Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.11.2014, Az. VIII ZR 112/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR
112/14

Verkündet am:

12. November 2014

Ring

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
[X.]§ 556 Abs. 3; [X.]§ 9 Abs. 1
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelese-nen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des §
9a Heizkostenverordnung ent-spricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 12. November 2014 -
VIII ZR 112/14 -
LG Mannheim

AG Mannheim

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.]hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2014
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger sowie die
Richter Dr.
Achilles,
Dr.
Schneider, Dr.
Bünger
und Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.]vom 26. März 2014 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen
Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger ist seit 2003 Mieter einer Wohnung in Mannheim. Der [X.]erwarb
die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrags und trat als Vermieter in das Mietverhältnis ein.
Der Kläger, der nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zu monatlichen [X.]verpflichtet
ist, errechnete für den Zeitraum 1.
August 2010 bis 31. Juli 2011
ein Betriebskostenguthaben
zu
seinen Guns-ten in Höahlung er mit der Klage verlangt. Der Be-klagte rechnete
über die den genannten Zeitraum betreffenden Betriebskosten seinerseits am 12. Juli 2012 ab. Diese Abrechnung weist einen Saldo zu seinen 1
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aus, auf dessen Zahlung der Beklagte den Kläger widerklagend in Anspruch nimmt.
Der Beklagte wies am Ende seiner Abrechnung vom 12. Juli 2012 darauf hin, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresver-
eien. Nach Auffassung des [X.]entspricht die Abrechnung vom 12. Juli 2012 nicht den formellen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, weil er nicht in der Lage sei, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.
Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das [X.]hat die lediglich
vom Beklagten eingelegte
Berufung zurückgewie-sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Zahlungsanspruch weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.]ausgeführt:
Die Betriebskostenabrechnung des Beklagten vom 12. Juli 2012 genüge den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, so dass ein [X.]des Beklagten nicht bestehe.

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Formell ordnungsgemäß sei eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine [X.]Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben darstelle sowie regelmä-ßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die
Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthalte.
Hinsichtlich der [X.]sei erforderlich, dass der Vermieter offenlege, wie sich die jeweiligen Quoten ermittelten.
Anderes gelte allerdings, wenn die angegebenen Verbrauchswerte auf Schätzungen beruhten. Denn in diesem Fall sei der Wertansatz
nicht aus sich heraus verständlich, so dass auch die Grundlagen der Schätzung anzugeben seien.
Diesen Anforderungen genüge die Abrechnung der Beklagten
vom
12.
Juli 2012 nicht. Zwar sei in der Abrechnung angegeben, dass die [X.]nach dem prozentualen [X.]und die Warmwasserkosten nach vergleichbaren Räumen geschätzt worden seien.
Diese Angaben ließen jedoch nicht erkennen, welche der Schätzmethoden nach § 9a Heizkostenver-ordnung konkret Anwendung gefunden habe.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des
Berufungsgerichts
entspricht die dem Kläger von dem [X.]für den Zeitraum 1. August 2010 bis 31. Juli 2011
erteilte Betriebskostenab-rechnung vom 12. Juli 2012 den formellen Anforderungen.
1. Wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend
erkannt hat, ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen 8
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Anforderungen des §
259 [X.]entspricht, also eine geordnete Zusammenstel-lung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskos-tenabrechnung müssen
es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anste-henden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen
Kosten
gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen
(st. Rspr.; z.B. Se-natsurteile
vom 9. Oktober 2013

VIII
ZR 22/13, WuM
2013, 734 Rn.
13; vom 15.
Februar 2012
VIII
ZR 197/11, NJW
2012, 1502 Rn.
23
f.;
vom 23. Juni 2010

