Landgericht Paderborn, Urteil vom 29.09.2021, Az. 3 O 126/21

Die Kläger begehren nach dem Kauf eines bebauten Grundstücks von den Beklagten die Zahlung von Schadensersatz aufgrund unterlassener Ausführung von Reparaturen sowie wegen arglistig verschwiegener Mängel.

Die Kläger erwarben von den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 13.08.2020 einen Reiterhof nebst 31.816 m² Grundstück, T in T. Die Parteien haben als Kaufpreis, der bereits vollständig gezahlt ist, einen Betrag in Höhe von 820.000,00 € vereinbart.

§ 2 Abs. 5 des Kaufvertrags lautet auszugsweise:

Der Verkäufer verpflichtet sich des Weiteren, bis zur vereinbarten Übergabe des unmittelbaren Besitzes (§ 6 Abs. 2) die Außenfassade fachgerecht zu streichen sowie die Innenwände und Decken des Wohnbereichs fachgerecht weiß zu streichen. Dabei sind vorhandene Löcher zu verschließen. Weiterhin verpflichtet sich der Verkäufer, die Verputzung der Außenwände im heutigen Lagerbereich bzw. an der restlichen Gebäudeaußenwand des Reiterhofs fachgerecht abzuschließen.

§ 6 lautet auszugsweise wie folgt:

(1) Mit dem Tage der Kaufpreiszahlung (Gutschrift auf dem Konto des Verkäufers) geht der mittelbare Besitz auf den Käufer über.

Mit dem Tage des mittelbaren Besitzüberganges gehen sämtliche mit dem Kaufgegenstand verbundenen Rechte und Pflichten, ebenso die Gefahr des Kaufgegenstandes, die Verkehrssicherungspflicht und die auf dem Kaufgegenstand haftenden oder damit verbundenen öffentlichen Lasten und Abgaben auf den Käufer über. Vom Verkäufer bereits für die Zeit nach dem mittelbaren Besitzübergang gezahlte Beträge wie Grundsteuern und Versicherungsprämien sind vom Käufer anteilig zu erstatten.

§ 9 des notariellen Kaufvertrags lautet:

(1) Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes sind ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadenersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung oder einer arglistigen Täuschung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.

(2) Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel, Bodenverunreinigungen, Altlasten und altrechtliche Dienstbarkeiten nicht bekannt sind. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt, er kauft es im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand. Der Verkäufer verpflichtet sich jedoch, den Kaufgegenstand bis zur Übergabe an den Käufer pfleglich zu behandeln und alle bis dahin noch eintretenden Schäden, die über eine gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, unverzüglich fachgerecht zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen.

(3) Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass diese Mängelregelung in Abänderung der gesetzlichen Bestimmungen über Sachmängel getroffen ist und dass er Mängel, die unter den vereinbarten Haftungsausschluss fallen, dulden oder auf eigene Kosten beseitigen muss, ohne deswegen den Verkäufer in Anspruch nehmen zu können.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarung der Parteien wird auf die zur Anlage gereichte Kopie des notariellen Kaufvertrags Bezug genommen (Anlage K1, Bl. 6 ff.).

Zeitlich vorher, unter dem 22.09.2019 hatten die Parteien einen Vorvertrag zum gegenständlichen Haus- und Grunderwerb geschlossen (Anlage K11, Bl. 141 ff. dA).

Darin enthalten sind seitens der Beklagten vorzunehmende Renovierungsmaßnahmen wie folgt:

• Die zum jetzigen Zeitpunkt laufende Verputzung der Außenwände im heutigen Lagerbereich (früher Paddockboxen) bzw. an der westlichen Gebäudeaußenwand des Reiterhofes wird abgeschlossen.
• Sämtliche verputzte bzw. heute gestrichene Außenwände werden durch den Verkäufer fachgerecht neu in der bisherigen Farbe gestrichen.
• Sämtliche Innenwände und Decken des Wohnbereiches werden durch den Verkäufer fachgerecht neu in weiß gestrichen und vorher entsprechend fachmännisch renoviert (z.B. Bohr- und Nagellöcher entfernt, Unebenheiten oder Macken ausgeglichen). Die zwei Wände in der Küche, die mit einem besonderen Wandbelag versehen sind, sind an den Bereichen mit diesem Wandbelag nicht weiß zu streichen.

Unter § 3.7 ist unter anderem bestimmt:

Für alle Mängel, die nicht gravierend sind und somit den Einzug des Käufers nicht behindern, hat der Verkäufer eine Nachfrist von 6 Wochen, ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe, um diese zu beheben. Sollte der Verkäufer dies in dieser Zeit nicht können oder wollen, hat der Käufer das Recht nach obiger Regelung einen lokalen Fachbetrieb mit der Behebung zu beauftragen. Die Kosten hierzu trägt wie in obiger Regelung der Verkäufer.

