Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.02.2014, Az. III ZR 443/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
III ZR 443/13

Verkündet am:

20. Februar 2014

F r e i t a g

Justizamtsinspektor

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja

BGB § 174 Satz 1; WEG § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7

§
174 Satz
1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im [X.] der [X.] auf der Grundlage einer [X.] oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach §
27 Abs.
3 Satz
1 Nr.
7 WEG anwendbar.

[X.], Urteil vom 20. Februar 2014 -
III ZR 443/13 -
O[X.]

[X.]
-

2

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Der III.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 20.
Februar 2014
durch den Vizepräsidenten [X.] und [X.]
[X.], [X.], [X.] und Reiter

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläg[X.] wird unter Zurückweisung des [X.] Rechtsmittels das Urteil des 2. Zivilsenats des [X.] vom 18. September 2013
im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des [X.] vom 26. Juni 2012 zurückgewiesen worden ist wegen eines Betrags von

bis November 2011) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem [X.] 2011, 1. Mai 2011, 1.
Juni 2011, 1. Juli 2011, 1. August 2011, 1. September 2011, 1.
Oktober 2011 und 1. November 2011 und in Höhe (Rechtsanwaltskosten) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozent-punkten über dem Basiszinssatz ab dem 15. Januar 2012.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

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Tatbestand

Die Parteien streiten um die vertragliche Vergütung für Gebäudeservice-leistungen für den [X.]raum von Dezember 2010 bis November 2011.

Die Parteien schlossen am 1./16.
August 1998 zwei Grundstücks-
und Gebäudeserviceverträge, worin die Kläg[X.] mit Wirkung zum 1.
August
bezie-hungsweise
1.
September 1998 den [X.] in der Wohnanlage der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft übernahm. Als Vergütung wurden monatlich 490 DM beziehungsweise 320 DM, jeweils zuzüglich [X.], vereinbart

. Zuletzt wurden ab [X.] monatlich 522,83

es eine Vereinbarung über die Erhöhung des zu zahlenden Entgelts in Höhe gab. In §
5 beider Urkunden war eine Vertragslaufzeit von fünf Jahren vorgesehen. Weiter war bestimmt: "Nach Ablauf der Vertragslauf-zeit kann
der Vertrag von beiden Seiten mit einer Frist von vier Wochen zum Quartalsende gekündigt werden. Wird der Vertrag nicht aufgelöst, verlängert
er sich um weitere fünf Jahre. Die Kündigung bedarf
der Schriftform".

In der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 13.
September 2010 wurde mehrheitlich beschlossen,
den
bisherigen Verwalter abzuberufen und die Verträge mit der Kläg[X.]
außerordentlich zum 30.
November 2010 zu kündi-gen. Der neu bestellte Hausverwalter
teilte
der Kläg[X.] mit Telefaxschreiben vom 3.
Dezember 2010 mit, dass er
in Ausführung des Beschlusses vom 13.
September 2010 den Hausmeistervertrag fristlos kündige; die Kündigung gehe auf eine permanente Schlechtleistung der Mitarbeiter der Kläg[X.] zurück. Zugleich wurde ein Hausverbot ausgesprochen. Die Kläg[X.] widersprach mit Schreiben vom 6.
Dezember 2010 der Kündigung und rügte die fehlende "Voll-1
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macht/Vollmachtsvorlage"
des Verwalters. Mit Schreiben vom 6.
Januar 2011 teilte der Verwalter der Kläg[X.] mit, er "präzisiere"
die Kündigung vom 3.
De-zember
auf "die beiden
Verträge zum Preis von 490 DM
bzw. 320 DM. Beide Verträge tragen die [X.] 01.08.1998/16.09.1998."

Mit ihrer Klage hat die Kläg[X.] die Beklagte auf Zahlung der vertragli-chen Vergütung in Höhe von insgesamt 6.273,96

e-richtlich angefallener
Rechtsanwaltskosten in Anspruch genommen. Das Land-gericht hat unter Abweisung der weitergehenden Klage die Beklagte verurteilt, an die Kläg[X.] 1.971,32

