Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:120717UXIIZR26.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
XII ZR 26/16
Verkündet am:

12. Juli 2017

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
BGB §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 1
Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist §
566 Abs.
1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grund-stücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des [X.] erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22.
Oktober 2003

XII
ZR
119/02

NJW-RR 2004, 657).
[X.], Urteil vom 12. Juli 2017 -
XII ZR 26/16 -
[X.] Berlin

[X.]

-
2
-

Der XII. Zivilsenat
des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12.
Juli 2017 durch [X.],
[X.], Dr.
Günter
und [X.]
und die Richterin Dr.
Krüger
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 8.
Zivilsenats des Kammer-gerichts
in Berlin vom 1.
Februar 2016 wird auf Kosten der Kläge-rin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von dem [X.]n nach dem Erwerb eines [X.] und Herausgabe von darauf befindlichen gemieteten Ge-werberäumen. Der [X.] begehrt widerklagend noch Rückerstattung angeb-lich überzahlter Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und Instandset-zung des [X.].
Der [X.]
mietete von der E.
Grundbesitz und [X.] (nach-folgend: Handels
GmbH) mit Vertrag
vom 27.
Mai 2003 Räume im vierten
Obergeschoss
und mit Vertrag vom 5.
Juni 2008 Räume im fünften
[X.]
einer
gewerblich genutzten Immobilie. Die Verträge sahen
jeweils eine feste
Laufzeit von zunächst fünf Jahren vor und enthielten beide eine Option zur mehrfachen Verlängerung der Mietzeit
um jeweils weitere fünf Jahre, die der [X.] ausgeübt hat.
Eigentümerin der Immobilie war zu diesem Zeitpunkt die 1
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3
-

E.
Grundstücksgesellschaft mbH (nachfolgend: Grundstücks
GmbH).
In einer Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 5.
Juni 2008 erklärte sich die Grundstücks
GmbH
bereit, unter anderem dann in den Mietvertrag mit den glei-chen Bedingungen als direkte Vermieterin einzutreten, wenn das Vertragsver-hältnis zwischen der Grundstücks
GmbH und der früheren
Vermieterin der Räumlichkeiten im fünften Obergeschoss der Immobilie
beendet wird.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.
April 2011 erwarb die Klägerin die Immobilie
von der Grundstücks GmbH. In §
3 des Kaufvertrags übernahm die Verkäuferin die Garantie dafür, dass die dem Kaufvertrag beigefügte Mieterliste richtig und vollständig ist, keine Mietverträge gekündigt sind und keine rück-ständigen Mietforderungen bestehen sowie eine [X.] in Höhe von ca. 260.000

reinbart ist. In §
4 des Kaufvertrags ist geregelt, dass die
Verkäuferin
mit Wirkung ab dem Übergabestichtag sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen auf den Käufer überträgt. Im [X.] 2011 wurde die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.
Am 3.
September 2013 und am 30.
Oktober 2013 sprach die Klägerin die ordentliche Kündigung etwaiger Mietverhältnisse
mit dem [X.]n aus.
Das [X.] hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge-wiesen. Auf die Berufung des [X.]n hat das [X.] unter Abände-rung der landgerichtlichen Entscheidung die Klage abgewiesen und der [X.] teilweise stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin.
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4
-

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung [X.] ausgeführt:
Der Klägerin stehe gegen den [X.]n
kein Herausgabeanspruch nach §
985 BGB über die streitgegenständlichen Räume zu. Aufgrund der [X.] Mietverhältnisse, in die die Klägerin nach den
entsprechend anzuwenden-den §§
566 Abs.
1,
578 Abs.
2
Satz
1 BGB eingetreten sei, habe der [X.] gegenüber der Klägerin ein Recht zum Besitz nach §
986 Abs.
1 Satz
1 BGB. Die §§
566 Abs.
1, 578 Abs.
2 Satz
1 BGB setzten für den Eintritt des Erwer-bers in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis grundsätzlich voraus, dass die Räume von dem Vermieter veräußert worden seien. Dies erfordere grundsätzlich eine Identität zwischen dem Vermieter und dem Veräußerer, die vorliegend nicht gegeben sei. Die Mietverträge seien nicht von der [X.] Eigentümerin, der Grundstücks GmbH, abgeschlossen worden. Die [X.] sei auch nicht bereits vor Veräußerung des Grundstücks rechts-geschäftlich in die Mietverträge eingetreten. Zwar sei in der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag über die Räume im fünften
Obergeschoss vom 5.
Juni 2008 eine Regelung enthalten, wonach die Eigentümerin sich verpflichte, unter be-stimmten Voraussetzungen in den Mietvertrag einzutreten. Jedoch habe sich die Eigentümerin damit nur zu einer Vertragsübernahme verpflichtet. Eine sol-che würde jedoch eine entsprechende Erklärung der bisherigen Vermieterin, der [X.], voraussetzen. Eine solche, auch nur konkludent, erklärte Zustimmung habe der [X.] nicht vorgetragen. Da sich ein Vertragsüber-gang auf die Grundstücks GmbH bereits aus dem Vortrag des [X.]n nicht 6
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-

