Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.06.2007, Az. V ZB 18/07

[X.]BESCHLUSS [X.] vom 14. Juni 2007 in der Grundbuchsache Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.] § 928 Abs. 1 Die Eintragung des Verzichts auf das Wohnungs- oder Teileigentum in das [X.] ist unzulässig. [X.], [X.]. v. 14. Juni 2007 - [X.] - [X.]
AG - Grundbuchamt - [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 14. Juni 2007 durch [X.] [X.], [X.] Lemke und [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub beschlossen: Die weitere Beschwerde gegen den [X.]uss der 6. Zivilkammer des [X.]s [X.] vom 4. Januar 2007 wird auf Kosten des Antragstellers zurückgewiesen. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.000 • festgesetzt. Gründe: [X.] Der Antragsteller ist Eigentümer des in dem Eingang dieses [X.]usses bezeichneten Wohnungseigentums. In einem notariell beglaubigten Schriftstück vom 20. Juni 2005 erklärte er den Verzicht "an dem Grundstück gemäß § 928 [X.]" und beantragte, alle erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch vor-zunehmen. 1 Das Grundbuchamt hat den Antrag als auf die Eintragung des Verzichts auf das Wohnungseigentum gerichtet ausgelegt und mit der Begründung zu-rückgewiesen, dass das Wohnungseigentum nicht durch Verzicht aufgegeben 2 - 3 - werden könne. Die dagegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers hat das [X.] zurückgewiesen. Das greift er mit seiner weiteren Beschwerde an. Das [X.] möchte dem Rechtsmittel stattgeben. Hieran sieht es sich jedoch durch Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte (BayObLG NJW 1991, 1962; [X.] ZMR 2003, 137; [X.] 2004, 29) gehindert und hat deshalb die weitere Beschwerde mit Be-schluss vom 6. Februar 2007 ([X.], 219) dem [X.] zur Entscheidung vorgelegt. 3 I[X.] Die Vorlage ist statthaft. Das vorlegende Gericht vertritt die Auffassung, dass der Verzicht auf das Wohnungseigentum in das Grundbuch eingetragen werden könne. Bereits der Gesetzgeber habe die Aufgabe von [X.] für zulässig gehalten. Die Auswirkungen des Verzichts auf den Miteigentumsanteil benachteiligten die übrigen Miteigentümer nicht unange-messen, weil sich der Fiskus oder ein Dritter den Miteigentumsanteil des [X.] aneignen könne und den neuen Teilhaber die mit dem Anteil [X.] Pflichten träfen. Auch wenn sich niemand den Anteil aneigne, ändere sich die Belastung der übrigen Teilhaber nicht, weil sie nach § 748 [X.] nur entsprechend ihrem Bruchteil zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftli-chen Gegenstands beitragen müssten. Im Übrigen gebiete die Abstraktheit des Eigentums gegenüber schuldrechtlichen Verpflichtungen, die Kostentragungs-pflicht der Miteigentümer von der dinglichen Rechtslage zu trennen. Es wider-spreche dem Abstraktionsprinzip, die Befugnis des Miteigentümers zur freien Verfügung über seinen Anteil im Hinblick auf seine schuldrechtlichen Rechte und Pflichten nach § 748 [X.] sachenrechtlich dahin einzuschränken, dass die 4 - 4 - Verfügung über den Miteigentumsanteil in der Form des Verzichts unwirksam sei. Diese Erwägungen gelten nach Ansicht des vorlegenden Gerichts auch für den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum. Es gebe keine Beson-derheiten des Wohnungseigentumsrechts, die eine von dem "gewöhnlichen" Miteigentum abweichende Beurteilung erforderten. Insbesondere stehe der in § 11 WEG enthaltene Grundsatz der Unauflöslichkeit der [X.] der Wirksamkeit des Verzichts auf Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen. Durch diese Bestimmung solle die Verkehrsfähigkeit von Wohnungseigentum und dessen Attraktivität erhöht werden, indem die [X.] auf Dauer an-gelegt sei und es dadurch keinem einzelnen Eigentümer ermöglicht werde, die Aufhebung der [X.] zu betreiben und die im Wohnungseigentum ver-körperten Werte einseitig zu "sprengen". Bei