Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.03.2009, Az. VIII ZR 83/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 11. März 2009 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 57c aF Ist ein Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zu 31. Januar 2007 (einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57c [X.] zu den am Versteigerungstermin geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durchgeführt worden und hat der auf dieser Grundlage nach dem 31. Januar 2007 erteilte [X.] Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des [X.] (§ 57a [X.]) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des § 57c [X.] ge-mäß § 57d [X.] in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen des § 57c [X.]. [X.], Urteil vom 11. März 2009 - [X.]/08 - [X.]

[X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. März 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] sowie die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des [X.] vom 5. März 2008 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger nehmen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe von Wohnräumen in einem Einfamilienhaus in Anspruch, das sie am 13. Februar 2007 im Wege der Zwangsversteigerung erworben haben. 1 Die Beklagten zu 1 und 2 haben von ihrem [X.], dem [X.] Eigentümer und Schuldner des [X.], mit [X.] vom 15. September 1999 die Räumlichkeiten im Untergeschoss des [X.] zu einer monatlichen Miete von 600 DM gemietet. Zuvor hatten die [X.] ihrem [X.] einen Baukostenzuschuss in Höhe von 200.000 DM durch Zahlung auf dessen [X.] gewährt und hatte dieser das streitige [X.] erworben und darauf nach dem Abriss des vorhandenen Gebäudes einen Neubau errichtet. 2 - 3 - Nach dem zwischen [X.]und den Beklagten zu 1 und 2 abge-schlossenen Mietvertrag vom 15. September 1999 ist der Baukostenzuschuss als Mietvorauszahlung mit den künftigen Mieten und Nebenkosten zu verrech-nen. Die Beklagten zu 1 und 2 haben die vermieteten Räumlichkeiten nie bezo-gen, sondern diese mit Einwilligung des H.
R. mit Vertrag vom 1. Februar 2001 an seinen Bruder, den Beklagten zu 3, untervermietet. 3 Die [X.]

beantragte die Zwangsversteigerung des Grundstücks. In dem Versteigerungstermin vom 31. Januar 2007 meldeten die Beklagten zu 1 und 2 eine noch nicht durch Verrechnung erloschene Mietvor-auszahlung aus dem [X.] in Höhe von 200.000 DM an. Das Gericht wies anschließend bei der Verlesung der Versteigerungsbedingungen darauf hin, dass im Falle von [X.] zur Schaffung des [X.] das [X.] des [X.] gemäß § 57c [X.] für die Dauer der Abgel-tung der vom Mieter geleisteten Zahlungen ausgeschlossen sei. Die Kläger blieben mit einem Gebot von 160.000 • (50 % des festgesetzten [X.]) Meistbietende. Auf Antrag der betreibenden Gläubigerin wurde die [X.] um zwei Wochen aufgeschoben und erfolgte mit Beschluss vom 13. Februar 2007. Darin heißt es unter Ziffer 4: "Im Übrigen gelten die ge-setzlichen Versteigerungsbedingungen (Stand: 31.01.2007)". Der Zuschlagsbe-schluss wurde rechtskräftig. 4 Mit Schreiben vom 28. Februar 2007 kündigten die Kläger gegenüber den Beklagten zu 1 und 2 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht nach § 57a [X.]. Die Beklagten zu 1 und 2 widersprachen der Kündigung. Mit Schreiben vom 3. April 2007 wurde ferner der Beklagte zu 3 zur Räumung aufgefordert. 5 - 4 - Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgege-ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] das Urteil des [X.] abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstin-stanzlichen Urteils. 6 Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 8 Den Klägern stehe kein Anspruch auf Räumung der Mieträume zu. Ein Kündigungsrecht nach § 57a [X.] bestehe nicht, weil die Voraussetzungen des § 57c [X.] gegeben seien. 