VIII
ZR 227/09, WuM
2010, 493 Rn.
11; jeweils
mwN).
2. Diesen Anforderungen wird die Betriebskostenabrechnung
des Be-klagten vom 12. Juli 2012
gerecht.
a) Aus dieser Abrechnung sind sowohl der Gesamtbetrag der umzule-genden Heiz-
und Warmwasserkosten
(Heizung 6.483,24
als auch der angewendete Umlagemaßstab
ersichtlich.
Die Umlage nach Grundkosten (jeweils 30 % der Gesamtkosten) ist
je-weils nach dem Flächenmaßstab
erfolgt, wobei sowohl die Gesamtfläche als auch die Fläche der Wohnung des [X.]angegeben sind, so dass der sich für ihn ergebende Anteil rechnerisch nachvollziehbar ist.
Bei der Umlage nach Verbrauch (70 % der Gesamtkosten, bei den Heiz-kosten 4.538,27

b-rechnung entnehmen, dass bezüglich der Heizkosten Verbrauchseinheiten und beim Warmwasser die verbrauchte Warmwassermenge zugrunde gelegt wur-den.
Auch für die Wohnung des [X.]sind eine konkrete Warmwassermen-ge (22,82 cbm) angegeben, ferner für jeden Raum in der Wohnung konkrete Verbrauchseinheiten, deren Summe sich auf 8.260,75 Einheiten beläuft. Da in 12
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der Abrechnung außerdem die Gesamtsumme aller Verbrauchseinheiten im Abrechnungsobjekt angegeben ist (22.702,97 Einheiten), kann der als Anteil des [X.]ausgewiesene Betrag der Verbrauchskosten der Heizung (1.651,30

Umlage von 70 % der Warmwasserkosten
nach Verbrauch, die nach dem [X.]des für die Wohnung des [X.]angegebenen Verbrauchs (22,82 cbm) zum Gesamtverbrauch (232,51 cbm) im Abrechnungsobjekt verteilt wurden. Eine in diesem Sinne verstandene Nachvollziehbarkeit genügt für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.
Dass die für die Wohnung des [X.]angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund einer "prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs"
ermittelt worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge
nicht auf einer Messung, sondern auf "einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume"
beruht, rechtfertigt keine andere Beurteilung.
b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung und einer in der Instanzrechtsprechung (AG Berlin-Schöneberg, [X.]1978, 23; AG
Neuruppin, [X.]2004, 538, 539; LG Berlin, [X.]2007, 1190;
LG Berlin, [X.]2011, 612; AG
Berlin-Charlottenburg, [X.]2011, 756, 757; AG Köln, [X.]2012, 582; AG
Berlin-Tiergarten, [X.]2012, 618, 619; OLG Köln, Urteil vom 25. Juli 2014 -
1 U 45/13, BeckRS 2014, 18065 unter [X.][zum Gewerberaum]) und im Schrifttum
(Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 11.
Aufl., § 9a [X.]Rn. 30; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 523; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, [X.]zu §
556c [X.]-
HeizkostenV
Rn. 9) vertretenen Ansicht, sind an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung keine weitergehenden Anforderungen zu stellen. Insbesondere muss der [X.]nicht bereits auf [X.]darlegen und erläutern, auf welche Weise
17
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er
in Fällen einer in der abzurechnenden
Wohnung unterbliebenen Ver-brauchsablesung
die
dann
gemäß
§ 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung
als Ver-brauchswerte
dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Es bedarf insoweit weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten
Werte ersichtlich sind, noch
weiterer
Angaben
oder Er-läuterungen, anhand derer der
Mieter die materielle Richtigkeit
des für ihn an-gesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die [X.]überfrachtet
(vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008

VIII
ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 14; ähnlich: Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht 2013, § 9a [X.]Rn. 3; Langenberg, Betriebskostenrecht, 7. Aufl., Rn. K 250). Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort
für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf [X.]Messwerten oder einer Schätzung beruhen
und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des §
9a Heizkosten-verordnung
entspricht.

III.
Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf-zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht
zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu-rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat sich

von seinem Rechtsstandpunkt folgerichtig

bisher nicht mit der materiellen

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Richtigkeit der Abrechnung des [X.]vom 12. Juli 2012 beschäftigt. Dies wird nachzuholen sein.

Dr. Milger Dr.
Achilles

Dr.
Schneider

Dr.
[X.] Kosziol
Vorinstanzen:
AG Mannheim, Entscheidung vom 26.07.2013 -
10 C 125/13 -

LG Mannheim, Entscheidung vom 26.03.2014 -
4 S 99/13 -