Als Anlage zu diesem Vertrag wurden genommen:

- Anlage 1 Exposé (1 Seite)

- Anlage 2 Lageplan (1 Seite)

- Anlage 3 Kopie der Ausweisdokumente (2 Seiten)

- Anlage 4 Fotos des Reiterhofs(11 Seiten)

- Anlage 5 Grundbuchauszug (6 Seiten)

Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarungen der Parteien wird auf den Inhalt des Vorvertrags Bezug genommen (Anlage K11, Bl. 141 ff. dA).

Das als Anlage zum Vorvertrag genommene Exposé (Anlage K2, Bl. 20 dA) weist unter anderem aus:

242 m2 topsaniertes Wohngebäude

Zur Hausübergabe am 29.11.2020 fertigten die Parteien ein Protokoll (Anlage K13, Bl. 151 dA). Im Rahmen der Mängelliste wurde festgehalten:

Kläranlage Schutzschalter ausgelöst

Tor [nicht lesbar] wechsel

Zwischen den Parteien besteht kein Streit darüber, dass zum Zeitpunkt der Übergabe der Torantrieb nicht ordnungsgemäß funktionierte, nachdem das Tor nicht mehr insgesamt öffnete, eine Gartenmauer – trotz mündlicher Zusage der Beklagten – nicht instand gesetzt worden ist, der FI-Schalter der vorhandenen Kläranlage ausgelöst hatte und die Lüftung derselben defekt gewesen ist. Über eine Fußbodenheizung oder eine andere Heizquelle im Gäste-WC verfügt das gegenständliche Objekt zudem unstreitig nicht.

Mit WhatsApp-Nachricht vom 20.01.2021 setzten die Kläger den Beklagten eine Frist zur Beseitigung der Mängel bis zum 29.01.2021. Bzgl. der Heizung und der Kläranlage setzten die Kläger eine Frist zur Zusage der Kostenübernahme durch die Beklagten bis zum 22.01.2021. Die Kläger forderten die Beklagten sodann mit anwaltlichem Schreiben vom 16.02.2021 zur Zahlung eines vergleichsweise angebotenen Betrages in Höhe von 19.000,00 € bis zum 28.02.2021 auf (Anlage K9, Bl. 54 ff. dA).

Der nicht ordnungsgemäß funktionierende Torantrieb ist durch die Beklagten – nach ihren Angaben im Dezember 2020, nach den klägerischen Angaben im Januar 2021 – ausgetauscht worden. Einige Zeit – nach den klägerischen Angaben vier Wochen – später, die diesbezügliche Nachricht der Kläger datiert vom 12.01.2021, zeigte sich ein Defekt. Die Beklagten nahmen einen weiteren Austausch des Torantriebs vor; unter dem 11.02.2021 monierten die Kläger wiederum einen Defekt am Torantrieb. Weitere Arbeiten wurden seitens der Beklagten nicht vorgenommen.

Für die Instandsetzung der Gartenmauer ist den Klägern ein Betrag in Höhe von 260,00 in Rechnung gestellt worden (Anlage K22, Bl. 196 dA).

Betreffend die Toranlage behaupten die Kläger erstmals in der mündlichen Verhandlung, dass der Torantrieb generell viel zu schwach ausgelegt gewesen sei. Mit zu den im Termin zur mündlichen Verhandlung erteilten Hinweisen nachgelassenen Schriftsatz behaupten sie, dass der Arm des vom Beklagten verbauten Torantriebes schlicht und einfach zu kurz gewesen sei.

Weiter behaupten die Kläger, dass sich die Kosten für einen neuen Torantrieb nach dem eingeholten Angebot auf 2.395,00 € netto belaufen würden; der Torantrieb sei zwischenzeitlich durch sie, die Kläger, ausgetauscht worden.

Die Kläger meinen, dass die in Rechnung gestellten Kosten betreffend die Instandsetzung der Gartenmauer ortsüblich und angemessen seien.

