Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.07.2001, Az. XII ZR 196/98

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 196/98Verkündet am:18. Juli 2001Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 18. Juli 2001 durch [X.] [X.] und [X.], [X.], Prof. Dr. [X.] und Fuchsfür Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] [X.] vom 9. Juni 1998 imKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klä-gerin gegen das Urteil des [X.] [X.] vom19. September 1996 in Höhe von 3.096.277,40 DM nebst [X.] worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand-lung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin gewährte der [X.] und Co. Objekt [X.] KG(im folgenden: [X.]) Darlehen für ein inzwischen gescheitertes Hotel- undKlinikprojekt in [X.]. Sie nimmt die Beklagte aus abgetretenem Rechtder [X.] auf Pachtzinsen in Anspruch, ferner begehrt sie Schadensersatzalternativ aus abgetretenem und eigenem Recht, weil die Beklagte das [X.] -verhältnis mit der [X.] unberechtigt gekündigt und schuldhaft Pflichten [X.] des Darlehensvertrages der Klägerin mit der [X.] verletzt habe.Die Beklagte betrieb in [X.] ein Hotel, das sie von einer ande-ren Gesellschaft der [X.] gepachtet hatte. Sie wollte [X.] aus wirtschaftlichen Gründen aufgeben, entschloß sich dann jedoch,zusammen mit dem Unternehmer [X.]ein Konzept von [X.] und Klinikbetrieb zu verfolgen. Danach sollte in einem Teil des aus zweimiteinander verbundenen [X.] bestehenden Hotelgebäudes (dem soge-nannten [X.]bereich), eine "Klinik " ([X.] ) [X.], die zugleich dem Hotel Gäste zuführen sollte.Zu diesem Zweck beteiligte sich eine Gesellschaft der [X.] mit einer Kommanditeinlage von 500.000 DM an der [X.], die [X.] mit Kaufvertrag vom 28. April 1994 zu einem Preis von 8,5 Mio. [X.] und das Hotel von [X.] 1994 bis Ende Mai 1995 umbauen ließ, [X.] in Höhe von nochmals 7,75 Mio. DM verursachte. Die [X.] ver-pachtete der [X.] mit Vertrag vom 21. September 1994 das Grundstück"zum Zweck des Hotel- und Klinikbetriebs" für die Dauer von 20 Jahren zu ei-nem Pachtzins von 2 Mio. [X.] (im [X.]: 1,2 Mio. DM) zuzüglichMWSt. Die Beklagte vermietete ihrerseits mit Vertrag vom selben Tage eineFläche von ca. 2.500 qm "zum Zwecke eines Klinikbetriebs und Praxis" aufebenfalls 20 Jahre zu einem jährlichen Mietzins von 1,1 Mio. DM zuzüglichMWSt. an die [X.] Klinik Betriebsgesellschaft mbH (im folgenden: [X.] GmbH),deren Geschäftsführer [X.]war. Im Untermietvertrag ist als Mietfläche inden als Anlage 3 in Bezug genommenen Plänen das Dachgeschoß, das [X.] sowie das zweite Untergeschoß ([X.]) des "[X.]" im [X.]bereich gekennzeichnet. Das Dachgeschoß sollte als- 4 -Bettentrakt für die Klinik, die übrigen Stockwerke - abgesehen vom Erd- und[X.] - von der [X.] als Hotel genutzt werden. Daraus hatte [X.] ein Zimmerkontingent für die Patienten der [X.] GmbH zu [X.] zur Verfügung zu stellen (Vermittlungsvertrag vom 21. [X.]). Der (Unter-) Mietvertrag ist dem Pachtvertrag als Anlage 6 beigefügt. In§ 10 Abs. 2 des Pachtvertrages heißt es dazu: "Dem Verpächter ist bekannt,daß der Pächter eine Teilfläche des Hotels an die [X.] Klinik GmbH untervermieten wird. Der Verpächter stimmt dieser Untervermietung be-reits jetzt zu."Die Klägerin gewährte der [X.] und [X.]mit Vertrag vom22./26. September 1994 ein Darlehen in Höhe