9 § 57c [X.] sei am [X.], dem 31. Januar 2007, gültig gewesen. Die Vorschrift gehöre zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingun-gen, die in §§ 44 bis 65 [X.] geregelt seien. Im [X.] sei aus-drücklich geregelt worden, dass die Versteigerungsbedingungen Stand 31. Ja-nuar 2007 gelten. Bei dem [X.] handele es sich um einen Voll-streckungsakt mit privatrechtsgestaltendem Charakter. Er enthalte in der [X.] die Bezeichnung der Versteigerungsbedingungen. Sinn und Zweck der Versteigerungsbedingungen sei es auch, [X.] zu ermöglichen, den Wert eines Objektes abzuschätzen. Die Beteiligten müssten auf die festge-stellten und verlesenen Versteigerungsbedingungen vertrauen können, die die [X.] bildeten und auf die sich die Geboteaufforderung gründe. 10 - 5 - Dabei sei es von Bedeutung, ob die Kündigungsschutzregel des § 57c [X.] gelte. Bei der Versteigerung habe sie gegolten, weshalb die Kläger sich darauf hätten einstellen können. Umgekehrt könne der Kündigungsschutz nach § 57c [X.] dem betroffenen Mieter Anlass geben, von einem Gebot abzusehen. Die Versteigerungsbedingungen seien im Termin festgestellt und gemäß § 82 [X.] im [X.] bezeichnet worden. Der Zuschlag gelte als staatlicher Hoheitsakt so, wie er ausdrücklich laute. Entscheidend sei daher nicht, dass das Kündigungsrecht erst mit Zuschlag entstanden sei, sondern dass das Kün-digungsrecht in der Gestalt und zu den im [X.] festgelegten Bedingungen, also nur mit den Einschränkungen des § 57c [X.], entstanden sei. Die Voraussetzungen des § 57c [X.] lägen vor. Die Miete sei mit einem sonstigen zur Schaffung oder Instandsetzung des [X.] geleisteten [X.] zu verrechnen. Die Beklagten zu 1 und 2 hätten dem Vermieter 200.000 DM auf dessen [X.] überwiesen. Mit diesem Geld sei das [X.] erworben und neu bebaut worden. Daher sei auch die ungeschriebene Voraussetzung erfüllt, dass der Zuschuss den Wert des Grundstücks erhöht haben und vor Fertigstellung des Bauwerks gezahlt worden sein müsse. 11 II. Die Revision der Kläger ist unbeschränkt zugelassen. 12 Es bedarf keiner Entscheidung, ob das Berufungsgericht - wie die Revi-sionserwiderung geltend macht - die Revisionszulassung auf die Frage be-schränken wollte, welche Reichweite einer Kündigungsschutznorm zukommt, auf deren Geltung die Geboteaufforderung sich gründete und unter deren [X.] - 6 - wendung der Zuschlag erteilt wurde. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des [X.] beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein könnte oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte; unzulässig ist es dagegen, die Zulassung auf einzelne von mehreren möglichen Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu beschränken (Se-natsurteile vom 28. Juni 2006 - [X.] ZR 124/05, [X.], 513, [X.]. 9, und vom 4. Juni 2003 - [X.] ZR 91/02, NJW-RR 2003, 1192, unter II, jeweils m.w.N.). So liegt der Fall aber hier. Die Beantwortung der Frage, ob das Kündigungsrecht der Kläger gemäß § 57a [X.] durch § 57c [X.] eingeschränkt ist, kann nicht Gegenstand eines selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs sein, weil es sich dabei lediglich um eine Voraussetzung des Anspruchs der Kläger auf Räumung und Herausgabe handelt. Ist somit die nach Auffassung der Revisionserwide-rung ausgesprochene Beschränkung der Revisionszulassung unwirksam, so ist die Revision unbeschränkt zugelassen ([X.], Urteil vom 5. April 2005 - [X.], [X.], 1076, unter [X.]; Urteil vom 21. September 2006 - [X.], NJW-RR 2007, 185, [X.]. 20). [X.] Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen i[X.] Die Kläger können von den Beklagten nicht die Herausgabe und Räumung der vermieteten Räumlichkeiten in dem ersteigerten Anwesen verlangen. Das Sonderkündigungsrecht des [X.] gemäß § 57a [X.] ist wegen eines zu verrechnenden Baukostenzu-schusses im Sinne des bis zum 31. Januar 2007 geltenden § 57c Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 [X.] aufgeschoben. 14 - 7 - 1. Entgegen der Auffassung der Revision können die Kläger nicht des-halb von ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a [X.] Gebrauch machen, weil § 57c [X.] durch Art. 11 Nr. 5 des [X.] vom 22. Dezember 2006 ([X.], im Folgenden: [X.]) mit Wirkung vom 1. Februar 2007 und damit vor Erteilung des Zuschlags am 13. Februar 2007 aufgehoben worden i[X.] Die Auf-hebung dieser Vorschrift hat sich auf die Rechte und Pflichten der Parteien nicht ausgewirkt, weil die Bestimmung nach dem Inhalt des Zuschlagsbe-schlusses insoweit anwendbar bleibt. 15 a) Der [X.] ist bestimmend für die Rechtsstellung des [X.] und für die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten ([X.], 125, 127; [X.] 53, 47, 50). Die nach § 82 [X.] in die Entscheidung aufzunehmenden Versteigerungsbedingungen stellen dabei einen notwendigen Bestandteil des [X.]es dar ([X.] in: [X.]/[X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 82 Rdnr. 12). Davon ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen, indem es auf dieser Grundlage die Rechte und Pflichten der Beteiligten ermittelt hat. Es hat rechtsfehlerfrei eine Beschränkung des Kündigungsrechts angenommen, denn nach dem Inhalt des [X.]es, der aufgrund des Versteige-rungstermins vom 31. Januar 2007 ergangen ist, sollten die gesetzlichen Ver-steigerungsbedingungen Stand 31. Januar 2007 gelten. Dazu gehörte zu [X.] Zeitpunkt auch die erst mit Wirkung vom 1. Februar 2007 aufgehobene Vorschrift des § 57c [X.]. 16 b) Anders als die Revision meint, steht der Anwendung der Vorschrift nicht entgegen, dass der Gesetzgeber sie aufgehoben hat, ohne eine geson-derte Anordnung für ihre Fortgeltung zu treffen. Zwar enthält das [X.] keine Überleitungsbestimmung hinsichtlich der [X.] - 8 - schrift des § 57c [X.] und ist ihr Wegfall daher auch in laufenden Verfahren zu berücksichtigen ([X.], aaO, § 186 Rdnr. 3; [X.], [X.] 2007, 477, 479; aA wohl [X.]/Kiderlen, Praxis des [X.], 11. Aufl., B 1.3.2 bei [X.]. 82c). Daraus folgt jedoch nur, dass es nach dem 31. Januar 2007 für die [X.]eldung einer Forderung im Sinne von § 57c Abs. 1 [X.] mit der Folge des Aufschubs des Kündigungsrechts keine gesetzliche Grundlage mehr gab. Am 31. Januar 2007, dem [X.], war die Vorschrift hingegen noch in [X.] und gehörte somit zu den gesetzlichen Versteigerungs-bedingungen, zu denen die Versteigerung an diesem Tag durchgeführt wurde. Aus diesem Grund hatte das Versteigerungsgericht die Beklagten zu Recht gemäß § 57d Abs. 1 [X.] zur [X.]eldung ihrer Rechte aufgefordert und die er-folgten [X.]eldungen gemäß § 57d Abs. 2 im Versteigerungstermin bekannt gegeben. Der [X.] ist ausdrücklich auf der Grundlage der am 31. Januar 2007 geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen ergangen und hat mit diesem Inhalt auch Rechtskraft erlangt. Daran wären die Kläger selbst dann gebunden, wenn die Entscheidung mit diesem Inhalt nicht hätte ergehen dürfen, denn eine Bindung an die durch den [X.] ge-schaffene Rechtslage tritt auch dann ein, wenn er rechtsfehlerhaft ergangen ist (vgl. [X.] aaO, 127; 70, 399, 401; 67, 380, 383; [X.], Urteil vom 19. Oktober 1959 - [X.], [X.], 25, unter [X.]; [X.], [X.], 4. Aufl., § 81 Rdnr. 18; [X.], aaO, § 82 Rdnr. 4; [X.]