VG Ansbach: AN 9 K 16.02001 vom 31.01.2018

Tags hinzufügen

Sie können dem Inhalt selbst Schlagworten zuordnen. Geben Sie hierfür jeweils ein Schlagwort ein und drücken danach auf sichern, bevor Sie ggf. ein neues Schlagwort eingeben.

Beispiele: "Befangenheit", "Revision", "Ablehnung eines Richters"

QR-Code

Gegenstand

Nichtausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts


Tenor

1. Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheids vom 20. Juni 2016 verpflichtet, den Klägern über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts betreffend das Grundstück FlNr. … der Gemarkung … ein Negativzeugnis auszustellen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kostenschuldnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v. H. des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger begehren die Erteilung eines Zeugnisses über die Nichtausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Mai 2014 verkaufte Herr … den Grundbesitz der Gemarkung … FlNr. … an die Kläger zu je einem Drittel. Unter dem 10. Juni 2014 beschloss der Stadtrat der Beklagten die Ausübung eines Vorkaufsrechts im Hinblick auf das o.g. Grundstück. Die Verwaltungsgemeinschaft … setzte mit Schreiben vom 16. Juni 2014 den Verkäufer hierüber in Kenntnis. Mit Klage vom 18. August 2014 (AN 9 K 16.00069) erhoben die Kläger zu 1) und 2) hiergegen Klage und beantragten, das Schreiben, mit dem die Ausübung des Vorkaufsrechts erklärt wurde, aufzuheben. Mit (rechtskräftigem) Urteil vom 24. Februar 2016 hat das Bayerische Verwaltungsgericht Ansbach der Klage stattgegeben und den Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben.

Im Nachgang baten die Notare … und … die Beklagte namens der Kläger mit an die Verwaltungsgemeinschaft … gerichteten Schreiben vom 16. Juni 2016 um Erteilung eines Negativzeugnisses hinsichtlich des Vorkaufsrechts. Mit Schreiben vom 20. Juni 2016 lehnte die Verwaltungsgemeinschaft die Ausstellung eines derartigen Zeugnisses mit der Begründung ab, der Mitkäufer … habe der Ausübung des Vorkaufsrechts damals nicht widersprochen. Er sei im Verwaltungsverfahren AN 9 K 16.00069 nicht beteiligt gewesen, so dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ihm gegenüber wirksam geworden sei.

Mit am 12. Oktober 2016 beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach eingegangenem Schriftsatz haben die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung tragen Sie im Wesentlichen vor, das ursprünglich ausgeübte Vorkaufsrecht sei seitens des Verwaltungsgerichts aufgehoben worden. Aufgrund der zeitlichen Befristung der Ausübung des Vorkaufsrechts könne dieses auch nicht mehr ausgeübt werden. Insofern bestehe ein Anspruch auf Erteilung des begehrten Negativzeugnisses. Die rechtskräftige Entscheidung im Verfahren AN 9 K 16.00069 reiche nicht aus, um den entsprechenden Grundbuchvollzug (insbesondere Auflassung) grundbuchmäßig zu vollziehen. Die Grundbuchsperre des § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB könne nur dann aufgehoben werden, wenn ein entsprechendes Negativzeugnis vorgelegt werde.

Die Kläger beantragen,

Die Beklagte wird verurteilt, in Vollzug des Kaufvertrages, URNr. … des Notars …, Notar in … vom 28. Mai 2014 folgendes Negativattest in Schriftform zu erklären:

Für das Grundstück FlNr. … in …, Gemarkung …, Grundbuch des Amtsgericht … von …, Blatt …, wird im Wege eines Zeugnis bescheinigt, dass ein Vorkaufsrecht nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (§§ 24 ff. BauGB) nicht besteht bzw. nicht ausgeübt wird.

Mit Schriftsatz vom 24. Oktober 2016 beantragt die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Sie erwidert, ein Anspruch auf Ausstellung eines Negativzeugnisses bestehe nicht. Die Beklagte habe beim Kauf des Grundstücks ihr Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer wie auch den Käufern und jetzigen Klägern durch jeweiligen Bescheid vom 16. Juni 2014 ausgeübt. Der Kläger zu 3) habe kein Rechtsmittel gegen den ihm zugestellten Bescheid erhoben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist insoweit ihm gegenüber rechtswirksam geworden.