von insgesamt 18 Mio. DM. [X.] ließ sie sich unter anderem die [X.] der [X.]gegen die Beklagte abtreten.Während der Umbauphase bemühte sich [X.], die Konzession füreine Privatkrankenanstalt zu erhalten, für die eine Abgeschlossenheit des [X.] erforderlich war. Zur Unterstützung seiner Bemühungen unterbrei-tete die Beklagte der [X.] ein Angebot zur Festanmietung des gesamten[X.] bereichs durch die [X.] GmbH, zu der es aber nicht kam. Am 4. [X.] eröffnete die Beklagte den Hotelbetrieb. Die [X.] GmbH betrieb eine am-bulante Praxis, stellte aber bereits am 5. September 1995 Antrag auf [X.] Konkursverfahrens über ihr Vermögen. Bis dahin war es nicht zu einer [X.] und Aufnahme des stationären Klinikbetriebs gekommen. Daraufhinkündigte die Beklagte mit Schreiben vom 7. September 1995 den [X.] wichtigem Grund zum 31. Oktober 1995 und begründete dies damit, daßdurch den Wegfall der Zahlungen der [X.] GmbH die Geschäftsgrundlage [X.] entfallen sei. Später stützte sie die Kündigung zusätzlich darauf,- 5 -daß die [X.] ihr nicht den vertraglich geschuldeten Gebrauch gewährenkönne, da diese nicht in der Lage sei, die Genehmigung des Klinikbetriebs zuzumutbaren Bedingungen herbeizuführen. Die Beklagte räumte das [X.] 22. Oktober 1995 und zahlte seit Oktober 1995 keinen Pachtzins mehr. Die[X.] bediente daraufhin die fälligen Darlehensraten nicht mehr, was [X.] des Darlehensvertrages aus wichtigem Grund durch die Klägerinführte. Mit Schreiben vom 18. Dezember 1995 kündigte die Klägerin mit Zu-stimmung der [X.] das Pachtverhältnis mit der [X.] wegen [X.] und begehrte Schadensersatz. Die [X.] veräußerte [X.] mit notariellem Vertrag vom 19. Dezember 1995 zum Preis von17.500.000 DM.Die Klägerin meint, die Beklagte habe den Vertrag nicht wirksam kündi-gen können. Sie habe das Risiko eines geschäftlichen Mißerfolgs der Unter-vermietung zu tragen gehabt, so daß sie sich nicht auf den Wegfall der [X.] berufen könne. Zwischen den [X.] keine rechtliche Einheit bestanden, vielmehr seien Pacht- und Untermiet-vertrag getrennt konzipiert worden. Nur im Hinblick auf die Bonität und Finanz-kraft der [X.] und deren langfristige Bindung im Pachtvertrag habe siedie Finanzierung für die [X.] übernommen. Die fehlende Betriebsgeneh-migung betreffe nur das Verhältnis der [X.] zur [X.] GmbH. [X.] beiden sei abgesprochen gewesen, daß zunächst nur eine ambulantePraxis betrieben und es später die Genehmigung für einen stationären [X.] beantragt werden solle.Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung des [X.] für die [X.] bis Dezember 1995 in Höhe von monatlich 115.000 DM inklusiveMWSt. sowie Schadensersatz in Höhe von 2.866.277,40 DM geltend [X.] -Ein entsprechender Schaden sei sowohl der [X.] als auch ihr selbst ent-standen, weshalb sie ihn alternativ auf abgetretenes Recht der [X.] undeigenes Recht stützte. Der [X.] stehe der Anspruch wegen der unberech-tigten Kündigung des Pachtvertrages durch die Beklagte zu. Ihr selbst sei [X.] entstanden, weil die Beklagte als unmittelbar wirtschaftlich interes-sierte Beteiligte beim Abschluß des Darlehensvertrages persönliches Vertrau-en in Anspruch genommen und schuldhaft vertragliche Pflichten verletzt habe.Die Beklagte hat gegenüber der [X.] für Oktober 1995mit einem - unstreitigen - Anspruch auf Zahlung von 200.000 DM zuzüglichMWSt. aus einem