ergebe, komme es nicht darauf an, dass sich die Klägerin dessen Vortrag in der mündlichen Verhandlung über die Berufung zu Eigen
gemacht habe.
Im vorliegenden Fall sei es jedoch gerechtfertigt, die Mietverträge in entsprechender
Anwendung des §
566 Abs.
1 BGB so zu behandeln, als habe die veräußernde Eigentümerin, die Grundstücks GmbH, die Räume vermietet.
Zweck des [X.] sei der Schutz des Grundstückseigentümers vor einer Belastung seines Grundstücks mit einem Mietverhältnis, welches ihn zur Gebrauchsüberlassung verpflichte und an einer Eigennutzung hindere, ohne
dass er diese Belastung selbst eingegangen sei oder sie auf ihn zurück-gehe. Erfolge die Vermietung nicht durch den Eigentümer selbst, komme es danach darauf an, ob der Eigentümer die Vermietung durch den [X.] im ei-genen wirtschaftlichen Interesse wolle und der Vermieter seinerseits kein Inte-resse am Fortbestand seiner Vermieterstellung nach einem Wechsel des [X.] habe.
So liege der Fall hier. Der Abschluss der Mietverträge durch die [X.] sei nur auf Anweisung der Eigentümerin, die das Haus auch tatsächlich verwaltet habe, erfolgt. Außerdem hätten die Vertragsparteien in der [X.] zu dem Mietvertrag über die Räumlichkeiten im fünften [X.] zum Ausdruck gebracht, dass im Falle des Verkaufs des Grundstücks der Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber
von ihnen gewünscht sei. Daraus folge, dass auch die Vermieterin kein eigenes Interesse an dem Fortbestand ihrer Vermieterstellung nach Veräußerung des Grundstücks durch die Eigentümerin
gehabt habe. Aus dem Kaufvertrag zwischen der Grundstücks GmbH und der Klägerin ergebe sich zudem, dass beide von einem Übergang des Mietverhältnisses ausgegangen seien und dies auch gewollt gewesen sei. Die Regelungen in dem Grundstückskaufvertrag zeigten, dass die Grundstücks GmbH die Mietverträge ausdrücklich habe so behandeln wollen, als seien sie 9
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-

von ihr selbst abgeschlossen worden. Der Übergang der Mietverhältnisse auf die Klägerin habe auch nicht dem Willen der Vermieterin widersprochen. Damit sei der Schutzzweck des [X.] im vorliegenden Fall gewahrt, so dass es gerechtfertigt sei, diesen Fall ebenso zu behandeln
wie
wenn das [X.] erfüllt sei.
Die Mietverträge seien auch nicht durch die ordentlichen Kündigungen der Klägerin vom 3.
September 2013 und 30.
Oktober 2013 beendet worden. Denn beide Mietverträge seien mit einer festen Laufzeit abgeschlossen worden, so dass ein Recht zur vorzeitigen Kündigung nicht bestanden habe. Das Schrift-formerfordernis des §
550 Satz
1 BGB iVm §
578 Abs.
2 Satz
1 BGB sei ge-wahrt. Etwas Anderes ergebe sich auch nicht aus dem Einwand der Klägerin, dass sie bei
einer analogen Anwendung von §
566 BGB schlechter stünde als bei der Annahme eines vorherigen konkludenten Vertragsübergangs auf die veräußernde Eigentümerin. Dann hätten die Mietverträge zwar nicht mehr dem Schriftformerfordernis entsprochen und sie sei zur Kündigung der Mietverträge berechtigt gewesen.
Die Anwendung des §
566 Abs.
1 BGB hänge aber nicht davon ab, welche Ziele die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit verfolge.
Dem [X.]n stünden
wegen des Ausfalls des [X.] An-sprüche auf Rückzahlung der überzahlten Miete aus §
812 Abs.
1 Satz
1 Alt.
1 BGB iVm
§
536 Abs.
1 Satz
2 BGB, auf Erstattung der ihm entstandenen Kos-ten nach §
536
a Abs.
1 BGB und auf Instandsetzung nach §
535 Abs.
1 Satz
2 BGB zu. Weitere Ansprüche wegen angeblicher Mietmängel oder geleisteter Nebenkostenvorschüsse bestünden dagegen nicht.

