Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.11.2000, Az. V ZR 306/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:3. November 2000K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R:[X.]:[X.] § 49; ZPO § 549; BGB § 185a)Der [X.] des Innenministers von [X.] vom 22. [X.] ([X.]) über genehmigungsfreie Grundstücksgeschäfte der [X.] stellte eine Rechtsvorschrift im Sinne des § 49 Abs. 4 [X.] dar.b)Der auf den Bezirk des [X.] beschränkt gewesene[X.] hatte keine irrevisible Vorschrift im Sinne des § 549 Abs. 1 ZPO,sondern eine Verwaltungsmaßnahme zum Gegenstand, deren Inhalt [X.] zu bestimmen ist; danach waren die von dem Erlaß erfaßten Grund-stücksgeschäfte mit dessen Wirksamwerden genehmigungsfrei.c)Wegen des Ausstehens der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde nach§ 49 [X.] schwebend unwirksame Grundstücksgeschäfte der Gemeindewurden mit Inkrafttreten des [X.] wirksam.[X.], Urt. v. 3. November 2000 - [X.] - [X.] Schwerin- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und [X.] Tropf, [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des 4. Zivilsenatsdes [X.] vom 20. Juli 1999 aufgehoben.Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der [X.] vom 10. August 1993 wird [X.].Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen.Von Rechts [X.]:Mit notariellem Vertrag vom 4. Oktober 1990 verkaufte die beklagte [X.] (Beklagte) an den Kläger eine in [X.]-W. belegene, nochnicht vermessene Grundstücksfläche von ca. 3.000 qm zu einem Preis von3,60 DM/qm. Vom Kläger anschließend begonnene Baumaßnahmen zur Er-richtung einer Bootswerft auf diesem Gelände sind bis heute nicht abgeschlos-sen.- 3 -Mit [X.] vom 22. April 1991 ([X.]. [X.] 1991,338) bestimmte der Innenminister des [X.] u.a., daß Rechtsgeschäfte [X.] über den Verkauf von Grundstücken genehmigungsfrei seien,wenn in kreisangehörigen Gemeinden der Veräußerungspreis bis zu 5.000Einwohnern 50.000 DM oder die Grundstücksgröße in kreisangehörigen [X.]n bis 20.000 Einwohnern 15.000 qm nicht überschreite. Der [X.]wurde mit Bekanntmachung des Innenministers vom 4. Juni 1992 ([X.]. Meck-lenburg-Vorpommern 1992, 602) wieder aufgehoben. Mit Schreiben vom13. Mai 1993 versagte der Landrat die Genehmigung des Vertrages.Der Kläger begehrt die Feststellung, daß der zwischen den Parteien [X.] wirksam ist. Das [X.] hat der Klage stattgege-ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] die Klage [X.]. Mit der Revision verfolgt der Kläger sein Feststellungsbegehrenweiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht ist der Ansicht, der Kaufvertrag sei wegen Versa-gung der Genehmigung gemäß § 49 Abs. 3 b des Gesetzes über die Selbst-verwaltung der Gemeinden und Landkreise in der [X.] vom 17. Mai 1990 (GBlS. 255; im folgenden: [X.]-Kommunalverfassung) unwirksam. Das [X.] sei nicht durch den [X.] entfallen, weil dieser keineRechtsvorschrift im Sinne des § 49 Abs. 4 [X.]-Kommunalverfassung enthalte.- 4 -Einmal handle es sich bei dem Erlaß nur um eine interne [X.], die den Anforderungen des Art. 80 GG, auf die nach dem Beitritt [X.] sei, nicht genüge. Zum anderen entfalte der [X.] keine Rückwir-kung auf bereits abgeschlossene Grundstückskaufverträge. Schließlich sei [X.] für den Abschluß des Vertrages infolge einer nachträglicheingetretenen Äquivalenzstörung entfallen, weil der Kläger inzwischen die be-absichtigten Investitionen, deren Wert mehr als 50.000 DM betrage, mangelsbau- und wasserrechtlicher Genehmigungen nicht mehr durchführen könne.Dies berechtige die Beklagte, sich vom Vertrag zu lösen.Das hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.