Verkauf von Inventar an die [X.] aufgerechnet. [X.] [X.] für November und Dezember 1995 hat sie hilfsweisedie Aufrechnung mit dem Restbetrag der Kaufpreisforderung sowie mit weite-ren Forderungen erklärt.Das Berufungsgericht hat die Berufung gegen das klagabweisende Ur-teil des [X.] zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision derKlägerin, mit der sie ihre Ansprüche - mit Ausnahme des Anspruchs auf [X.] des [X.] für Oktober 1995 in Höhe von 115.000 DM inklusiveMWSt. - weiterverfolgt.Entscheidungsgründe:Die Revision ist begründet. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Auf-hebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das [X.] Das Berufungsgericht hat Ansprüche der Klägerin auf Zahlung des[X.] abgelehnt und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt:Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Pachtzins für die Monate [X.] und Dezember 1995 gegen die Beklagte zu, weil diese das [X.] zum 31. Oktober 1995 wegen Nichtgewährung des vertragsge-mäßen Gebrauchs gekündigt habe (§ 542, 581 Abs. 2 BGB). Denn die Ver-pächterin, die [X.], von der die Klägerin ihre Rechte herleite, sei auf Dauernicht in der Lage gewesen, der [X.] den im Pachtvertrag vereinbartenGebrauch unter für die Beklagte zumutbaren Bedingungen zu verschaffen. [X.] Gebrauch habe sich nach § 2.1 des Pachtvertrages auf [X.] eines Hotels und einer Klinik gerichtet. Das verpachtete Objekt habedaher grundsätzlich zur Aufnahme des Klinikbetriebs geeignet sein müssen;aus seiner Beschaffenheit hätten sich folglich keine Hindernisse für die [X.] als Klinik erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erge-ben dürfen. Zwar seien inhaltliche Festlegungen über den Umfang des [X.]s im Pachtvertrag selbst nicht ausdrücklich getroffen worden. Sie seienaber dem Untermietvertrag zu entnehmen, der in § 10 Abs. 2 des [X.] eigens in Bezug genommen worden sei. Damit sei nicht nur die erforderli-che Zustimmung des Verpächters zur Untervermietung geregelt gewesen.Vielmehr habe im Hinblick auf den wirtschaftlichen Hintergrund, dem ein genauabgestimmtes Nutzungskonzept des Objekts zugrunde gelegen habe, [X.] geklärt werden sollen, in welchem Umfang das Objekt für [X.] und in welchem Umfang der Klinik zur Verfügung stehen sollte.Die in den Plänen zum Untermietvertrag exakt ausgewiesene Aufteilung der- 8 -Flächen, die der räumlichen Verteilung der Nutzung auf den Hotel- und [X.] nach dem den Verträgen zugrunde liegenden Ursprungskonzept ent-sprochen habe, sei Vertragsinhalt auch des zwischen der [X.] und [X.] abgeschlossenen Pachtvertrags geworden. Bei dieser Aufteilung seidie Klinik jedoch nicht genehmigungsfähig gewesen, da die hierfür erforderli-che Abgeschlossenheit der Klinik nicht habe hergestellt werden können. EineNutzung des gesamten [X.] bereichs als Klinik durch die [X.] GmbH wärezwar genehmigungsfähig gewesen, hätte aber eine für die Beklagte unzumut-bare Reduzierung der Bettenkapazität des Hotels bedeutet. Der Streit [X.] darüber, ob zwischen der [X.] und der [X.] GmbH abgespro-chen gewesen sei, daß in der Anfangsphase nur eine ambulante Praxis betrie-ben werden und die stationäre Klinik erst später hinzukommen solle, sei für [X.] ohne Bedeutung, da dadurch die [X.] nicht von ihrer [X.] frei geworden wäre, der [X.] den vertragsgemäßen Gebrauchzu