Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.12.2014, Az. V ZR 81/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR 81/14
Verkündet am:

19. Dezember 2014

Lesniak,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Dezember 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterin Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und [X.]
Czub, [X.] und Dr.
Göbel

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des [X.] vom 27. Februar 2014 wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Mit notariell beurkundetem [X.] bestellten die Rechtsvorgänger der [X.] dem Rechtsvorgänger der Beklagten an ih-rem im Außenbereich gelegenen Grundstück ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99
Jahren. § 5 des Vertrages enthält folgende Regelung:

zu [X.]. Er kann das unbebaute oder bebaute Grundstück einschl. der errich-teten Gebäude an Dritte vermieten oder in sonstiger Weise zum Ge-

Als [X.] wurde ein jährlich zu zahlender Betrag von 3.278 DM mit einer [X.] vereinbart. Nach dieser verändert sich der [X.], wenn sich der vom [X.] in [X.] herausge-1
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gebene Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Basis 1962 = 100) oder ein an dessen Stelle tretender Preisindex gegenüber dem Stande vom 1. April 1970 um mehr als 10% nach oben oder unten verändert, in dem gleichen prozentualen Verhältnis.
Die [X.] wurde von der [X.] genehmigt. Die nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 BauGB in der zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses geltenden Fassung für den Erbbaurechtsvertrag erforderliche Bodenverkehrs-genehmigung wurde erteilt.
Im März 2012 informierten die [X.] die Beklagte über eine An-passung des [X.]es und bezifferten den ab April 2012 zu zahlenden Be-

Die [X.] haben die Beklagte auf Zahlung rückständigen Erbbau-
ch
r-teilt. Die Berufung der Beklagten ist insoweit ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klä-gerinnen beantragen, verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, das Erbbaurecht sei wirksam bestellt [X.]. Die Bestellung könne zum Zweck einer erst in der Zukunft beabsichtigten Bebauung erfolgen. Vorliegend beziehe es sich hinreichend deutlich auf die 3
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Errichtung eines Bauwerks. Dessen Art und Umfang sei hinreichend bezeich-net, weil mit den in der genannten Gemeinde geltenden Bauplanungsvorschrif-ten eine ausreichend objektive, jedermann zugängliche Bezugsgrundlage [X.] worden sei. Der Umstand, dass eine Bebauung tatsächlich nicht erfolgt und seit längerem nicht mehr möglich sei, stehe dem Bestand des Erbbau-rechts nicht entgegen. Ein Erbbaurecht erlösche nicht deshalb, weil sich nach der Bestellung die Erwartung der Bebaubarkeit des Grundstücks zerschlagen habe.
Die [X.] könnten einen erhöhten [X.] verlangen. Die aus der Anpassungsklausel folgende Erhöhung sei nicht an der Billigkeitsschranke des § 9a [X.] zu messen, da die Vorschrift ein zu Wohnzwecken errichte-tes Bauwerk voraussetze, woran es fehle. Die Anpassung des [X.]es sei auch im Übrigen nicht zu beanstanden. Bei dem Kauf von Bauerwartungsland habe in der Regel der Käufer das Risiko zu tragen, ob und wann sich die Erwar-tung künftiger Bebaubarkeit erfülle. Für den Kauf eines sich auf Bauerwartungs-land beziehenden Erbbaurechts gelte nichts anderes. Sei das Erbbaurecht sach-
und rechtsmängelfrei verschafft worden, trage der Inhaber des Erbbau-rechts ebenfalls das Risiko, wenn die erwartete Bebaubarkeit des Grundstücks nicht eintrete. Es sei dessen Sache, eine das Verwendungsrisiko begrenzende Regelung in dem Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren. Hinzu komme, dass die
erteilte Bodenverkehrsgenehmigung ungenutzt geblieben und dies ausschließ-lich in den Risikobereich des damaligen Erbbauberechtigten gefallen sei.