Soweit es das Gäste-WC betrifft, werfen die Kläger den Beklagten eine arglistige Täuschung vor. Sie verweisen in diesem Zusammenhang auf den Inhalt des Exposés. Sie meinen, dass bei einem in den Jahren 2009 bis 2010 topsaniertem Wohngebäude davon auszugehen sei, dass, wie im Übrigen das gesamte übrige Erdgeschoss, auch das dortige Gäste-WC über eine Fußbodenheizung verfüge, zumal sich im Gäste-WC kein (sichtbarer) Heizkörper an der Wand oder sonst wo befunden habe. Tatsächlich sei – was unstreitig ist – das Gäste-WC nicht beheizbar. Darüber sei auch erst nach der Übergabe des Objekts gesprochen worden; auch der von ihnen beauftragte Privatsachverständige habe entsprechende Feststellungen nicht getroffen. Die Kläger bestreiten in diesem Zusammenhang, dass sich die im Gäste-WC vorherrschende Temperatur auf mindestens 15 Grad Celsius belaufe.

Sie behaupten, dass Kosten in Höhe von 5.215,79 € netto für das Einbringen einer Fußbodenheizung zu veranschlagen seien. Hinzu kämen noch die Kosten für das Fliesen und Streichen des Gäste-WCs in Höhe von 5.000,00 € netto.

Auch im Hinblick auf die Kläranlage werfen die Kläger den Beklagten vor, sie arglistig getäuscht zu haben. Jedenfalls aber seien diese nach dem notariellen Kaufvertrag verpflichtet gewesen, alle bis zur Übergabe noch eintretenden Schäden, die über eine gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, unverzüglich fachgerecht zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen.

Die Kläger verweisen in diesem Zusammenhang zunächst auf Auszüge aus einem Bericht des Kreises Q, wonach am 11.04.2013 unter anderem eine starke Verschlammung der ersten und der zweiten Kammer festgestellt, und eine dringende komplette Säuberung angeraten worden ist (Anlagen K17 und K18, Bl. 191 und 192 dA).

Auch habe bei Übergabe – insofern unstreitig – die Stromversorgung der Anlage gefehlt. Dadurch sei die Anlage, so behaupten die Kläger, übergelaufen, so dass die Elektronik unter Wasser gestanden habe. Auch sei der Beton oberhalb der Wasserlinie porös. Vorstehende, versteckte Mängel lägen auch an der schlampigen Wartung.

Schließlich sei – ebenfalls unstreitig – zum Zeitpunkt der Übergabe die Lüftung im Objekt seit längerem defekt. Dies hätten die Beklagten reparieren lassen wollen, was aber nicht geschehen sei. Die Kläger nehmen in diesem Zusammenhang auf einen Vermerk über ein Telefonat eines Herrn G mit dem Wartungsdienst der gegenständlichen Kläranlage vom 02.10.2020 (Anlage K19, Bl. 193 dA) sowie WhatsApp-Nachrichten des Beklagten aus Dezember 2020 (Anlage K20, Bl. 194 dA) Bezug.

Die Kosten für die Beseitigung der Mängel an der Biokläranlage beliefen sich, so die Kläger, auf 10.575,68 € netto.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 23.536,47 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.02.2021 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.375,88 €.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten betreffend die Toranlage, dass zunächst – insofern unstreitig – ein Torantrieb mit zu kurzem Antriebsarm durch sie eingebaut worden sei. Aus diesem Grund sei ein anderes Antriebselement bestellt und eingebaut worden, was ebenfalls nicht in Streit steht. In ihrem, der Beklagten, Beisein habe sich das Tor einwandfrei schließen lassen, was seitens der Kläger nicht bestritten worden ist. Die Beklagten sind der Auffassung, dass der weitere Ausfall des elektrischen Torantriebs nicht von ihnen zu vertreten sei. Es könne, so ergänzten die Beklagten in der mündlichen Verhandlung ihr Vorbringen, nicht ausgeschlossen werden, dass es zu einer Manipulation oder Beschädigung gekommen sei.

Betreffend die Gartenmauer behaupten die Beklagten zunächst, dass mit dem Kläger vereinbart gewesen sei, dass das Aufsetzen des fehlenden Steins und das Verputzen durch das Bauunternehmen, welches der Kläger ohnehin vor Ort beschäftigt habe, habe vorgenommen werden sollen; tatsächlich seien diese Arbeiten nicht vorgenommen worden. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung ergänzten sie ihr Vorbringen dahingehend, dass die seitens des Bauunternehmens genannte Summe zur Erledigung der Arbeiten mit 150,00 € aus ihrer, der Beklagten, Sicht zu hoch bemessen gewesen sei.