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12
-
7
-

II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand.
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass §
566 Abs.
1 BGB vorliegend keine unmittelbare Anwendung finden kann, weil es an der hierfür notwendigen Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter fehlt.
a) Gemäß §§
566 Abs.
1, 578 Abs.
2 Satz
1 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten [X.] anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis
zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (Se-natsurteile [X.], 354 =
NJW 2014, 3775 Rn.
10 und vom 25.
Juli 2012

XII
ZR
22/11

NJW 2012, 3032 Rn.
25 mwN).
Nach seinem Wortlaut findet §
566 Abs.
1 BGB allerdings
nur dann Anwendung, wenn das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird. Wie das Berufungsgericht rich-tig sieht, ist §
566 Abs.
1 BGB deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und Veräußerer unmittelbar anwendbar (Senatsurteil vom 22.
Okto-ber 2003

XII
ZR
119/02

NJW-RR 2004, 657, 658).
b) Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall nicht erfüllt.
aa) Nach den getroffenen Feststellungen war Vermieterin
der [X.] allein
die [X.]. Hingegen hat die Grundstücks GmbH das Grundstück
an die Klägerin veräußert.
Selbst wenn zwischen beiden Gesell-schaften persönliche Verflechtungen bestanden haben
sollten, stellten beide Gesellschaften selbstständige Rechtssubjekte dar, so dass schon die nach dem 13
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17
-
8
-

Wortlaut des §
566 Abs.
1
BGB erforderliche Personenidentität zwischen [X.] und Veräußerer nicht gegeben ist. Deshalb kann vorliegend dahinste-hen, dass
die Vorschrift nach der Rechtsprechung des [X.] dar-über hinaus auch verlangt, dass der Vermieter und Veräußerer zugleich Eigen-tümer des vermieteten Grundstücks ist
(vgl. dazu Senatsurteil vom 9.
April 2008

XII
ZR
89/06

NJW 2008, 2181 Rn.
22; [X.] Urteil vom 3.
Juli 1974

VIII
ZR
6/73

NJW 1974, 1551; vgl. hierzu auch [X.]/[X.] BGB [2014] §
566 Rn.
21; [X.] 7.
Aufl. §
566 Rn.
19; Blank
in Blank/[X.] Miete 5.
Aufl. §
566 Rn.
39; [X.], 264, 266; [X.], 579
f.).
bb) Die Annahme des Berufungsgerichts, vor dem Erwerb des Grund-stücks durch die Klägerin sei eine rechtsgeschäftliche Übernahme der [X.] durch die Grundstücks GmbH
nicht erfolgt, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der in der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 5.
Juni 2008 enthaltenen Rege-lung, auf die sich der [X.] in diesem Zusammenhang beruft,
verstößt we-der gegen gesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfah-rungssätze
noch hat das Berufungsgericht wesentliche für die Auslegung
rele-vante Umstände unberücksichtigt gelassen
(vgl.
hierzu Senatsurteil vom 28.
Mai 2014

XII
ZR
6/13

NJW 2014, 2780 Rn.
33 mwN).
(1) In dieser Zusatzvereinbarung, die sich zudem
nur auf den Mietvertrag vom 5.
Juni 2008 über die Räumlichkeiten im fünften Obergeschoss der Ge-werbeimmobilie bezieht, erklärt
die Grundstücks GmbH lediglich ihre Bereit-schaft, unter den dort näher bezeichneten Voraussetzungen in den Mietvertrag als Vermieterin einzutreten.
Die vom Berufungsgericht vorgenommene Ausle-gung, dass
diese Regelung nur eine Verpflichtung der Grundstücks GmbH zur Vertragsübernahme
enthält, ist aus Rechtsgründen ebenso wenig zu beanstan-18
19
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9
-

den wie dessen
weitere Annahme, dass es damit
auch an den für eine [X.] erforderlichen Erklärungen fehle.
Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustim-mung aller an dem Vertragsverhältnis beteiligten Parteien
bedarf. Die Vertrags-übernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei [X.] geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird
(vgl. [X.]Z 96, 302 =
NJW 1986, 918 und Senatsurteil vom 30.
Januar 2013

