abweichung vom planungsrechtlich zulässigen Maß darstelle, ist hiermit ebenfalls keine Verletzung des Überzeugungsgrundsatzes dargelegt. Das Oberverwaltungsgericht hat aus dem Umstand, dass angesichts der großen Zahl an erhaltenswerten und heute unter Denkmalschutz stehenden Altbauten in der [X.] - zu denen u.a. die Nachbargrundstücke des [X.]ewertungsgrundstücks in der [X.].gasse 14 und 16 gehörten - gefolgert, dass die [X.]ehauptung des [X.] (jedenfalls) nicht unplausibel sei. Das ist ohne Weiteres nachvollziehbar, denn Altbauten, die heute in der [X.] noch vorhanden sind, können bei einem früheren Verkauf nicht abgerissen und durch einen Neubau ersetzt worden sein. Vor diesem Hintergrund liegt auch der Einwand, das [X.]erufungsgericht stelle insofern unzulässig auf den heutigen [X.]estand ab, neben der Sache; das Oberverwaltungsgericht hat vielmehr aus dem aktuellen [X.]estand Rückschlüsse auf die Stichhaltigkeit der Argumentation des [X.] gezogen. Hiergegen ist nichts zu erinnern.

cc) Mit der Rüge, es fehle jedenfalls an Sachvortrag zu den Auswirkungen einer Regelabweichung vom planungsrechtlich zulässigen Maß der baulichen Nutzung auf alle Grundstückspreise in der Mehrheit der Verkaufsfälle, denn es habe im maßgeblichen Zeitpunkt gar keine maßgebliche Nutzung, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt worden sei, gegeben, womit es sich bei der vom Gutachterausschuss gemachten Aussage um eine "Pauschalbehauptung ins [X.]laue hinein" gehandelt habe, die für die Überzeugungsbildung des Gerichts ungeeignet sei, verkennt die [X.]eschwerde § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.]. Danach ist, wenn vom Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 [X.], also dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung) in der Umgebung regelmäßig abgewichen wird, die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird. § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.] stellt nicht auf die Auswirkungen auf Grundstückspreise in der Mehrheit der Verkaufsfälle ab (so aber [X.]eschwerdebegründung S. 17). Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, dass am [X.] in der Umgebung des zu bewertenden Grundstücks "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" ein vom planungsrechtlich höchstzulässigen Maß der baulichen Nutzung abweichendes Maß der baulichen Nutzung zugrunde gelegt wird (vgl. [X.], in: [X.]/[X.]/[X.]ielenberg/[X.], [X.]auG[X.], § 6 [X.] Rn. 14). Die lagetypische Nutzung ist danach so lange maßgebend, wie sie auch das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt am [X.] wiedergibt und der gewöhnliche Geschäftsverkehr nicht bereits von geänderten Vorstellungen über die bauliche Nutzung ausgeht ([X.] a.a.[X.]). In einem Gebiet, in dem Gebäude erhalten und nicht um die Ausnutzung einer höheren [X.] willen abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden, ist es nicht fernliegend, auf ein im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.] abweichendes Nutzungsmaß zu schließen. Unter Umständen wie denjenigen des vorliegenden Falles verstößt eine solche Schlussfolgerung, zumal wenn sie auf der Grundlage der sachkundigen Äußerung eines [X.] beruht, nicht gegen § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

dd) Hinsichtlich des auch hier behaupteten Verstoßes gegen Denkgesetze wird auf obige Ausführungen verwiesen, die sinngemäß gelten.

2. Die Rechtssache hat auch nicht die grundsätzliche [X.]edeutung, die ihr der Kläger beimisst.

Grundsätzlich bedeutsam im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO ist eine Rechtssache dann, wenn in dem angestrebten Revisionsverfahren die Klärung einer bisher höchstrichterlich ungeklärten, in ihrer [X.]edeutung über den der [X.]eschwerde zugrunde liegenden Einzelfall hinausgehenden, klärungsbedürftigen und entscheidungserheblichen Rechtsfrage des revisiblen Rechts (§ 137 Abs. 1 VwGO) zu erwarten ist. In der [X.]eschwerdebegründung muss dargelegt (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), d.h. näher ausgeführt werden, dass und inwieweit eine bestimmte Rechtsfrage des [X.]undesrechts im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr, vgl. [X.]VerwG, [X.]eschluss vom 2. Oktober 1961 - 8 [X.] 78.61 - [X.]VerwGE 13, 90 <91>; siehe auch [X.]eschluss vom 1. Februar 2011 - 7 [X.] 45.10 - juris Rn. 15). Daran fehlt es hier.

a) Die [X.]eschwerde möchte [X.] klären lassen,

Die Frage führt nicht zur Zulassung der Revision. Sie wäre in einem durchzuführenden Revisionsverfahren in mehrerlei Hinsicht nicht entscheidungserheblich.