In Bezug auf das Gäste-WC bringen die Beklagten vor, dass bereits seitens der früheren Eigentümer die regelmäßige Raumtemperatur im Gäste-WC als ausreichend erachtet worden. Auch sie, die Beklagten, hätten keine Notwendigkeit dafür gesehen, die nur gelegentlich benutzte Gästetoilette mit einer Fußbodenheizung oder einer sonstigen Heizmöglichkeit zu versehen. Auch in der kalten Jahreszeit sei die Gästetoilette warm genug, ohne dass Besucher oder aber die Kläger, die das Gäste-WC benutzt hätten, sich über die dort herrschende Temperatur beschwert hätten. Dies ergebe sich insbesondere auch aus dem Umstand, dass die umgebenden Räume über eine ausreichende Wärmeversorgung verfügten und das Objekt gedämmt worden sei. Die fehlende Fußbodenheizung stelle nach alledem schon keinen Mangel dar.

Zudem sei den Klägern die fehlende Heizmöglichkeit bekannt gewesen. Dies sei, wie die Beklagten so ausdrücklich erstmals in der mündlichen Verhandlung angegeben haben, mit ihnen besprochen worden. Auch sei die Heizung noch im August 2020 seitens der Kläger durch Heizungsmonteure überprüft worden.

Schließlich sei nicht außer Acht zu lassen, dass der Kläger nachträglich angegeben habe, dass in das Gäste-WC durch eine Bohrung durch die Decke zum Keller ein Heizkörper gesetzt und angeschlossen werden könne. Ohnehin könne eine Beheizung auch durch einen Handtuchwärmer oder -trockner sichergestellt werden; hierfür entstünden Kosten von allenfalls 110,00 €.

Die Beklagte verweisen hinsichtlich der Kläranlage auf den Umstand, dass bislang überhaupt nicht feststellbar sei, ob und zu welchem Fehler bzw. Schaden es gekommen sei, den sie, die Beklagten, gegebenenfalls im Hinblick auf die kaufvertraglichen Regelungen zu beseitigen hätten. Auch stehe nicht fest, dass ein Mangel bei Vertragsschluss vorgelegen habe.

Sie behaupten ergänzend erstmals im Rahmen der mündlichen Verhandlung, dass bis zur Übergabe des Objekts die Kläranlage ordnungsgemäß funktioniert habe. Noch im Oktober 2020 sei die Kläranlage durch die Stadt Salzkotten geleert und auch gereinigt worden. Soweit in diesem zeitlichen Zusammenhang auch die regelmäßige Wartung in einem Zeitraum von drei Monaten noch hätte erfolgen müssen, sei diese zwar unterblieben. Anhaltspunkte, dass die Anlage nicht in Ordnung gewesen sei, hätten jedoch nicht bestanden.

Die geltend gemachten Kosten seien zudem bereits deshalb nicht ersatzfähig, weil diese letztlich in Höhe einer neuen Kläranlage geltend gemacht würden; darauf bestehe kein Anspruch.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Kammer hat den Kläger und die Beklagten persönlich angehört, auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.09.2021 wird Bezug genommen.

Die Klage ist den Beklagten am 25.05.2021 zugestellt worden.

Die zulässige Klage ist lediglich in einem geringen Umfang begründet; im Übrigen ist sie unbegründet.

I.

Den Klägern haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ausgleich der von ihnen aufgewendeten Kosten für die Instandsetzung der Gartenmauer im tenorierten Umfang; weitergehende Ansprüche bestehen nicht. Im Einzelnen:

1.)

Betreffend den fehlerhaften Torantrieb steht den Klägern unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Ausgleich der zum Austausch desselben erforderlichen Kosten zu.

Ansprüche aus Gewährleistungsrecht scheitern – unabhängig von der Frage, ob ein Sachmangel in diesem Zusammenhang anzunehmen ist – bereits an einer Kenntnis der Kläger im Hinblick auf den Defekt des Torantriebs zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses, § 442 BGB. So hat der Kläger im Rahmen der mündlichen Verhandlung angegeben, dass der Torantrieb bereits zum Zeitpunkt der Besichtigungen und damit vor Vertragsschluss defekt gewesen sei.

Soweit die Beklagten sich unstreitig mündlich zum Austausch des sich zum Zeitpunkt der Übergabe nicht vollständig öffnenden Torantriebs verpflichtet haben, sind sie dieser Verpflichtung nachgekommen, weitergehende Rechte können die Kläger nicht geltend machen. Zwischen den Parteien steht nicht in Streit, dass der Torantrieb jedenfalls nach dem zweiten Austausch Anfang des Jahres 2020 funktioniert hat. Der kurze Zeit später auftretende Defekt geht nicht zu Lasten der Beklagten; diese treffen keine eigenen Gewährleistungspflichten betreffend die von ihnen übernommene und ausgeführte Verpflichtung betreffend den Austausch des Torantriebs. Auf die Ausführungen, es habe sich von Beginn an um einen ungeeigneten Torantrieb gehandelt, kommt es danach nicht mehr an.

