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PDF anzeigen [X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 4. Juni 2009 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja
BGB § 157 B; [X.] 4109 a) Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in erster Linie durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende [X.] an dieser Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine "Schalldämmung nach [X.] 4109" Bezug genommen ist, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien le-diglich die Mindestmaße der [X.] 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine an-erkannten Regeln der Technik für die Herstellung des [X.] in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen (im [X.] an [X.], Urteil vom 14. Juni 2007 - [X.], [X.] 172, 346). b) Kann der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich hierauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären. Der Verweis des Unternehmers in der Leistungsbeschreibung auf "Schalldämmung nach [X.] 4109" genügt hierfür nicht. [X.], Urteil vom 4. Juni 2009 - [X.]/07 - [X.]
[X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Mai 2009 durch [X.] Dr. [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 21. Zivilsenats des [X.] vom 13. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Kläger erwarben von der Rechtsvorgängerin der [X.]n (im [X.] nur: die [X.]) 1996 eine Eigentumswohnung in einer noch fertig zu stellenden Wohnanlage in [X.] Nach der im [X.] in Bezug genomme-nen Baubeschreibung sollte die Fassade einen mineralischen Kratzputz auf einem Wärmedämmverbundsystem erhalten. Stattdessen wurde ein [X.] aufgetragen. In der Baubeschreibung heißt es unter "Material- und Ausstattungsbeschreibung" und "Geschoßdecken" weiter: 1 "Alle Geschoßdecken werden in Stahlbeton gemäß Statik erstellt. In den Wohngeschossen kommt ein schwimmender Estrich auf - 3 - Wärme- bzw. Trittschalldämmung gemäß [X.] 4109 zur Ausfüh-rung. Dachgeschoß wie vor." 2 Die Kläger verlangen wegen Mängeln des Putzes und des Schallschut-zes Zahlung von 542.942,83 • Zug um Zug gegen Rückübertragung des [X.] und Feststellung der Ersatzpflicht der [X.]n wegen aller weitergehenden Schäden der Kläger aus der Rückabwicklung. Das [X.] hat der auf Zahlung gerichteten Klage dem Grunde nach und dem [X.] stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom [X.] zugelassenen Revi-sion begehren die Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe: Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur [X.] an das Berufungsgericht. 3 Das für die Beurteilung maßgebliche Recht richtet sich nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). 4 I. Das Berufungsgericht führt aus, den Klägern stehe kein [X.] nach § 635 BGB zu. 5 1. Der ausgeführte [X.] sei zwar mangelhaft, weil er von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweiche und der vertragliche 6 - 4 - Abänderungsvorbehalt unwirksam sei. Die nachträgliche Anbringung eines [X.] erfordere jedoch einen unverhältnismäßigen Aufwand i.S.v. § 633 Abs. 2 Satz 3 BGB. Ebenso scheide ein auf Rückabwicklung des Vertrages gerichteter Schadensersatzanspruch in Anwendung des § 634 Abs. 3 BGB aus. Der Wert und die Tauglichkeit des Werkes seien durch die [X.] überhaupt nicht oder jedenfalls nur unerheblich beeinträchtigt. 2. Wegen des [X.] könnten die Kläger ebenfalls keine Rück-abwicklung des Vertrages nach § 635 BGB verlangen. Zwar liege ein Mangel vor, soweit die Anforderungen der [X.] 4109 (89) nicht erfüllt seien; insoweit habe die [X.] jedoch stets die Beseitigung der Mängel angeboten, worauf die Kläger sich nicht eingelassen hätten. Einen erhöhten Schallschutz nach Beiblatt 2 zur [X.] 4109 (89) habe die [X.] nach dem Vertrag nicht ge-schuldet. In der Baubeschreibung sei hinsichtlich des [X.] auf die [X.] 4109 Bezug genommen. Dies müsse ein Vertragspartner in der Regel da-hin verstehen, dass die Mindestanforderungen gemeint seien. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus den Umständen, der baulichen Ausstattung oder dem bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahren. 