Nach Auffassung der [X.]eschwerde darf nicht allein aufgrund des - vom Gutachterausschuss der [X.]eklagten - vorgetragenen Umstandes, dass in einem Sanierungsgebiet vorhandene Gebäude typischerweise nicht abgerissen würden, von dem in § 16 Abs. 1 Satz 1 [X.] formulierten, allgemein anerkannten und auch bei der [X.]emessung von Ausgleichsbeträgen im Sinne von § 154 [X.]auG[X.] zugrunde zu legenden [X.] abgewichen werden, wonach der Wert des [X.]odens grundsätzlich ohne [X.]erücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen zu ermitteln sei. Von diesem [X.] habe das Oberverwaltungsgericht mit seiner Auslegung von § 16 Abs. 1 Satz 2 [X.] eine weitreichende Ausnahme kreiert, die bisher weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur zur Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge erwähnt werde. Dies bedürfe der höchstrichterlichen Überprüfung in einem Revisionsverfahren.

Sollte sich die [X.]eschwerde damit dagegen wenden, dass die [X.]eklagte bei der Wertermittlung mit [X.]illigung des [X.] auch die tatsächlich vorhandene [X.]ebauung berücksichtigt habe, ginge die Grundsatzrüge an dem angegriffenen Urteil vorbei. Denn das Oberverwaltungsgericht ([X.]) hat diese Vorgehensweise der [X.]eklagten nicht gebilligt, sondern im Gegenteil als teilweise fehlerhaft beanstandet, weil der Gutachterausschuss für das [X.]ewertungsgrundstück des Klägers unter Verweis auf die tatsächlich vorhandene [X.]ebauung eine [X.] von 1,3 zugrunde gelegt und damit gegen den sich aus §§ 154 ff. [X.]auG[X.] und § 16 Abs. 1 Satz 1 [X.] ergebenden allgemeinen [X.] verstoßen habe, wonach der Wert des [X.]odens grundsätzlich ohne [X.]erücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen zu ermitteln sei.

Sollte die [X.]eschwerde demgegenüber so zu verstehen sein, dass sie sich gegen die Annahme des [X.] ([X.]) wendet, die [X.]eklagte habe - im Rahmen des [X.]odenrichtwertverfahrens nach § 16 Abs. 1 Satz 2 [X.] - die für den zonalen [X.]odenrichtwert maßgebliche [X.] im Ergebnis zutreffend mit 2,4 in Ansatz gebracht, missverstünde sie die rechtlichen Vorgaben. Denn die Ermittlung des zonalen [X.]odenrichtwerts hat mit dem in § 16 Abs. 1 Satz 1 [X.] normierten [X.], wonach der Wert des [X.]odens grundsätzlich ohne [X.]erücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen zu ermitteln ist, nichts zu tun. Der [X.]odenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (§ 15 [X.]); er kann aber auch auf der Grundlage geeigneter [X.]odenrichtwerte bestimmt werden (§ 16 Abs. 1 Satz 2 und 3 [X.]). Gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 [X.] ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 des § 16 [X.] der Wert des [X.]odens ohne [X.]erücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu ermitteln. Das bedeutet, dass sich der "Wert des [X.]odens" eines bebauten Grundstücks nach dem Wert bestimmt, der sich für ein vergleichbares unbebautes Grundstück ergeben würde (vgl. [X.], in: [X.]/[X.]/[X.]ielenberg/[X.], [X.]auG[X.], § 16 [X.] Rn. 84).

