Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.07.2011, Az. IX ZR 120/10

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen eine Eigentümerin von zwei Wohnungen, über deren Vermögen am 27. Dezember 2007 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (fortan: Schuldnerin), fällige Hausgeldansprüche für das Wirtschaftsjahr 2006 in Höhe von 4.498 € und für das Wirtschaftsjahr 2007 in Höhe von 4.677,29 €, insgesamt 9.175,29 €. Das Wirtschaftsjahr 2006 wurde durch Beschluss der Wohnungseigentümer im November 2007 und das Wirtschaftsjahr 2007 durch Beschluss der Wohnungseigentümer im Juni 2008 abgerechnet.

Die Klägerin möchte wegen der Hausgeldansprüche aus den Jahren 2006 und 2007 gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 [X.] in die Wohnungen der Schuldnerin vollstrecken und hat deswegen den beklagten Insolvenzverwalter auf Zahlung, hilfsweise auf Duldung der Zwangsversteigerung wegen dieser Forderungen verklagt. Das Amtsgericht hat der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung stattgegeben, im Übrigen die Klage abgewiesen (vgl. [X.], 777), das [X.] hat die Berufung des [X.]n und die Anschlussberufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der [X.] die Abweisung auch des Duldungsbegehrens.

Die Revision ist begründet. Die Sache ist jedoch noch nicht zur Endentscheidung reif.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Amtsgericht habe den [X.]n mit Recht zur Duldung der Zwangsversteigerung verurteilt. § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] in Verbindung mit § 49 [X.] gewähre der [X.] ein [X.].

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nur teilweise stand.

Das Berufungsgericht hat übersehen, dass sich durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 27. Dezember 2007 die Rechtslage für die Geltendmachung der [X.] durch die Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend geändert hat. Nach § 80 Abs. 1 [X.] geht ab diesem [X.]punkt das Recht des Schuldners, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter über.

1. Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gewordene Wohngeldforderungen sind einfache [X.]en nach § 38 [X.] ([X.], Urteil vom 18. April 2002 - [X.], [X.]Z 150, 305, 312 a.E.), die grundsätzlich nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren zu verfolgen sind (§ 87[X.]). Nur soweit der Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 49 [X.], § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] wegen bestimmter [X.] ein [X.] zusteht, kann sie dieses im [X.] gegenüber dem Insolvenzverwalter durchsetzen. Die nach der Insolvenzeröffnung fällig werdenden [X.] sind dagegen Masseschulden gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 1 [X.]all 2 [X.] ([X.], [X.], 377; MünchKommm-[X.]/Hefermehl, 2. Aufl., § 55 Rn. 76). Wegen dieser Masseschulden kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Insolvenzverwalter auf Zahlung verklagen und aus einem Zahlungstitel in die Masse vollstrecken, auch aus der [X.] 5 des § 10 Abs. 1 [X.] in das zur Masse zugehörige Grundeigentum, sofern die Voraussetzungen des § 90 [X.] vorliegen (HK-[X.]/[X.], 5. Aufl. § 53 Rn. 6 f). Hat der Insolvenzverwalter nach § 208 [X.] Masseunzulänglichkeit angezeigt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohngeldforderungen, die nach Insolvenzeröffnung, aber vor Anzeige der Masseunzulänglichkeit entstanden sind (Altmasseverbindlichkeiten), weder mit der Zahlungsklage verfolgen, noch wegen dieser Ansprüche in die Masse vollstrecken (§§ 209 f [X.]; vgl. [X.], Urteil vom 3. April 2003 - [X.], [X.]Z 154, 358, 360; [X.], Z[X.] 2007, 154).