Schließlich erachtet die Kammer die Kosten für den Austausch des Torantriebs durch die Kläger auch deshalb nicht für erstattungsfähig, da diese nicht hinreichend nachgewiesen sind; vorgelegt worden ist lediglich ein Angebot. Betreffend die fiktive Abrechnung bestehen unter Berücksichtigung der Grundsätze des fiktiven Schadensersatzes im Kauf- und Werkvertragsrecht Bedenken. Im Rahmen des Werkvertragsrechts besteht der Schaden grundsätzlich nicht in der Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17 –, BGHZ 218, 1-22, Rn. 30 ff, juris). Der kaufvertragliche Anspruch auf kleinen Schadensersatz kann zwar anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Mängelbeseitigungskosten bemessen werden (so BGH, Urteil vom 12. März 2021 – V ZR 33/19 –, BGHZ 229, 115-128); vorliegend aber haben die Kläger den Schaden beseitigen lassen, so dass der ihnen entstandene Schaden an den tatsächlichen Reparaturkosten bemessen werden kann.

2.)

Die Kläger haben gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der von ihnen aufgewendeten Kosten in Höhe von 260,00 € betreffend die Instandsetzung der Gartenmauer, § 280 Abs. 1 BGB.

Unstreitig haben die Parteien mündlich vereinbart, dass die Beklagten die Gartenmauer auf ihre Kosten instand setzen bzw. instand setzen lassen; ihrer diesbezüglichen Verpflichtung sind die Beklagten indes nicht nachgekommen.

Soweit sich die Beklagten auf den Umstand berufen, dass der seitens der Kläger hinzugezogene Bauunternehmer einen Teil der Arbeiten auf Kosten der Beklagten habe vornehmen sollen, dies allerdings unterlassen habe, können sie damit nicht gehört werden. Unstreitig ist zwischen den Parteien nämlich, dass die Beklagten eine Ausführung durch den Bauunternehmer der Kläger letztlich abgelehnt haben, weil sie nicht gewillt waren, den genannten Preis zu entrichten.

Nachdem – insofern ebenfalls unstreitig – die zuletzt seitens der Kläger gesetzte Frist zur Erledigung der Arbeiten abgelaufen gewesen ist, durften diese die Tätigkeiten auf eigene Rechnung ausführen lassen; die Beklagten habe die diesbezüglichen Kosten, die durch Vorlage der Rechnung belegt sind, § 287 ZPO, zu erstatten.

Der Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag oder die weitergehenden Regelungen betreffend die Haftung der Beklagten greifen wegen der ausdrücklichen mündlichen Vereinbarung der Parteien nicht.

3.)

Wegen der fehlenden Fußbodenheizung bzw. der fehlenden Beheizbarkeit des Gäste-WCs stehen den Klägern kein Anspruch gegen die Beklagten zu; ein solcher ergibt sich insbesondere nicht aus den §§ 433 Abs. 1, 434 Abs. 1 und 3, 437 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB.

a)

Es fehlt bereits an einer Verletzung der Beklagten betreffend ihrer Pflichten aus dem gegenständlichen notariellen Kaufvertrag.

Gemäß § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein Verkäufer verpflichtet, einem Käufer den Kaufgegenstand frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben. Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder wenn eine solche nicht vereinbart ist, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen gleicher Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann, § 434 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB. Zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2 gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann, es sei denn, dass der Verkäufer die Äußerung nicht kannte und auch nicht kennen musste, dass sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in gleichwertiger Weise berichtigt war oder dass sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Die Parteien haben betreffend das Gäste-WC weder ausdrücklich noch konkludent eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Was als vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit einer Kaufsache anzusehen ist, bestimmt sich nicht nach den einseitigen Erwartungen des Käufers. Vielmehr ist eine Willenseinigung beider Vertragsteile dahin erforderlich, dass die Kaufsache zu einem bestimmten Zweck geeignet sei oder bestimmte Eigenschaften besitzen müsse, wobei allerdings der beiden Teilen bekannte Verwendungszweck bzw. die betreffende Eigenschaft auch stillschweigend im Sinne einer solchen Willenseinigung zur Vertragsgrundlage gemacht werden kann (so BGH, Urteil vom 23. November 1994 – VIII ZR 133/93 –, Rn. 12, juris).

Nachdem der Zustand des Gäste-WCs keinen Eingang in den notariellen Kaufvertrag gefunden hat, haben die Parteien diesbezüglich keine Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbart (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2018 – V ZR 256/16 –, Rn. 8, juris; BGH, Urteil vom 09. Februar 2018 – V ZR 274/16 –, Rn. 7, juris).

