Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.03.2009, Az. XII ZR 200/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/06 Verkündet am: 18. März 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 535 Abs. 1 Zur Frage einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume. [X.], Urteil vom 18. März 2009 - [X.]/06 - [X.] Berlin-Tiergarten
- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Januar 2009 durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der [X.] des [X.] in [X.] vom 23. Oktober 2006 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin verlangt von den [X.] Ersatz der Kosten, die sie für die Endrenovierung der von ihr gemieteten Gewerberäume aufgewendet hat. 1 Mit Vertrag vom 24. November 1998 mietete die Klägerin von der [X.] zu 1, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter die [X.] zu 2 und zu 3 sind, Gewerberäume. Der Vertrag wurde [X.] am 28. Februar 2005 beendet. Zu den Schönheitsreparaturen und der [X.] enthält er u.a. folgende Klauseln: 2 - 3 - § 1 Mieträume ... 7. Der übergebene Teppichboden ist etwa zwei Jahre lang benutzt und grundgereinigt, wobei vor allem im [X.] optisch noch leichte Verunreinigungen zu sehen sind. Es wird vereinbart, dass während der Mietzeit vermieterseits keinerlei Arbeiten an dem Teppichboden durchgeführt werden müssen, dass aber an-dererseits der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses den Teppichboden nicht durch einen neuen ersetzen muss, sondern nur etwaige Beschädigungen, die durch unsachgemäße [X.] entstanden sind, zu beseitigen hat. § 7 Instandhaltungen, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen und Ver-änderungen 1. Schönheitsreparaturen a) [X.] trägt der Mieter. b) Bei Beendigung des Vertrages sind die Mieträume vom Mieter neu zu renovieren, wobei maßgebend der ursprüngliche [X.] ist. Die Verpflichtung zur Renovierung bei Beendigung vereinbaren die [X.]en deshalb, weil die Räume bei Übergabe neu errichtet worden sind und weil sie davon ausgehen, dass eine Neurenovierung nach Ablauf der [X.] angemessen ist. 2. Instandsetzung, Instandhaltung – Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart bedürfen der Einwilligung des Vermieters. - 4 - – Bei der Festsetzung der Höhe des Mietzinses ist berücksichtigt worden, welche Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten (auch Schönheitsreparaturen) der Mieter übernommen hat. 3 Die Klägerin führte gemäß § 7 Ziff. 1 b des [X.] durch. Mit der Klage verlangt sie von den [X.] Ersatz der von ihr hierfür aufgewendeten Kosten, weil die Klausel unwirksam sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-folgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in Das Grundeigentum 2007, 517 veröffentlicht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: 6 Es könne dahinstehen, ob § 7 Ziff. 1 des [X.] unwirksam sei. Dafür spreche allerdings die auch nach Vortrag der [X.] nicht im [X.] ausgehandelte Klausel in § 7 Ziff. 2 des [X.], nach der [X.] - 5 - chungen von der bisherigen Ausführungsart der Zustimmung des Vermieters bedürften. Diese Klausel sei als allgemeine Geschäftsbedingung wegen unan-gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 [X.] unwirksam. Denn sie wirke sich wie eine unwirksame Endrenovierungsklausel aus, indem sie vom Mieter, der während des [X.] von der vorgegebenen Ausführungsart abweiche, verlange, dass er bei Mietende in jedem Fall renoviere. Da § 7 Ziff. 2 des [X.] im Kontext der einheitlichen Regelung des § 7 des [X.] zu sehen sei, dürfte dessen Unwirksamkeit auch auf § 7 Ziff. 1 durch-schlagen. Letztlich könne diese Frage aber ebenso dahinstehen, wie die Frage, ob in dem Umstand, dass die Klägerin sich zur Durchführung der Schönheitsrepa-raturen bereit erklärt habe, ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis liege. Denn ein Anspruch der Klägerin auf Erstattung der für die Endrenovierung aufgewen-deten Kosten bestehe in keinem Fall. 8 Aus ungerechtfertigter Bereicherung ergebe sich schon deshalb kein [X.], weil dieser auf Ausgleich des durch die Leistung des Mieters [X.] auf Vermieterseite gerichtet sei und die Klägerin nicht substantiiert vorgetragen habe, dass der [X.] zu 1 durch die [X.] ein höherer Ertragswert des Mietobjekts zugeflossen sei. Auch ein Anspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag sei nicht begründet. Es fehle nämlich an einem Fremdgeschäftsführungswillen der [X.]. Der Mieter, welcher irrig glaube, mit der Durchführung von [X.] eine Vertragspflicht zu erfüllen, wolle ein eigenes Geschäft führen. Dies komme zwar dem Erhalt und der Verbesserung des Mietobjekts und damit letztlich auch dem Vermieter zugute. Darauf könne es jedoch nicht maßgeblich ankommen. Denn auch wenn der Mieter irrtümlich meine, einer originären - nicht übertragenen - Mieterpflicht nachzukommen, kämen seine Maßnahmen 9 - 6 - der Mietsache zugute. In diesem Fall solle jedoch nach [X.] (Schmidt-Futterer/[X.] Mietrecht 9. Aufl. § 539 [X.] Rdn. 30) - anders als im hier zu entscheidenden Fall - eine irrtümliche Eigengeschäftsführung vorliegen, [X.] gemäß § 687 Abs. 1 [X.] die Anwendung der §§ 677 ff. [X.] ausschließe. Diese Differenzierung überzeuge nicht. So obliege grundsätzlich dem Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Insofern übernehme der Mieter eine fremde Pflicht, wenn ihm die Schönheitsreparaturen überbürdet würden. Aus dem [X.] scheide diese damit aus. [X.] die Übertragung, trete zwar die gewollte Rechtsfolge nicht ein, gleichwohl nehme der Mieter die Reparaturverpflichtung aber letztlich - wenn auch irrtümlich - sub-jektiv als eigene wahr. Dieses Ergebnis sei auch sachgerecht. Denn die wirksame Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter stelle eine Haupt-pflicht des Mietvertrags mit Entgeltcharakter dar. Es handele sich um einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, die in der vereinbarten Miete berücksichtigt sei. Diese Kalkulationsgrundlage sei gestört, wenn die vereinbarte Übernahme der Schönheitsreparaturen [X.] sei. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich vermeiden, zumindest aber mildern, wenn etwaige Erstattungsansprüche des Mieters auf den nach § 818 Abs. 2 [X.] geschuldeten Wertersatz begrenzt würden. 10 II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung jedenfalls im Ergebnis stand. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Ersatz der von ihr aufge-wendeten Endrenovierungskosten zu. Denn sie war gemäß § 7 Ziff. 1 b des [X.] zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet. 11 - 7 - Es kann offen bleiben, ob der Ansicht des Berufungsgerichts gefolgt werden kann, die Klägerin habe auch dann keinen Anspruch auf Ersatz der für die Endrenovierung aufgewendeten Kosten, wenn § 7 Ziff. 1 b des [X.], der die Klägerin zur vollständigen Renovierung der Räume bei Beendigung des [X.] verpflichte, unwirksam sei. 12 13 Ein Ersatzanspruch der Klägerin ist bereits deshalb nicht begründet, weil die Endrenovierungsklausel wirksam ist. 1. Bei der Klausel handelt es sich um eine zwischen den [X.]en im [X.] ausgehandelte Vereinbarung und damit um eine Individualabrede, auf die die [X.] nicht anwendbar sind (§ 305 Abs. 1 Satz 3 [X.]). Der [X.] kann hierüber selbst befinden, da das [X.] zu dem streitigen Vor-trag, ob § 7 Ziff. 1 b des [X.] eine Individualabrede darstellt, keine weiteren Feststellungen getroffen, sondern die Frage im Ergebnis offen gelas-sen hat. 14 [X.] liegt bei einem von einer [X.] gestellten Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Ge-schäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich [X.] zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt ([X.] Urteile vom 18. Mai 1995 - [X.] - [X.], 1455, 1456 und vom 25. Juni 1992 - [X.] - NJW 1992, 2759, 2760). 15 Diese Voraussetzungen liegen hier für die Endrenovierungsklausel (§ 7 Ziff. 1 b des [X.]) vor. Nach dem im Berufungsurteil in Bezug genom-menen schriftsätzlichen Vortrag der [X.]en hat der Geschäftsführer der Kläge-rin im Rahmen der Vertragsverhandlungen unstreitig von der [X.] zu 1 verlangt, dass in den von dieser gestellten Vertragstext zusätzlich eine Klausel 16 - 8 - aufgenommen wird, nach der die Klägerin bei Beendigung des [X.] nicht verpflichtet ist, den Teppichboden durch einen neuen zu ersetzen, son-dern nur etwaige Beschädigungen, die durch unsachgemäße Behandlung ent-standen sind, zu beseitigen. Die [X.]en haben sich in § 1 Ziff. 7 des [X.] auf diese von der Klägerin gewünschte Klausel geeinigt. 17 Mit der Verhandlung über die von der Klägerin bei Vertragsbeendigung am Teppichboden vorzunehmenden Arbeiten haben die [X.]en über den Um-fang der in § 7 Ziff. 1 b des [X.] der Klägerin auferlegten [X.] bei Ende des [X.] verhandelt. Sie haben für den von der [X.] zu 1 verlegten Teppichboden, dessen Grundreinigung Teil der Schönheitsreparaturen ist ([X.]surteil vom 8. Oktober 2008 - [X.] ZR 15/07 - NJW 2009, 510), eine gesonderte Regelung getroffen. Die Klägerin sollte bei Beendigung des [X.] nur verpflichtet sein, etwaige Beschädigungen des Teppichbodens zu beseitigen. Damit hat sich die Beklagte zu 1 bereit er-klärt, ihre Vorgabe zu dem Umfang der bei Beendigung des Vertrages durchzu-führenden Schönheitsreparaturen abzuändern. 2. Die zwischen den [X.]en individuell vereinbarte [X.] (§ 7 Ziff. 1 b des [X.]) ist wirksam. 18 a) Bei der [X.] bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen, den Mieter individualvertraglich zur Endrenovierung - unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume - zu verpflichten. Ihre Schran-ken findet die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung vor allem in den [X.] im Sinne des § 134 [X.], im Verbot der Sittenwidrigkeit (§ 138 [X.]) und dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 [X.]). 19 Dafür, dass § 7 Ziff. 1 b des [X.] gegen diese Schranken ver-stößt, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich. 20 - 9 - b) Eine Unwirksamkeit der für sich allein gesehen unbedenklichen, indi-viduell vereinbarten Endrenovierungsklausel (§ 7 Ziff. 1 b des [X.]) folgt auch nicht aus dem Zusammentreffen mit anderen formularmäßig verein-barten Klauseln des Vertrages und einem dadurch hervorgerufenen Summie-rungseffekt. Eine sich daraus ergebende etwaige Unwirksamkeit hätte nur die Unwirksamkeit der [X.], nicht aber der Individualabrede zur Folge. Denn die Individualabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 [X.] ([X.] Urteil vom 14. Januar 2009 - [X.]/08 - juris). 21 Hahne [X.] Vézina Dose [X.]
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 24.05.2006 - 5 C 166/06 - [X.], Entscheidung vom 23.10.2006 - 62 S 187/06 -