2. Es wird allerdings auch die Ansicht vertreten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gewordenen [X.] gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück habe, sie mithin aus der [X.] 2 des § 10 Abs. 1 [X.] in dem dort geregelten Umfang in die Eigentumswohnung vollstrecken könne (vgl. etwa [X.], [X.] 2010, 228 f unter Hinweis auf § 49 [X.]; so wohl auch [X.], [X.] 2010, 105, 112). Dies soll auch für den [X.]all gelten, dass der Insolvenzverwalter nach § 208 [X.] die Masseunzulänglichkeit angezeigt hat (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., [X.] Rn. 44 f; so wohl auch [X.]/[X.], WEG, 11. Aufl., § 16, Rn. 173). Diese Auffassung ist nicht richtig. § 49 [X.] gilt schon nach seiner Stellung im Gesetz nicht für Masse-, sondern nur für Insolvenzgläubiger. § 91 Abs. 1 [X.] schließt es aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch Rechte an Gegenständen der Insolvenzmasse erwerben kann, auch wenn keine Verfügung des Schuldners und keine Zwangsvollstreckung für einen Insolvenzgläubiger zugrunde liegt (vgl. [X.], Urteil vom 11. Mai 2006 - [X.], [X.]Z 167, 363 Rn. 6).

3. Das Berufungsgericht hat keine [X.]eststellungen dazu getroffen, dass es sich bei den Hausgeldansprüchen für die Wirtschaftsjahre 2006 und 2007 um von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] erfasste [X.]en handelt. Nur bei [X.]en kann sich die [X.]rage nach einem [X.] aus § 49 [X.] stellen. Bilden die Ansprüche der Klägerin dagegen Masseverbindlichkeiten, könnte sie auf dem beschrittenen Weg einen Titel auf Duldung der Zwangsversteigerung nicht erlangen; ihre Klage wäre insoweit abzuweisen.

a) Zu den Masseverbindlichkeiten gehören die aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans geschuldeten, jedoch erst nach Insolvenzeröffnung fällig gewordenen [X.], § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 WEG. Ist der insolvente Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Begleichung von Vorschüssen gemäß dem für ein Kalenderjahr aufgestellten Wirtschaftsplan nicht nachgekommen, so sind die zur [X.] der Verfahrenseröffnung bestehenden Rückstände [X.]en, § 38 [X.]. Dabei ist unerheblich, dass die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen wird, denn dieser Beschluss hat hinsichtlich der Beitragsrückstände aus dem Wirtschaftsplan regelmäßig nur eine bestätigende Wirkung ([X.], Beschluss vom 30. November 1995 - [X.], [X.]Z 131, 228, 231 f; Urteil vom 10. März 1994 - [X.], NJW 1994, 1866, 1967). Demgegenüber entsteht die [X.]orderung auf Zahlung der so genannten [X.] - der Differenz zwischen den im beschlossenen Wirtschaftsplan veranschlagten, durch Vorschüsse zu deckenden Lasten und Kosten (Wohngeldsoll) und den für das Wohnungseigentum tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten - erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung. Erst durch diesen Beschluss wird eine eigene selbständige Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer begründet ([X.], Beschluss vom 30. November 1995, aaO S. 232). Ist die [X.] nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen worden, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit (vgl. [X.], Urteil vom 10. März 1994, aaO; MünchKomm-[X.]/Hefermehl, aaO; [X.]/[X.], aaO, § 16 Rn. 170; [X.]/[X.], Z[X.] 2008, 480, 481 f).

Masseverbindlichkeiten werden von den [X.]en nach der [X.]älligkeit der sich aus § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5 WEG ergebenden [X.] abgegrenzt. Wann diese fällig werden, kann sich aus der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ergeben. Soweit sich dort [X.]älligkeitsbestimmungen nicht finden, können die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7, § 28 Abs. 5 WEG die [X.]älligkeit der Vorschusszahlungen im Beschluss über den Wirtschaftsplan und die [X.]älligkeit der übrigen [X.] im Jahresabrechnungsbeschluss oder in einem Beschluss über eine Sonderumlage bestimmen. So kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Beschluss über den Wirtschaftsplan beispielsweise regeln, dass die Vorschussforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahres insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit zeitlich festgelegter Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten (vgl. [X.], Beschluss vom 2. Oktober 2003 - [X.], [X.]Z 156, 279, 290). Ist die [X.]älligkeit weder ausdrücklich noch konkludent geregelt, werden die [X.] gemäß § 28 Abs. 2 WEG auf den jederzeit möglichen Abruf des Verwalters hin fällig ([X.], Beschluss vom 2. Oktober 2003, aaO S. 289).

b) Im Streitfall ist die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2006 zwar noch vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens von den Eigentümern beschlossen worden. Ob durch diesen Beschluss über die [X.] hinausgehende Ansprüche gegen die Schuldnerin etwa auf Nachzahlung einer [X.] entstanden und wann diese Ansprüche fällig geworden sind, ist den [X.]eststellungen des Berufungsgerichts nicht zu entnehmen. [X.]ür die Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt eine Nachforderung nahe, stehen doch den geplanten Gemeinschaftskosten in Höhe von fast 80.000 € tatsächlich angef[X.]e von mehr als 154.000 € gegenüber. Die [X.] für das [X.] werden nach allgemeiner Lebenserfahrung im [X.] fällig geworden sein; [X.]eststellungen hierzu hat das Berufungsgericht jedoch ebenfalls nicht getroffen.