Zwar gehören zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB auch solche Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten durfte (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2018 – V ZR 256/16 –, Rn. 10, juris; BGH, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15 –, Rn. 7, juris). Ob diese Angabe Eingang in den Kaufvertrag gefunden hat, ist dabei unerheblich (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2018 – V ZR 256/16 –, Rn. 10, juris). Den im Exposé enthaltenen Angaben lässt sich indes der Zustand des Gäste-WCs nicht entnehmen.

Dahinstehen kann, ob der Kaufgegenstand sich für die vom Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Der vom Vertrag vorausgesetzte Verwendung kommt letztlich nur dann eine eigenständige Bedeutung zu, wenn die Parteien nach dem Vertrag eine andere als die gewöhnliche Verwendung vorausgesetzt haben (BGH, Urteil vom 20. März 2019 – VIII ZR 213/18 –, Rn. 26, juris); dafür ist vorliegend nichts ersichtlich.

Der Kaufgegenstand eignet sich auch für die gewöhnliche Verwendung und weist eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen gleicher Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann. Die Eignung einer Sache zur gewöhnlichen Verwendung ist beispielsweise gemindert oder aufgehoben, wenn mit der üblichen Nutzung des Kaufobjekts erhebliche Gesundheitsgefahren oder das Risiko eines großen wirtschaftlichen Schadens verbunden sind (BGH, Urteil vom 26. April 2017 – VIII ZR 80/16 –, Rn. 18, juris).

Gemessen daran ist jedenfalls in der fehlenden Fußbodenheizung kein Sachmangel zu sehen. Auch bei einem in den Jahren 2009 bis 2010 „topsanierten“ Objekt, welches über eine Fußbodenheizung – wie hier – geheizt wird, ist nicht ohne Weiteres seitens eines Käufers damit zu rechnen, dass sämtliche, auch in der Nutzung untergeordnete Räumlichkeiten über eine Fußbodenheizung verfügen. Dies gilt auch auf den hiesigen Fall bezogen nicht vor dem Hintergrund, dass eine andere Heizquelle nicht ersichtlich war. Allgemein bekannt ist, dass neben einer Fußbodenheizung auch die Möglichkeit von Wandheizungen, Spiegelheizungen oder Ähnlichem besteht, die ebenfalls für sich genommen nicht ohne weiteres offensichtlich sind.

Eine Pflichtverletzung besteht auch nicht in dem Umstand, dass das Gäste-WC nicht beheizt werden kann. Zwar ist grundsätzlich anzunehmen, dass ein Käufer eines Wohngebäudes in Deutschland erwartet, dass im Winter eine Beheizung der Räumlichkeiten möglich ist, so dass sich ein normales Raumklima herstellen lässt. Ein solches dürfte dann gegeben sein, wenn sich in den zum längeren Aufenthalt dienenden Räumen eine Temperatur von durchschnittlich 20 Grad erreichen lässt (so ähnlich: OLG Karlsruhe, Urteil vom 18. Juni 2014 – 9 U 184/10 –, Rn. 23, juris). Allerdings lässt sich dem klägerischen Vorbringen schon nicht im Ansatz entnehmen, welche Temperaturen im Gäste-WC tatsächlich bestehen; gerügt wird lediglich die fehlende Beheizbarkeit. Ob tatsächlich nur ungenügende Temperaturen erreicht werden, ist daher mangels hinreichendem Vorbringen nicht festzustellen. Zu berücksichtigen ist außerdem, dass es sich bei einem Gäste-WC nicht um eine Räumlichkeit handelt, in denen ein dauerhafter Aufenthalt erfolgt. Bei lediglich kürzeren Aufenthalten erscheint insofern auch durchaus eine unter 20 Grad liegende Temperatur hinreichend.

b)

Auf das Vorliegen des ihrer Meinung nach gegebenen Sachmangels betreffend das Gäste-WC können sich die Kläger unabhängig von Vorstehendem ohnehin nicht mit durchgreifendem Erfolg berufen.

Nach dem Inhalt des Kaufvertrages berechtigt nicht jeder Mangel zur Forderung von Schadensersatz. Vielmehr haben die Parteien in § 9 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrags ausdrücklich vereinbart, dass für Sachmängel, die – wie hier – bereits zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs vorgelegen haben, durch die Beklagten keine Haftung übernommen wird, was zwischen Privatleuten zulässig ist.

Eine Haftung der Beklagten ergibt sich danach gemäß § 444 BGB nur, wenn entweder eine entsprechende Zusicherung vorliegt oder aber der Mangel arglistig verschwiegen worden ist. Dabei steht das arglistige Verschweigen eines Mangels dem Vorspiegeln einer Eigenschaft gleich (MünchKomm-BGB/Westermann, 8. Aufl. 2019, § 444 Rn. 12 mit Verweis auf MünchKomm-BGB/Westermann, 8. Aufl. 2019, § 438 Rn. 29).

