Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:180117UVIIIZR17.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 17/16
Verkündet am:

18. Januar 2017

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 546a Abs. 1 Alt. 2
Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß §
546a Abs.
1 Alt.
2 [X.] für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache ver-langen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten [X.] nicht nach [X.] der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über [X.] bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§
558 Abs.
2 [X.]), sondern an-hand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.
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[X.], Urteil vom 18. Januar 2017 -
VIII ZR 17/16 -
LG [X.] I

AG [X.]

Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Januar 2017 durch die Vorsitzende Richterin [X.], die
Richterin [X.] sowie [X.] [X.], [X.] und Kosziol

für Recht erkannt:

Die Revision der [X.] gegen das Urteil des Landgerichts [X.] I -
15. Zivilkammer -
vom 27. Januar 2016 wird [X.].
Die [X.] haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die [X.] waren seit 1993 Mieter eines in [X.] gelegenen [X.] der Kläger mit einer Wohnfläche von 105 m². Das Mietverhältnis endete durch eine zum 30. Oktober 2011 erklärte Eigenbedarfskündigung der Kläger. Zum 15. April 2013 gaben die [X.] die Mietsache zurück. Bis da-hin entrichteten sie die vertraglich geschuldete Miete in Höhe von monatlich

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Die Kläger
verlangen eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen [X.].
Die Klage hat -
nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Amtsgericht -