s-kosten in Höhe von 229,55

Beide Parteien haben gegen dieses Urteil erfolglos Berufung
bezie-hungsweise Anschlussberufung
eingelegt.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kläge-rin ihren
Klageantrag in vollem Umfang weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat überwiegend
Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat
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soweit für das Revisionsverfahren von Be-lang
-
ausgeführt,
dass die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 4
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3.
Dezember 2010 unwirksam sei. Die Beklagte habe im Prozess keine konkre-ten Gründe für die fristlose Kündigung vorgetragen. Im Übrigen sei die [X.] des §
626 Abs.
2 BGB verstrichen. Die fristlose Kündigung sei jedoch nach §
140 BGB in eine ordentliche umzudeuten. Die erforderliche Schriftform sei gewahrt. Im Ergebnis erfolglos wende sich die Kläg[X.] dagegen, dass die Kündigung vom 3. Dezember 2010 nicht gemäß §
174 Satz
1 BGB wirksam zurückgewiesen worden sei. Eine Zurückweisung der Vollmacht nach §
174 Satz
1 BGB sei nicht möglich, wenn die Vertretungsmacht nicht auf einer Ertei-lung einer Vollmacht durch den Vertretenen, sondern auf gesetzlicher Grund-lage beruhe. Im vorliegenden Fall ergebe sich die Vollmacht zur Kündigung für den [X.] jedenfalls aus §
27 Abs.
3 Satz
1 Nr.
7 WEG. Dabei handele
es sich um eine gesetzliche Vertretungsmacht, auf die §
174 Satz
1 BGB nicht anwendbar sei. Es könne deshalb dahinstehen, ob der Berufung der Kläg[X.] auf §
174 BGB Treu und Glauben nach
§
242 BGB ent-gegenstehe. Im Übrigen beinhalte das Schreiben des Verwalters vom 6.
Januar 2011 auch eine Neuvornahme der Kündigung, welche die Kläg[X.] nicht unver-züglich gemäß §
174 BGB zurückgewiesen habe. Die ordentliche Kündigung des Verwalters führe zur Beendigung des Vertrags zum 31.
März 2011. Dem stehe auch die Laufzeitregelung des §
5 des Vertrags nicht entgegen. Die [X.] ergebe, dass jedenfalls nach Ende einer bei einmaliger Verlängerung um fünf Jahre insgesamt zehnjährigen Laufzeit beide
Verträge mit einer Frist von vier Wochen zum Quartalsende hätten gekündigt werden können. Im Übri-gen habe die Kläg[X.] eine Erhöhung des monatlichen Vergütungsanspruchs

nicht schlüssig und hinreichend substantiiert dargelegt.

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II.

Das Berufungsurteil hält einer rechtlichen Nachprüfung überwiegend nicht stand.

1.
Ein

monatlich für die [X.] von April bis November 2011 kann nach derzeitigem Sach-
und Streit-stand nicht verneint
werden, weil
die Kündigung vom 3. Dezember 2010 un-wirksam ist.

a) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des Vertrags zwischen den Parteien hinsichtlich der Laufzeit und der Kündigungsmöglichkeit nach Ablauf von zehn Jahren lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

b) Die Kündigung vom 3.
Dezember 2010 war aber entgegen der [X.] des Berufungsgerichts unwirksam. Der Kündigung lag eine Vollmachtsur-kunde
nicht bei. Die Kläg[X.] hat der Kündigung unverzüglich unter Hinweis hierauf widersprochen. Nach §
174 Satz
1 BGB ist ein einseitiges Rechtsge-schäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, [X.], wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.

Die
Vollmacht des Verwalters der Beklagten für die ausgesprochene Kündigung ergab sich hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, die die Revision hinnimmt,
aus §
27 Abs.
3 Satz
1 Nr.
7 WEG. Nach dieser Vor-schrift ist der Verwalter berechtigt, im Namen der [X.] der [X.] und mit
Wirkung für und gegen sie
sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung
oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. 9
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7

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Diese Ermächtigung
zur Kündigung des Dienstvertrages mit der Kläg[X.] war mit Beschluss vom 13.
September 2010 erfolgt.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist § 174 BGB auf eine derartige Fallgestaltung anwendbar.

