Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.06.2018, Az. V ZR 193/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:220618UVZR193.17.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V [X.]/17
Verkündet am:

22. Juni 2018

Rinke

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 23 Abs. 4 Satz 1; [X.] § 9a
Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall -
bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung -
von den Vorgaben der Heizkostenverord-nung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.
[X.], Urteil vom 22. Juni 2018 -
V [X.]/17
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LG [X.]

[X.]

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Der [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richterinnen Prof. Dr. [X.]t-Räntsch und [X.], [X.]
Göbel und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 20. Juni 2017
wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 11 Nr. 1 lit.
d) der Teilungserklärung vom 2. Mai 1983 werden die Kosten für [X.] und die Bereitung von Warmwasser auf der Grundlage der gesetzlichen sab-Der Kläger erhielt unter dem 7. März 2016 eine Hausgeldabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2015 bis zum 31. De-

der Firma i.

beigefügt, wonach [X.]. Die Aufteilung der hierin enthaltenen Heizkosten, die sich insgesamt auf zu 30 % als
Grundkosten und zu 70 % nach [X.]. In der Eigentümerversammlung vom 22. März 2016 kam es zwischen den Wohnungseigentümern zu einer Diskussion über die Richtigkeit der [X.]
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kostenabrechnung der Firma i.

, da auf zwei Wohneinheiten ein vergleichs-weise hoher Anteil der Heizkosten entfiel. beschlossen, einen Sachverständigen für Heizungstechnik mit der Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Uwurde folgender Be-schluss gefasst:

[X.] ergeben, die sich auf die Heizkostenabrechnung auswirken, soll die Abrechnung für 2015 nach Wohnfläche erfolgen. Es werden Kosten von

Mit Schreiben vom 22. Juni 2016 teilte die Verwalterin dem Kläger mit, dass sich durch die Überprüfung des Sachverständigen keine verwertbaren [X.] ergeben hätten, die sich auf die Heizkostenabrechnung auswirkten, und dass diese daher nach Wohnfläche erstellt worden sei. In der dem [X.] beigefügten korrigierten Einzelabrechnung wurden
zu Lasten des
Klägers für das Abrechnungsjahr 2015 Energie-
und Betriebskosten von , d.h.

aufgeführt.

Das Amtsgericht hat die auf Feststellung der Nichtigkeit des zu
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III gefassten Beschlusses gerichtete und im August 2016 eingegangene Klage abgewiesen. Die Berufung
des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten bean-tragen,
verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter.

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Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hält die Berufung für unbegründet, weil der [X.] Beschluss nicht gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 [X.] nichtig sei. Dieser könne zwar nicht auf § 9a Abs. 1, Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 1 Satz 5 [X.] gestützt werden. Es sei nicht ersichtlich, dass der anteilige Wärme-
oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für den
Abrechnungszeitraum 2015 wegen [X.] oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß habe erfasst werden können. Ein Geräteausfall liege nicht vor; zudem sei un-streitig eine Verbrauchserfassung erfolgt, wobei es unerheblich sei, ob diese fehlerhaft sei. Dies führe aber nicht zur Nichtigkeit. Gemäß § 16 Abs. 3 [X.] könne die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung den Umlageschlüssel mit Stimmenmehrheit ändern. [X.] die beschlossene Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung,
sei der Be-schluss anfechtbar, aber nicht nichtig. Bei § 2 [X.] handele es sich entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung auch nicht um eine Ver-botsnorm
im Sinne von § 134 [X.], sondern um eine Vorschrift, welche die rechtsgeschäftliche Gestaltungsmacht unmittelbar einschränke. Die [X.] eines gleichwohl vorgenommenen Rechtsgeschäfts folge aus der die Einschränkung enthaltenden Norm selbst, nicht aus § 134 [X.].

II.

Das hält im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung stand.