XII
ZR
38/12

NJW 2013, 1083 Rn.
19 mwN).
(2) Soll

wie im vorliegenden Fall

ein Wechsel des Vermieters in Form einer Vereinbarung zwischen dem bisherigen Mieter
und dem [X.] als neuem
Vermieter vorgenommen
werden, bedarf es danach der Mitwirkung oder Zustimmung
des bisherigen Vermieters, die allerdings auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.
Rechtsfehlerfrei ist das Berufungs-gericht insoweit davon ausgegangen, dass der [X.] eine ausdrückliche Zu-stimmung der [X.]
zur Übertragung des Mietvertrags auf die [X.] ebensowenig vorgetragen hat wie tragfähige Umstände, aus [X.] sich eine konkludente Zustimmung der [X.] zu ihrem Ausschei-den aus dem Mietvertrag schließen ließe. Auf die von der Revision [X.] Rechtsfrage, ob das Vorliegen einer rechtsgeschäftlichen Vertragsübernah-me Gegenstand eines gerichtlichen Geständnisses sein kann, kommt es daher nicht an.
2. Zutreffend ist das Berufungsgericht auch
davon ausgegangen, dass im vorliegenden Fall §
566 Abs.
1 BGB entsprechend anwendbar ist.
a)
Ob §
566 Abs.
1 BGB bei fehlender
Identität
zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter entsprechend angewendet werden kann, ist
aller-dings
umstritten.
20
21
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-
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-

aa) Teilweise wird eine
entsprechende
Anwendung des §
566 BGB bei Nichterfüllung
des [X.]
grundsätzlich abgelehnt
([X.] BGB/[X.] [Stand: 1.
November 2016] §
566 Rn.
9.1.;
[X.]/Sonnenschein/[X.]
Miete 11.
Aufl.
§
566 BGB Rn.
13; Kuß/Leutner
in Lindner-Figura/[X.]/Stellmann [X.] 4.
Aufl. §
566 BGB Rn.
135; [X.] Handbuch der [X.] 6.
Aufl.
Kap.
25 Rn.
5; [X.]
NZM 2004, 481, 482
f.).
bb) Die überwiegende Auffassung hält dagegen eine analoge Anwen-dung der Vorschrift jedenfalls dann für geboten, wenn nach den Umständen des
Falls davon ausgegangen werden kann, dass die Vermietung mit
Zustim-
mung des Eigentümers erfolgt ist, etwa wenn der Mietvertrag vom [X.] im eigenen
Namen, aber für Rechnung des früheren Grundstücks-
eigentümers abgeschlossen
wurde
([X.]/[X.] BGB [2014] §
566 Rn.
36; [X.] 7.
Aufl. §
566 Rn.
21; [X.] Mietrecht
12.
Aufl. §
566 BGB Rn.
36; [X.] in [X.]/[X.]/[X.] Gewerberaummiete §
566
BGB
Rn.
53; [X.]/[X.] Mietrecht 2.
Aufl. §
566 BGB Rn.
31; [X.]/[X.] Miete 5.
Aufl. §
566
BGB
Rn.
44; Wolf/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Mietrechts 10.
Aufl.
Rn.
1354;
[X.], 264, 270; [X.], 579
ff.; [X.]/[X.] NZM 2006, 246, 249; vgl. auch [X.] ZMR 2016, 371; [X.], 164).
cc) Der [X.], auch der Senat, hat ursprünglich
an dem [X.] festgehalten und eine analoge Anwendung
des §
566 Abs.
1 BGB abgelehnt (Senatsurteile vom 22.
Oktober 2003

XII
ZR
119/02

NZM 2004, 300
f. und [X.]Z 154, 171 =
NJW
2003, 2158, 2159
f.; [X.]Z 107, 315 =
NJW 1989, 2053
f.; vgl. auch [X.] Urteil vom 3.
Juli 2008

V
ZR
20/07

NZM 2008, 732, 735). In einem Urteil vom 9.
April 2008 hat der Senat aufgrund 23
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11
-

der Besonderheiten des dort zu entscheidenden Falls eine analoge Anwendung des §
566 Abs.
1 BGB bejaht, obwohl das [X.] auch hier nicht erfüllt war
(Senatsurteil vom 9.
April 2008

