Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.04.2016, Az. VIII ZR 61/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:270416UV[X.]IZR61.15.0

BUN[X.]SGERIC[X.]TS[X.]OF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V[X.]I ZR 61/15
Verkündet am:

27. April 2016

Vorusso,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 (analog)
Ein [X.]srecht des Mieters nach §
577 Abs.
1 Satz
1 Alt.
2 [X.]
analog wird bei Veräuße-rung eines noch ungeteilten [X.]s und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als [X.]sverpflichteter in dem mit
dem Erwerber abge-schlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen [X.]srechts voraus, dass die vom [X.]srecht erfasste zukünftige [X.] in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von [X.], Urteil vom 22.
November 2013 -
V [X.], [X.]Z 199, 136 Rn. 17, 22 ff.).
[X.] § 467 Satz 1 und 2 (analog)
a)
§
467 Satz 1 [X.] sichert das Interesse des [X.] an der Ausübung sei-nes Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem [X.]srecht un-terliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs.
2 [X.] enthaltenen Grundsatz der [X.] ein. Damit bestimmt das [X.]srecht und nicht der den [X.], welche Gegenstände der [X.] in Ausübung seines Rechts erwerben kann (im [X.] an [X.], Urteil vom 23. Juni 2006 -
V
[X.], [X.]Z 168, 152 Rn. 21
ff.).

-
2 -
b)
§ 467 Satz 1 [X.] ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem [X.]s-recht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im [X.] an [X.], Urteil vom 10. Oktober 1969 -
V [X.], [X.] § 508 [X.] aF Nr. 1).
c)
Der [X.]sverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 [X.] (analog) verlangen, dass der [X.] auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück er-streckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von [X.], Urteil vom 27.
Januar 2012 -
V [X.], NJW 2012, 1354 Rn.
18).

[X.], Urteil vom 27. April 2016 -
V[X.]I ZR 61/15 -
LG [X.]

AG [X.]

-
3 -
Der V[X.]I.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom
27. April 2016
durch die
Vorsitzende Richterin [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie
die Richter [X.] und Kosziol

für Recht erkannt:

Auf die
Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 5. März 2015 aufgehoben.
Die Berufung der [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 24. Juli 2014 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte
hat die Kosten der
Rechtsmittelverfahren zu [X.].

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin ist seit dem [X.] Mieterin eines in einer Siedlung ehemaliger
Zolldienstwohnungen gelegenen [X.] in [X.]. Das Eigentum an dem
Siedlungsgrundstück, das
mit zwei hintereinan-der liegenden eingeschossigen Wohnblöcken mit je drei Einfamilienhäusern
und einem zweigeschossigen Zweifamiliendoppelhaus
sowie einer Garage und einem Schuppengebäude bebaut ist, war mit Wirkung vom 1. Januar 2005 von Gesetzes wegen auf die Beklagte
übergegangen.

1

-
4 -
Mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 veräußerte
die [X.] das [X.], das in einem
dem Vertrag beigefügten Lageplan in noch zu vermessenden Teilflächen dargestellt wurde, zum Gesamtpreis von rund 1,2 Mio.

an fünf Ehep[X.]re und an eine Einzelperson.
Dabei wurden in §
1 Abs. 4 des Kaufvertrags sowohl das [X.] als auch die [X.] als Kaufgegenstand bezeichnet.
Die
in § 2 des [X.] jeweils mit einer ungefähren Größenangabe versehenen und im beigefüg-ten Lageplan farblich gekennzeichneten, damals noch nicht vermessenen Teil-flächen wurden bestimmten Käufern entweder insgesamt (mit Wohnhäusern
bzw. mit
einem Schuppengebäude
bebaute Teilflächen Nr.
1 bis Nr. 9) oder nach Bruchteilen ([X.] [X.] und mit Garage bebaute Gemein-schaftsfläche
[X.]) zugeordnet.
Gemäß § 2 des Kaufvertrags war der von den Vertragsparteien genehmigte und unterschriebene Lageplan Bestandteil des Vertrages und waren diese sich über die Abgrenzung des Kaufgegenstandes in der Natur einig.