Anhaltspunkte für eine Zusicherung im Hinblick auf das Vorhandensein einer Fußbodenheizung oder einer anderen Heizquelle im Gäste-WC sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Die Kammer vermag auch nicht zu ihrer Überzeugung festzustellen, dass die Beklagten diesen Umstand arglistig verschwiegen haben.

Ein arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn hinsichtlich verschwiegener Sachmängel eine Aufklärungspflicht bestand. Entscheidend ist, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicher Weise Aufklärung erwarten durfte. Allerdings besteht keine allgemeine Pflicht, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sein könnten. Eine Aufklärungspflicht besteht aber insbesondere bei Umständen, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Für den Kauf eines Hausgrundstücks bedeutet dies, dass eine Pflicht zur Offenbarung regelmäßig nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände anzunehmen ist, die nach der Erfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen. Dagegen kann ein Käufer Aufklärung über solche Mängel, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne weiteres erkennbar sind, nicht erwarten, weil er solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (OLG Hamm, Urteil vom 21. Februar 2008 – 22 U 145/07 –, Rn. 21, juris).

Arglistig handelt, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung des Vertrages nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch eine solche Verhaltensweise, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens oder Inkaufnehmens“ reduziert ist und mit der kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH, Urteil vom 22. November 1996 – V ZR 196/95 –, Rn. 7, juris; OLG Koblenz, Urteil vom 16. September 2014 – 3 U 438/14 –, Rn. 31, juris). Allerdings genügt es zur Annahme von Arglist nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässig Unkenntnis ersetzt würde. Die Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15 –, Rn. 21, juris).

Die grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, tragenden Kläger (vgl. etwa BGH, Urteil vom 12. November 2010 – V ZR 181/09 –, BGHZ 188, 43-50, Rn. 12, juris) haben unter Berücksichtigung vorstehender Voraussetzungen den Nachweis einer arglistigen Täuschung nicht zu führen vermocht.

Jedenfalls vermag die Kammer auf Seiten der Beklagten ein Vorliegen des subjektiven Tatbestandsmerkmals nicht festzustellen. Die Beklagten haben sich über die fehlende Beheizbarkeit des Gäste-WCs, wie sie im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung angegeben haben, keinerlei Gedanken gemacht. Sie haben auf den – letztlich unstreitigen – Umstand verwiesen, dass bereits die Vorbesitzer das Gäste-WC ohne jede Heizmöglichkeit genutzt haben; auch sie, die Beklagten, selbst hätten, ebenso wenig wie Gäste oder die Kläger die Temperaturen im Gäste-WC als zu niedrig empfunden. Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Vereinbarungen der Parteien mit Vorvertrag, ergänzenden Regelungen zur Haftung im notariellen Kaufvertrag und zusätzlichen mündlichen Absprachen sieht die Kammer auch keinerlei Gründe, aus denen die Beklagten wissentlich die fehlende Beheizbarkeit des Gäste-WCs hätten verschweigen sollen. Spätestens nach Einzug war damit zu rechnen – wie auch geschehen –, dass dieser Umstand auffällt.

4.)

Schließlich stehen den Klägern auch im Zusammenhang mit der Kläranlage keine Ansprüche – gleich ob aus den §§ 433 Abs. 1, 434 Abs. 1 und 3, 437 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB oder aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 9 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrags zu.

Nicht aufzuklären braucht die Kammer in diesem Zusammenhang, ob die seitens der Kläger behaupteten Sachmängel bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestanden haben oder zwischen Vertragsschluss und Gefahrübergang bzw. zwischen Gefahrübergang und Übergabe aufgetreten sind. Die Beklagten trifft unter Berücksichtigung des klägerischen Vorbringens für keinen der Fälle eine Haftung. Im Einzelnen:

Der Umstand, dass am Tag der Übergabe die Anlage stromlos gewesen ist, was zwischen den Parteien nicht in Streit steht, stellt bereits keinen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB dar. Insofern handelt es sich lediglich um eine Mangelsymptomatik, da das Auslösen eines FI-Schalters mit nachfolgender Stromlosigkeit einer Anlage grundsätzlich verschiedene Ursachen haben kann. Zu berücksichtigen ist außerdem, dass nach Einschalten des FI-Schalters die Kläranlage ihre Funktion wieder aufgenommen hat; dass ein weiterer Ausfall zu verzeichnen war, ist nicht vorgetragen.