Die Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2007 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft erst im Juni 2008 beschlossen, mithin nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Soweit in diesem Beschluss eine [X.] enthalten ist, wäre der Zahlungsanspruch erst nach Insolvenzeröffnung entstanden und würde in jedem [X.]all eine Masseforderung darstellen. Aus der Abrechnung ergibt sich auch für das Wirtschaftsjahr 2007 für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer eine - wenn auch geringe - [X.] (83.500 € geplante Gemeinschaftskosten gegenüber 86.700 € tatsächlich entstandenen Gemeinschaftskosten). Ob die gesamten [X.] für das [X.] vor Insolvenzeröffnung Ende Dezember 2007 fällig geworden sind, steht nach der Lebenserfahrung zu vermuten; festgestellt ist die [X.]älligkeit auch insoweit nicht.

Die Klage ist nicht im Sinne der Revision abweisungsreif.

1. Die Ansicht des Berufungsgerichts, wegen der [X.]en bestehe im Umfang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] nach § 49 [X.] ein [X.], ist nicht zu beanstanden. Der Anwendungsbereich des § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] beschränkt sich nicht nur auf die Rangordnung in der Zwangsversteigerung, sondern gewährt den Berechtigten, regelmäßig der Wohnungseigentümergemeinschaft, in der Insolvenz des Wohnungseigentümers ein Recht auf abgesonderte Befriedigung nach § 49 [X.].

a) Der Gesetzgeber hat in § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] für [X.] ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung, insbesondere vor den in der [X.] 4 gesicherten dinglichen Gläubigern, durch eine Änderung der dortigen [X.]n geschaffen. Die Stellung der Wohnungseigentümer sollte gegenüber den dinglich gesicherten Kreditinstituten gestärkt werden. Damit wollte der Gesetzgeber verhindern, dass notwendige Maßnahmen der Erhaltung und Pflege des Wohnungseigentums unterblieben und die Wohnungsanlage verfalle oder zumindest erheblich an Wert einbüße. Das Vorrecht sollte damit mittelbar auch den Kreditgebern zugute kommen und langfristig die Attraktivität des Wohnungseigentums sicherstellen ([X.]. 16/887, S. 43 f). Die Insolvenz des Wohnungseigentümers hat der Gesetzgeber nicht im Blick gehabt.

Diese Privilegierung der Hausgeldansprüche in der Zwangsversteigerung bleibt im Insolvenzverfahren über das Vermögen des säumigen Wohnungseigentümers bestehen; anders wäre die durch den Gesetzgeber beabsichtigte Sicherung von [X.]n der Wohnungseigentümergemeinschaft unvollkommen. Durch die Verweisung in § 49 [X.] auf das Zwangsversteigerungsgesetz bestimmt sich nach §§ 10 bis 14 [X.], wer ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem unbeweglichen Vermögen hat (MünchKomm-[X.]/Ganter, 2. Aufl., § 49 Rn. 3, 45). Ein solches Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück und mithin auf abgesonderte Befriedigung ist bei wertender Betrachtung auch den durch § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 [X.] Berechtigten wegen der dort genannten Hausgeldansprüche zuzubilligen (vgl. [X.], [X.] Hdb, 9. Aufl. Rn. 399l; [X.]/[X.], aaO, § 16 Rn. 186; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, [X.], Rn. 43; [X.], [X.] 2010, 105, 112 f; Suilmann, [X.] 2010, 385, 386; [X.], [X.], 165, 170; [X.], [X.], 161, 166; [X.]/[X.], Z[X.] 2008, 480, 483 f; einschränkend Derleder, [X.] 2008, 13, 20 f; a.A. [X.]/[X.]/[X.], Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl. Rn. [X.] 893).

b) Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 [X.] haben die Berechtigten außerhalb der Insolvenz zwei Möglichkeiten, rückständige Hausgeldansprüche durchzusetzen: Sie können im Zwangsversteigerungsverfahren, das von [X.] oder auch von ihnen selbst wegen anderer [X.]orderungen betrieben wird, die in § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] bevorrechtigten Hausgeldansprüche anmelden, damit die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen Ansprüche der [X.] 2 berücksichtigt und in das geringste Gebot aufgenommen werden (§ 45 Abs. 1, § 114 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Die Ansprüche sind bei der Anmeldung glaubhaft zu machen (§ 45 Abs. 3 [X.]), und zwar durch einen entsprechenden Titel oder in sonst geeigneter Weise ([X.], [X.], 19. Aufl., § 45 Rn. 8.2). Oder aber sie betreiben selbst die Zwangsversteigerung, indem sie die Beschlagnahme (§§ 20 bis 22 [X.]) durch einen eigenen Antrag erwirken oder der auf Antrag eines [X.] angeordneten Zwangsversteigerung beitreten (vgl. § 27 [X.]). [X.]ür die Zwangsversteigerung genügt ein rechtskräftiger oder für vorläufig vollstreckbar erklärter Zahlungstitel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art ("Hausgeldforderung") und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine [X.]älligkeit zu erkennen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 2 [X.]). Ausreichend ist dabei, dass sich dies aus den Gründen des Urteils oder im Wege der Auslegung ergibt. Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine [X.]älligkeit sich nicht aus dem Inhalt des Titels ergeben, können sie in geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden (§ 10 Abs. 3 Satz 3 [X.]; vgl. Begründung des Gesetzesentwurfs der Bundesregierung [X.]. 16/887, [X.]; [X.], [X.] Hdb, aaO Rn. 399m).

c) Infolge der Verweisung in § 49 [X.] stehen diese Möglichkeiten, was der Senat Sinn und Zweck der Verweisungsnorm entnimmt, den aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] Berechtigten auch in der Insolvenz des säumigen Wohnungseigentümers zu. Sie haben für die in § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] genannten Hausgeldansprüche ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück, das im Insolvenzverfahren im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann, ohne dass eine Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung erforderlich ist (vgl. [X.], Beschluss vom 12. [X.]ebruar 2009 - [X.], Z[X.] 2009, 830 Rn. 7). Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann deswegen auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die [X.] gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] in einem - durch einen anderen absonderungsberechtigten Gläubiger, den Insolvenzverwalter oder durch sie selbst wegen eines anderen zur Absonderung berechtigenden Anspruchs betriebenen - Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, ohne dass insoweit ein (Zahlungs-) Titel erforderlich ist (Derleder, aaO; [X.]/[X.]/[X.], aaO, Rn. [X.] 894; [X.] [X.], 165, 171).

Weiter eröffnet § 49 [X.] im eröffneten Insolvenzverfahren der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit, nach § 10 Abs. 3 [X.] die Zwangsversteigerung zu betreiben, indem sie entweder die Beschlagnahme der Wohnung durch den Antrag auf Zwangsversteigerung selbst erwirkt oder aber der Zwangsversteigerung durch einen anderen absonderungsberechtigten Gläubiger beitritt. Sie kann dies sowohl in den [X.]ällen, in denen sie vor Insolvenzeröffnung gegen den Schuldner bereits einen Titel erstritten hat (vgl.[X.]/[X.], aaO § 16 Rn. 171; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, Rn. 43; [X.], [X.] 2010, 105, 112; [X.], [X.], 165, 170 f; [X.]/[X.], Z[X.] 2008, 480, 484; [X.], [X.], 161, 166; Derleder, [X.] 2008, 13, 20), wie auch in den [X.]ällen, in denen sie vor Insolvenzeröffnung den säumigen Wohnungseigentümer wegen der ausstehenden Hausgeldansprüche noch nicht verklagt hat (vgl. [X.]/[X.], aaO; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO; [X.], aaO; [X.] Z[X.] 2010, 779; [X.]/[X.], aaO; [X.] [X.], 161, 166 f; a.A. [X.]/[X.]/[X.], aaO; Derleder, aaO).

d) In der Literatur wird vertreten, dass das Vorrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] erst mit der Beschlagnahme des Grundstücks nach § 20 Abs. 1 [X.] entsteht. Danach könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Insolvenz eines Wohnungseigentümers nur dann selbst die Zwangsversteigerung beantragen, wenn sie vor Insolvenzeröffnung die Beschlagnahme des Grundstücks wegen bevorrechtigter [X.] erwirkt hätte (vgl. [X.]/[X.]/[X.], aaO [X.] 893 f; so wohl auch [X.]/[X.], Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 1. Aufl., § 10 Rn. 22).