Zur Berechnung der Grunderwerbssteuer und anfallender Kosten stellten die Käufer
in § 10 des Kaufvertrags
klar, dass sie den Gesamtpreis in bestimm-ten Anteilen an die Verkäuferin gezahlt hatten, wobei auf die -
im Rubrum des Kaufvertrags unter [X.] aufgeführten -
Käufer der mit dem von der Klägerin genutzten Einfamilienhaus bebauten
Teilfläche
[X.]
einschließlich der
diesen Käufern zukommenden Miteigentumsanteile
an -
den ebenfalls noch zu ver-messenden -
Teilflächen
[X.] und [X.]

entfiel.

In § 14 Abs. 1 des Kaufvertrags wurde zugleich die Auflassung erklärt, wobei das Eigentum am Grundstück im jeweils im Kaufvertrag angegebenen Beteiligungsverhältnis auf die Käufer übergehen sollte.
In § 14 Abs. 2 des [X.] ermächtigten die Vertragsparteien [X.] unter anderem dazu, 2
3
4

-
5 -
nach der [X.] den Kaufgegenstand genau zu bezeichnen und erneut die Auflassung zu erklären.
Mit weiterer notarieller Urkunde vom 14. Dezember 2012 trafen die am Kaufvertrag beteiligten Käufer eine Vereinbarung über die künftige Ausgestal-tung ihrer Miteigentümergemeinschaft. In der Vorbemerkung zu dieser Verein-barung heißt
es unter Bezugnahme
auf den anliegenden Lageplan, die [X.] hätten den Grundbesitz "zum Eigentum zu Teilflächen"
er-worben.
Die Klägerin teilte der [X.] innerhalb der gesetzlichen Ausschluss-frist mit Anwaltsschreiben vom 12.
April 2013 mit, sie übe bezüglich des von ihr gemieteten Einfamilienhauses "das ihr gemäß § 577 [X.] zustehende Vor-kaufsrecht"
aus. Die Beklagte stimmte dem zunächst mit Schreiben vom 15.
April 2013 zu, vertrat dann aber später die Ansicht, der Klägerin stehe das in Anspruch genommene
[X.]srecht nicht zu.
Auf Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht [X.] am 22. April 2013 im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet, dass zu ihren Gunsten eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Klägerin auf Auflassung und Ein-tragung der
im beigefügten Lageplan mit [X.] bezeichneten, noch zu vermes-senden Teilfläche nebst [X.] eingetragen wird. Die Vormerkung wurde am Folgetag in das Grundbuch eingetragen.
Im Oktober 2013 wurden die im Kaufvertrag aufgeführten Teilflächen vermessen, wobei die
im Kaufvertrag mit [X.] bezeichnete Teilfläche zum [X.] 185 und die weiteren Teilflächen [X.] und [X.] zu den Flurstücken
186 und 183 wurden.
Das Grundbuch wurde entsprechend fortgeschrieben.

5
6
7
8

-
6 -
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Auflassung des zwischenzeitlich vermessenen Flurstücks 185 nebst Übertragung eines 11/100 Miteigentumsan-teils an den
Flurstücken
183 und 186
und auf Bewilligung der Eintragung des in Anspruch. Die Beklagte begehrt im Wege der Widerklage Aufhebung der vom Amtsgericht erlassenen einstweiligen Verfügung
nebst Verpflichtung der Kläge-rin zur Tragung der dort angefallenen Kosten.
Das Amtsgericht hat der
Klage stattgegeben und die Widerklage abge-wiesen. Auf die Berufung der [X.] hat das [X.] die Klage abge-wiesen und der Widerklage entsprochen. Mit ihrer vom Berufungsgericht
zuge-lassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzli-chen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat
Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung
-
soweit für das Revisionsverfahren von Interesse -
im Wesentlichen ausgeführt:
Aufgrund des notariellen Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 sei der Klägerin ein [X.]srecht in entsprechender Anwendung des § 577 Abs. 1 [X.]
nicht zugefallen. Ein [X.]srecht entstehe nicht, wenn rein
ideelles Mit-eigentum an einer oder mehreren ungeteilten Fläche(n) verkauft werde, ohne dass der Verkäufer gleichzeitig die vertragliche Verpflichtung übernehme, eine Teilung vorzunehmen. [X.]ingegen werde ein [X.]srecht des Mieters dann 9
10
11
12
13