XII
ZR
89/06

NJW 2008, 2181
Rn.
22).
Zuletzt hat der [X.] diese Rechtsfrage als umstritten (Senatsurteil vom 11.
April 2012

XII
ZR
48/10

WuM 2012, 323 Rn.
25) und
noch nicht abschließend geklärt ([X.] Beschluss vom 19.
Februar 2013

VIII
ZR
178/12

GuT 2013, 25 Rn.
3) angesehen.
b)
Mit dem Berufungsgericht ist der Senat der Auffassung, dass die Vo-raussetzungen für eine analoge Anwendung des §
566 Abs.
1 BGB jedenfalls dann vorliegen, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zu-stimmung des Eigentümers und in dessen
alleinigem
wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietver-hältnisses hat. In diesem Fall
ist nicht nur eine planwidrige Regelungslücke ge-geben, sondern
der zur Beurteilung stehende Sachverhalt ist auch mit dem [X.], den der Gesetzgeber geregelt hat.
aa) Eine Gesetzeslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes liegt vor. Ob eine derartige Lücke vorhanden ist, die im Wege der Analogie ausgefüllt werden kann, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden [X.] zu beurteilen. Das Gesetz muss [X.], gemessen an seiner eigenen [X.], unvollständig sein (vgl. [X.]Z 149, 165 =
[X.], 238, 241).
Aus dem Wortlaut des §
566 Abs.
1 BGB ergeben sich keine
Anhalts-punkte dafür, dass der Gesetzgeber mit der Schaffung des §
566 Abs.
1 BGB (=
§
571 BGB a.F.) eine abschließende Regelung dahingehend treffen wollte, den Mieter nur dann bei einem Eigentumswechsel an der Mietsache zu schüt-zen, wenn die Identität zwischen Vermieter und Veräußerer gewahrt ist.
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12
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Durch die Einführung des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete"
in das Bürgerliche Gesetzbuch wollte der historische Gesetzgeber vornehmlich Mieter von Gewerberäumen und Pächter von Landgütern und Gewerbebetrieben umfassend
davor schützen, bei einer
Veräußerung des Grundstücks ihren
Be-sitz an dem Miet-
oder Pachtobjekt zu verlieren
(Protokolle
II S.
1873
f., zitiert bei [X.] Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch Bd.
II S.
815
f.).
Um diesen Mieterschutz vor vorzeitiger "Austreibung" (vgl. [X.]Z 107, 315, 320 =
NJW 1989, 2053) zu gewährleisten, wollte
der Gesetzgeber mit §
571 BGB a.F. eine Vorschrift schaffen, mit der "der Mieter das nach dem In-halt des Mietvertrags geschuldete trotz eines Wechsels in der Person des [X.] der vermieteten Sache von dem Eigentümer in [X.] verlangen"
kann (Motive
II S.
385, zitiert bei [X.] Die gesamten Materialien zum Bür-gerlichen Gesetzbuch Bd.
II S.
244). Um diesen Schutzzweck zu erreichen,
entschied sich der Gesetzgeber zu einer
Regelung, die eine Durchbrechung
des schuldrechtlichen Grundsatzes, wonach Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen, enthält. Dem Mietver-hältnis wurde für den Fall der Veräußerung des [X.] eine gleichsam dingliche Wirkung beigelegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums am vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und pflichten auf diesen übergehen lässt (vgl. [X.]Z 107, 315, 320 =
NJW 1989, 2053 mwN).
Nach den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers
hatte die Rege-lung damit Ausnahmecharakter, weil sie eine Durchbrechung des schuldrechtli-chen Relativitätsprinzips
beinhaltet
(vgl. [X.] Mietrecht 12.
Aufl. §
566 Rn.
6 mwN).
Ihr
Anwendungsbereich sollte daher auf
Miet-
und Pachtverhältnisse über Grundstücke oder Grundstücksteile beschränkt sein.
Aus den Gesetzesmaterialien lassen sich hingegen keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber den durch die Vorschrift vermittelten Be-29
30
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-