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1. Das Berufungsgericht erkennt richtig, dass der angefochtene Be-schluss mit den Regeln der Heizkostenverordnung nicht zu vereinbaren ist, weil insbesondere die Voraussetzungen des § 9a Abs. 1, Abs. 2 [X.] nicht vorliegen.
a) Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 [X.], der gemäß § 3 Satz 1 Heiz-kostenV auch auf Wohnungseigentum anzuwenden ist, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert,
nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 [X.] nach der Wohn-
oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. In diesem Rahmen hält sich die Regelung in § 11 Nr. 1 lit. d) der Teilungserklä-rung, wonach u.a. die Heizungskosten zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach dem jeweils gültigen Verteilungsschlüssel zu verteilen sind. Auf dieser Grundlage hat die Verwalterin hier auch die erste Hausgeldabrechnung vom 7.
März 2016 erstellt.
b) Eine Abweichung von dem in § 7 Abs. 1 [X.] vorgesehenen Verteilungsmaßstab ist gemäß § 9a Abs. 1 Satz 1 [X.] möglich, wenn der anteilige Wärme-
oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Ab-rechnungszeitraum wegen [X.] oder aus anderen zwingenden Grün-den nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. In diesem Fall ist der [X.] grundsätzlich auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume
im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Überschreitet die von der [X.] betroffene Wohn-
oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn-
oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, 6
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sind die Kosten des Wärmeverbrauchs ausschließlich nach der Wohn-
und Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen (§ 9a Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 1 Satz
5 [X.]).
c) Diesen Anforderungen genügt der
unter [X.] gefasste Beschluss, auf dessen Grundlage die Verwalterin in der neuen Abrechnung vom 22. Juni 2016 die Heizkosten nur nach Wohnfläche verteilt hat, nicht.
Entgegen der [X.] der Revisionserwiderung liegen bereits die Voraussetzungen des § 9a Abs. 1 Satz
1 [X.] nicht vor, so dass die in dem Beschluss für den Fall der Unergiebigkeit des einzuholenden Sachverständigengutachtens beschlos-sene
Abrechnung nur nach Wohnfläche ausscheidet.
[X.]) Dies folgt allerdings nicht bereits daraus, dass
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so die Ansicht des Berufungsgerichts -, ein Geräteausfall nicht vorlag und eine Verbrauchserfas-sung tatsächlich erfolgt ist.

für eine nicht [X.]e Erfassung des Verbrauchs
liegt dann vor, wenn Umstände ge-geben sind, die dem Geräteausfall gleichzusetzen sind, weil sie eine rückwir-kende Korrektur der [X.] ausschließen (vgl. [X.], Urteil vom 16.
November 2005 -
VIII ZR 373/04, [X.], 102 Rn. 13, 15). Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn der am [X.] abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert entsprechen kann und damit fehlerhaft ist (vgl. [X.], Hinweisbeschluss vom 5.
März 2013 -
VIII ZR 310/12, NJW-RR 2013, 909 Rn. 2).
bb) Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts kann aber nicht davon ausgegangen werden, dass die Verbrauchserfassung objektiv fehlerhaft erfolgt ist. Hierfür genügen die von einzelnen Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung vom 22. März 2016 geäußerten Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung nicht;
denn der von den Wohnungseigentümern mit 9
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der Prüfung der in den Gewerbeeinheiten installierten Messgeräte beauftragte Sachverständige
ist zu dem Ergebnis gelangt, dass es keine verwertbaren [X.] gebe, die sich auf die Heizkostenrechnung auswirkten. Dass die Wohnungseigentümer gerade für diesen Fall von einer verbrauchsabhängigen Verteilung der Heizkosten für das [X.] Abstand genommen haben, [X.] deshalb mangels Vorliegens der Voraussetzungen des [X.] des § 9a Abs. 1 und 2 [X.] gegen § 7 Abs. 1 Satz 1
[X.].
2. Der
Verstoß gegen § 7 Abs. 1 Satz 1 [X.] hat hier jedoch nicht die Nichtigkeit des Beschlusses -
nur hierauf kommt es wegen des [X.] der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 [X.] für den [X.] an -
zur Folge, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend annimmt.
a) Es ist allerdings in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss, der mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht im Einklang steht, nichtig oder lediglich an-fechtbar ist.
[X.]) Nach teilweiser vertretener Auffassung führt ein solcher Verstoß ge-nerell nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses (vgl. [X.], [X.], 458, 460; BayObLG, [X.], 106; [X.], [X.], 747, 748;

Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 3 Rn. 4 ff., 14; [X.]/[X.]/Pflügl, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 112 Rn. 17
f.).
Dies wird [X.] gestützt, dass es sich bei § 3 Satz 1 [X.], wonach die Vorschriften der Verordnung unabhängig davon auf Wohnungseigentum anzuwenden sind, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und 12
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Warmwasser getroffen worden sind, nicht um ein Verbotsgesetz i.S.d. § 134 [X.], sondern um eine Kollisionsnorm handele, die den Vorrang der
Heizkos-tenverordnung festlege
(vgl. BayObLG, [X.], 106;
Lammel, [X.], 4. Aufl., § 3 Rn. 5).
bb)
Andere differenzieren nach der Art des Verstoßes gegen die Heiz-kostenverordnung. Nichtig soll ein Beschluss jedenfalls dann sein, wenn die Kostenverteilung generell den Rahmen der Heizkostenverordnung verlässt, während Abweichungen im Rahmen einer
Jahresabrechnung
grundsätzlich nur zur
Anfechtbarkeit führten (vgl. [X.]/[X.], [X.] [2018], § 16 [X.] Rn.
70; [X.]/Häublein, [X.] [2018], § 28 [X.] Rn. 66; [X.] [X.]/[X.], Stand 1. Januar 2018, § 16 Rn. 100; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 3 [X.] Rn. 4; [X.], [X.], 147, 149). Nichtig sei ein Beschluss, durch den die Einführung einer verbrauchsabhängigen Heiz-kostenabrechnung ganz oder teilweise abgelehnt werde, wenn er aus Gründen erfolge, die außerhalb der [X.] der Heizkostenverordnung
lägen (vgl. [X.], [X.], 86; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., §
16 Rn. 61; Sauren, [X.], 6. Aufl., § 16 Rn. 35;
[X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 16 Rn. 36, 39; [X.]/[X.], 7.
Aufl., § 16 [X.] Rn. 63; [X.]/[X.], [X.], 77. Aufl., § 16 [X.] Rn. 31;
Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 16 Rn. 84m; BeckOGK/[X.], Stand 1. Novem-ber 2017, § 16 [X.] Rn. 191, 193.1;
[X.]/[X.]/[X.], 7. Aufl., § 3 [X.] Rn. 4). Dies soll beispielsweise der Fall sein, wenn Beschlüsse

entgegen den §§ 7, 8 [X.]
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einen Verbrauchsanteil von weniger als
50 % oder gar eine verbrauchsunabhängige Verteilung der Heiz-
und Warm-wasserkosten anordnen, etwa die ausschließliche Verteilung nach Wohn-
oder Nutzfläche (vgl. [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 16 Rn. 70; BeckOGK/Drager, Stand 1. Januar 2018, § 3 [X.] Rn. 15).
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b) Der Senat braucht die Streitfrage nicht abschließend zu entscheiden. Jedenfalls ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall -
be-zogen auf eine konkrete Jahresabrechnung -
von den Vorgaben
der Heizkos-tenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.
[X.])
Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats entspricht allein ei-ne den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. Senat, Urteil vom 16.
Juli
2010 -
V [X.], NJW
2010, 3298 Rn. 15; Urteil vom 17. Februar 2012

V
ZR
251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 9; Urteil vom 3. Juni 2016