-
7 -
begründet, wenn die verkauften Teilflächen bereits in allen wesentlichen [X.] zumindest bestimmbar festgelegt und bestimmten Erwerbern mit dem Ziel einer Teilung des Grundstücks zuzuordnen seien, dies die Erwerber nicht mehr einseitig ändern könnten und die Teilfläche der Mietsache genau [X.].
Im Streitfall liege die erstgenannte Fallgestaltung vor, denn mit
dem [X.] Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 seien nicht -
in Vorwegnahme einer Realteilung -
Teilflächen an verschiedene Erwerber einzeln [X.]
ver-äußert worden,
sondern -
wie in § 1 Abs. 1, § 3 des Vertrags zum Ausdruck komme -
ein ungeteiltes Grundstück zu
einem einheitlich vereinbarten
Gesamt-Soweit in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags die Rede von Teilflächen sei, handele es sich hierbei lediglich um zeichnerische
und sprachli-che Bezeichnungen. Deutlich werde die ungeteilte Veräußerung auch in weite-ren vertraglichen Regelungen.
So solle von der in § 2 Abs. 1 [X.]. h des Kaufvertrags mit [X.] bezeichneten Gemeinschaftsfläche ausdrücklich nur ein -
der Realteilung nicht zugänglicher -
Miteigentumsanteil von 11/100 auf die Käufer der Teilfläche [X.] entfallen. Auch die in § 7 des Vertrags enthaltene Bestimmung über das Wege-
und Fahrrecht bezüglich der im Lageplan mit
Nr.
10 und [X.] gekennzeichneten Gemeinschaftsflächen zeige deutlich, dass eine Regelung zwischen Verkäuferin und Käufern
eines einheitlichen, ungeteil-ten Grundstücks getroffen worden sei, zu dessen Teilung sich die Verkäuferin gerade nicht verpflichtet
habe. Die in § 14 des Vertrags erklärte Übereignung sei ebenfalls nicht bezogen auf bestimmte
Flächen, sondern "im jeweils ange-gebenen Beteiligungsverhältnis"
an eine Käufergemeinschaft erfolgt.
Wie die unter den Erwerbern am 14. Dezember 2012 getroffene weitere Vereinbarung zeige, sei aus deren Sicht Ziel des Kaufvertrags die Bildung einer Miteigentümergemeinschaft eigener Art gewesen. In Anbetracht dieses Um-14
15

-
8 -
stands sei eine Realteilung zunächst ausgeschlossen gewesen.
Zudem habe sich die Liegenschaft wegen der Erschließung und Versorgung durch gemein-same Anlagen für eine Realteilung nicht ohne Weiteres geeignet. Die [X.] Erwerber seien außerdem grundsätzlich frei gewesen, nach dem Erwerb des Grundstücks eine andere (interne) Teilung vorzunehmen und zu vollziehen, denn die Beklagte habe ihrerseits eine Grundstücksteilung weder vorgenommen noch sei sie hierzu verpflichtet gewesen.
Unabhängig davon scheide ein [X.]srecht der Klägerin auch deswe-gen aus, weil es an der gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 463 [X.] erforderlichen Identität zwischen Mietsache, Kaufgegenstand und [X.]sgegenstand fehle. An die Klägerin vermietet seien das auf der Teilfläche [X.] stehende [X.], ein [X.]ausgarten und zwei Stellplätze. Nicht mitvermietet sei ein ab-grenzbarer Teil der Gemeinschaftsfläche [X.] des [X.]. Der nota-rielle Kaufvertrag betreffe hingegen bezüglich der hier maßgeblichen Miterwer-ber nur zeichnerisch die Teilfläche [X.] und daneben einen 11/100 Miteigen-tumsanteil an den Teilflächen [X.] und [X.]. In der Erklärung zur Ausübung des [X.]srechts werde zwar die Teilfläche [X.], nicht aber die vom [X.] umfasste Teilfläche [X.] angegeben, zudem eine nicht näher bezeichne-te Stellplatzfläche.
Demnach habe die Klage keinen Erfolg. Dagegen sei der Widerklage der [X.] stattzugeben, da der Klägerin aufgrund der vorstehenden Erwägun-gen keine Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Auflassung und Ein-tragung des [X.] bezüglich des streitigen Grundstücksteils zu-stehe.