standsschutz des Mieters auch im Übrigen
beschränken wollte. Der historische Gesetzgeber
ist dabei
offensichtlich davon ausgegangen, dass der [X.] gleichzeitig auch Eigentümer der Mietsache ist. Die Möglichkeit, dass ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen, aber im Einvernehmen mit dem Eigentümer und in dessen wirtschaftlichem Interesse, abschließt, wurde bei den Beratungen
der Vorschrift nicht in den Blick genommen.
Dass §
566 BGB (§
571 BGB a.F.) nach dem Regelungsplan des [X.] auch auf andere Sachverhalte
Anwendung finden sollte, in denen ein Mieter Gefahr läuft, aufgrund eines Wechsels der dinglichen Berechtigung an dem Mietgegenstand sein Besitzrecht zu verlieren, zeigt zudem die Vielzahl an Vorschriften, die eine Verweisung auf die
§§
566
ff. BGB anordnen (vgl. §
581 Abs.
2 [Pacht]; §
567 Satz
1 BGB [Belastung des Wohnraums durch den Vermieter]; §§
1056 Abs.
1, 1059
d BGB [Nießbrauch], §
2135 BGB iVm §
1056 BGB [Nacherbfolge]; §
37 WEG [[X.]]; §
11 [X.] [Erbbau-recht] und §
57 [X.] [Zwangsversteigerung]).
Entgegen der Auffassung der Revision kann gegen die Annahme
einer planwidrigen Regelungslücke nicht
eingewendet werden, dass der Gesetzgeber trotz des bekannten Streits in Rechtsprechung und Schrifttum zur analogen Anwendung den
Wortlaut der Vorschrift seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches im Wesentlichen
beibehalten hat.
Der [X.] des §
571 BGB
wurde durch das am 1.
September 2001 in [X.] getretene Mietrechtsre-formgesetz
vom 19.
Juni 2001 ([X.]
I S.
1149) inhaltsgleich bis auf kleinere redaktionelle Änderungen in §
566 BGB übernommen.
Den Materialien zum Mietrechtsreformgesetz (BT-Drucks. 14/4553 S.
63) lassen sich keine Anhalts-punkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber den hier vorliegenden Fall be-dacht und für ihn eine abschließende Regelung hat treffen wollen.

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Schließlich ist eine Gesetzesanalogie auch in Bezug auf Ausnahmevor-schriften nicht schlechthin unzulässig, sondern immer dann möglich, wenn dem betreffenden Rechtssatz ein Grundgedanke entnommen werden kann, der auf ähnliche Fälle anwendbar ist und eine planwidrige Lücke im Gesetz besteht, die im Rahmen des ermittelten Grundgedankens behoben werden kann (vgl. [X.]Z 135, 298 =
NJW 1997, 2683). Deshalb scheidet zwar eine analoge Anwendung des §
566 Abs.
1 BGB auf andere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassungs-verträge als Miete und Pacht mangels einer entsprechenden Regelungslücke aus (vgl. Senatsurteil vom 17.
Juli 2002

XII
ZR
86/01

NJW 2002, 3322, 3323 [Breitbandkabel]; [X.]Z 125, 293 =
NJW 1994, 3156, 3158 [Leihe] und [X.]Z 114, 96 =
NJW 1991, 1815, 1816 [Zwischenvermietung]). Hinsichtlich einer Er-weiterung des
Veräußerungsbegriffs
oder der anderen
Tatbestandsmerkmale der Vorschrift steht deren Ausnahmecharakter einer Analogie jedoch nicht ent-gegen (vgl. [X.] Mietrecht 12.
Aufl. §
566 BGB Rn.
36; [X.]/[X.]/[X.]/[X.] Gewerberaummiete §
566 BGB Rn.
22; [X.], 264, 269).
bb) Es besteht auch die für eine Analogie erforderliche Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Ge-setzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei
der er sich von den glei-chen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen [X.] gekommen ([X.] vom 1.
Februar 2017

XII
ZB
71/16

FamRZ 2017, 603 Rn.
31 mwN). So liegen die Dinge hier.
Der in §
566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem eine Wohnung, ein Grund-33
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stück (§
578 Abs.
1 BGB) oder gewerblich genutzte Räume (§
578 Abs.
2 Satz
1 BGB) aufgrund eines
wirksamen Mietvertrags überlassen worden sind. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung

der berechtigte Besitz

soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben (vgl. [X.] Urteil vom 16.
Dezember 2009