Zwar knüpft das Vorrecht zeitlich an die Beschlagnahme an; das bedeutet jedoch nicht, dass das Befriedigungsrecht erst mit der Beschlagnahme entsteht. Auch die Verweisung in § 49 [X.] auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] ist nicht so zu verstehen, dass das [X.] erst und nur dann entsteht, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird. Die Anordnung der Zwangsversteigerung kann die Entstehung eines [X.]s nicht zur [X.]olge haben. Dies hat der Senat für die unter § 10 Abs. 1 Nr. 3 [X.] f[X.]de Grundsteuer bereits entschieden ([X.], Urteil vom 18. [X.]ebruar 2010 - [X.], [X.], 482 Rn. 6); für das Vorrecht der Hausgeldansprüche gilt nichts Anderes.

Im Unterschied zu § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] ist für die öffentlichen Lasten gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 [X.] allerdings außerhalb des [X.] geregelt, dass sie als öffentliche Lasten auf dem Grundstück ruhen (z.B. § 12 GrStG), unabhängig davon, ob die Zwangsversteigerung eingeleitet worden ist oder nicht. Demgegenüber ergibt sich das Vorrecht der Hausgeldansprüche in Art und Umfang allein aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.]. Das ändert jedoch nichts daran, dass auch die Hausgeldansprüche ähnlich einer privaten Last auf dem Grundstück ruhen, obwohl sich ihr Inhalt ständig ändert (vgl. [X.], [X.], aaO, § 10 Rn. 4.7, 16.8). Die gesetzliche Haftung des Grundstücks ohne jeden Titel für die bevorzugten Hausgeldansprüche folgt aus § 45 Abs. 3 [X.]. Durch den Verweis in § 49 [X.] unter anderem auch auf § 10 Abs. 3 [X.] wird sichergestellt, dass die aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] Berechtigten auch in der Insolvenz des Wohnungseigentümers selbst die Beschlagnahme des haftenden Grundstücks herbeiführen können.

2. Ihr vom [X.]n bestrittenes [X.] kann die Klägerin, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, im [X.] mit der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung analog § 1147 BGB geltend machen.

a) Die vom Gesetzgeber in § 10 Abs. 3 Satz 2 [X.] vorgesehene Zahlungsklage ist nach Insolvenzeröffnung nicht mehr zulässig. Daraus ist nicht zu schließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft deswegen keine Möglichkeiten mehr hätte, ihre Rechte einzufordern (so aber Derleder, aaO). Vielmehr kann sie ihr [X.] im [X.] mit dem Insolvenzverwalter durchsetzen. Da sie noch einen Vollstreckungstitel benötigt, muss sie eine Pfandklage erheben, die, weil sie selbst verwerten kann, darauf gerichtet ist, den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsversteigerung zu verklagen. Eine solche Pfandklage ist etwa auch erforderlich, wenn der aufgrund eines Grundpfandrechts [X.] über keine vollstreckbare Urkunde verfügt (vgl. MünchKomm-[X.]/Ganter, 2. Aufl., vor §§ 49-52 Rn. 142).

b) Allerdings muss das auf Duldung der Zwangsversteigerung lautende Urteil den Besonderheiten des § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] Rechnung tragen. Die dort enthaltenen Beschränkungen sind in die Urteilsformel aufzunehmen. Der Hausgeldanspruch, zu dessen Durchsetzung die Zwangsversteigerung zu dulden ist, muss auf fünf vom Hundert des Verkehrswerts nach § 74a Abs. 5 [X.] beschränkt werden. Auch sollte als Hinweis für das Vollstreckungsgericht in den Titel aufgenommen werden, dass der [X.] (nur) die Zwangsversteigerung aus der [X.] 2 des § 10 Abs. 1 [X.] zu dulden hat.