16
17

-
9 -
[X.].
Diese Beurteilung hält
rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das [X.] hat die für das Entstehen eines [X.]srechts im Falle der [X.] eines ungeteilten Grundstücks (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] ana-log) zu stellenden Anforderungen an das Vorliegen einer
vom Veräußerer ein-gegangenen vertraglichen
Verpflichtung zur Grundstücksteilung nicht hinrei-chend erfasst und hat demzufolge den notariellen Kaufvertrag vom [X.] 2012 rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt,
dass die Beklagte eine [X.] Verpflichtung nicht übernommen habe. Ferner hat es die im Streitfall analog anwendbaren Bestimmungen des
§ 577 Abs. 1 Satz 3 [X.] und des §
467 [X.] übersehen und daher zu Unrecht eine vollständige Übereinstimmung zwischen Kaufgegenstand und Mietobjekt verlangt. Schließlich hat es bei der Auslegung der Erklärung der Klägerin über die Ausübung des [X.]srechts auslegungs-relevante Umstände außer [X.] gelassen.
1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings [X.], dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltende Be-stimmung des § 577 [X.] auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzuwen-den ist ([X.]surteile vom 28. Mai 2008 -
V[X.]I ZR 126/07, [X.], 569 Rn.
8
f.; vom 23. Juni 2010 -
V[X.]I ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 14). [X.] kann ein [X.]srecht des Mieters sowohl im Falle der Veräuße-rung eines Grundstücks nach vollzogener
Realteilung (§
577 Abs.
1 Satz
1 Alt.
1 [X.] analog), die neben einer Teilungserklärung des Grundstückseigen-tümers -
und gegebenenfalls erforderlichen behördlichen Genehmigungen -
die Eintragung im Grundbuch voraussetzt (vgl. [X.], Beschluss vom 13. Dezember 2012 -
V [X.], NJW-RR 2013, 588 Rn. 5; [X.]/[X.], 6.
Aufl., §
890 Rn. 15, 16; [X.]/[X.], [X.], 75. Aufl., §
890 Rn. 6), als 18
19

-
10 -
auch im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtig-ter Realteilung (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] analog) in Betracht kommen ([X.]surteil vom 23. Juni 2010 -
V[X.]I ZR 325/09, [X.]O Rn. 14 einerseits und [X.]surteil vom 28. Mai 2008 -
V[X.]I ZR 126/07, [X.]O Rn. 8 f.
andererseits).
2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass ein Vor-kaufsrecht des Mieters entsprechend § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] bei [X.] eines noch ungeteilten [X.]s und beabsichtigter Real-teilung nur dann begründet werden kann, wenn den
Anforderungen
sinngemäß entsprochen wird, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung für die Entste-hung eines [X.]srechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Mehrfamilienhauses und beabsichtigter Begrün-dung von Wohnungseigentum gefordert werden.
a) Das für den Fall der Veräußerung künftigen Wohnungseigentums in §
577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] angeordnete [X.]srecht soll gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemein-schaft ohne Sondereigentum erwerben. Gegenstand des [X.]srechts ist vielmehr ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entste-hung bereits angelegtes Wohnungseigentum
([X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]Z 199, 136 Rn. 22).
[X.])
Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung von Wohnungseigentum erwirbt ([X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]O). [X.]ierfür genügt
die Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt
gemäß § 8 WEG nicht, denn sie ist bis zur Anlegung der [X.] frei widerruflich. Ebenso wenig reicht es aus, dass eine Aufteilung durch den oder die Erwerber durchge-20
21
22

-
11 -
führt werden soll, denn in diesem Fall erwirbt ein das [X.]srecht ausübender Mieter keinen Rechtsanspruch auf Durchführung der Aufteilung ([X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]O Rn. 24). Erforderlich ist vielmehr, dass der Verkäufer als [X.]sverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflich-tung zur Aufteilung übernommen hat ([X.], Urteil vom 22. November 2013
-
V
[X.], [X.]O Rn. 17, 23). Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im We-ge der Auslegung zu entnehmen. Dabei kann sich bereits
aus einer Bezugnah-me auf eine erfolgte Teilungserklärung ergeben, dass vom Veräußerer die voll-endete Aufteilung geschuldet ist ([X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V
[X.], [X.]O Rn. 23).
[X.]) Weitere Voraussetzung für das Entstehen eines [X.]srechts nach
§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] ist, dass die von dem [X.]srecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Kaufvertrag mit dem [X.] hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist ([X.], Urteil vom 22.
November 2013 -
V [X.], [X.]O Rn. 17, 23).
b) Wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, haben die vorgenannten Anforderungen sinngemäß auch für die Entstehung eines [X.] nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] analog bei einer beabsichtig-ten Realteilung eines Grundstücks zu gelten, das mit einem zu Wohnzwecken vermieteten [X.]aus bebaut
ist.
Es reicht also nicht aus, dass der Vermieter das ungeteilte Grundstück an einen Dritten veräußert und dieser nach dem Erwerb die Realteilung durchführt. Vielmehr muss sich dem Kaufvertrag unter Anwen-dung der Auslegungsregeln nach §§
133, 157 [X.] entnehmen lassen, dass der Veräußerer auch den Vollzug der Realteilung schuldet und damit der
Er-werber gegen den Veräußerer einen Anspruch auf die Begründung eines
be-stimmten oder wenigstens bestimmbaren Einzelgrundstücks
erwirbt, das mit dem angemieteten Wohnhaus bebaut ist. Nur in diesem Fall ist gewährleistet, 23
24