Die Beteiligten haben übereinstimmend auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet. Mit Beschluss vom 29. Januar 2018 wurde der Rechtsstreit nach Anhörung der Beteiligten der Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die vorgelegte Behördenakte verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage, über die wegen Einverständnisses der Beteiligten gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entschieden werden kann, hat Erfolg.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist sie als Verpflichtungsklage in Form der Versagungsgegenklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO statthaft. Das von den Klägern begehrte Zeugnis über die Nichtausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts stellt einen (begünstigenden) Verwaltungsakt dar (vgl. OVG NRW, U.v. 24.4.1979 – VII A 2294/78 – juris Rn. 23). Die Beklagte hat den Antrag des von den Klägern beauftragten und in deren Namen handelnden Notars vom 16. Juni 2016, sich über die Ausübung des Vorkaufsrechts betreffend das Grundstück FlNr. … der Gemarkung … zu erklären, mit Schreiben der Verwaltungsgemeinschaft … vom 20. Juni 2016 abgelehnt. Auch die Klagefrist ist gewahrt. Da dem Schreiben der Verwaltungsgemeinschaft vom 20. Juni 2016 eine Rechtsbehelfsbelehrung:fehlt, gilt für die Frist zur Erhebung der Klage hier die Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO. Selbst wenn dem Schreiben keine Verwaltungsaktqualität zukommen würde, wäre die Klage jedenfalls als Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO statthaft. Da die Kläger die Beklagten bereits im Juni 2016 um Ausstellung eines Negativzeugnisses ersucht haben, begegnet die mit Schriftsatz vom 12. Oktober 2016 erfolgte Klageerhebung vor dem Hintergrund des § 75 Satz 2 VwGO keinen Bedenken.

Die Klage ist auch begründet. Die Ablehnung der Ausstellung des Negativzeugnisses ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in subjektiven Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung eines derartigen Zeugnisses.

Rechtsgrundlage für den begehrten Verwaltungsakt ist § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es – wie hier – nicht (wirksam) ausgeübt, hat die Gemeinde nach dieser Regelung auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Die Ausübung bzw. Nichtausübung des Vorkaufsrechts und folglich auch die Ausstellung des Negativzeugnisses sind dabei Hoheitsakte im eigenen Wirkungskreis, da das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BauGB als öffentlich-rechtliche Belastung auf den von ihm erfassten Grundstücken ruht und damit der Sicherung der Bauleitplanung der Gemeinde dient. Die Klage wurde daher zutreffend nicht gegen die Verwaltungsgemeinschaft … sondern gegen die Beklagte als Mitgliedsgemeinde gerichtet. Sofern die Verwaltungsgemeinschaft vorliegend tätig wurde, handelte diese lediglich im Namen und Auftrag der Beklagten als Mitgliedsgemeinde und damit als deren Behörde (vgl. Art. 4 Abs. 2 Satz 2 VGemO).

Zwar wurde seitens der Beklagten zunächst mit Schreiben der Verwaltungsgemeinschaft … vom 16. Juni 2014 –– das Vorkaufsrecht gegenüber dem Grundstücksverkäufer ausgeübt. Es handelt sich hierbei um einen privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt (BVerwG, B.v. 30.11.2009 – 4 B 52/09 – juris Rn. 5). Dieser wurde jedoch auf die hiergegen gerichtete Klage der Kläger zu 1) und 2) mit Urteil vom 24. Februar 2016 vom Verwaltungsgericht Ansbach rückwirkend aufgehoben, so dass auch das Vorkaufsrecht nachträglich als nicht mehr ausgeübt gilt.

Soweit sich die Beklagte darauf beruft, dass der Kläger zu 3) nicht gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts geklagt habe und diese damit (jedenfalls ihm gegenüber) bestandskräftig geworden sei, kann dem nicht zugestimmt werden. Zwar betrifft die Ausübung des Vorkaufsrechts auch die Käufer, da diesen ihr vertragliches Recht auf Verschaffung des Eigentums entzogen wird. Allerdings handelt es sich hierbei nur um die Drittwirkung des eigentlich an den Verkäufer gerichteten Verwaltungsaktes. Wird dieser Verwaltungsakt also im Zuge einer Anfechtungsklage aufgehoben, entfällt damit konsequent auch seine Drittwirkung. Ob alle oder nur einzelne von der Ausübung des Vorkaufsrechts Betroffene Klage erhoben haben, ist hierbei unerheblich.