VIII
ZR
313/08

NJW 2010, 1068 Rn.
21).
Dieser Gesetzeszweck greift indes nicht nur dann, wenn das
Mietobjekt unmittelbar vom Eigentümer des Mietobjekts gemietet wird, sondern auch dann, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag im eigenen Namen, aber mit Zu-stimmung des Eigentümers abschließt.
Zwar hat der Mieter auch in diesen Fäl-len aus dem Mietvertrag kein unmittelbar gegen den Eigentümer wirkendes Recht zum Besitz. Er kann sich jedoch gemäß §
986 Abs.
1 Satz
1 Alt.
2 BGB auf ein von seinem
Vermieter abgeleitetes Besitzrecht berufen ([X.], 264, 270). Der Eigentümer, der die [X.] seines Grundstücks gestattet, räumt demjenigen, der als Vermieter auftritt, regelmäßig ein Besitz-recht und die Berechtigung zur Gebrauchsüberlassung an den Mieter ein. Diese bis zum Eigentümer reichende Besitzkette genügt, um dem Mieter ein abgelei-tetes Besitzrecht iSv
§
986 Abs.
1 Satz
1 Alt.
2 BGB zu verschaffen (vgl. [X.]/[X.] BGB [2012] §
986 Rn.
37; [X.]/[X.] 7.
Aufl. §
986
Rn.
52; [X.] BGB/[X.] [Stand: 1.
Februar 2017] §
986 Rn.
20).
Der von §
566 Abs.
1 BGB verfolgte Zweck, das Bestandsinteresse des Mieters
zu schützen, rechtfertigt es, ihm bei einer Veräußerung der Mietsache dieses abgeleitete Besitzrecht gegenüber dem Erwerber zu erhalten. Die [X.] verlangt nicht, dass sich der Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrags über die
Eigentumsverhältnisse des Mietobjekts informiert. Sie knüpft vielmehr an das sich aus dem Mietvertrag ergebende Recht des Mieters zum Besitz der Mietsache an ([X.] in [X.]/[X.]/[X.] Gewerberaum-36
37
-
16
-

miete §
566 BGB Rn.
50). Sein Interesse, nach einem Wechsel der [X.] unbeeinträchtigt die angemieteten Wohn-
oder Geschäftsräume weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer selbst oder einer anderen Person abgeschlossen hat, die [X.] für den Eigentümer mit dessen Wissen und Einverständnis tätig geworden ist. Im Übrigen könnte sonst der von §
566 Abs.
1 BGB gewährte Mieterschutz dadurch umgangen werden, dass der Eigentümer nicht selbst den Mietvertrag abschließt, sondern eine dritte Person einschaltet, die formal als
Vermieter [X.], letztlich aber allein
im Interesse des Eigentümers handelt.
Auch der
Vermieter erfährt keine Nachteile durch die entsprechende An-wendung des §
566 Abs.
1 BGB, wenn er den Mietvertrag
mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen wirtschaftlichem
Interesse abgeschlossen hat. Er verliert zwar durch die Überleitung des Mietvertrags auf den Erwerber des Grundstücks seine Vermieterstellung. Da er jedoch für den Eigentümer tätig geworden ist, besteht bei ihm regelmäßig kein eigenes Interesse am [X.] seiner Vermieterstellung
bei
einem Eigentumswechsel.
Entgegen der [X.] der Revision wird der Vermieter in diesen Fällen auch nicht dadurch unangemessen
benachteiligt, dass er gemäß §
566 Abs.
2 BGB gleich einem Bürgen für die Erfüllung der auf den Erwerber übergegangenen mietvertragli-chen Pflichten haftet. Lehnt man mit der
Revision in dieser [X.] eine analoge Anwendung des §
566 Abs.
1 BGB und damit ein Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erwerber ab, bliebe der Vermieter bei einer Veräußerung des Mietobjekts durch den Eigentümer weiterhin gegenüber dem Mieter nach §
535 Abs.
1 Satz
1 BGB zur Gebrauchs-überlassung verpflichtet, obwohl er nach der Übertragung des Eigentums auf den Erwerber in der Regel diese Verpflichtung nicht mehr erfüllen könnte. Er wäre deshalb Schadensersatzansprüchen des Mieters ausgesetzt. Deshalb wird die Rechtsstellung des Vermieters bei einer analogen Anwendung des 38
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17
-