-
12 -
dass sich die mit der Ausübung des [X.]srechts bewirkte Rechtsstellung des Mieters nicht darin erschöpft, einen sachenrechtlich noch nicht existieren-den Gegenstand käuflich zu erwerben, sondern der Mieter die
(künftige) [X.] dieses [X.] auch durchsetzen kann, weil ihm
gegen den Veräußerer zugleich ein schuldrechtlicher Anspruch auf die Schaffung eines mit dem von ihm genutzten Wohnhaus bebauten Einzelgrundstücks zusteht.
3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch den Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 dahin ausgelegt, dass die Beklagte als Veräußerin eine entsprechende Verpflichtung nicht übernommen habe.
Die
Auslegung einer -
hier ersichtlich vorliegenden -
Individualvereinba-rung
durch den Tatrichter kann vom Revisionsgericht zwar nur beschränkt [X.] überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungs-regeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher
Ausle-gungsstoff
außer
[X.] gelassen worden
ist oder die Auslegung auf mit der Re-vision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 9.
Juli 2014 -
V[X.]I ZR 376/13, [X.]Z 202, 39 Rn. 42; vom 15. Oktober 2014
-
X[X.] [X.], [X.], 2280 Rn. 38; vom 3. Dezember 2014 -
V[X.]I ZR 224/13, NJW-RR 2015, 264 Rn. 37; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand.
Das Berufungsgericht hat allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze missachtet und dabei zugleich
wesentlichen Auslegungsstoff unberücksichtigt gelassen.
Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der erkennende [X.] die Auslegung des Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 selbst vornehmen (vgl.
etwa [X.], Urteile
vom 12. Dezember 2000
-
XI [X.], NJW 2001, 1344 unter [X.]; vom 22. Februar 2012
-
V[X.]I ZR 34/11, [X.], 2061 Rn. 25).
25
26

-
13 -
a)
Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den [X.] gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende ob-jektiv erklärte [X.] den Ausgangspunkt einer nach §§
133, 157 [X.] vor-zunehmenden Auslegung (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 15. Oktober 2014
-
X[X.] [X.], [X.]O Rn.
48; vom 21. Oktober 2014 -
XI [X.], NJW-RR 2015, 243
Rn.
15; vom 11. November 2014 -
V[X.]I ZR 302/13, NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der ge-wechselten Erklärungen erhellen können ([X.], Urteile vom 11. Oktober 2012
-
IX
ZR 30/10, [X.], 2144 Rn.
11
mwN; vom 13. November 2014 -
IX ZR 277/13, [X.], 186 Rn. 8).

Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 11. Oktober 2012 -
IX ZR 30/10, [X.]O
Rn. 14; vom 24. Febru-ar 2016 -
V[X.]I ZR 216/12, juris Rn.
37, jeweils mwN). Bei formbedürftigen [X.] sind außerhalb der Urkunde liegende Begleitumstände allerdings nur dann berücksichtigungsfähig, wenn sie in der Urkunde einen wenn auch unvollkommenen Ausdruck gefunden haben (st.
Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 25. März 1983 -
V [X.], [X.]Z 87, 150, 154; vom 17. Februar 2000
-
IX ZR 32/99, [X.], 1569 unter [X.] 3;
jeweils mwN).

