Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.10.2000, Az. V ZR 430/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:13. Oktober 2000K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:[X.] § 459 Abs. 1 Satz 1Die Tatsache, daß eine im Gewerbegebiet gelegene Eigentumswohnung nur voneinem bestimmten Personenkreis benutzt werden darf, kann einen Sachmangel be-gründen.[X.], Urt. v. 13. Oktober 2000 - [X.] - [X.] [X.] [X.] hat auf die mündliche [X.] 13. Oktober 2000 durch [X.] [X.] und [X.] [X.], Tropf, [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des [X.] vom 22. Oktober 1999 aufgeho-ben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgerichts zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Mit notariellem Vertrag vom 14. Oktober 1994 kaufte die Klägerin vondem Beklagten den Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mitdem Sondereigentum an einer Wohnung zum Preis von 350.000 DM unterAusschluß der Gewährleistung für Größe, Güte und Beschaffenheit des Grund-stücks. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten [X.], der es als Gewerbegebiet ausweist. Das Objekt, in dem sich dieverkaufte Eigentumswohnung befindet, war mit Bescheid der [X.] 31. Oktober 1990 als gewerblich genutztes Gebäude mit einer Druckerei- 3 -im Erdgeschoß und zwei darüber liegenden, betriebsbezogenen Wohnungenbaurechtlich genehmigt worden.Die Klägerin bezog die Wohnung. Mit Bescheid der Kreisverwaltung vom4. November 1996 wurde ihr gemäß § 78 [X.]/Rheinland-Pfalz i.V.m. § 8Abs. 3 [X.] die Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken [X.], weil sie keine betriebsbezogene Tätigkeit ausübe und deshalb nicht zudem Personenkreis zähle, der ausnahmsweise eine solche Wohnung [X.] dürfe. Die Anfechtungsklage gegen den Bescheid und der Antrag [X.] der Berufung blieben ohne Erfolg.Nach vergeblicher Aufforderung, das Eigentum an der Wohnung frei vondiesen baurechtlichen Beschränkungen zu übertragen, hat die Klägerin Klageerhoben, mit der sie vom Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises in [X.] 350.000 DM Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung verlangtund die Feststellung des Annahmeverzugs des Beklagten begehrt. Das Land-gericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat [X.] dem [X.] - unter Abzug einer Nutzungsentschä-digung von 36.000 DM und Klageabweisung insoweit - in Höhe [X.] DM sowie dem Feststellungsantrag stattgegeben.Mit seiner Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, er-strebt der Beklagte die Wiederherstellung des Urteils des [X.] -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht sieht in dem baurechtlichen Verbot der [X.] der Wohnung durch die Klägerin einen Rechtsmangel im Sinne von § 434BGB. Die Klägerin könne deshalb vom Beklagten nach §§ 434, 440, 326, 346BGB die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, denn der Verkäuferhabe den verkauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen. [X.] dem Kaufvertrag vereinbarte [X.] stehe dem nichtentgegen, weil er nur die Haftung für Sachmängel nicht aber für [X.].[X.] wendet sich die Revision mit Recht.1. Ein Rechtsmangel nach § 434 BGB kann sich zwar nicht nur aus demprivaten Recht eines Dritten, sondern auch aus dessen Bindung kraft öffentli-chen Rechtes ergeben ([X.]. v. 27. April 1979, [X.], NJW 1979,949). So hat der [X.], worauf das Berufungsgericht abhebt, die bestehendeSozialbindung einer Wohnung nach dem Wohnungsbindungsgesetz stets alsRechtsmangel gewertet ([X.]Z 67, 134; zuletzt noch Urt. v. 21. Januar 2000,V [X.], [X.], 1276). Zu Recht verweist die [X.] darauf, daß die Klägerin hier, wie in den Fällen der Wohnungsbindung, inihren rechtlichen Befugnissen eingeschränkt ist und zwar sowohl, was [X.], als auch was die Fremdnutzung [X.] 5 -2. Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, daß nach der ständigenRechtsprechung des [X.]s für die Unterscheidung, ob ein Rechts- oder [X.] im Sinne des § 459 BGB vorliegt, die Frage ausschlaggebend ist,ob der zu beurteilende Mangel aus der Beschaffenheit der Sache erwächst [X.] einen Sachmangel darstellt (vgl. insbes. [X.]