7 II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Revision wendet sich zu Recht gegen die rechtlichen Erwägungen des Berufungsgerichts, mit denen es einen Anspruch der Kläger auf großen Schadensersatz wegen der Schallschutzmängel verneint. 8 1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die Auffassung des Berufungsge-richts, der Schadensersatzanspruch könne nicht darauf gestützt werden, dass 9 - 5 - teilweise bereits die Voraussetzungen der [X.] 4109 (89) nicht eingehalten [X.]. Die Kläger haben von der [X.]n eine Mängelbeseitigung verlangt, die einen erhöhten Schallschutz nach [X.] 4109 - Beiblatt 2 gewährleistet. Sie [X.] nicht bereit, die geringeren Anforderungen der [X.] 4109 zu akzeptieren. Entsprechende Angebote der [X.]n haben sie zurückgewiesen. Sie können deshalb den Schadensersatzanspruch nicht darauf stützen, dass die [X.] die entsprechenden [X.]e nicht geschaffen hat. 2. Rechtsfehlerhaft vertritt das Berufungsgericht jedoch die Auffassung, die [X.] schulde nur einen Schallschutz, der den Mindestanforderungen der [X.] 4109 genüge. 10 Das Berufungsgericht geht davon aus, dass ein Erwerber einer Eigen-tumswohnung den Vertrag, in dem hinsichtlich der Schalldämmung auf die [X.] 4109 Bezug genommen worden ist, in der Regel dahin verstehen muss, dass die Mindestanforderungen dieser Norm gemeint sind. Von dieser Regel will es offenbar eine Ausnahme nur zulassen, wenn eine besonders exklusive Woh-nung erworben wird oder der Vertrag Rückschlüsse darauf zulässt, dass eine besonders hochwertige Schalldämmung hergestellt werden soll. Dieser Ansatz ist verfehlt. 11 a) Welchen Schallschutz die Parteien eines Vertrages über den Erwerb einer Eigentumswohnung vereinbart haben, richtet sich in erster Linie nach der im Vertrag getroffenen Vereinbarung. Der [X.] hat in seinem nach Erlass des Berufungsurteils veröffentlichten Urteil vom 14. Juni 2007 ([X.], [X.] 172, 346) darauf hingewiesen, dass insoweit die im Vertrag zum Ausdruck ge-brachten Vorstellungen von der Qualität des [X.], also der Beein-trächtigung durch Geräusche, maßgeblich sind. [X.] ist eine Gesamt-abwägung, in die nicht nur der Vertragstext einzubeziehen ist, sondern auch die 12 - 6 - erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, die sonsti-gen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnissen des [X.] und seines Umfeldes, der qualitative Zuschnitt, der architektonische An-spruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes zu berücksichtigen sind ([X.], Urteil vom 14. Juni 2007 - [X.], aaO). Der [X.] hat auch darauf hingewiesen, dass der Erwerber einer Wohnung oder Doppelhaushälfte mit üb-lichen Komfort- und Qualitätsansprüchen in der Regel einen diesem Wohnraum entsprechenden Schallschutz erwarten darf und sich dieser Schallschutz nicht aus den [X.]en nach [X.] 4109 ergibt. Denn die Anforderungen der [X.] 4109 sollen nach ihrer in Ziffer 1 zum Ausdruck gebrachten Zweckbe-stimmung Menschen in Aufenthaltsräumen lediglich vor unzumutbaren Belästi-gungen durch Schallübertragung schützen. Das entspricht in der Regel nicht einem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard. Der [X.] hat ferner darauf hingewiesen, dass die [X.] der [X.] 4109 hinsichtlich der Einhaltung der [X.]e nur insoweit anerkannte Regeln der Technik darstellen, als es um die Abschirmung von unzumutbaren Belästigungen geht. Soweit weitergehende [X.] an Bauwerke gestellt wer-den, wie z.B. die Einhaltung eines üblichen Komfortstandards oder eines [X.], in dem die Bewohner "im Allgemeinen Ruhe findenfi, sind die [X.] der [X.] 4109 von vornherein nicht geeignet, als anerkannte [X.] der Technik zu gelten. Insoweit können aus den Regelwerken die [X.] und [X.] der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zur [X.] 4109 Anhaltspunkte liefern. b) Diese Erwägungen gelten nicht nur dann, wenn die Parteien keine ausdrücklichen Vereinbarungen zum Schallschutz getroffen haben, sondern grundsätzlich auch dann, wenn sie hinsichtlich der Schalldämmung auf die [X.] 4109 Bezug nehmen, wie das im zu beurteilenden Fall bezüglich der Trittschall-dämmung geschehen ist. 13 - 7 - aa) Denn auch in diesem Fall hat eine Gesamtabwägung stattzufinden, bei der die gesamten Umstände des Vertrages zu berücksichtigen sind. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine Schalldämmung nach [X.] 4109 Bezug ge-nommen wird, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien die [X.] der [X.] 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel [X.] anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des [X.] in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen ([X.], [X.], 727, mit Volltext in www.ibr-online.de). Der Erwerber kann ungeachtet der sonstigen Vereinbarungen grundsätzlich erwarten, dass der Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung den Schall-schutz nach den zur [X.] geltenden anerkannten Regeln der Technik herstellt ([X.], Urteil vom 14. Mai 1998 - [X.] ZR 184/97, [X.] 139, 16, 18). Das hat auch die [X.] in der Baubeschreibung unter dem Stichwort "Grundlagen der Planung und Ausführung" versprochen. Den Hinweis auf die [X.] 4109 muss der Erwerber nicht dahin verstehen, der Unternehmer wolle davon abweichen. Vielmehr ist der Verweis auf die [X.] 4109 redlicherweise lediglich dahin zu verstehen, dass ein diesem Normwerk entsprechender Schallschutz versprochen wird, soweit die [X.] 4109 anerkannte Regel der Technik ist. [X.] ein Unternehmer von den anerkannten Regeln der Technik ab-weichen, darf der Erwerber über den Hinweis auf die [X.] 4109 hinaus eine ent-sprechende Aufklärung erwarten, die ihm mit aller Klarheit verdeutlicht, dass die Mindestanforderungen der [X.] 4109 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, der Erwerber also einen Schallschutz erhält, der deutlich unter den Anforderungen liegt, die er für seine Wohnung erwarten darf (vgl. [X.], Urteil vom 16. Juli 1998 - [X.] ZR 350/96, [X.] 139, 244; Urteil vom 9. Juni 1996 - [X.] ZR 181/93, [X.], 732 = [X.] 1996, 264; Urteil vom 17. Mai 1984 - [X.] ZR 169/82, [X.] 91, 206; [X.], [X.], 156 f.). 14 - 8 - bb) Darüber hinaus können die sich aus den sonstigen Umständen des Vertrages ergebenden Anforderungen an den vertraglich vereinbarten Schall-schutz nicht durch einen einfachen Hinweis auf die [X.] 4109 überspielt werden. Die Gesamtabwägung wird vielmehr regelmäßig ergeben, dass der Erwerber ungeachtet der anerkannten Regeln der Technik einen den Qualitäts- und Kom-fortstandards seiner Wohnung entsprechenden Schallschutz erwarten darf. In der Regel hat der Erwerber keine Vorstellung, was sich hinter den [X.]en der [X.] 4109 verbirgt, sondern allenfalls darüber, in welchem Maße er Geräuschbelästigungen ausgesetzt ist oder in Ruhe wohnen kann bzw. sein eigenes Verhalten nicht einschränken muss, um Vertraulichkeit zu wahren ([X.], Urteil vom 14. Juni 2007 - [X.], aaO). Kann der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, dann muss der [X.], der hiervon vertraglich abweichen will, deutlich hierauf hinweisen und den Erwerber über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklä-ren. Auch insoweit kann dem nicht näher erläuterten Hinweis auf die [X.] 4109 nur untergeordnete Bedeutung zukommen (vgl. auch [X.], [X.], 279; [X.], [X.], 740). 15 cc) Da zu den bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigenden Um-ständen auch gehört, welcher Schallschutz nach den die anerkannten Regeln der Technik einzuhaltenden Bauweisen erbracht werden kann ([X.], Urteil vom 14. Juni 2007 - [X.], aaO), kann sich im Einzelfall etwas anderes z.B. dann ergeben, wenn höhere [X.]e als nach der [X.] 4109 wegen der Besonderheiten der Bauweise nicht oder nur mit ungewöhnlich hohen Schwierigkeiten eingehalten werden können. 16 - 9 - [X.]. 17 Die auf der fehlerhaften Auslegung des vertraglich geschuldeten Schall-schutzes beruhende Abweisung der Klage kann daher nicht aufrechterhalten bleiben. 18 Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsge-richt zurückzuverweisen. Für die neue Verhandlung weist der [X.] auf Fol-gendes hin: 1. Das Berufungsgericht muss die Vertragsauslegung nach den vorge-nannten Kriterien erneut vornehmen. 