diesen Werten handele es sich um die jeweilige Verknüpfung eines Miteigentumsanteils an dem gemeinschaftli-chen Eigentum mit dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Denselben Zweck der Beständigkeit verfol-ge § 6 WEG, durch den eine grundsätzlich unlösbare Verknüpfung von Mitei-gentumsanteil und Sondereigentum angeordnet werde. Diese Zusammenhänge würden jedoch durch eine Eigentumsaufgabe am Wohnungseigentum insge-samt, d.h. an Miteigentumsanteil und Sondereigentum, nicht berührt. Ebenso wenig würden durch den Verzicht die anderen Wohnungseigentumseinheiten in ihrem Wert "gesprengt". Zu einer Zerschlagung der [X.] führe die [X.] von Wohnungseigentum nicht. Auch § 16 Abs. 2 WEG stehe der Zuläs-sigkeit des Verzichts auf Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen. 5 Demgegenüber vertreten das [X.], das [X.] und das [X.] (jeweils aaO) 6 - 5 - die Auffassung, Wohnungs- und Teileigentum könne nicht durch Verzicht auf-gegeben werden. Mit ihm seien im Rahmen eines gesetzlich begründeten Schuldverhältnisses Verpflichtungen der Wohnungseigentümer untereinander verbunden, insbesondere die sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebende Verpflich-tung, die gemeinschaftlichen Lasten und Kosten anteilig zu tragen. Die in § 11 WEG vorgeschriebene Unauflöslichkeit der [X.] stelle sicher, dass dieses gesetzliche Schuldverhältnis nicht einseitig beendet werden könne. Die-ser Grundsatz würde durch die Möglichkeit der Aufgabe von Wohnungs- und Teileigentum durchbrochen. Der das Eigentum aufgebende [X.] entzöge sich nicht nur den mit dem Grundeigentum verbundenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, sondern auch den mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundenen Verpflichtungen gegenüber der [X.]gemeinschaft. Weil diese Verpflichtungen unmittelbar mit dem Wohnungs-eigentum verbunden seien und ohne dieses nicht weiter bestünden, könnten sie nur dadurch aufrechterhalten werden, dass der Verzicht auf Wohnungs- und Teileigentum nicht zugelassen werde. [X.] rechtfertigt die Vorlage, weil sie auf der unterschiedlichen Auslegung der in § 928 Abs. 1 [X.] enthaltenen [X.] zum Eigentumsverzicht beruht. Denn das Grundbuch betreffende [X.] im Sinne von § 79 Abs. 1 Satz 2 GBO sind alle bei der Entscheidung über einen gestellten Eintragungsantrag angewendeten oder zu Unrecht außer Acht gelassenen Normen, soweit sie auf bundesrechtlicher Grundlage beruhen (Senat, [X.] 151, 116, 119 m.w.N.). 7 - 6 - II[X.] Die zulässige weitere Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache keinen Erfolg. Der einzelne Eigentümer kann sein Wohnungs- oder Teileigen-tum nicht durch Verzicht aufgeben (a.[X.] in [X.]/Pick/[X.], WEG, 8. Aufl., § 3 Rdn. 79 f.; [X.]/[X.], 4. Aufl., § 928 Rdn. 4; [X.], NJW 1996, 905, 907 f. n. 2). 8 1. Der Senat hat bereits früher entschieden, dass ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück nicht entsprechend § 928 Abs. 1 [X.] durch Verzicht des einzelnen Miteigentümers aufgegeben werden kann ([X.] 115, 1, 7 ff.). An dieser Rechtsprechung hat er in seinem [X.]uss vom 10. Mai 2007 ([X.], zur Veröffentlichung in [X.] bestimmt) festgehalten. Darin stützt er sich für seine Auffassung darauf, dass im Hinblick auf die Regelung in § 928 Abs. 2 [X.] die Annahme des Verzichts auf einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück schon begrifflich auf Schwierigkeiten stößt und sich das Miteigen-tum in der [X.] Beziehung nicht erschöpft, sondern zugleich die Beteiligung an einer wechselseitige Rechte und Pflichten begründenden Mitei-gentümergemeinschaft zum Inhalt hat, an die jeder Teilhaber bis zu deren ge-setzeskonformer Aufhebung gebunden ist (Umdruck S. 7 ff.); weiter weist der Senat darauf hin, dass der Ausschluss des Verzichts auf den [X.] nicht in Widerspruch zu der Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 928 [X.] steht und die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 Satz 1 [X.] nicht in unzulässiger Weise beschränkt (Umdruck S. 11 f.). 