II.
Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.
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1. Das Berufungsgericht geht rechtsfehlerfrei davon aus, dass die Rege-lung in § 5 des notariellen Vertrages vom 14. April 1970 den Inhalt des Erbbau-rechts ausreichend und daher wirksam bestimmt.
a) Der gesetzlich nur allgemein bestimmte Inhalt des Erbbaurechts als eines Rechts, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 [X.]), bedarf im [X.] zwar einer näheren Bezeichnung nach Art und Umfang der zulässigen Bebauung, jedoch nur mit solcher Genauigkeit, dass deutlich wird, wie die Bebauung ungefähr beschaffen sein soll und ob es sich bloß um ein oder um mehrere Bauwerke handelt. Die Anforderungen an die Bezeichnung dürfen dabei nicht überzogen werden, da dies ohne Not die Bestellung eines Erbbaurechts ausschließen würde, wenn sich der Erbbauberechtigte nicht bereits im [X.] der Bebauung festlegen will oder kann. Daher hat es der Senat als ausreichend angesehen, wenn die dingliche Einigung die Errichtung von Gebäuden nach Maßgabe eines künftigen Bebauungsplans gestattet (Urteil vom 12.
Juni 1987 -
V [X.], [X.], 143, 146 f.). Dies gilt auch, wenn sich die Vertragsparteien darauf verständigt haben, dass jedes baurechtlich zulässige Bauwerk errichtet werden darf (Senat, Urteil vom 22. April 1994 -
V [X.], [X.], 12, 14 f.), [X.] auch eine dynamische Verweisung auf das öffentliche Bauplanungsrecht erfolgen kann (Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 -
V [X.], NJW 2014, 3439 Rn. 25).
b) Gemessen daran ist die Auffassung des Berufungsgerichts, die Rege-lung in § 5 Satz 1 des notariellen Vertrages vom 14. April 1970 bezeichne das zu errichtende Bauwerk in hinreichend bestimmtem Maß, nicht zu beanstanden. Eine Bezeichnung, die -
wie hier -
dem Erbbauberechtigten das Recht einräumt, jedes nach dem öffentlich-rechtlichen Baurecht zulässige Bauwerk auf dem Grundstück zu errichten, ermöglicht nach der Rechtsprechung des Senats die 9
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Feststellung, ob das Bauwerk bei Erstreckung des Erbbaurechts auf einen für die Bebauung nicht benötigten Teil des Grundstücks gemäß § 1 Abs.
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[X.] wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (Urteil vom 12.
Juni 1987
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[X.], [X.], 143, 146 f. [X.]). Ebenso gewährleistet sie, dass zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem
sowie etwaigen Rechtsnachfolgern hinreichende Klarheit über Inhalt und Umfang der Berechti-gung zur Nutzung des Grundstücks besteht (vgl. Senat, Urteil vom 22.
April
1994 -
V [X.], [X.], 12, 15 [X.]).
2. Die Frage, ob ein Erbbaurecht wirksam entstehen kann, wenn schon im Zeitpunkt der Bestellung ein dauerndes öffentlich-rechtliches Bauverbot die Nutzung des Erbbaugrundstücks als Baugrund hindert, hat der Senat verneint (Urteil vom 12.
Juni 1987 -
V [X.], [X.], 143, 147 f.; Urteil vom 20.
Dezember 1985 -
V [X.], [X.], 385, 388). Ob daran angesichts der geäußerten Kritik ([X.], [X.] 1989, 317, 318 f.) festzuhalten ist, bedarf vor-liegend keiner Entscheidung. Eine solche Fallkonstellation liegt hier nicht vor.
Allein die Lage des Grundstücks im Außenbereich rechtfertigt noch nicht die Annahme eines dauernden
öffentlich-rechtlichen Bauverbotes, das bereits zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts bestanden hat. Das Berufungs-gericht verweist zu Recht darauf, dass auch nach § 35 Abs. 2 [X.] aF be-stimmte Bauvorhaben im Einzelfall zulässig waren und für das ebenfalls im Au-ßenbereich gelegene Nachbargrundstück der Beklagten eine Bebauung ge-nehmigt worden ist. Dass sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts ein Flächennutzungsplan in der [X.] befand, der das Grundstück als landwirtschaftliche Nutzflä-che ausweist, führt ebenfalls zu keiner anderen Betrachtung. Zu einer verbindli-chen Aufstellung des Flächennutzungsplans ist es nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gekommen. Hinzu kommt, dass die 12
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Einigung über die Bestellung des Erbbaurechts an Grundstücken im [X.] nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 [X.] in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlus-ses geltenden Fassung zu ihrer Wirksamkeit einer Genehmigung bedurfte, die nach § 20 Abs.
1 [X.] aF nur versagt werden konnte, wenn die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung des Grundstücks mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar gewesen wäre. Diese rechtliche Voraussetzung für die -
hier erfolgte
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Erteilung der Bodenverkehrsgenehmi-gung deckte sich mit den Maßstäben, die gemäß §
35 Abs. 1 und 2 [X.] aF für die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich galten (BVerwG, BVerwGE 18, 242, 245 f.; 20, 127, 130). Der Genehmigungsvorbehalt des § 19 Abs.
2 [X.] aF
gab der Verwaltung die rechtliche Handhabe, im öffentlichen Inte-resse die Bebauung schon zu einem möglichst frühen Zeitpunkt in geordnete Bahnen zu lenken. Zugleich enthielt das Institut der Bodenverkehrsgenehmi-gung eine Schutzfunktion für die Beteiligten
des genehmigungsbedürftigen Rechtsvorganges (vgl. Senat, Urteil vom 12.
Juni 1987
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V [X.], [X.], 143, 152 f.). Gemäß § 21 Abs. 1 [X.] aF bewirkte die Bodenverkehrsgenehmigung, dass ein Bauantrag, der innerhalb von drei Jahren seit der Erteilung
der Genehmigung gestellt wurde, nicht mit der [X.] abgelehnt werden durfte, das Vorhaben sei mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar. Die Bodenverkehrsgenehmigung kam daher -
entgegen der Ansicht der Revision -
einer vorweggenommenen Entscheidung über die Zulässigkeit des Bauvorhabens gleich (BVerwG, BVerwGE 18, 242, 245; 19, 82, 84; 20, 127, 130; 48, 242, 245;
NJW 1969, 73; [X.], Bundesbaugesetz, 2. Aufl. 1969, § 19 Rn. 2; Fickert, Zulässigkeit von Bauvorhaben, 2. Aufl.
1968, § 35 Rn. 306). Auch vor diesem Hintergrund kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts nicht bebaubar war.