[X.] Das Berufungsgericht geht im Ausgangspunkt zutreffend davon aus,daß der zwischen den Parteien geschlossene Grundstückskaufvertrag nach§ 49 Abs. 3 lit. b [X.]-Kommunalverfassung der Genehmigung der Rechtsauf-sichtsbehörde bedurfte. Das Fehlen der Genehmigung führte zur schwebendenUnwirksamkeit des Vertrages ([X.]Z 142, 51). Dieser Zustand ist indessenbeendet, denn die Wirksamkeit des Kaufvertrages ist durch den [X.] desInnenministers des [X.] [X.] vom 22. April 1991 ein-getreten. Ein schwebend [X.] Geschäft erlangt nämlich volle Gültig-keit, wenn die Genehmigungspflicht nach neuen Rechtsvorschriften entfällt([X.]Z 37, 233, 237; [X.]Z 127, 368, 375). Das Berufungsgericht hat dem[X.] diese Wirkung rechtsfehlerhaft abgesprochen.- 5 -a) Zutreffend hat es allerdings, was von der Revision auch nicht bean-standet wird, den [X.] als Verwaltungsvorschrift, nicht als Rechtsverord-nung im Sinne des Grundgesetzes und der Verfassungen der [X.]. Das ergibt sich aus der Bezeichnung "[X.]", der Überschrift "Hin-weise zur Veräußerung von Vermögensgegenständen im Rahmen der [X.] Haushaltswirtschaft" sowie aus dem Ort der [X.], dem [X.]) Mit Erfolg wendet sich die Revision aber gegen die Auffassung [X.], der [X.] sei keine "Rechtsvorschrift" im Sinne des§ 49 Abs. 4 [X.]-Kommunalverfassung, durch die der zuständige [X.] (u.a.) dann von der Genehmigungspflicht freistellen konnte,wenn bestimmte Wertgrenzen oder Grundstücksgrößen nicht überschrittenwurden. Dies wird der Verfassungs- und Rechtslage der [X.], die [X.] der [X.] zur Schaffung der [X.] war, nicht gerecht. Zwar sollten seinerzeit im Hinblick auf die bevor-stehende [X.] die in den Ländern der [X.] allgemein gültigen und in der kommunalen Praxis bewährten normativenRegelungen der verschiedenen Kommunalgesetze erfaßt, verarbeitet und fürdie kommunale Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der [X.]nutzbar gemacht werden. Zugleich sollte aber auch Eigenständiges [X.] finden ([X.], [X.], 816, 818). Hierzu gehört der in der ehemali-gen [X.] gesetzestechnisch häufig verwendete Begriff der "[X.] sowohl Gesetze oder Satzungen als auch [X.] im Einzelfall ergangene [X.]üsse und Anordnungen erfaßte (Autoren-kollektiv, Staatsrecht der [X.] - Lehrbuch, 2. Aufl. [1984] S. 386). Bei Inkraft-treten der [X.]-Kommunalverfassung waren die Mitglieder des [X.] -nach § 8 Abs. 3 des Gesetzes über den Ministerrat der [X.] vom 16. Oktober1972 ([X.], 253) noch befugt, Rechtsvorschriften auch in Form von Anordnun-gen und Durchführungsbestimmungen zu erlassen. In diesen Rahmen fügt sichdie dem zuständigen Minister in § 49 Abs. 4 erteilte [X.]) Durch den [X.] ist der Kaufvertrag der Parteien von der [X.] freigestellt worden.aa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist der Senatnicht nach § 549 Abs. 1 ZPO daran gehindert, die abweichende [X.] zu überprüfen. Zwar können in Form von "Richtlinien"ergangene allgemeine Verwaltungsanordnungen Vorschriften im Sinne [X.] sein, wenn sie rechtliche Außenwirkungen entfalten, etwa [X.] der ausgewiesenen Stelle binden ([X.], Urt. v. 29. Oktober 1969,I [X.], [X.] 1970, 210 m.w.N.) oder das