Das Berufungsurteil war danach aufzuheben. Eine eigene Sachentscheidung kann der Senat nicht treffen, weil das Berufungsgericht zu dem nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] maßgeblichen Hausgeldrückstand bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens keine hinreichenden [X.]eststellungen getroffen hat und die Sache daher nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache war deswegen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

[X.]ür das weitere Verfahren weist der Senat auf [X.]olgendes hin:

1. Da es sich bei der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung um eine Leistungsklage handelt (vgl. [X.]/[X.]/[X.], ZPO, 17. Aufl., § 89 Rn. 8 ff), muss der Titel so konkret gefasst sein, dass aus ihm vollstreckt werden kann. Es muss nicht nur die [X.]orderung, wegen der die Zwangsversteigerung betrieben werden soll, genau bezeichnet werden, sondern auch das haftende Grundstück. Dies sollte daher in Übereinstimmung mit den grundbuchtechnischen Angaben (Gemarkung, [X.]lur, [X.]lurstück und Größe) geschehen, wenn dies auch nicht zwingend erforderlich ist, solange die Identifizierung eindeutig möglich ist. Weiter sollte der Miteigentumsanteil in Verbindung mit der Bezeichnung des Sondereigentums angegeben werden ([X.] in [X.]/Wolf, Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Rn. 11.163; [X.], [X.] 5. Aufl., §§ 15, 16 Rn. 29, 86). Es obliegt in erster Linie dem erkennenden Gericht, den Inhalt und die Grenzen des Vollstreckungstitel eindeutig zu bezeichnen (vgl. §§ 794 Abs. 1 Nr. 5 Satz 1, 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO; [X.], Beschluss vom 4. März 1993 - [X.], [X.]Z 122, 16, 17 f).

2. Das Berufungsgericht darf die [X.]rage nicht offen lassen, ob die mit der Klage geltend gemachten Hausgeldansprüche für die [X.] und 2007 im Sinne von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] bevorrechtigt sind, und diese Prüfung dem Vollstreckungsgericht überlassen. Anders als bei einer Klage auf Zahlung des [X.], bei der das Prozessgericht nur ermitteln muss, ob ein fälliger Hausgeldanspruch besteht, während das Vollstreckungsgericht die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 [X.] feststellt, muss sich das Prozessgericht bei der Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung nicht nur vom Vorliegen der Hausgeldansprüche überzeugen, sondern auch davon, ob wegen dieser Ansprüche die Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung aus der [X.] 2 zulässig ist. Es muss deswegen den [X.]ragen nachgehen, ob die geltend gemachten Hausgeldansprüche unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] f[X.]. Denn nunmehr trifft nicht das Vollstreckungsgericht, sondern das Prozessgericht die Entscheidung, ob das Grundstück, in das vollstreckt werden soll, für die geltend gemachten Ansprüche haftet (vgl. auch [X.], Z[X.] 2010, 779).

a) Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 [X.] erfasst das Vorrecht laufende und rückständige Beträge aus dem [X.] und den letzten zwei Jahren. Welches das für die [X.] 2 des § 10 Abs. 1 [X.] maßgebliche [X.] ist, bestimmt sich außerhalb der Insolvenz nach den Vorschriften der § 20 Abs. 1, § 22 Abs. 1 [X.] ([X.], Beschluss vom 22. Juli 2010 - [X.], [X.], 528 Rn. 6). Danach erfolgt die Beschlagnahme des Grundstücks durch die Anordnung der Zwangsversteigerung, die wirksam wird, wenn der Beschluss dem Schuldner zugestellt wird oder wenn das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks dem Grundbuchamt zugeht, sofern auf das Ersuchen die Eintragung demnächst erfolgt. Die Abgrenzung der laufenden von den rückständigen Beträgen richtet sich nach § 13 Abs. 1 [X.]. Danach sind laufende Beträge der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die später fällig werdenden Beträge. Die älteren Beträge sind Rückstände (so auch [X.]. 16/87, [X.]).