§
566 BGB und der damit verbundenen bürgengleichen
Haftung nach §
566 Abs.
2 BGB nicht verschlechtert.
Die
Interessen des Erwerbers stehen in dieser Konstellation einer analo-gen Anwendung des §
566 Abs.
1 BGB
ebenfalls nicht entgegen. Die Vorschrift setzt voraus, dass
die Mietsache vor der Veräußerung dem Mieter überlassen worden ist. Das Erfordernis der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfüllt eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss ([X.]Z 204, 1 =
NJW 2015, 627 Rn. 26 mwN).
Durch eine Beschränkung der analogen Anwendung des §
566 Abs.
1 BGB auf die Fälle, in denen der Dritte nicht nur mit Zustimmung des Eigentü-mers, sondern
auch in dessen wirtschaftlichem
Interesse handelt, ist schließlich gewährleistet, dass bei einer bloßen Untervermietung eine entsprechende An-wendung der
Vorschrift
ausscheidet
(vgl. hierzu Senatsurteil vom 22.
Oktober 2003

XII
ZR
119/02

NJW-RR 2004, 657, 658). Bei der Untervermietung ge-stattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter
auch, das Mietobjekt [X.]. Der Abschluss des [X.] erfolgt jedoch nicht im [X.], sondern stellt eine besondere Art der Nutzung der [X.] durch den Hauptmieter dar.
c) Auf dieser rechtlichen Grundlage ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass §
566 Abs.
1 BGB im vorliegenden Fall entspre-chend anwendbar ist.
Aus den vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellun-gen ergeben sich ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Mietverträge [X.] im wirtschaftlichen Interesse der Grundstücks GmbH abgeschlossen [X.]. Danach
hat der Geschäftsführer der Grundstücks GmbH bei seiner Ver-39
40
41
42
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18
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nehmung vor dem [X.] angegeben, dass die [X.] nur aus "strategischen Gründen"
ins Leben gerufen worden sei. Tatsächlich sind die
Mietverträge nur auf Anweisung der
Grundstücks GmbH abgeschlossen [X.]. Zudem hat
die Grundstücks GmbH die Gewerbeimmobilie verwaltet
und
die Miete eingezogen.
Auch die Regelung in der Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag vom 5.
Juni 2008, wonach sich die Grundstücks GmbH
zum Eintritt in den Mietvertrag bereit erklärt, falls ihr Vertragsverhältnis zu der Vermieterin beendet wird, belegt das alleinige wirtschaftliche Interesse der Grundstücks GmbH an den durch die [X.] abgeschlossenen Mietverträgen. Schließlich werden die Mietverträge in dem zwischen der Grundstücks GmbH und der Klägerin abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag so behandelt, als sei die Grundstücks GmbH [X.]. Dem Kaufvertrag ist eine Liste der bestehenden Mietverhältnisse beigefügt und die Grundstücks GmbH hat für den Bestand dieser Mietverhältnisse und für die
daraus zu erzielenden Mietein-nahmen eine Garantie übernommen. Zudem haben die Kaufvertragsparteien in §
4 Abs.
3 des Kaufvertrags die Übertragung der Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen auf die Klägerin vereinbart. Dies zeigt, dass die Grundstücks GmbH die Mietverträge so behandelt
hat,
als seien sie von ihr selbst abgeschlossen worden,
und die Kaufvertragsparteien davon ausgegan-gen sind, dass die Klägerin als Erwerberin
in die bestehenden
Mietverträge ein-tritt. Die genannten Umstände belegen
außerdem, dass die [X.] als eigentliche Vermieterin kein eigenes Interesse am Fortbestand ihrer
Stellung als Vermieterin bei einer Veräußerung des Grundstücks
hatte.
Unter diesen Umständen ist es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag in entspre-chender Anwendung der §§
566 Abs.
1, 578 Abs.
1 BGB so zu behandeln,
als habe die veräußernde Grundstücks GmbH die Mietverträge abgeschlossen.
3. Folglich hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Klägerin mit dem Erwerb des Grundstücks in die bestehenden Mietverträge 43
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19
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eingetreten ist und der [X.] ihrem auf §
985 BGB gestützten Herausgabe-anspruch ein Recht zum Besitz gemäß §
986 Abs.
1 BGB entgegenhalten kann.
Die Auffassung des Berufungsgerichts, wonach die Mietverhältnisse auch nicht durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen beendet worden sind, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts. Der Klägerin steht daher auch kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume nach §
546 Abs.
1 BGB zu.
Die Klägerin
ist somit auch die richtige Anspruchsgegnerin für die vom Berufungsgericht zuge-sprochenen und von der Revision nicht angegriffenen Ansprüche, die
Gegen-stand der Widerklage sind.

Dose

Schilling

Günter

[X.]

Krüger
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 04.09.2015 -
12 [X.]/13 -

KG Berlin, Entscheidung vom 01.02.2016 -
8 [X.] -