9 2. Für den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum gilt nichts [X.]. 10 - 7 - a) Nach der Definition in § 1 Abs. 2 und 3 WEG besteht Wohnungs- und Teileigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemein-schaftliches Eigentum ist nach § 1 Abs. 5 WEG u.a. das Grundstück. Das Mitei-gentum daran (§ 1008 [X.]) ist die Grundlage des Wohnungs- und Teileigen-tums; das ergibt sich aus den Regelungen über das Entstehen dieser Eigen-tumsformen in §§ 3 Abs. 1, 8 Abs. 1 WEG (Senat, [X.] 49, 250, 251). Ohne einen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück gibt es kein Wohnungs- und Teileigentum (vgl. § 6 WEG). Kann aber - wie ausgeführt - ein einzelner Miteigentümer sein Miteigentum an einem Grundstück nicht durch Verzicht aufgeben, führt das dazu, dass auch Wohnungs- und Teileigentum nicht durch Verzicht aufgegeben werden können. 11 b) Setzt man sich über diese begriffliche Betrachtungsweise hinweg, ge-langt man zu keinem anderen Ergebnis. Denn einer anderen Wertung stehen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entgegen, welche Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer regeln und zur Folge haben, dass kein Eigentümer außer durch Übertragung seines Eigentums einseitig aus der Eigentümergemeinschaft ausscheiden kann. 12 aa) Problematisch ist die - vereinzelt vertretene - Annahme, dass das Wohnungs- oder Teileigentum durch den Verzicht herrenlos würde (so aber Pick, aaO, § 11 Rdn. 23); denn den Begriff der Herrenlosigkeit verbindet das Gesetz nur mit dem Verzicht auf das Eigentum an beweglichen (oder ihnen gleichgestellten) Sachen oder Grundstücken (§§ 928, 958 ff. [X.]). Rechte werden nach dieser Vorstellung nicht herrenlos, sondern erlöschen. Die - sachenrechtliche - Vorstellung eines durch Verzicht [X.] gewordenen 13 - 8 - [X.] scheitert daran, dass sich diese Eigentumsar-ten - wie das bloße Miteigentum - in der [X.] Beziehung nicht er-schöpfen, sondern zugleich die Beteiligung an der wechselseitige Rechte und Pflichten begründenden Wohnungs- oder Teileigentümergemeinschaft zum In-halt haben. Diese Mitgliedschaft kann man sich nicht [X.] vorstellen; sie müsste mit dem Verzicht erlöschen. Das unterliefe jedoch die vorrangigen [X.]en des Wohnungseigentumsgesetzes und kann folglich nicht angenom-men werden. [X.]) Das Erlöschen hätte nämlich - entgegen der Auffassung des vorle-genden Gerichts - die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Folge. Denn ihr Bestehen setzt auch voraus, dass die Miteigentumsanteile an dem gemeinschaftlichen Grundstück zusammen ein Ganzes ergeben; daran fehlte es, weil das Erlöschen des [X.] zwingend das Erlöschen des Miteigentumsanteils zur Folge hätte. 14 cc) Anders als bei der "gewöhnlichen" Miteigentümergemeinschaft (§ 749 Abs. 1 [X.]) kann jedoch kein Wohnungs- oder Teileigentümer die Aufhebung der [X.] verlangen, nicht einmal aus wichtigem Grund (§ 11 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG). Eine von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarung dürfen die Eigentümer nur für den Fall treffen, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht (§ 11 Abs. 1 Satz 3 WEG). Ließe man den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum zu, setzte man sich über diese Regelungen hinweg. Dafür gibt es jedoch keinen rechtfertigenden Grund. 