Für die Ermittlung des Wertes eines (vergleichbaren) unbebauten Grundstücks enthält die Immobilienwertermittlungsverordnung [X.]egriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze (vgl. §§ 2 ff. [X.]). Maßgeblich für die [X.]ewertung sind danach die Verhältnisse zum [X.]. Dieser bezeichnet den Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 [X.] bestimmt sich der Zustand eines Grundstücks nach der Gesamtheit der [X.] rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen [X.]eschaffenheit und der Lage des Grundstücks ([X.]). Zu den [X.]n gehören nach § 4 Abs. 2 Satz 2 [X.] u.a. die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung. Gemäß § 6 Abs. 1 [X.] ergeben sich Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 [X.]auG[X.] und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen (Satz 1; sogenannte zulässige Nutzung). Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist dagegen die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird (Satz 2; sogenannte lagetypische Nutzung). Insofern kommt es entscheidend darauf an, dass am [X.] in der Umgebung des zu bewertenden Grundstücks "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" ein vom planungsrechtlich höchstzulässigen Maß der baulichen Nutzung abweichendes Maß der baulichen Nutzung zugrunde gelegt wird (vgl. [X.], in: [X.]/[X.]/[X.]ielenberg/[X.], [X.]auG[X.], § 6 [X.] Rn. 14).

Aus Vorstehendem ergibt sich ohne Weiteres, dass die [X.]erücksichtigung einer vorhandenen [X.]ebauung auf dem zu bewertenden Grundstück bzw. in der nach §§ 30, 33 oder 34 [X.]auG[X.] maßgeblichen Umgebung über § 6 Abs. 1 [X.] zur [X.]estimmung des Grundstücksmerkmals des Maßes der baulichen Nutzung nichts mit der von § 154 Abs. 2 [X.]auG[X.] i.V.m. § 16 Abs. 1 Satz 1 [X.] angeordneten Maßgeblichkeit des [X.]odenwerts ohne aufstehende Gebäude zu tun hat, die [X.]erücksichtigung einer vorhandenen [X.]ebauung im Rahmen der Feststellung verkehrswertbeeinflussender Gegebenheiten sich mithin nicht als Abweichung von § 154 Abs. 2 [X.]auG[X.], § 16 Abs. 1 Satz 1 [X.] darstellt, sondern als ein notwendiger Schritt zur Ermittlung des [X.]odenwerts, der (auch) davon abhängt, in welcher Weise und in welchem Umfang ein Grundstück bebaut werden kann. Von diesen Grundsätzen hat sich das Oberverwaltungsgericht leiten lassen. Einen darüber hinausgehenden Klärungsbedarf zeigt die [X.]eschwerde nicht auf.

b) Die ferner für grundsätzlich bedeutsam gehaltene Frage,

c) Der Kläger hält schließlich für grundsätzlich klärungsbedürftig,

Er stellt die Frage vor dem Hintergrund, dass das Oberverwaltungsgericht für die Ermittlung des zonalen Richtwerts, anders als im Falle des Grundstücks des Klägers, die Anwendung des realisierten Maßes der baulichen Nutzung (§ 6 Abs. 1 Satz 2 [X.]) unbeanstandet gelassen hat ([X.]). Die [X.]eschwerde genügt insofern schon nicht den [X.] (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), denn sie wendet sich im Gewand einer Grundsatzrüge gegen die tatrichterliche Würdigung, die [X.]ehauptung des [X.], wonach die Gebäude in der hier in Rede stehenden [X.] - die inmitten der [X.] in der Nähe des [X.] liege und heute der [X.] "Südöstliche [X.]" angehöre - typischerweise nicht abgerissen worden seien, sei angesichts der großen Zahl an erhaltenswerten und heute unter Denkmalschutz stehenden Altbauten in der [X.] - zu denen u.a. die Nachbargrundstücke des [X.]ewertungsgrundstücks gehörten - nicht unplausibel. Mit einer Kritik an der vorinstanzlichen Sachverhaltswürdigung und Rechtsanwendung ist der Zulassungsgrund des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO jedoch nicht dargelegt ([X.]VerwG, [X.]eschluss vom 7. Juni 2012 - 4 [X.] 36.11 - Zf[X.]R 2012, 672 = juris Rn. 4).

Von einer weiteren [X.]egründung sieht der Senat ab, weil diese nicht geeignet wäre, zur Klärung der Voraussetzungen beizutragen, unter denen eine Revision zuzulassen ist (§ 133 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus § 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, § 52 Abs. 1 GKG.