ermöglichen.2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichenPrüfung nicht in allen Teilen stand.a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Kündigungnicht bereits deshalb unwirksam ist, weil der Kündigungsgrund, der geltendgemacht wird, in der Kündigungserklärung nicht genannt ist. Dies sei unschäd-lich, wenn der nachgeschobene Grund bereits beim Zugang der [X.] habe (st.Rspr., vgl. nur [X.], 220, 225 ff.; [X.], Urteil vom29. Oktober 1986 - [X.] - [X.], 53, 55 m.N.; siehe auch Grapen-tin in Bub/ [X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., [X.]. 9 m.N.).- 9 -b) Die Revision rügt allerdings zu Recht die Auslegung des Berufungs-gerichts als rechtsfehlerhaft, daß als vertragsgemäßer Pachtgebrauch die [X.] als Hotel und Klinik exakt entsprechend der Aufteilung in den [X.] zwischen der [X.] und der [X.] GmbH vereinbart ge-wesen sei.aa) Die Auslegung einer individualvertraglichen Vereinbarung ist grund-sätzlich dem Tatrichter vorbehalten. Das Revisionsgericht prüft nur nach, obgesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oderErfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer achtgelassen wurde (st. Rspr., vgl. etwa [X.], Urteil vom 6. Mai 1997 - [X.], 879, 882; vom 23. April 1998 - [X.] - [X.], 1493, 1494;Senatsbeschluß vom 27. September 1995 - [X.]/93 - FamRZ 1995, 1482,1483 zur weiteren Beschwerde). Gegen diese Grundsätze hat das Berufungs-gericht bei der Auslegung des [X.]) Bei der Vertragsauslegung ist in erster Linie der von den [X.] Wortlaut der Vereinbarung und der ihm zu entnehmende objektiv er-klärte Parteiwille zu berücksichtigen ([X.], Urteil vom 11. September 2000- [X.] - NJW 2001, 144). Davon ist auch das Berufungsgericht [X.] und hat den vereinbarten Vertragszweck in § 2.1 sowie den [X.] § 10 Abs. 2 des Vertrages berücksichtigt, der besagt, daß die [X.] an die [X.] GmbH der Verpächterin bekannt ist und diese ihr zustimmt.Zwar widerspricht die Auslegung des Berufungsgerichts, entsprechend demgemeinsamen Konzept der Vertragsparteien sei infolge der Bezugnahme aufden Untermietvertrag die Eignung gerade der darin vorgesehenen [X.] zum Betrieb einer stationären Klinik geschuldet, nicht dem [X.]. Allerdings ist der Wortlaut - wie auch das Berufungsgericht erkennt -- 10 -nicht eindeutig und läßt auch die naheliegende Auslegung zu, daß mehr als dienotwendige Zustimmung der Verpächterin zur Untervermietung damit nicht er-klärt werden [X.]) Ist der Wortlaut einer Vereinbarung nicht eindeutig, so sind nach§§ 133, 157 BGB alle Umstände auszuwerten und zu würdigen, die Rück-schlüsse auf den wirklichen Willen der Parteien und die objektive Interessenla-ge zulassen. Gegen diesen [X.] hat das Berufungsgerichtverstoßen. Es hat - wie die Revision mit Recht rügt - den auszulegenden Erklä-rungstatbestand nicht verfahrensfehlerfrei festgestellt und den [X.] erschöpfend gewürdigt. Die Auffassung des Berufungsgerichts, der [X.] darüber, ob zwischen der [X.] und der [X.] GmbH abge-sprochen gewesen sei, daß in der Anfangsphase nur eine ambulante Praxisbetrieben und die stationärere Klinik erst später hinzukommen solle, sei für [X.] ohne Bedeutung, ist rechtsfehlerhaft.Das Berufungsgericht hat allein aufgrund der im Untermietvertrag be-zeichneten Mietfläche und deren aus den Plänen ersichtlichen und von [X.] bestätigten