Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.05.2017, Az. VIII ZR 79/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:100517UVIIIZR79.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 79/16
Verkündet am:

10. Mai 2017

Vorusso,

Amtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 556a Abs. 1 Satz 2
Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vor-wegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten.

[X.], Urteil vom 10. Mai 2017 -
VIII ZR 79/16 -
[X.]

AG [X.]-Pankow/Weißensee

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Mai
2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die
Richterin
Dr.
[X.], [X.] [X.], die Richterin [X.] sowie den

Richter Dr.
Bünger

für Recht erkannt:
Die Revision der Kläger gegen das Urteil der Zivilkammer
63 des [X.] vom 15.
März 2016 wird zurückgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die
Parteien streiten über die Umlage der
Grundsteuer in einem ge-mischt genutzten
Gebäude
der Beklagten
in [X.].
Die
Wohn-
und Nutzfläche dieses Gebäudes beträgt
rund 1.100 qm,
wobei auf die gewerbliche Nutzung rund 56 % der Flächen und der Rest auf die Wohnnutzung entfallen.
Die Kläger
sind dort seit 2004 Mieter einer 136 qm
großen
Wohnung, die sie noch von der Rechtsvorgängerin der Beklagten
angemietet haben.
In §
3 Nr.
4 des [X.] ist folgendes vereinbart:
"Als Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten oder Nebenkostenerhö-hung gilt als vereinbart
a) das Verhältnis der Wohn-
und Nutzflächen des Hauses."

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Für das [X.] belief sich die für das Objekt erhobene Grundsteuer nach dem (einheitlichen) Grundsteuerbescheid der Gemeinde auf 4.580,3Bei der Abrechnung der Betriebskosten für dieses
Jahr legte die Beklagte den genannten
Betrag einheitlich nach dem Flächenmaßstab um, ohne zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung zu unterscheiden oder für die gewerb-liche Nutzung einen [X.] vorzunehmen. Der sich daraus für die Kläger ergebende Anteil an der Grundsteuer beträgt

Die
Voreigentümerin hingegen hatte bei ihren Abrechnungen jeweils ei-nen Betrag in Höhe von 70 % der für das gesamte Objekt
erhobenen Grund-steuer
vorweg auf
die gewerblichen Einheiten verteilt
und lediglich den Restbe-trag auf die Wohneinheiten
umgelegt.
Den genannten [X.] hatte sie
dabei
mittels
der Anlage ("Berechnungsbogen") zum
[X.] vom 15. August
1997
ermittelt, der vom [X.] noch ge-genüber ihrer eigenen Rechtsvorgängerin
auf den 1. Januar 1996
ergangen war.
In diesem Berechnungsbogen waren die nach den
Wertverhältnissen von 1935 ermittelten [X.] für die gewerbliche Nutzung mit 15.636 DM (auf der Basis von Mieten in Höhe von 2 und 3 DM je qm) und für die [X.] mit 6.502 DM
(auf der Basis von Mieten in Höhe von 0,90 und 1 DM je qm)
angegeben. Nach dieser Berechnung
entfielen rund 70 % des Mietertrages auf die gewerbliche Nutzung, weshalb die Voreigentümerin bei der Abrechnung der Betriebskosten bei der Grundsteuer jeweils einen [X.] in dieser Höhe vorgenommen hatte.
Die Kläger sind der Auffassung, dass diese Abrechnungsweise beizube-halten sei und haben auf dieser Basis einen [X.], der ihnen von der Beklagten für das [X.] 2013 zu Unrecht 3
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berechnet worden sei. In dieser Höhe ergebe sich somit ein Guthaben
aus der Betriebskostenabrechnung.