/[X.], Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Aufl., § 81 Rdnr. 31, 35; [X.], [X.], 18. Aufl., § 81 Rdnr. 9). Dem Berufungsgericht ist daher darin beizupflichten, dass das mit dem [X.] vom 13. Februar 2007 entstandene außerordentliche Kündigungsrecht der Beklagten (§ 57a [X.]) zu den im [X.] festgelegten Bedingungen - nämlich den am 31. Januar 2007 geltenden gesetz-lichen Bedingungen - und somit nur mit den Einschränkungen des am 31. Januar 2007 noch gültigen § 57c [X.] entstanden i[X.] - 9 - 2. Das Berufungsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass der ge-samte von den Beklagten zu 1 und 2 gezahlte Betrag im Sinne des § 57c [X.] der Schaffung des [X.] gedient hat und daher insgesamt für den [X.] des Kündigungsrechts nach § 57c Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 [X.] zu [X.] i[X.] 18 19 a) Vergeblich macht die Revision - unter Berufung auf den Umstand, dass ein Betrag von 150.000 DM von den Beklagten zu 1 und 2 auf ein Konto ihres [X.]es geleistet wurden, von dem dieser zunächst den [X.] beglichen hat - geltend, die [X.] seien zumindest teilwei-se für den Erwerb des Grundstücks und den Abriss des darauf befindlichen al-ten Gebäudes verwendet und deshalb nicht im Sinne des § 57c Abs. 1 Nr. 1 [X.] zur Schaffung oder Instandsetzung des [X.] geleistet worden. Zwar ist es nach der Rechtsprechung des [X.] erforderlich, dass die Zahlungen des Mieters dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu er-höhen ([X.], Beschluss vom 13. Juni 2002 - [X.], [X.], 1689, un-ter [X.] a; Urteil vom 30. März 1989 - [X.], [X.], 866, unter 2 [X.] (2)). Diese Voraussetzung hat das Berufungsgericht aber rechtsfehlerfrei [X.]. Die durch § 57c [X.] begründete Sonderstellung des Mieters gegenüber den Gläubigern rechtfertigt sich daraus, dass der Mieter mit seinen Leistungen einen Sachwert geschaffen hat, der dem späteren Eigentümer und den [X.]sgläubigern zugute kommt (Senatsurteil vom 25. November 1958 - [X.] ZR 151/57, [X.], 120, unter 4 b mit [X.]. [X.], [X.] 1959, 387; vgl. auch [X.] 15, 296, 304). Es ist insoweit ausreichend, dass tatsächliche Leistungen auch nur mittelbar zum Aufbau des Grundstücks erbracht wurden ([X.] 37, 346, 349 f.; 53, 35, 38; Senatsurteil vom 25. November 1958, aaO). Dabei ist auf eine wirtschaftliche Betrachtung abzustellen (vgl. [X.], Urteil vom 13. Juni 20 - 10 - 2002, aaO, unter [X.] a). Dass die [X.] der Beklagten zu 1 und 2 jedenfalls mittelbar dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu erhöhen, ergibt sich bei wirtschaftlicher Betrachtung aus dem Umstand, dass ihr [X.] nach Erhalt der vereinbarten [X.] wirtschaftliche Investitionen in einer diese Beträge übersteigenden Höhe durch die vollständige Errichtung des Neubaus getätigt hat. b) Die Revision ist der Auffassung, auch der weitere von den Beklagten zu 1 und 2 gezahlte Teilbetrag von 50.000 DM sei keine Leistung im Sinne des § 57c Abs. 1 Nr. 1 [X.], weil die Beklagten nicht vorgetragen hätten, dass und in welcher Form dieser Betrag für den Neubau verwendet worden sei. Dies sei angesichts des Einwands der Kläger geboten gewesen, es habe sich bei den Zahlungen der Beklagten zu 1 und 2 um eine Schenkung gehandelt. Damit dringt die Revision nicht durch, denn sie setzt sich insoweit in Widerspruch zu dem durch das Berufungsurteil gemäß § 314 ZPO erwiesenen Parteivortrag der Berufungsinstanz. Nach dem im Berufungsurteil wiedergegebenen unstreitigen Parteivorbringen haben die Beklagten zu 1 und 2 den gesamten im [X.] gezahlten Betrag als mit der Miete zu verrechnenden Baukostenzuschuss - und somit nicht als Schenkung - geleistet. Eine etwaige Unrichtigkeit dieser tat-bestandlichen Feststellungen hätte nur im Wege eines - hier nicht durchgeführ-ten - [X.] nach § 320 BGB geltend gemacht werden kön-
21 - 11 - nen ([X.], Urteil vom 8. Januar 2007 - II ZR 334/04, NJW-RR 2007, 1434, [X.]. 11, [X.] Rspr.). [X.] Dr. Frellesen [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 24.08.2007 - 11 C 585/07 - [X.], Entscheidung vom 05.03.2008 - 1 S 143/07 -