15 (1) Der von dem Beschwerdeführer angenommene und von dem vorle-genden Gericht erwogene Verstoß gegen Art. 14 GG liegt nicht vor. Die [X.] - 9 - schriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer. Dazu gehört der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der [X.] zu verlangen oder - von einem Ausnahmefall ab-gesehen - es zu vereinbaren. Derjenige, der Wohnungs- oder Teileigentum be-gründet (§§ 3, 8 WEG) oder erwirbt, begibt sich freiwillig dieses Rechts. Seine Eigentümerbefugnisse werden dadurch jedoch nicht eingeschränkt. Er kann sein Wohnungs- oder Teileigentum - gegebenenfalls nur mit Zustimmung [X.] Eigentümer oder eines [X.] (§ 12 Abs. 1 WEG) - veräußern; dass es sich mangels Kaufinteressenten auch einmal als nicht veräußerungsfähig erweisen kann, ist ein rein wirtschaftliches Problem und von dem Veräußerungswilligen hinzunehmen. (2) Der verzichtswillige Eigentümer ist auch nicht auf Dauer an die Eigen-tümergemeinschaft gebunden. Der Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft zu verlangen, hat nicht ihre Unauflöslichkeit zur Folge. Sie kann durch die Aufhebung des Sondereigentums nach § 4 WEG, durch eine Aufhebungsvereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer und durch das ein-seitige Aufhebungsverlangen nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aufgelöst werden. Auch kommt in den von dem vorlegenden Gericht hervorgehobenen Fällen der wirtschaftlichen Wertlosigkeit des [X.] ("Schrottim-mobilie") unter Berücksichtigung des der Regelung in § 22 Abs. 2 WEG, wo-nach kein Eigentümer zur Mitwirkung an dem Wiederaufbau des [X.] werden kann, wenn dieser ab einem bestimmten Maß unwirtschaftlich ist, zugrunde liegenden Gedankens nach Treu und Glauben (§ 242 [X.]) ein Anspruch jedes Eigentümers gegen die übrigen Eigentümer auf Aufhebung der Eigentümergemeinschaft in Betracht (vgl. [X.]/[X.], § 11 Rdn. 20). 17 - 10 - (3) In allen diesen Fällen entsteht mit der Aufhebung der [X.] eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, deren Aufhebung jeder Miteigentümer jederzeit verlangen kann (§ 749 Abs. 1 [X.]). Somit ist es nicht notwendig, entgegen der gesetzlichen Regelung die [X.] zu eröffnen, dass ein Wohnungseigentümer einseitig durch Verzicht auf sein Eigentum die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft herbeiführen kann. 18 [X.]) Der Zulässigkeit des Verzichts des einzelnen Eigentümers auf sein Wohnungs- oder Teileigentum steht auch entgegen, dass nach § 16 Abs. 2 WEG jeder Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet ist, die Lasten des ge-meinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandset-zung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des ge-meinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils an dem Grundstück zu tragen. Diese gesetzliche Regelung des Umfangs der Kosten- und Lastentragungspflicht würde bei der Aufgabe des [X.] durch Verzicht unterlaufen. Denn wenn ein Eigentümer auf diese Weise aus der Eigentümergemeinschaft ausscheidet, müssten die verbleiben-den Eigentümer - was das vorlegende Gericht verkennt - zwangsläufig einen dem Miteigentumsanteil des [X.] entsprechenden höheren Anteil an den Lasten und Kosten tragen, ohne dass ihnen - mangels Anwachsung - ein höherer Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück zustünde. Eine Rechtfertigung für diese gesetzeswidrige Mehrbelastung gibt es nicht. 19 3. Nach alledem ist die Zulässigkeit des Verzichts einzelner Wohnungs- oder Teileigentümer auf ihr Eigentum nicht anzuerkennen. Zulässig ist aller-dings der Verzicht sämtlicher Eigentümer. Denn in diesem Fall wird zugleich das ganze Eigentum an dem Grundstück aufgegeben. Die rechtliche Situation 20 - 11 - ist dieselbe wie bei dem Verzicht auf das Alleineigentum nach § 928 Abs. 1 [X.]. [X.] Somit erweist sich die Beschwerdeentscheidung des [X.]s als richtig. Die weitere Beschwerde des Antragstellers ist deshalb zurückzuweisen. 21 [X.] und die Festsetzung des [X.] auf §§ 131 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2, 30 KostO. 22 Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom 04.01.2007 - 6 T 4/07 - [X.], Entscheidung vom 06.02.2007 - [X.] 5/07 -