Kontrovers beurteilt wird, ob für die Bestimmung der unter § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 [X.] f[X.]den Rückstände darauf abzustellen ist, ob sie in dem dort genannten [X.]raum fällig geworden sind, oder darauf, ob sie sich auf den dort genannten [X.]raum beziehen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten rückständige Ansprüche aus einer Jahresabrechnung, die zwar innerhalb des maßgeblichen [X.]raums aufgrund eines entsprechenden Beschlusses begründet wurden, sich aber auf einen davor liegenden [X.]raum bezogen, nicht den Vorrang der [X.] 2 genießen. Zur Begründung hat der Gesetzgeber ausgeführt, die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte angehalten werden, bei säumigen Zahlern aktiv zu werden (so [X.]. 16/887, [X.]; dem Gesetzgeber folgend: [X.], [X.], aaO, § 10 Rn. 4.5; [X.], [X.] Hdb, aaO Rn. 399c; [X.]/[X.], aaO, § 10 Rn. 18; [X.], [X.] 2010, 105, 106 f; [X.]/[X.] aaO, § 16 Rn. 179; [X.]/[X.], [X.] 2008, 165, 166 f). Andere treten dem entgegen und stellen allein unter Verweis auf den Gesetzeswortlaut - insbesondere auf den Begriff Rückstand und auf § 13 Abs. 1 [X.] - darauf ab, wann die [X.]orderung fällig geworden ist. [X.]alle der [X.]punkt der [X.]älligkeit in den von § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 [X.] geschützten [X.]raum, sei die [X.]orderung bevorrechtigt, auch wenn sie sich auf ein weiter zurückliegendes Wirtschaftsjahr beziehe ([X.]/[X.]/[X.], aaO, Rn. [X.] 739; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, [X.] Rn. 8 ff). Vorliegend werden die geltend gemachten Hausgeldansprüche - sofern sie nur [X.]en darstellen - in jedem [X.]all durch § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] geschützt, weil sie jedenfalls nicht vor 2006 fällig geworden sind.

b) Dies könnte allerdings fraglich sein, wenn Ausgangspunkt die - nicht festgestellte - Beschlagnahme der Eigentumswohnungen nach §§ 20, 22 [X.] wäre. In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers kann jedoch auf die Beschlagnahme nach §§ 20, 22 [X.] nicht abgestellt werden. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft wie im Streitfall vor Insolvenzeröffnung noch keinen Zahlungstitel gegen den Schuldner erlangt hat, sie dennoch nach Insolvenzeröffnung die Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung des Schuldners betreiben möchte, muss sie einen Titel auf Duldung der Zwangsversteigerung erwirken. Dazu muss das Prozessgericht die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] prüfen, obwohl der Wohnungseigentümergemeinschaft erst durch den Duldungstitel ermöglicht wird, die Beschlagnahme der Eigentumswohnung zu bewirken. Hinzu kommt, dass infolge von § 91 [X.] nach Insolvenzeröffnung fällig werdende [X.] nicht mehr von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] geschützt werden. Mithin entfällt der im Gesetz angelegte, bis zur Beschlagnahme stattfindende ständige Austausch der geschützten Ansprüche. Auch würde die Intention des Gesetzgebers vereitelt, die Wohnungseigentümergemeinschaft solle ihre Hausgeldansprüche durch [X.] schnell titulieren lassen können, um zeitnah die Zwangsversteigerung zu betreiben ([X.]. 16/887, [X.]). Dies ist im [X.] mit dem Insolvenzverwalter nicht möglich, weswegen die Gefahr besteht, dass die [X.]orderungen, derentwegen die Wohnungseigentümergemeinschaft den Rechtsstreit führt, letztlich bis zur Beschlagnahme nicht mehr unter das Vorrecht f[X.].