Nutzungsaufteilung zwischen stationärer Klinikund ambulanter Praxis sowie der Zuweisung der Geschosse 1 bis 4 zum Hotel-betrieb der [X.] angenommen, die Beklagte und die [X.] GmbH hättensich auf eine Nutzung exakt nach dieser Aufteilung als vertragsgemäßen Ge-brauch geeinigt. Durch die Bezugnahme sei dieser Gebrauch auch für [X.] zugrunde zu legen.Die Klägerin hat jedoch unter Beweisantritt vorgetragen, die Genehmi-gung für den Klinikbetrieb habe erst beantragt werden können, wenn ein abge-schlossener Gebäudeteil für die Klinik vorhanden gewesen wäre und in diesenRäumen ein stationärer Klinikbetrieb hätte aufgenommen werden sollen. Zwi-- 11 -schen der [X.] GmbH und der [X.] sei hierzu abgesprochen gewesen,daß zunächst nur eine Praxis für ambulante Patienten betrieben werden solle.Für den Fall eines erfolgreichen ambulanten [X.] habe der [X.]-bereich als abgeschlossener Teil hinzugenommen und für einen stationärenKlinikbetrieb genutzt werden sollen. Die [X.] und die Beklagte hätten [X.] Hintergrund im Jahr 1995 Verhandlungen über eine Gesamtanmietungdes [X.] bereichs durch die [X.] GmbH geführt. Unstreitig war der [X.]-bereich seinerzeit so umgebaut worden, daß für diesen Bereich die erforderli-che Abgeschlossenheit gewährleistet war.Geht man von dem unter Beweis gestellten Vortrag der Klägerin aus, sowäre zwischen der [X.] und der [X.] GmbH eine exakte Aufteilung [X.] für Klinik und Hotel nicht endgültig vereinbart gewesen, sondern nurdie grundsätzliche Nutzungsart und die zunächst vorgesehene und genutzteMietfläche. Es wäre noch nicht sicher gewesen, wann es zur Aufnahme einesstationären Klinikbetriebs kommen und ob dieser nicht den gesamten [X.]-bereich umfassen sollte.Eine Auslegung des [X.] dahingehend, daß später aucheine Ausgliederung des gesamten [X.]bereichs zur Kliniknutzung möglichgewesen wäre, scheitert auch nicht daran, daß dies der [X.] nicht zu-mutbar gewesen wäre. Konkreter Vortrag dazu liegt nicht vor. Gegen diese An-nahme spricht vor allem das Schreiben der [X.] vom 2. Mai 1995. Beidiesem Angebot geht es nicht darum, wie die Beklagte meint, es sei eine Aus-gliederung von 40 % des [X.] vorgesehen gewesen, die [X.] hätte, daß das Hotel mit der Restkapazität nicht wirtschaftlich zu betrei-ben gewesen wäre. Vielmehr hatte die Beklagte angeboten, [X.] zu ei-nem Sonderpreis ständig an die [X.] GmbH zu vermieten. Damit wäre sicher-- 12 -gestellt worden, daß [X.] im [X.] bereich ausschließlich dem [X.] zur Verfügung gestanden hätten. Andererseits hätte die Beklagte konti-nuierliche Einnahmen bei gesicherter Bettenauslastung gehabt. Daß dies beidem angebotenen Preis für die Beklagte nicht kostendeckend oder für die [X.] GmbH nicht genehmigungsfähig gewesen wäre, ist nicht dargelegt.Bei diesem Inhalt der Vereinbarung wäre jedoch bereits im Untermiet-vertrag die Nutzung nicht so bestimmt festgelegt gewesen, wie es das [X.] angenommen hat. Selbst wenn der Wortlaut des § 10 Abs. 2 [X.] es im Hinblick auf das Gesamtkonzept (gerade noch) zuläßt,ihn als Verknüpfung mit der geschuldeten Nutzung gemäß dem Untermietver-trag auszulegen, so scheidet eine weitergehende Spezifizierung des vertrags-gemäßen Gebrauchs im Pachtvertrag, als sie im Untermietvertrag selbst ge-troffen wurde, allein durch die Bezugnahme auf diesen Vertrag bereits denkge-setzlich aus.Auch bei