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3. Das Erbbaurecht ging auch nicht deshalb unter, weil die Bebaubarkeit des Grundstücks nach der Bestellung des Erbbaurechts entfallen ist. Anders als bei einer Dienstbarkeit, deren Ausübung objektiv und endgültig unmöglich ist (Senat, Urteil vom 24. Februar 1984 -
V [X.], NJW 1984, 2157, 2158 [X.]), führt dies nicht zu dem Erlöschen des Erbbaurechts. Dieses stellt ein grundstücksgleiches Recht dar und unterscheidet sich damit von der [X.]. Es ist wie ein Grundstück zu behandeln (§
11 Abs. 1 Satz 1 [X.]) und ebenso wie dieses eigenständig belastbar und veräußerlich. Damit hat der Erbbauberechtigte eine dem Grundeigentümer ähnliche -
wenn auch durch den Inhalt des Erbbaurechts beschränkte -
Rechtsstellung. Ist das Erbbaurecht wirksam entstanden, so ist sein Fortbestand, genauso wie der des [X.], unabhängig davon, ob das Recht ausgeübt werden kann. Ein Untergang des Erbbaurechts käme in der Auswirkung einer dem Verbot des §
1 Abs. 4 [X.] widersprechenden Bindung an eine auflösende Bedingung gleich (Senat, Urteil vom 12.
Juni 1987 -
V [X.], [X.], 143, 148 f.).
4. Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Nachprüfung auch stand, so-weit den [X.] der erhöhte [X.] zugesprochen worden ist.