Gesetz im Rahmen eines Beur-teilungsspielraums interpretieren (vgl. [X.]Z 124, 327, 332). Hierzu zählt der[X.] vom 22. April 1991 indessen nicht. Er stellte keine von den [X.], den Gemeinden, im Grundstücksverkehr zu beachtenden Regeln auf,sondern ordnete unmittelbar und ohne Raum für weitere Vollzugshandlungenan, daß bestimmte Grundstücksgeschäfte keiner Genehmigung bedurften. Sei-nem Rechtscharakter nach stellte er die Zusammenfassung einer Vielzahl, in-haltlich gleicher Einzelanordnungen gegenüber einem allgemein, nämlich [X.] der örtlichen Selbstverwaltung bestimmten, Personenkreis dar. Der [X.] entsprach damit nach Inhalt und Adressatenkreis einer Allgemeinverfügungim Sinne des überkommenen Verwaltungsrechts (vgl. § 35 Satz 2 VwVfG desBundes). Dies liegt außerhalb des Bereiches des § 549 Abs. 1 ZPO.- 7 -bb) Bedenken gegen die Wirksamkeit des Erlasses im Hinblick auf [X.] Berufungsgericht herangezogenen Art. 80 GG oder das entsprechende[X.]recht (gegenwärtig Art. 57 der Verfassung des [X.] [X.] vom 23. Mai 1993, GVOBl. S. 372) bestehen nicht. Der [X.] hat die Normsetzung durch die Exekutive, nicht Verwaltungs-maßnahmen im Vollzug von Gesetzen zum Gegenstand. Die allgemeinen Ge-sichtspunkte des Vorbehalts und des Vorrangs des Gesetzes sind gewahrt.cc) Der Inhalt des [X.] ist durch Auslegung anhand des [X.] unter Berücksichtigung der Besonderheiten des öf-fentlichen Rechts heranzuziehenden § 133 BGB (BVerwGE 60, 228; 67, 234,308; vgl. auch [X.], [X.]. v. 12. April 1983, 5 [X.], NJW 1983, 1686)zu bestimmen. Danach hat der Erlaß die [X.] des [X.] Parteien herbeigeführt. Eine Rückwirkung ist hiermit, entgegen der [X.] des [X.], nicht verbunden. Der [X.] rückwirkend mit dem Tag seines Abschlusses, sondern ab Inkrafttretendes [X.] wirksam geworden.d) Mit Erfolg wendet sich die Revision schließlich gegen die Überlegungdes [X.], die durch den [X.] geforderten [X.] seien nicht erfüllt, weil der Wert der den [X.] den Betrag von 50.000 DM übersteige. Be-zugsgröße für die [X.] ist nach Ziff. 1 des [X.] al-lein der Veräußerungspreis. Unabhängig davon ist nach Ziff. 2 des Runderlas-ses der Kaufvertrag genehmigungsfrei, wenn die Grundstücksgröße, wie hier,15.000 qm nicht [X.] -e) Die Aufhebung des [X.] durch Bekanntmachung des In-nenministers vom 4. Juni 1992 ist ohne Einfluß auf die einmal eingetreteneWirksamkeit des Kaufvertrags geblieben. Dies gilt schon deshalb, weil sich [X.] keine Rückwirkung beimißt. Der frühere [X.] wird ge-mäß Ziff. 8 mit sofortiger Wirkung - also für die Zukunft - außer [X.] gesetzt.Der Bescheid des Landrats vom 13. Mai 1993 enthält keinen kassatorischenAusspruch. Er bringt unter Bezugnahme auf die Bekanntmachung vom [X.] nur zum Ausdruck, daß eine Genehmigung nicht erteilt werde. Dies gehtins Leere.2. Auch die Überlegungen des [X.] zum Wegfall der Ge-schäftsgrundlage haben keinen Bestand. Das Berufungsgericht hat zwar, wasdie Revision nicht bezweifelt, im Ausgangspunkt zutreffend festgestellt, daß [X.] der Parteien über die Planung des [X.], auf dem [X.] eine Bootswerft sowie angrenzend einen Sportboothafen zu errichten,nicht lediglich Kalkulationsgrundlage des Kaufpreises, sondern darüber [X.] waren. Das Berufungsurteil läßt aber außeracht, daß es grundsätzlich Sache der Parteien ist, sich gegen voraussehbareStörungen der Geschäftsgrundlage und die dadurch drohenden Nachteile ab-zusichern; für eine nachträgliche Berücksichtigung solcher Störungen ist re-gelmäßig kein Raum (Senat, [X.]Z 74, 370, 374 m.w.N.). So liegen die [X.]