aa) Beruht die Vertretungsmacht nicht auf der Erteilung einer Vollmacht durch den Vertretenen, sondern auf gesetzlicher Grundlage, scheidet eine Zu-rückweisung nach §
174 Satz
1 BGB regelmäßig aus. Die gesetzliche Vertre-tungsmacht beruht nicht auf einer Willensentscheidung des Vertretenen. Sie kann nicht durch eine Vollmachtsurkunde nachgewiesen werden. §
174
BGB mutet die mit der Inanspruchnahme gesetzlicher Vertretung verbundene Unsi-cherheit über die Wirksamkeit des Bestehens der behaupteten [X.] dem Erklärungsempfänger zu (vgl. [X.], Urteil vom 9.
November 2001
-
LwZR 4/01, [X.], 1194, 1195). Nach der Rechtsprechung des Bundes-gerichtshofs besteht das Recht zur Zurückweisung auch nicht im Falle organ-schaftlicher Vertretung. Die organschaftliche Vertretungsmacht beruht auf der Bestellung des Vertreters zum Organ einer juristischen Person, die nur durch ihre Organe am Rechtsverkehr teilnehmen kann. Der Unsicherheit über die in Anspruch genommene organschaftliche Vertretungsmacht wirkt die grundsätz-lich vorgeschriebene Eintragung des Vertreters als Organ in ein öffentliches Register entgegen. Aus diesem ergeben sich die Personen des Organs und der Umfang ihrer
Vertretungsmacht ([X.] aaO). Da es bezüglich einer (Außen-)Ge-sellschaft bürgerlichen Rechts
kein öffentliches Register gibt, dem sich die [X.] entnehmen lassen, hat der [X.] §
174 BGB auf die Vertretung der Gesellschaft ungeachtet dessen angewendet, dass der [X.] nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Teil-)Rechtsfähigkeit zukommt (grundlegend insoweit [X.], Urteil vom 29. Ja-nuar
2001
-
II ZR 331/00, [X.]Z 146, 341).
Der Empfänger einer für die Gesell-schaft abgegebenen Erklärung habe vielfach weder Kenntnis von der Existenz 14
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der Gesellschaft noch von deren Vertretungsverhältnissen. Handele
der Ge-schäftsführer der Gesellschaft allein, sei es ihm demgegenüber ohne weiteres möglich, entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorzulegen oder die von ihm aus dem Gesellschaftsvertrag in Anspruch genommene Vertre-tungsmacht durch dessen Vorlage oder die Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über eine nach §§
709, 714 BGB abweichende Re-gelung der Vertretung der Gesellschaft zu belegen (vgl. [X.], Urteil vom 9.
November 2001
aaO).

bb) Diese Erwägungen führen im Ergebnis dazu, dass §
174 Satz
1 BGB auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der [X.] auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines
Beschlusses
der Wohnungseigentümer nach §
27 Abs.
3 Satz
1 Nr.
7 WEG anwendbar ist.

Durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 ([X.] I S. 370)
ist unter Berücksichtigung des
Beschlusses des [X.] vom 2. Juni 2005 ([X.], [X.]Z 163, 154), wonach
auch einer
Wohnungseigentümergemeinschaft (Teil-)Rechts-fähigkeit zuzubilligen ist, § 27 WEG neu gefasst
worden. Danach ist der Verwal-ter einerseits
gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer, andererseits [X.] der [X.], dem
nach Maßgabe des § 27 Abs. 2 und 3
WEG
in be-stimmtem
Umfang [X.] eingeräumt werden (Jennißen/Heine-mann, WEG, 3.
Aufl. 2012, §
27 Rn.
2 mwN; siehe auch BT-Drucks. 16/887 S.
56, 70 f
sowie 16/3843 [X.]). Dabei macht der Verwalter von einer gesetzli-chen Vertretungsmacht auch dann Gebrauch, wenn sich die Vertretungsbefug-nis -
wie hier -
aus
§
27 Abs.
3 Satz
1 Nr.
7 WEG n.F.
ergibt;
denn nach dieser Bestimmung steht dem Verwalter die Vertretungsmacht bereits kraft Gesetzes 15
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mit
dem
Vorliegen einer Vereinbarung oder des Ermächtigungsbeschlusses
zu, ohne dass es dazu einer zusätzlichen, an den Verwalter gerichteten [X.] bedarf ([X.]/[X.], WEG, 12.
Aufl., §
27 Rn.
253; Jennißen/Heine-mann aaO §
27 Rn.
117).