t Zinsen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Bedeu-tung, im Wesentlichen ausgeführt:
Gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] könne der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache für die Dauer der Vorenthaltung die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen. Die Nutzungsentschädigung sei anhand des üblichen [X.] zu bemessen. Anders als bei § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] seien die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten nicht einzubeziehen. Dies folge schon daraus, dass §
546a [X.] eine Bestimmung des allgemeinen Mietrechts sei und auch Mietverhältnisse über bewegliche Sachen erfasse, während §
558 [X.] nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gelte.
Sinn und Zweck des § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] sei es zudem, den [X.] von einer ihm günstigen Preisentwicklung
am Markt profitieren zu lassen. Dem widerspräche es, auch die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder 3
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geänderten Mieten heranzuziehen. Nach der Zielsetzung des Gesetzgebers, die in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommen sei, sei es nicht ge-rechtfertigt, den Vermieter über einen nicht selten langen Zeitraum auf eine nicht mehr angemessene, niedrige Nutzungsentschädigung zu verweisen.
Dem stehe nicht entgegen, dass der Mietvertrag hier wegen [X.] gekündigt worden und der Wohnraum nach dem Auszug der [X.] grundlegend renoviert worden sei, so dass er dem Markt nicht zur Verfügung gestanden habe. §
546a [X.] diene gerade dazu, Druck auf den Mieter auszu-üben, um die Mietsache zurückzugeben. Für die Höhe der Nutzungsentschädi-gung komme es
daher nicht darauf an, ob der Vermieter eine Neuvermietung beabsichtige.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Die Kläger können wegen der Vorenthaltung der Mietsache als [X.] nicht nur die von den [X.] entrichtete vereinbarte Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 1 [X.]), sondern weitergehend auch die für vergleich-bare Objekte ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.]) verlangen. [X.] hat das Berufungsgericht den Anspruch der Kläger aus § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Mie-te (Marktmiete), nicht hingegen nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmie-te (§ 558 Abs. 2 [X.]) bestimmt.
1. Das Berufungsgericht hat -
ebenso wie bereits das Amtsgericht -
die [X.], ausgehend vom Befund der erstinstanzlich beauftragten Sachverständigen, anhand der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und 8
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Lage der Mietsache bestimmt. Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die -
im Revisionsverfahren nicht angegriffene -
Heranziehung der vorgenann-ten [X.] beruht nicht auf der Anwendung des § 558 Abs. 2 Satz
1 [X.], sondern ergibt sich schon daraus, dass diese Gegebenheiten die Mietpreisbildung im Marktgeschehen prägen.
2. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten (§ 558 Abs. 2 Satz
1 [X.]) bei der Bemessung des Anspruchsumfangs zu Recht außer [X.] gelassen. Der in einem laufenden Mietverhältnis über Wohnraum für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gesetzlich vorgegebene Bezugszeitraum von vier Jahren ist für den Anspruch des Vermieters auf [X.] bei verspäteter Rückgabe der Mietsache nach [X.] gemäß §
546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] nicht maßgeblich. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter keine Neuvermietung beabsichtigt, sondern die Mietsache -
wie im Fall der hier erklärten Eigenbedarfskündigung -
selbst nutzen will.
a) Allerdings entspricht es einer im mietrechtlichen Schrifttum verbreite-ten Auffassung, dass sich die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete im Sinne von §
546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] bei der Beendigung von Wohnraummiet-verhältnissen nicht nach der ortsüblichen [X.] bestimme. Vielmehr sei gemäß § 558 Abs.
2 Satz 1 [X.] der dort vorgegebene vierjährige Bezugs-zeitraum zu berücksichtigen. Die Beurteilung der Nutzungsentschädigung als "vertraglicher Anspruch eigener Art" sowie der Gesetzeszweck rechtfertigten es, dem Vermieter diejenige Miete zuzubilligen, die andere Vermieter aufgrund von § 558 [X.] durchsetzen könnten ([X.]/Börstinghaus, Miete, 5.
Aufl., § 546a Rn. 34; ebenso [X.]/[X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.]. V.A
Rn.
143; [X.], Mietrecht 12
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aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.]; [X.]/[X.], 3.
Auflage, § 546a Rn.
16; Spielbauer/[X.]/[X.], Mietrecht, 2013, §
546a [X.] Rn. 35; wohl auch [X.]/[X.], [X.], 76. Aufl., §
546a Rn. 11; siehe auch [X.], [X.], 204, 205).
Nach anderer Ansicht ist bei verspäteter Rückgabe der Mietsache auch bei beendeten [X.] für den Anspruch des Vermieters aus §
546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] die bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbare Miete maßgeblich; auf die örtliche Entwicklung der vereinbarten oder geänder-ten Mieten der letzten vier Jahre komme es nicht an ([X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 546a Rn.
53; [X.], Mietrecht, 12. Aufl., §
546a [X.] Rn. 59; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 546a Rn. 15; MünchKomm[X.]/[X.], 7.
Aufl., §
546a Rn. 13; BeckOGK-[X.]/[X.], Stand: Oktober 2016, § 546a Rn. 58 f.; Lützenkirchen, Grundeigentum 2013, 1176, 1178).
b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu.
[X.]) Gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] kann der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache als Entschädigung die für vergleichbare Sachen orts-übliche Miete verlangen. Die in § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] vorgesehene Berück-sichtigung der in der Gemeinde in den letzten vier Jahren vereinbarten oder, von Erhöhungen nach §
560 [X.] abgesehen, geänderten Bestandsmieten, sieht bereits der Wortlaut des §
546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] nicht vor. Zudem [X.] der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung bereits nach dem [X.] unabhängig davon, ob der Vermieter die Mietsache nach ihrer Rückgabe erneut vermieten oder sie -
wie in dem hier gegebenen Fall der Ei-genbedarfskündigung -
selbst nutzen will.
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bb) Mit Recht hat das Berufungsgericht des Weiteren auf die Gesetzes-systematik abgestellt. Anders als §
546a [X.], der Teil der für alle [X.] geltenden allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts ist und deshalb nicht nur für [X.] gilt, sind die Bestimmun-gen der §§
558 ff. [X.] über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-miete auf (laufende) Mietverhältnisse über Wohnraum zugeschnitten.
So entsteht der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß §
546a [X.] etwa nicht erst -
wie von §
558a [X.] für den Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgesehen -
durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters, nach deren Zugang sich die Vierjahresfrist des § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] bestimmt. Vielmehr hat der Vermieter, dem nach Beendigung des Mietverhältnisses Räume vorenthalten werden, von vornherein einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder, sofern diese höher ist, der ortsüblichen Miete, der auch ohne vorherige Ankündigung rück-wirkend geltend gemacht werden kann (vgl.
[X.], Urteil vom 14. Juli 1999
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XII [X.], [X.]Z 142, 186, 189 ff. [zu §
557 [X.] aF]; siehe auch BT-Drucks. 14/4553, [X.] f.).
[X.]) Gegen eine Ausrichtung des § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] an der [X.] Entwicklung der Wohnraummieten der letzten vier Jahre gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 [X.] spricht darüber hinaus der unterschiedliche Sinn und Zweck beider Regelungen.
(1) Im Rahmen der Regelung der §§ 558 ff. [X.] über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die einerseits die Wirtschaftlichkeit des [X.] erhalten soll, andererseits aber auch den Interessen des Mieters durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die fünfzehnmonatige Wartezeit, die
[X.]pungsgrenze des § 558 Abs. 3 [X.] sowie 18
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durch das Sonderkündigungsrecht des §
561 [X.] Rechnung trägt (vgl. [X.] vom 20. Juni 2007
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VIII
ZR 303/06, NJW 2007, 2546 Rn. 11), dient die in §
558 Abs. 2 Satz 1 [X.] vorgesehene Zeitkomponente der ortüblichen Vergleichsmiete auch dazu, im laufenden Mietverhältnis eine gewisse Schutz-wirkung zugunsten des Mieters zu entfalten, indem sie durch die Bemessung des Bezugszeitraums die Dynamik der Mietpreissteigerung in Gemeinden mit steigenden Mietpreisen in dem vom Gesetzgeber als maßgeblich erachteten Umfang abfedert (vgl. [X.]/[X.], [X.]O, §
558 Rn.
3, 21, 26).
(2) Dazu besteht bei einem beendeten Mietverhältnis jedoch keine Ver-anlassung mehr. § 546a [X.] hat dementsprechend ein anderes Ziel, welches auch anhand der Gesetzesmaterialien deutlich wird.
(a) Die Materialien zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.
Juni 2001 ([X.]l. I S.
1149) stellen ausdrücklich darauf ab, dass es im Rahmen von § 546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] auch im Wohnraummietrecht darauf ankommt, was bei einer [X.] der Wohnung ortsüblich erzielbar gewesen wäre. Die für eine Miet-erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 558 ff. [X.] geltenden Beschränkungen
sind im Gesetzgebungsverfahren hingegen nicht herangezo-gen worden.
Im Wohnraummietrecht kann, wie die Gesetzesbegründung insoweit [X.], "zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein
längerer Zeitraum liegen, über den hinweg die Wohnung dem Vermieter vorenthalten wird und der [X.] gehindert ist, durch eine Neuvermietung eine (höhere) ortsübliche [X.] zu erzielen" (BT-Drucks., [X.]O). Unter dem Gesichtspunkt einer gerechten
Risikoverteilung sei es nicht einzusehen, dass der Vermieter sich mit der vereinbarten (geringeren) Miete begnügen müsse, wenn sich später im 21
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Rahmen eines Rechtsstreits herausstelle, dass die Kündigung des [X.]s berechtigt gewesen sei. Dieses Risiko liege vielmehr in der Sphäre des Mieters, der trotz Kündigung in der Wohnung verbleibe (BT-Drucks., [X.]O). [X.] hat der Gesetzgeber sichtlich einen Anspruch auf die bei Neuvermietung erzielbare Miete eröffnen wollen, ohne diesen durch die Zeitkomponente des §
558 Abs. 2 [X.] einschränken zu wollen.
(b) Auch anhand der Rechtsprechung des [X.] wird deut-lich, dass es nach dem Sinn und Zweck des § 546a [X.] bei beendeten Wohn-raummietverträgen nicht anders als bei anderen beendeten Mietverhältnissen auf den Maßstab der bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbaren Miete an-kommt.
([X.]) Der [X.] hat ausgesprochen, dass durch die Rege-lung des §
546a Abs. 1 [X.] im Rahmen des nach Beendigung des [X.] bestehenden Abwicklungsverhältnisses ein vertragsähnlicher Anspruch begründet wird (vgl.
[X.], Urteile vom 29.
Januar 2015 -
IX ZR 279/13, [X.]Z 204, 83 Rn. 80; vom 23.
Juli 2003 -
XII ZR 16/00, [X.], 871 unter [X.]; vom 11. Mai 1988 -
VIII ZR 96/87, [X.]Z 104, 285, 290 mwN), durch den ein zusätzlicher Druck
auf den früheren Mieter ausgeübt werden soll, die geschul-dete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen ([X.], Urteile vom 22. März 1989