a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision nicht beanstandet führt das Be-rufungsgericht aus, dass das Erhöhungsverlangen der [X.] nicht an den Voraussetzungen des § 9a [X.] scheitert. Die Vorschrift will den Erbbau-berechtigten schützen, der ein auf Grund eines Erbbaurechts errichtetes [X.] zu Wohnzwecken nutzt. Für ihn stellt sich der [X.] wirtschaftlich als Miete des Grundstücks dar, die er grundsätzlich aus einem Einkommen zu [X.] hat. Eine Erhöhung des [X.]es verzerrt die Relation zwischen dem Wert des Grundstücks, den Wirtschafts-
und [X.] und 14
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dem Einkommen
des Erbbauberechtigten im Ausgangspunkt nicht, soweit [X.] in die Berechnung des [X.] einfließt und die Erhöhung des [X.] hierüber nicht hinausgeht. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber durch § 9a [X.] Regelungen zur Anpassung des [X.] an die Änderung des [X.] die Wirksamkeit versagt, so-weit diese unbillig sind (Senat, Urteil vom 11. Dezember 2009 -
V [X.], [X.], 253 Rn. 15). Die Vorschrift bildet daher keine Grundlage für eine allgemeine Billigkeitskontrolle von [X.]anpassungen. Sie zielt auf einen besonderen Fall, der hier nicht vorliegt.
b) Ohne Rechtsfehler weist das Berufungsgericht ferner darauf hin, dass die [X.] nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§
313 Abs. 1
BGB) daran gehindert sind, die geltend gemachte Anpassung des [X.] zu verlangen.
aa) Bei den gegenseitigen, entgeltlichen Verträgen gehört der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur Geschäftsgrundlage, auch wenn dies bei den Vertragsverhandlungen nicht besonders angesprochen oder bedacht worden ist. Die Äquivalenz der in einem Erbbaurechtsvertrag ver-einbarten gegenseitigen Leistungen ist dann gegeben, wenn der [X.] dem Wert des Erbbaurechts entspricht. Der [X.] ist dem Recht zur bau-lichen Nutzung wirtschaftlich gleichwertig, wenn sich seine Höhe an dem Wert der dem Erbbauberechtigten gewährten Nutzungsmöglichkeit ausrichtet (Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 -
V [X.], NJW 2014, 3439 Rn. 18 ff. [X.]). Für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist allerdings kein Raum, wenn sich damit ein Risiko verwirklicht hat, das nach der vertraglichen Regelung in den Risikobereich einer [X.] fällt. In einem solchen Fall muss sich die [X.], die dieses
Risiko übernommen hat, an dem Vertrag festhalten lassen (Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 -
V [X.], NJW 2014, 3439 Rn. 22; 17
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vgl. auch Urteil vom 21. Februar 2014 -
V [X.], Grundeigentum 2014, 585 Rn. 22 jeweils [X.]).
bb) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wonach eine solche Risikoübernahme durch den Erbbauberechtigten vorliegt, ist [X.] nur darauf überprüfbar, ob Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Er-fahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände nicht beachtet worden sind (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 23. Mai 2014 -
V [X.], NJW 2014, 3439 Rn. 8 [X.]),
und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden.
Das Berufungsgericht geht ohne Rechtsfehler davon aus, dass den [X.] das Risiko einer Unbebaubarkeit des Grundstücks bewusst war. Dies folgt nicht nur aus der Lage des Grundstücks im Außenbereich. Das [X.] verweist ferner auf den zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbau-rechts in der Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplan, der das Grundstück als landwirtschaftliche Nutzfläche auswies, und auf die gegenüber dem [X.] veränderte Fassung von § 5 Satz 2 des Vertra-ges, in der Nutzungsmöglichkeiten auch für das unbebaute Grundstück ange-sprochen werden.

In Einklang mit der Rechtsprechung des Senats nimmt das Berufungsge-richt ferner an, dass in der Regel der Käufer bei dem Erwerb eines sich auf Bauerwartungsland beziehenden Erbbaurechts das für ihn erkennbare Risiko übernimmt, ob und wann sich die Erwartung künftiger Bebaubarkeit erfüllt. In-soweit geht derjenige, der ein Erbbaurecht in Kenntnis des Umstandes erwirbt, dass das betreffende Grundstück nach öffentlichem Planungsrecht (noch) nicht oder nur für einen kurzen Zeitraum bebauungsfähig ist, in gleicher Weise wie ein Grundstückskäufer die Gefahr einer womöglich dauernden Unbebaubarkeit 19
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ein. Bei der Langfristigkeit von Erbbaurechten -
im vorliegenden Fall 99 Jahre -
liegt die wirtschaftliche Tragweite des Entschlusses, ein solches Recht in der bloßen Erwartung späterer (ggf. erneuter) Bebaubarkeit zu erwerben, auf der Hand. Dieses Risiko darf dem [X.] nicht zu Lasten des Verkäu-fers abgenommen werden. Es ist vielmehr Sache des Käufers, eine das Ver-wendungsrisiko begrenzende Regelung in dem schuldrechtlichen Erbbau-rechtsvertrag zu treffen. Zwar kann sich der [X.] nicht durch einen Rücktrittsvorbehalt absichern (§ 1 Abs. 4 [X.]); er kann aber [X.] die Höhe des [X.]es von dem Eintritt der Bebaubarkeit abhängig machen (Senat, Urteil vom 12. Juni 1987 -
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[X.], [X.], 143, 151 f. [X.]).
5. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht schließlich an, dass die Ansprüche der [X.] weder verjährt noch verwirkt sind. Angriffe wer-den hiergegen auch nicht erhoben.

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III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann
Schmidt-Räntsch
Czub

Kazele
Göbel

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 17.06.2013 -
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OLG Hamm, Entscheidung vom 27.02.2014 -
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