der Auslegung des § 10 Abs. 2 des Pachtvertrages selbst mußder Vortrag der Klägerin, die Aufteilung zwischen Klinik und Hotel sei bei [X.] noch nicht abschließend festgelegt gewesen, berücksichtigt wer-den. Es wäre nicht erklärlich, warum der Pachtvertrag ohne jede Andeutung [X.] eine Vereinbarung über die Nutzungsfestlegung enthalten sollte,während eine solche - nach dem zu unterstellenden Vortrag der Klägerin - inder Vereinbarung zwischen den Betreibern des Hotels und der Klinik nicht ge-troffen worden war, zumal sowohl die Verpächterin als auch die Untermieterinvon [X.]vertreten wurden. Ein objektives Interesse der Parteien [X.] daran ist nicht ersichtlich.Das Berufungsgericht durfte daher von einer Vernehmung des von derKlägerin für ihre Behauptungen benannten Zeugen nicht [X.] 13 -c) Wenn der [X.] eine Gewährung des vertragsgemäßen Ge-brauchs möglich war, war die Kündigung der [X.] unwirksam, mit [X.], daß [X.] für die Monate November und Dezember 1995bestehen können.II.Den Vortrag der Klägerin als richtig unterstellt, wäre auch ein Scha-densersatzanspruch aus abgetretenem Recht der [X.] dem Grunde nachnicht von vornherein ausgeschlossen. Denn wäre die Kündigung der [X.] gewesen, hätte die Klägerin mit Zustimmung der [X.] berech-tigt wegen Zahlungsverzugs nach § 552 BGB gekündigt und könnte Ersatz [X.] die Kündigung verursachten Schadens verlangen (st. Rspr.; vgl. [X.],Urteil vom 4. April 1984 - [X.] - NJW 1984, 2687 m.N.).III.Dagegen lehnt das Berufungsgericht zutreffend und von der Revisionnicht angegriffen einen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus [X.] wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nach den Gründen der Haftungdes Vertreters, Verhandlungsgehilfen oder Sachwalters ab.[X.] 14 -Die Entscheidung kann nicht aus anderen Gründen aufrecht erhaltenwerden (§ 563 ZPO). Für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage des [X.] infolge des mit dem Ausfall der Untermieterin verbundenen Schei-terns eines Gesamtkonzepts fehlen die notwendigen Feststellungen. [X.] sind keine Tatsachen festgestellt, die eine für einen solchen Anspruchnotwendige vertraglich vereinbarte Verlagerung des üblicherweise [X.] Pächter liegenden Risikos nahelegen, die Pachtsache gewinnbringend zunutzen (vgl. für den Mietvertrag Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - [X.]/97 - NJW 2000, 1714, 1716 - Einkaufszentrum -).Das angefochtene Urteil kann danach nicht bestehen bleiben. Der [X.] nicht in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 ZPO).Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die not-wendigen Feststellungen nachholen kann, und zwar zum einen zu den Abspra-chen über den Klinikbetrieb und gegebenenfalls zu den geltend gemachtenSchadenspositionen und deren Verursachung durch die möglicherweise unbe-rechtigte Kündigung seitens der [X.], zum anderen aber auch - entspre-chend der von der [X.] in der Revisionsverhandlung erhobenen Gegen-rüge - zu der unter Beweis gestellten Behauptung der [X.], die Vertrags-parteien hätten das Gesamtkonzept und die rechtliche Einheit der in diesemRahmen geschlossenen Verträge zur Geschäftsgrundlage des Pachtvertragesgemacht (S. 8 und Anlage [X.] der Klageerwiderung).[X.] Sprick Bundesrichterin [X.]und Bundesrichter Fuchs sind [X.] und verhindert zu unter-schreiben. [X.] [X.]