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VIII ZR 155/88, [X.]Z 107, 123, 129; vom 10.
Oktober 1990 -
VIII ZR 370/89, NJW-RR 1991,
176 unter B
[X.] d [zu § 557 [X.] aF]; vom 7. Januar 2004
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VIII ZR 103/03, [X.], 354 unter [X.] a; vom 5.
Oktober 2005 -
VIII ZR 57/05, [X.], 52 unter [X.]; vom 27.
Mai 2015
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XII [X.], NJW 2015, 2795 Rn. 21). Das Rechtsverhältnis der Vertragsparteien ist in der [X.] nur noch auf Abwicklung und damit auf Rückgabe der Mietsache an-gelegt, die vom Willen des Mieters abhängig ist ([X.], Urteil vom 27. Mai 2015

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XII [X.], [X.]O).
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(bb) Nach dieser Maßgabe wird deutlich, dass sich der Anspruch aus §
546a Abs. 1 Alt. 2 [X.] auf die Marktmiete richtet und es dabei auch nicht von Belang ist, ob der Vermieter das Mietverhältnis, wie hier, wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Mietsache in Zukunft selbst nutzen will. Denn der [X.] Druck zur Rückgabe der Mietsache wäre beeinträchtigt, wenn sich der Mieter noch in der [X.] darauf berufen könnte, dass die für ver-gleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem noch laufenden [X.] unter Berücksichtigung des in §
558 Abs. 2 Satz 1 [X.] vorgesehenen Be-zugszeitraums zu bestimmen sei, oder dass der Vermieter die Mietsache selbst nutzen wolle.
[X.]
[X.]
[X.]

[X.]
Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 21.04.2015 -
417 C 8389/13 -

LG [X.] I, Entscheidung vom 27.01.2016 -
15 [X.] -

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