V
ZR
166/15, NJW-RR 2017, 263 Rn. 13). Dies gilt unabhängig davon,
ob die Wohnungse[X.]tümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben, da sich diese
Verpflichtung unmittelbar aus § 3 Satz 1 Heiz-kostenV ergibt, der die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer vorschreibt (Senat, Urteil vom 17. [X.] 2012 -
V [X.], NJW 2012, 1434 Rn. 8 f.; vgl. für das Mietrecht auch [X.], Urteil vom 19. Juli 2006 -
VIII ZR 212/05, [X.], 652 Rn. 13). Ge-nehmigen die Wohnungseigentümer eine Heizkostenabrechnung, die [X.] orientiert ist, ist der Beschluss auf Anfechtung für [X.] zu erklären (vgl. Senat, Urteil vom 17. Februar 2012 -
V [X.], NJW 2012, 1434 Rn. 9; vgl. auch Senat, Urteil vom 3. Juni 2016 -
V [X.], NJW-RR 2017, 263 Rn. 12 ff.).
Insoweit besteht kein Unterschied zu den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung einen mit der [X.] nicht zu vereinbarenden [X.] anwenden. Auch dies hat nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge (vgl. [X.], Urteil vom 10. März 1994 -
IX ZR 98/93, 16
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NJW 1994, 1866, 1868; [X.] [X.]/[X.], Stand 1. Januar 2018, § 16 Rn. 16, 100).
bb) Soweit die Revision demgegenüber unter Hinweis auf
die Entschei-dung des Senats vom 20. September 2000 -
V [X.] ([X.]Z 145, 158, 166
f.) die Auffassung vertritt, bei Verstößen gegen die Heizkostenverordnung sei ein Fall der absoluten [X.] und damit Nichtigkeit ge-geben, weil eine Abweichung von den zwingenden Vorgaben der [X.] nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen könne, überzeugt dies nicht. Die [X.] der Wohnungseigentümer für die Entscheidung über eine Jahresabrechnung ergibt sich aus § 28 Abs. 5 [X.]. Es liegt auch kein die Nichtigkeit begründender Verstoß gegen eine Rechtsvorschrift i.S.d. §
23 Abs.
4 Satz 1 r-zichBei der Auslegung dieser Bestimmung ist zu berücksich-tigen, dass nach der Konzeption des Wohnungseigentumsgesetzes Beschlüsse der Wohnungseigentümer trotz Mängeln grundsätzlich gültig sind, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt sind (§ 23 Abs. 4 Satz 2 [X.]). Unterbleibt eine fristgerechte (§ 46 Abs. 1 Satz 2 [X.]) Anfechtung, werden
die Beschlüsse
bestandskräftig. Damit soll das Vertrauen der [X.] in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen geschützt und erreicht werden, dass unter den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Rechtslage besteht
und dass nicht Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander noch län-gere
Zeit belasten (vgl. [X.], Beschluss vom 21. Mai 1970 -
VIII ZB 3/70, [X.]Z 54, 65, 69; siehe auch [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 23 Rn. 125). Die Nichtigkeit eines Beschlusses ist demgegenüber die Ausnahme und nur anzunehmen, wenn der Schutzzweck der verletzten Vorschrift dies erfordert (vgl. [X.]/[X.],
[X.], 13. Aufl., § 23 Rn. 141). So liegt es nicht, wenn die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Jahresabrechnung, d. h. in einem [X.]
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zelfall, von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen. Ein solcher Verstoß wirkt sich nur auf einen beschränkten Zeitraum aus und ist daher nicht von einem solchen Gewicht, dass das Vertrauen
der Wohnungseigentümer in die Bestandskraft nicht (rechtzeitig) angefochtener Beschlüsse dahinter [X.] müsste.
[X.]) Hierfür spielt es keine Rolle, worin der Verstoß gegen die Vorgaben der Heizkostenverordnung besteht, ob die Wohnungseigentümer also den Rahmen der Heizkostenverordnung verlassen, weil sie beispielsweise trotz [X.] funktionierender Messgeräte ohne Begründung von der in §§
7, 8 [X.] vorgesehenen Aufteilung zwischen Grundkosten und Verbrauchs-kosten abweichen oder etwa die Voraussetzungen des § 9a [X.], der eine Abweichung von dem [X.] erlaubt, rechtsirrig beja-hen.

dd)
Nichts anderes gilt, wenn die Wohnungseigentümer -
wie hier -
im Zusammenhang mit der anstehenden Beschlussfassung über die Genehmigung einer Jahresabrechnung
vorab über einen Teilbereich dieser Abrechnung [X.] und hierbei eine Kostenverteilung vorsehen, die den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Der Sache nach steht dies einem Be-schluss über die gesamte Jahresabrechnung
gleich, in dem ein gegen die Heiz-kostenverordnung verstoßender Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt worden ist.

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III.

Die Kostenentscheidung beruht auf
§ 97
Abs. 1
ZPO.

Stresemann [X.]t-Räntsch Brückner

Göbel Haberkamp

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 20.12.2016 -
19 C 27/16 -

LG [X.], Entscheidung vom 20.06.2017 -
6 S 33/17 -

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