19 a) Maßgeblich ist, ob die Wohnung den üblichen Qualitäts- und Komfort-standards genügen sollte. Einen "herausgehobenen, exklusiven [X.] muss eine Wohnung nicht vermitteln, um als den üblichen Ansprüchen genügende Komfortwohnung einen Schallschutz über den Mindestanforderungen der [X.] 4109 erwarten zu lassen. Der Sachverständige [X.] spricht sowohl im Gutachten vom 14. Juli 2004 als auch in seinem Schreiben vom 14. September 2004 von "hohem Wohnstandard" und bestätigt dies in seiner mündlichen Anhörung vor dem Berufungsgericht vom 13. Februar 2007. Die Baubeschreibung spricht an verschiedenen Stellen von "gehobener Ausstattung", "neuestem Stand", "reprä-sentativer Konstruktion", "hochwertiger Anlage". Treppen und Treppenhäuser werden "akustisch entkoppelt" und erhalten einen "hochwertigen [X.]". Die Wohnungseingangstüren werden in "schalldichter behindertengerechter Ausführung" beschrieben. Die Ver- und Entsorgungsleitungen werden "gegen Schallübertragung und Wärmeverlust isoliert". Die Rede ist von "geräuschar-men Spülkästen und Abluftanlagen". Die Werbeprospekte preisen die Anlage als "Wohnpark City [X.]", als "Wohn- und Geschäftsresidenz" an, als "ehrgeiziges Bauvorhaben, das sich von allen Seiten sehen lassen kann", mit "[X.] - 10 - selbarer Architektur" und "lichtdurchfluteten Wohnungen". Der Kaufpreis der klägerischen Wohnung betrug 1996 583.000 DM für eine 110 qm große Maiso-nettenwohnung. Die Auslegung des Berufungsgerichts, damit sei kein exklusi-ver Standard vereinbart, muss mangels einer rechtzeitigen Rüge vom [X.] hingenommen werden. Das Berufungsgericht wird seine Auffassung in der [X.] jedoch prüfen und jedenfalls erwägen müssen, ob ein üblicher Komfort- und Qualitätsstandard vereinbart ist. Daran können keine ernsthaften Zweifel bestehen. Das Berufungsgericht wird deshalb auch zu prüfen haben, welcher Schallschutz für eine solche Wohnung vereinbart ist. Im Hinblick dar-auf, dass die [X.] der VDI-Richtlinie 4100 für übliche Komfort-wohnungen und die erhöhten Werte der [X.] 4109 Beiblatt 2 offenbar identisch sind, gibt es deutliche Anhaltspunkte, dass jedenfalls diese [X.] auch vereinbart sind. Das Berufungsgericht wird bei der Ermittlung des ge-schuldeten [X.] auch berücksichtigen müssen, dass bei gleichwerti-gen, anerkannten Bauweisen der Besteller angesichts der hohen Bedeutung des [X.] im modernen Haus- und Wohnungsbau erwarten darf, dass der Unternehmer jedenfalls dann diejenige Bauweise wählt, die den besseren Schallschutz erbringt, wenn sie ohne nennenswerten Mehraufwand möglich ist. Ist eine Bauweise nicht vereinbart worden, so kann der Bauunternehmer sich zudem nicht auf Mindestanforderungen nach [X.] 4109 zurückziehen, wenn die von ihm gewählte Bauweise bei einwandfreier Ausführung höhere [X.]e ergibt ([X.], Urteil vom 14. Juni 2007 - [X.], aaO [X.]. 29; vgl. dazu auch Locher-Weiß, Rechtliche Probleme des [X.], 4. Aufl., [X.]). 2. Sollte es noch auf die Mängel des Putzes ankommen, weist der [X.] auf Folgendes hin: Nach der Rechtsprechung des [X.]s kann ein Anspruch auf großen Schadensersatz zu versagen sein, wenn der Mangel so geringfügig ist, dass der Besteller gegen [X.] und Glauben handeln würde, wenn er den 21 - 11 - Anspruch durchsetzen würde ([X.], Urteil vom 5. Mai 1958 - [X.] ZR 130/57, [X.] 27, 215, 220). Sollte es darauf ankommen, wird das Berufungsgericht diese Würdigung vorzunehmen haben. § 634 Abs. 3 BGB ist nicht anwendbar ([X.], Urteil vom 5. Mai 1958 - [X.] ZR 130/57, aaO). Bei der Gesamtwürdigung ist der Umstand mit einzubeziehen, dass die [X.] bewusst von der Baube-schreibung abgewichen ist. Dieser Umstand zwingt jedoch entgegen der [X.] der Revision nicht dazu, einen Verstoß gegen [X.] und Glauben zu verneinen. [X.] [X.] Eick [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 17.11.2005 - 18 O 299/05 - [X.], Entscheidung vom 13.02.2007 - 21 U 1/06 -
Meta
04.06.2009
Bundesgerichtshof VII. Zivilsenat
Sachgebiet: ZR
Zitiervorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.06.2009, Az. VII ZR 54/07 (REWIS RS 2009, 3220)
Papierfundstellen: REWIS RS 2009, 3220
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Die hier dargestellten Entscheidungen sind möglicherweise nicht rechtskräftig oder wurden bereits in höheren Instanzen abgeändert.
VII ZR 45/06 (Bundesgerichtshof)
VIII ZR 85/09 (Bundesgerichtshof)
Wohnraummiete: Anspruch des Mieters auf Trittschallschutz
VIII ZR 85/09 (Bundesgerichtshof)
21 U 69/06 (Oberlandesgericht Hamm)
21 U 1/06 (Oberlandesgericht Hamm)