Die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht ([X.], GE
2016, 530) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskosten für das [X.] nicht zu. Ein
[X.] für die gewerblich
genutzten Einhei-ten sei hinsichtlich der Grundsteuer nicht erforderlich gewesen.
Denn die Grundsteuer werde nicht
durch die Gewerbemieter
eines Hau-ses
im Sinne des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB
"verursacht".
Die Beklagte erhalte für das streitgegenständliche Haus einen einheitlichen Grundsteuerbescheid. Dabei seien
für die Ermittlung des Einheitswertes die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung zum 1.
Januar 1964 beziehungsweise
in [X.] zum 1.
Januar 1935 maßgeblich
und
spätere Veränderungen
in aller Regel unbeachtlich. Es komme mithin nicht auf die Nutzung der [X.] im Abrechnungszeitraum an,
also etwa darauf,
ob zwischenzeitlich aus einem bescheidenen Laden mit geringer Miete ein hochpreisiges Geschäft mit 7
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hohem Mietniveau hergerichtet worden sei. Ebenso sei es unbeachtlich,
ob et-wa wegen einer Veränderung des Umfeldes die früher hohen
Mieten
für die gewerbliche Nutzung nicht mehr zu erzielen seien oder ob sich diese nach auf-wendiger Modernisierung der Wohnungen von den dort erreichten Mieten kaum noch unterschieden.
Bei einem Eigentümerwechsel erhalte der neue Eigentümer zudem nur
einen [X.], mit dem ihm das Grundstück steuerlich zugerech-net werde
(§§ 10, 11 GrStG). Der [X.]
sowie der diesem zu-grunde liegende Berechnungsbogen
werde ihm nicht erneut zugestellt und liege ihm daher oft nicht vor. Bereits diese der Grundsteuer zugrunde liegende [X.] spreche dagegen, dass es sich um durch das Gewerbe verursachte Kosten im Sinne des §
556a Abs. 1 Satz 2 BGB handele.
Aus dem Umstand,
dass der Gesetzgeber den Flächenmaßstab als "grundsätzlich gerecht"
angesehen habe, sei zu schließen, dass es ihm nicht darauf angekommen sei, den Vermieter zu einem erheblichen Aufwand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu verpflichten, nur um im Ergebnis eine "absolute Gerechtigkeit"
herzustellen. Eine Grenze sei lediglich dort zu ziehen, wo die Abrechnung
zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offen-sichtlich unvereinbaren Ergebnissen führe und gemäß §
242 BGB für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte. Diese Grenze sei bezüglich der Grundsteuer aufgrund ihrer zuvor ausgeführten Ermittlungs-grundsätze und der Höhe der Position insgesamt nicht überschritten.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung
stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
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Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger gemäß §
812 Abs.
1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Auszahlung eines
Betriebskostenguthabens
in Höhe eines
anteiligen Grundsteuerbetrags von 209,31

verneint. Die von der Beklagten vorgenommene Umlage der Grundsteuer in der Betriebskostenab-rechnung für das [X.] ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden; ins-besondere bedurfte es keines [X.]s für die
gewerblich genutzten Ein-heiten.
1. Entgegen der Auffassung der Revision enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über eine getrennte Abrechnung der auf
die gewerblichen Einhei-ten entfallenden Betriebskosten (sogenannter [X.]). Mit der Umlage
der Betriebskosten "nach dem Verhältnis der Wohn-
und Nutzflächen des Hau-ses"
(§ 3 Nr. 4 des [X.]) wird lediglich geregelt,
dass die Be-triebskosten -
insgesamt
-
nach dem Flächenmaßstab zu verteilen sind. Die
Frage eines [X.]s wird
in der Klausel nicht einmal erwähnt.

Ohne Erfolg macht
die Revision in diesem Zusammenhang geltend, die
Mietvertragsparteien hätten -
wie die Abrechnungspraxis der ursprünglichen Vermieterin zeige -
die genannte Klausel übereinstimmend dahin
verstanden, dass der Vermieter einen
[X.] für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen müsse. Unabhängig davon, ob
es sich dabei um neuen, in der Re-visionsinstanz
unbeachtlichen Tatsachenvortrag
handelt, lässt die bloße Ab-rechnungsweise der Rechtsvorgängerin einen derartigen
Schluss nicht zu.
2. Auch aus § 556a
Abs. 1 Satz 2 BGB lässt sich, wie das Berufungsge-richt richtig gesehen hat,
nichts für eine Notwendigkeit des von den Klägern geforderten [X.]s bei der Grundsteuer herleiten. Nach dieser
Vor-schrift sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab um-15
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zulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Ver-ursachung Rechnung trägt.
Eine erfasste unterschiedliche Verursachung
im
Sinne dieser Vorschrift scheidet jedoch von vornherein aus, weil die
Grund-steuer auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde beruht und nicht von einem Verhalten der Mieter abhängt.
Zudem ergibt sich aus dieser Vor-schrift -
wie der Senat schon entschieden hat -
keine Verpflichtung zu einem [X.] der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Betriebskosten (Se-natsurteile vom 8. März 2006 -
VIII ZR 78/05, [X.], 1419 Rn. 30; vom 25.
Oktober 2006 -
VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211 Rn. 16).