Diese Schwierigkeiten werden vermieden, wenn für den Insolvenzfall unter der Beschlagnahme im Sinne von § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2, § 13 Abs. 1 [X.] die Insolvenzeröffnung verstanden wird, sofern die Eigentumswohnung nicht schon vorher nach §§ 20, 22 [X.] beschlagnahmt worden ist. Die Insolvenzeröffnung bewirkt die Beschlagnahme des gesamten zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögens, mithin auch der Eigentumswohnung (§ 80 Abs. 1 [X.]); sie unterwirft den Schuldner auch insoweit einem Verfügungsverbot (§ 81 Abs. 1 [X.]). Ungeachtet der bestehenden Unterschiede zu der durch die Anordnung der Zwangsversteigerung bewirkten Beschlagnahme (§§ 20, 23 [X.]) erscheint deshalb die Eröffnung des Insolvenzverfahrens als geeigneter Anknüpfungspunkt für die Berechnung des [X.] in der Insolvenz des Wohnungseigentümers. Mit einer solchen Auslegung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 [X.] wird der gesetzgeberische Wille am besten umgesetzt, die Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säumige Wohnungseigentümer besonders zu schützen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann deshalb wegen der vor der Insolvenzeröffnung fälligen [X.]orderungen aus dem Jahr der Insolvenzeröffnung und zwei weiteren davor liegenden Jahren aus der [X.] 2 in die Eigentumswohnung des Schuldners vollstrecken. Wegen laufender Beträge kann sie die Vollstreckung nur noch wegen des letzten vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Betrages aus der [X.] 2 betreiben; dieser Betrag ist nach der gesetzlichen Definition in § 13 Abs. 1 [X.] ein laufender, gleichzeitig - weil vor der Insolvenzeröffnung fällig geworden - doch [X.]. Da im Streitfall die Insolvenz im Dezember 2007 eröffnet worden ist, f[X.] die vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Wohngeldforderungen aus den Wirtschaftsjahren 2006 und 2007 nach [X.] zu § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 [X.] vertretenen Meinungen in den Schutzbereich dieser Vorschrift.

3. Voraussetzung einer Zwangsversteigerung aus der [X.] 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] ist nach § 10 Abs. 3 Satz 1 [X.] in Verbindung mit § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG weiter, dass die [X.]orderung der Wohnungseigentümergemeinschaft die dort bestimmte Mindesthöhe von drei Prozent des [X.] der zu versteigernden Eigentumswohnungen übersteigt ([X.], Beschluss vom 2. April 2009, [X.], [X.], 1888 Rn. 9). Maßgebend ist dabei der letzte, bei Erlass des [X.] festgestellte Einheitswert ([X.], [X.], aaO, § 10 Rn. 16.5). Hier ist nicht auf den [X.]punkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, sondern auf die Beschlagnahme nach §§ 20, 22 [X.] abzustellen.

Die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 [X.] soll eine Umgehung von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG verhindern. Nach der zuletzt genannten Vorschrift kann die Entziehung von Wohnungseigentum auf Hausgeldrückstände nur gestützt werden, wenn diese mindestens drei vom Hundert des [X.] ausmachen. Die Verurteilung des säumigen Wohnungseigentümers berechtigt nach § 19 Abs. 1 Satz 1 WEG zur Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Die Entziehungsgrenze würde unterlaufen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Hausgeldrückstände titulieren und aufgrund eines solchen Titels ohne eine vergleichbare Einschränkung die Zwangsversteigerung in der [X.] 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] beantragen könnte. Darin läge ein Wertungswiderspruch, der sachlich nicht hingenommen werden kann und den der Gesetzgeber auch nicht hinnehmen wollte. Im System des [X.] konnte der Gesetzgeber diesen Wertungswiderspruch nur vermeiden, wenn er das Überschreiten der § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG entsprechenden Wertgrenzen zur Voraussetzung des eigenständigen Antrags der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der [X.] 2 machte ([X.], Beschluss vom 17. April 2008 - [X.], [X.], 1956 Rn. 6).

Im Streitfall dürften diese Vollstreckungsvoraussetzungen gegeben sein. Die Klägerin hat erstinstanzlich Mitteilungen des zuständigen [X.]inanzamtes über die Einheitswerte der streitgegenständlichen Wohnungen vorgelegt, ohne dass diese Werte vom [X.]n in Abrede gestellt worden wären. Danach müssen die Hausgeldansprüche, wegen derer die Zwangsvollstreckung betrieben wird, für die Wohnung im [X.] mindestens 259,20 € und für die Wohnung im [X.] mindestens 250,02 € betragen. Die von der Klägerin geltend gemachten [X.]orderungen übersteigen diese Mindestbeträge bei Weitem. Auf die [X.]rage, ob diese Zwangsvollstreckungsvoraussetzung vom Prozessgericht oder vom Vollstreckungsgericht zu prüfen ist, kommt es deswegen nicht an.