. v. 27. April 1979,aaO und [X.]Z 67, 134 ff). Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die auf [X.] oder planungsrechtlichen Bestimmungen beruhen, hat der [X.]deshalb im Anschluß an das [X.] in seinen späteren Entscheidungen(z.B. [X.], 343, 348; 137, 294, 295) als Sachmängel angesehen, für dieder Verkäufer nur unter den Voraussetzungen der §§ 459 ff BGB haftet ([X.]Z96, 385, 387 m.N.). Denn der Sachmangel im Sinne des § 459 BGB ist nichtauf solche Fehler beschränkt, die der Sache selbst in ihrer natürlichen Be-schaffenheit anhaften. Vielmehr kann er auch in Eigentümlichkeiten bestehen,die in der Beziehung der Sache zur Umwelt begründet sind, wenn sie nach [X.] für die Brauchbarkeit oder den Wert der [X.] sind ([X.], [X.]Z 34, 32, 41 m.N.; [X.]Z 67, 134 ff; Urt. v. 27. [X.], [X.], [X.], 949; v. 19. November 1999, [X.], [X.], 803). Diese Beziehungen können tatsächlicher, wirtschaftlicher oderrechtlicher Natur sein; sie müssen nur in der Beschaffenheit der Sache selbstihren Grund haben ([X.] 67, 134, 136). Dies ist für öffentlich-rechtliche Baube-schränkungen, sofern sie ihre Grundlage in bauordnungs- und planungsrechtli-chen Vorschriften haben, regelmäßig der Fall (vgl. [X.]. v. 27. April 1979,aaO, m.w.N. S. 950); denn in diesen Fällen knüpft die Beschränkung, der [X.] der Immobilie unterliegt, regelmäßig an die Lage der Sache, also anihre Beziehung zur Umwelt, an.- 6 -3. Dementsprechend hat der [X.] auch in Fällen der nahezu oder garvollständigen [X.] des [X.] zu dem vertraglich vorausge-setzten Gebrauch einen Sachmangel bejaht, so z.B. bei Versagung der [X.] (Urt. v. 22. Juli 1979,V ZR 25/77, NJW 1979, 2200, 2201 m.N.; Urt. v. 17. März 1989, [X.]/87,NJW 1989, 2388), bei der fehlenden öffentlich-rechtlichen Bebaubarkeit wegenunwirksamen Bebauungsplanes (Urt. v. 17. März 1989, [X.]/87, [X.], 2388), bei der [X.] einer Jagdhütte als Wochenendhaus([X.], Urt. v. 6. Juni 1986, [X.], NJW 1986, 2824) oder bei einem [X.] Wochenendhaus (Urt. v. 7. Dezember 1984, [X.], [X.], 230, 231). Dem liegt die Überlegung zugrunde, daß der Käufer [X.] und Eigentum dauerhaft erhält, es nur nicht vertragsgemäß nutzenkann (vgl. [X.], [X.], Beilage 6, [X.]; [X.]/[X.], Der [X.], [X.], 7. Aufl. [X.] Rdn. 329). Danach ist auch hier dieeingeschränkte Benutzbarkeit der übereigneten Wohnung zu dem vertraglichvorausgesetzten Gebrauch als Sachmangel zu werten.4. Angesichts des im notariellen Vertrag enthaltenen [X.] könnten der Klägerin auf dem Sachmangel beruhende [X.] gegen den Beklagten nur zustehen, wenn die Vereinbarung über den Ge-währleistungsausschluß den hier vorliegenden Fehler nicht erfaßt. [X.] es jedoch an Tatsachenvortrag, aus dem sich ergeben könnte, die [X.] hätten übereinstimmend den vorliegenden Fehler von dem, sei-nem Wortlaut nach umfassenden, [X.] ausnehmenwollen. Gleiches gilt für die Frage, ob hier die Grundsätze anwendbar wären,die der [X.]. Zivilsenat in seinem Urteil vom 5. April 1984 ([X.] ZR 21/83, [X.] 7 -1984, 2094) zum Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerbneu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen aufgestellt hat.5. Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründungnicht bestehenbleiben; es ist aufzuheben. Die Sache ist nicht entscheidungs-reif.Die Revisionserwiderung hat in der mündlichen Verhandlung zutreffendauf Vortrag in der Berufungsinstanz verwiesen, aus dem sich ein arglistigesVerschweigen des Mangels durch den Beklagten im Sinne des § 476 BGB er-geben könnte. Das Berufungsgericht hat - aus seiner rechtlichen Sicht [X.] eines Rechtsmangels zu Recht - hierzu weder Beweis erhoben nochdie notwendigen Feststellungen getroffen. Dies wird nachzuholen sein. Die [X.] ist deshalb an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.[X.]Lambert-LangTropf [X.]Klein