. Die Beklagte hat die Risiken der Planverwirklichung erkannt. Denn sie hatvor Vertragsschluß durch [X.]uß der Gemeindevertreter vom [X.] als Vertragsbedingung neben einem sofortigen Baubeginn von [X.] und Gebäuden ein Rückkaufsrecht für sich selbst festgelegt. EinRückkaufsrecht der Beklagten ist dann zwar nicht zum Vertragsinhalt gewor-den. Die Revision rügt aber zu Recht, daß das Berufungsgericht den [X.] -trag nicht erschöpfend gewürdigt hat. In dessen § 12 ist nämlich festgelegt,daß es Sache des Käufers sein sollte, die für die Errichtung der Bootswerft er-forderliche Genehmigungen zu beschaffen, während die Verkäuferin keineGewähr für die Eignung des Grundstücks zum Betrieb einer Bootswerft unddafür, daß der Käufer die erforderlichen Genehmigungen erlangt, übernommenhat. Die Parteien haben somit den Fall des Scheiterns der Planungen des [X.] wegen fehlender Genehmigungen dahingehend geregelt, daß dem Klägerkein Rücktrittsrecht zustehen sollte. Der Beklagten, die von der zusätzlichenMöglichkeit, sich selbst entsprechend dem [X.]uß der [X.] ein Rücktrittsrecht vorzubehalten, keinen Gebrauch gemacht hat, [X.] verwehrt, sich nunmehr, nach Verwirklichung des Risikos, auf eine [X.] zu berufen.Keinen Bestand verleiht dem Berufungsurteil auch die weitere Überle-gung, die Planungen des [X.] seien inzwischen nicht mehr zu verwirkli-chen, weil die Beklagte einen Bebauungsplan aufgestellt hat, der das im [X.] als Grünfläche ausweist. Dies rechtfertigt es nicht, sichaus den eingegangenen Verpflichtungen zu lösen. Nach ständiger Rechtspre-chung des [X.] kann derjenige, der die entscheidende Ände-rung der Verhältnisse selbst bewirkt hat, aus dem dadurch herbeigeführtenWegfall der Geschäftsgrundlage keine Rechte herleiten ([X.]Z 129, 297/310;[X.], Urt. v. 11. März 1993, [X.], NJW-RR 1993, 880, 881).- 10 -II[X.] angefochtene Urteil kann auch nicht aus anderen Gründen auf-rechterhalten werden. Vielmehr ist die Sache zur Wiederherstellung des Urteilsdes [X.]s entscheidungsreif (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO).Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht eine Sittenwidrigkeit [X.] verneint. Zwar ist es - ohne allerdings nähere Feststellungen [X.] treffen - davon ausgegangen, der objektive Verkehrswert vergleichbarerGrundstücke sei bei Vertragsabschluß mehr als doppelt so hoch wie der ver-einbarte Kaufpreis gewesen. Nach der Rechtsprechung des Senats kann ineinem solchen Falle ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen [X.] Gegenleistung angenommen werden; das Mißverhältnis kann den Schlußauf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zulassen. Der [X.] dem Wertverhältnis gilt aber nicht ausnahmslos, unter besonderen Um-ständen läßt er sich nicht ziehen (Senat, Urt. v. 21. März 1997, [X.] 355/95,WM 1997, 1155, 1156). Das ist, ohne daß es noch weiterer Feststellungen be-dürfte, hier der Fall. Denn die Parteien haben, wovon das [X.] ausgeht, den Kaufvertrag nicht vor dem Hintergrund [X.] über den tatsächlichen Wert des Grundstücks geschlossen.Vielmehr hat die Beklagte aus Interesse an der Schaffung neuer Arbeitsplätzeund- 11 -der Förderung des Fremdenverkehrs den - niedrigen - Kaufpreis in [X.] vereinbart.[X.]Tropf[X.]KleinLemke