Soweit die Kläger im Zusammenhang mit dem Auslösen des FI-Schalters rügen, dass die Kläranlage unter Wasser gestanden habe, was zu einem Defekt an der Elektronik und porösem Beton geführt habe, was zugleich aber auch auf eine nicht ordnungsgemäße Wartung zurückzuführen sei, fordert ein solches Schadensbild nach der allgemeinen Lebenserfahrung einen langanhaltenden fehlerhaften Umgang seitens der Beklagten mit der Kläranlage. Ein fehlendes Abpumpen einer Kläranlage aufgrund von Stromlosigkeit führt nicht sofort zu einem Wasseranstieg in einem Umfang, dass die gesamt Elektrik der Kläranlage dem Wasser ausgesetzt wird; hierfür wird weiterer Zufluss von Abwasser über einen längeren Zeitraum benötigt. Auch Beton wird nur durch langanhaltenden Einfluss von Wasser porös. Es ist daher davon auszugehen, dass sich der seitens der Kläger vorgebrachte Zustand der Kläranlage über einen längeren Zeitraum entwickelt hat und damit bereits bei Vertragsschluss vorgelegen haben. Insofern ist die Haftung der Beklagten wegen der Regelungen in § 9 des notariellen Kaufvertrages ausgeschlossen. Auch lässt sich ein arglistiges Verhalten der Beklagten nicht zur Überzeugung der Kammer feststellen. Bereits nach dem eigenen Vorbringen des Klägers waren vorstehende Umstände weder für ihn noch den bestellten Gutachter bei einer einfachen Besichtigung ersichtlich; aus welchen Gründen dann aber auf Seiten der Beklagten Kenntnis bestanden haben soll, erschließt sich nicht.

Schließlich führt auch der Umstand, dass die Lüftung der Kläranlage unstreitig zum Zeitpunkt der Übergabe des Objekts defekt gewesen ist, nicht zu einer anderen Beurteilung.

Sollte ein solcher Defekt bereits bei Vertragsschluss bestanden haben, scheidet eine Haftung der Beklagten wegen des im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Haftungsausschlusses aus. Es fehlt an einer arglistigen Täuschung auf Seiten der Beklagten. Insofern lässt sich eine Kenntnis der Beklagten vom Defekt an der Lüftungsanlage sicher erst zum Zeitpunkt der Übergabe feststellen, nachdem sie eine solche eingeräumt haben. Ob die Beklagten bereits Anfang Oktober 2020 Kenntnis von dem Defekt an der Lüftungsanlage hatten, lässt sich allein aus den eingereichten Unterlagen nicht feststellen, rechtfertigt aber bei Vorliegen des Defekts bereits bei Vertragsschluss keine andere Beurteilung.

Eine Haftung der Beklagten besteht auch nicht, soweit der Defekt an der Lüftung zwischen Vertragsschluss und Übergabe aufgetreten ist. Die Haftung der Beklagten zwischen Kaufvertragsschluss und Gefahrübergang – wobei keiner der Parteien das Datum des Eingangs des Kaufpreises mitgeteilt hat, § 6 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrags – und zwischen Gefahrübergang und Übergabe haben die Parteien eingeschränkt bzw. erweitert. Der Haftungsausschluss in § 9 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrags gilt zunächst grundsätzlich nicht für solche Mängel, die zwischen Vertragsschluss und Gefahrübergang auftreten; ab Gefahrübergang trifft die Beklagten nach den gesetzlichen Regelungen keine Haftung mehr. Die Parteien haben indes vorliegend vereinbart, dass die Beklagten bis zur Übergabe des Objekts für außergewöhnliche Schäden haften. Damit ist zum einen die Haftung über den Gefahrübergang hinaus erweitert, zugleich aber auch die Haftung für solche Schäden, die zwischen Vertragsschluss und Gefahrübergang auftreten, eingeschränkt auf die Verpflichtung zur Beseitigung von außergewöhnlichen Schäden. Ein Defekt an einer Lüftung einer Kläranlage stellt sich indes nicht als außergewöhnlicher sondern eher als Verschleißschaden dar, so dass aus diesem Grund eine Haftung der Beklagten ausgeschlossen ist.

Das Angebot der Beklagten, betreffend die defekte Lüftung einen Betrag in Höhe von 800,00 € zu entrichten, haben die Kläger nicht angenommen, so dass sie auch aus diesem Umstand keinen Anspruch herleiten können.

II.

Mangels Hauptforderung besteht auch kein Anspruch auf Zahlung von Zinsen oder vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

IV.

Der Streitwert wird auf 23.536,47 € festgesetzt.