Eine Bindungswirkung für einen Käufer könnte allenfalls dann eintreten, wenn diesem gegenüber die Ausübung des Vorkaufsrechts bestandskräftig festgestellt worden wäre. Eine derartige Feststellung würde aber einen zusätzlichen neben die Ausübung des Vorkaufsrechts tretenden Verwaltungsakt erfordern, der sich an den Käufer richtet und diesem gegenüber die Ausübung des Vorkaufsrechts feststellt. Dass ein solcher feststellender Verwaltungsakt gegenüber dem Kläger zu 3) zu irgendeinem Zeitpunkt ergangen ist, ist jedoch nicht ersichtlich und wurde seitens der Beklagten auch nicht vorgetragen. Ein Informationsschreiben, das den Käufer lediglich über die gegenüber dem Verkäufer erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts in Kenntnis setzt, kann nicht als ein solcher Verwaltungsakt gewertet werden. Bei einem solchen Schreiben handelt es sich nämlich lediglich um die Bekanntmachung des an den Verkäufer gerichteten Verwaltungsakts, nicht aber um einen eigenständigen an den Käufer gerichteten mit dem obigen feststellenden Regelungsinhalt.

Nach alledem ergibt sich der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung des beantragten Negativzeugnisses, da die Beklagte ein Vorkaufsrecht am Grundstück FlNr. … der Gemarkung … – unabhängig davon, ob ein solches überhaupt besteht – bereits in zeitlicher Hinsicht nicht mehr ausüben kann (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Der Klage ist daher stattzugeben, wobei das Gericht nicht an den Wortlaut des Klageantrags gebunden ist (§ 88 VwGO).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO.

Datenquelle d. amtl. Textes: Bayern.Recht

Meta

AN 9 K 16.02001

31.01.2018

VG Ansbach

Urteil

Auf dem Handy öffnen Auf Mobilgerät öffnen.

Referenzen
Wird zitiert von

Keine Referenz gefunden.

Zitiert

Keine Referenz gefunden.

§ 101 VwGO


(1) 1Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. 2Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden.

(2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

(3) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

§ 42 VwGO


(1) Durch Klage kann die Aufhebung eines Verwaltungsakts (Anfechtungsklage) sowie die Verurteilung zum Erlaß eines abgelehnten oder unterlassenen Verwaltungsakts (Verpflichtungsklage) begehrt werden.

(2) Soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, ist die Klage nur zulässig, wenn der Kläger geltend macht, durch den Verwaltungsakt oder seine Ablehnung oder Unterlassung in seinen Rechten verletzt zu sein.

§ 58 VwGO


(1) Die Frist für ein Rechtsmittel oder einen anderen Rechtsbehelf beginnt nur zu laufen, wenn der Beteiligte über den Rechtsbehelf, die Verwaltungsbehörde oder das Gericht, bei denen der Rechtsbehelf anzubringen ist, den Sitz und die einzuhaltende Frist schriftlich oder elektronisch belehrt worden ist.

(2) 1Ist die Belehrung unterblieben oder unrichtig erteilt, so ist die Einlegung des Rechtsbehelfs nur innerhalb eines Jahres seit Zustellung, Eröffnung oder Verkündung zulässig, außer wenn die Einlegung vor Ablauf der Jahresfrist infolge höherer Gewalt unmöglich war oder eine schriftliche oder elektronische Belehrung dahin erfolgt ist, daß ein Rechtsbehelf nicht gegeben sei. 2§ 60 Abs. 2 gilt für den Fall höherer Gewalt entsprechend.

§ 75 VwGO


1Ist über einen Widerspruch oder über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden, so ist die Klage abweichend von § 68 zulässig. 2Die Klage kann nicht vor Ablauf von drei Monaten seit der Einlegung des Widerspruchs oder seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts erhoben werden, außer wenn wegen besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist. 3Liegt ein zureichender Grund dafür vor, daß über den Widerspruch noch nicht entschieden oder der beantragte Verwaltungsakt noch nicht erlassen ist, so setzt das Gericht das Verfahren bis zum Ablauf einer von ihm bestimmten Frist, die verlängert werden kann, aus. 4Wird dem Widerspruch innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist stattgegeben oder der Verwaltungsakt innerhalb dieser Frist erlassen, so ist die Hauptsache für erledigt zu erklären.

§ 113 VwGO


(1) 1Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. 2Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. 3Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. 4Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) 1Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. 2Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. 3Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) 1Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. 2Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. 3Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. 4Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) 1Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. 2Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

§ 88 VwGO


Das Gericht darf über das Klagebegehren nicht hinausgehen, ist aber an die Fassung der Anträge nicht gebunden.

§ 154 VwGO


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

§ 167 VwGO


(1) 1Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. 2Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

§ 708 ZPO


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Aktionen
Zitieren mit Quelle:
Textmarker
x

Schnellsuche

Suchen Sie z.B.: "13 BGB" oder "I ZR 228/19". Die Suche ist auf schnelles Navigieren optimiert. Erstes Ergebnis mit Enter aufrufen.
Für die Volltextsuche in Urteilen klicken Sie bitte hier.