3. Auch aus Billigkeitsgründen ist der Vermieter nicht zu einem
Vorweg-abzug für die Gewerbeeinheiten bei der Grundsteuer verpflichtet.
a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwegab-zug aus
Billigkeitsgründen
gemäß §§ 315, 316 BGB (hierzu Senatsurteile vom 8. März 2006 -
VIII ZR 78/05, aaO Rn. 16; vom 25. Oktober 2006 -
VIII ZR 251/05, aaO) (nur) dann erforderlich, wenn -
wofür der Mieter die Darlegungs-
und Beweislast trägt -

durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (Senatsurteile vom 11. August 2010 -
VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 22;
vom 13. Oktober 2010 -
VIII ZR 46/10, [X.], 118 Rn. 21 f.; vom 8. März 2006 -
VIII ZR 78/05, aaO
Rn. 31
und Ls
1;
vom 25. Oktober 2006 -
VIII ZR 251/05, aaO Rn. 15
f.).
b) Gemessen an diesem Maßstab hat das Berufungsgericht die Notwen-digkeit eines [X.]s bei der Grundsteuer rechtsfehlerfrei verneint.
Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, das heißt,
die in einem [X.] erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu ge-19
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werblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Vielmehr wird die Grundsteuer auf der Basis der vom örtlichen Finanzamt erlassenen Bescheide über den Einheitswert (hier: 110.600 DM bzw.

des Einheitswertes mit der [X.] vom
Tausend) sowie des von der Gemeinde durch Satzungsbeschluss festgelegten [X.] (in [X.] Multiplikator 8,1
[810 %]) ermittelt.
Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein -
wie hier -
Grundstück mit einem gemischt genutzten
Gebäude das Ertragswertverfahren Anwendung (vgl. §§ 36 ff. [X.]). Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, wird dabei ein in der Vergangenheit festgesetzter Einheitswert (wie hier der Bescheid vom 1. Januar 1996) anlässlich eines Eigentümerwechsels in der [X.] nicht aktualisiert, sondern wirkt auch gegenüber dem Rechtsnachfolger
(vgl. § 182 Abs. 2 [X.]). Zudem erfolgt die Festsetzung des Einheitswertes regelmä-ßig bezogen auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt -
hier auf den 1. Januar 1935. Auch die Revision stellt nicht in Abrede, dass es bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und behördlichen Praxis der Grund-steuererhebung keinen direkten Zusammenhang zwischen der im [X.] anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung so-wie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum gibt. Damit fehlt es aber an der maßgeblichen Voraussetzung eines [X.]s, dass die gewerbli-che Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen las-sen, die Kosten (ohne [X.]) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen.
Entgegen einer in der Literatur
vertretenen Auffassung ([X.]/
[X.],
Neub.
2014, §
556a BGB Rn.
34
ff.
[Rn. 34a: die Aufteilung der Grundsteuer müsse "aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet"
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werden];
Schmidt-Futterer/[X.], Mietrecht, 12.
Aufl., §
556a BGB Rn.
84
bis 89;
[X.]/[X.], Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl., [X.] Rn. 173, [X.]I Rn. 202 f.; Wall, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 3106)
ist daher bei der Grundsteuer kein [X.] "aus Gerechtigkeitsgründen"
vorzu-nehmen. Die
Vertreter dieser Auffassung berücksichtigen zum einen den [X.], der einem [X.] nach der Rechtsprechung des Se-nats zukommt, nicht
in der gebotenen Weise. Zum anderen wird meist nicht ausreichend erfasst, dass bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuerer-hebung -
wie oben ausgeführt -
gerade nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen [X.] deutlich höhere
Kosten je Quadratmeter
verursacht. Soweit überhaupt erkannt wird, dass es bei der Fest-setzung der Grundsteuer für das jeweilige aktuelle [X.] nicht [X.] ankommt, ob die Nutzung der Gewerbeflächen und das Verhältnis der [X.] im Abrechnungszeitraum den im [X.] zugrunde gelegten
Verhältnissen entspricht
(vgl. [X.]/[X.],
aaO),
wird daraus nicht die nach der Senatsrechtsprechung zum [X.] notwendige Rechtsfolge
gezogen.
Wenn
die Revision fordert, der Vermieter müsse für jedes Abrechnungs-jahr ermitteln, welche Erträge auf die gewerbliche und auf die Wohnnutzung entfielen, und sodann einen [X.] in Höhe des Anteils der gewerbli-chen Nutzung am Gesamtertrag im [X.] vornehmen,
verkennt sie, dass dies schon deshalb nicht zu einer von den Klägern eingeforderten "ge-

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rechteren"
Kostenverteilung führen kann, weil die Höhe der im [X.] jeweils umzulegenden Grundsteuer von diesen Umständen gerade nicht ab-hängt.

Dr. Milger
Dr. [X.]
Dr. [X.]

[X.]
Dr. Bünger

Vorinstanzen:
AG [X.]-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 09.07.2015 -
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[X.], Entscheidung vom 15.03.2016 -
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