Auch wenn
somit vorliegend ein Fall der [X.] gesetzlichen Vertretungsmacht gegeben ist, ist § 174 Satz 1 BGB gleich-wohl anwendbar. Der Gesetzgeber hat mit §
27 Abs.
3 Satz
1 Nr.
7
WEG
den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss
eine weitergehende Vertretungsmacht als die bereits ge-setzlich vorgesehene zu erteilen (vgl. BT-Drucks. 16/887 S.
71). Ob einem Ver-walter nach §
27 Abs.
3 Satz
1 Nr.
7 WEG eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende
Vertretungsmacht eingeräumt ist, ist aber weder in einem Re-gister vermerkt noch sonst für den Geschäftsverkehr überprüfbar. Der [X.] des §
174 Satz
1 BGB ist daher auch in dem Fall der Bevollmächtigung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nach §
27 Abs.
3 Satz
1 Nr.
7 WEG berührt. Der am einseitigen Rechtsgeschäft nicht willentlich [X.] hat ein schützenswertes Interesse an
Sicherheit darüber, ob der handelnde Vertreter bevollmächtigt war und das Rechtsgeschäft Wirksamkeit erlangt hat (vgl. [X.]/Schilken, BGB, Neubearb. 2009,
§
174 Rn.
1).

Für eine Anwendung des §
174 BGB spricht auch, dass der Gesetzgeber in §
27 Abs.
6 WEG bestimmt hat, dass der Verwalter von den [X.] die Ausstellung einer Vollmachts-
und Ermächtigungsurkunde verlangen kann, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist. Da
sich der Ge-setzgeber gegen die Schaffung eines Registers, das die [X.] und den Verwalter ausweist, entschieden hat, kommt der Nach-weis der Vertretungsbefugnis durch einen Registerauszug und eine Registerbe-17
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10

-

scheinigung
wie bei Vereinen, Gesellschaften oder Genossenschaften nicht in Betracht. Diese fehlende Registerpublizität versucht Absatz
6 dadurch zu kom-pensieren, dass er dem Verwalter einen Anspruch auf Ausstellung einer Urkun-de einräumt, aus der sich seine Vertretungsmacht ergibt ([X.] aaO Rn.
144). Dementsprechend
wird in der
Literatur auch zu Recht darauf hingewiesen, dass die Urkunde nach §
27 Abs.
6 WEG dieselben Rechtswir-kungen zeitigt, wie eine Vollmachtsurkunde im Sinne des §
172 BGB (Jennißen/
Heinemann aaO Rn.
163; vgl. auch [X.]/[X.], WEG, aaO §
27 Rn.
316
ff).

c)
Die Beendigung des Vertrages kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts derzeit
auch nicht aufgrund des Schreibens des Verwalters der Beklagten vom 6. Januar 2011 festgestellt werden. Das Berufungsgericht hat insoweit in dem Schreiben
eine erneute Kündigung gesehen, ohne dies nä-her darzulegen.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, um insoweit den Tatbestand einer Kündigungserklärung auszufüllen. Die unzu-reichenden Feststellungen beruhen auch auf einem Verstoß gegen § 139 ZPO, da die Parteien sich zu
dieser Rechtsauffassung des Berufungsgerichts man-gels Hinweises nicht haben erklären können.

2.
Unbegründet ist die Revision der Kläger jedoch, soweit sie geltend macht, ihr stehe auch der um 30

für die [X.] vom 1. Dezember 2010 bis zum 30. November
2011
zu. Das [X.] hat zutreffend darauf abgestellt, dass die Kläg[X.] einen [X.] Vortrag zu einer Vereinbarung der Erhöhung der monatlichen Vergütung nicht gehalten hat.
[X.] Vortrag wird auch in der
Revisionsbegründung nicht aufgezeigt. Da die Kläg[X.]
für eine Erhöhung der ursprünglich vereinbar-19
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ten
monatlichen Vergütung darlegungs-
und beweisbelastet ist, kann die Revi-sion
insoweit keinen Erfolg haben.

3.
Das Berufungsurteil war im Umfang der begründeten Revision aufzuhe-ben und die Sache mangels Entscheidungsreife an das Berufungsgericht zu-rückzuverweisen (§ 562 Abs.
1, § 563 Abs. 1 Satz
1 ZPO). Zur Auslegung des Schreibens vom 6. Januar 2011 einschließlich der Frage einer Bestätigung der vormaligen Kündigung nach § 141 BGB werden die Parteien im weiteren Ver-fahren Gelegenheit haben, Stellung zu nehmen.

[X.]

[X.]

[X.]

[X.]

Reiter
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 26.06.2012 -
9 O 374/11 -

O[X.], Entscheidung vom 18.09.2013 -
2 [X.] -

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