b) [X.]iergegen hat das Berufungsgericht verstoßen, indem es den Inhalt des Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 entgegen dem
objektiven Wortlaut der Regelungen in §§ 1, 2 des Vertrags und unter Außerachtlassung der dem Kaufvertrag zugrundeliegenden Interessenlage der Parteien sowie unter unzu-27
28
29

-
14 -
reichender Erfassung der im Kaufvertrag von den Parteien gewählten -
und in der anschließend von den Erwerbern am selben Tag getroffenen notariellen Vereinbarung bestätigten -
rechtlichen Konstruktion ausgelegt hat.
[X.]) Wie die Revision im Ergebnis zu Recht beanstandet, hat das [X.] bereits den Wortlaut der ausschlaggebenden Regelungen
in §§
1,
2 des Kaufvertrags nicht hinreichend erfasst. Insbesondere lässt es nicht erkennen, ob es diese für die Bestimmung der Pflichten der [X.] zentralen Vertragsklauseln -
wie geboten -
aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfän-gers ausgelegt hat (vgl. hierzu [X.], Urteil vom 14. Oktober 1994 -
V [X.], [X.], 45 unter [X.]).

(1) In § 1 Abs. 4 des Kaufvertrags heißt es, die Beklagte verkaufe "das unter (1) genannte, im beigefügten Lageplan (Anlage
1) in Teilflächen darge-stellte Grundstück". Weiter ist ausdrücklich die Rede davon, dass "das [X.]"
seien und "nachstehend Kaufgegenstand genannt"
würden.
Daran anschließend wird unter § 2 Abs. 1 bestimmt, dass
die Verkäuferin "den in § 1 beschriebenen Kaufgegenstand"
unterteilt in elf verschiedene, noch zu vermessende Teilflächen an insgesamt sechs Käufergruppen (fünf Ehep[X.]re und eine Einzelperson) verkaufe. Dabei ist jede einzelne Teilfläche mit ihrer ungefähren Größe bezeichnet;
zugleich ist -
soweit bebaut -
das
jeweils auf ihr
befindliche Gebäude angegeben. Zur weiteren Kennzeichnung der
jeweiligen Teilfläche wird auf den dem Vertrag beigefügten Lageplan und die dort in unter-schiedlichen Farben vorgenommenen Markierungen sowie die dort angebrachte
Nummerierung (Nr. 1 bis 11) Bezug genommen. [X.]iervon ausgehend sollen nach § 2 Abs. 1 [X.]. a bis f des Kaufvertrags die Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 30
31
32

-
15 -
jeweils an einzelne Käufer (Ehep[X.]re bzw. Einzelpersonen) verkauft werden, wobei drei Käufergruppen jeweils zwei Teilflächen erwerben
werden sollen. Be-züglich der weiteren zwei Teilflächen [X.] ([X.]) und [X.] (Gemeinschaftsfläche)
ist in § 2 Abs. 1 [X.]. g und h des Kaufvertrags be-stimmt, dass diese nicht an einzelne Käufer veräußert werden, sondern viel-mehr sämtliche sechs Käufergruppen -
der [X.]öhe nach variierende -
Miteigen-tumsanteile hieran erhalten sollen.
Weiter heißt es in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags, der in der Anlage [X.] sei Bestandteil des Vertrags und sei von den Parteien "geneh-migt und unterschrieben worden"; die Parteien seien sich "über
die Abgrenzung des [X.] in der Natur einig".

(2) Das Berufungsgericht hat die Regelung in § 2 Abs. 2 des [X.]
und die darin zum Ausdruck gekommene Bedeutung der im Lageplan ein-gezeichneten Aufteilung in Teilflächen
nicht in den Blick genommen. Vielmehr hat es allein auf die in § 1 Abs. 4, § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags getroffenen [X.] zu den [X.] abgestellt und dabei zudem den Inhalt dieser Regelungen nur unzureichend erfasst. Den detaillierten Bestimmungen in § 2 Abs.
1 [X.]. a bis f des Kaufvertrags über die Zuordnung der [X.] Nr.
1 bis Nr. 9 an konkrete Einzelerwerber hat es, ohne dies näher zu [X.], einen rein unverbindlichen Charakter als bloße zeichnerische und sprachliche Bezeichnungen beigemessen und ihnen damit einen rechtlichen Regelungsgehalt abgesprochen.

Letztlich hat es entscheidend auf die in § 1 Abs. 1 des Kaufvertrags ent-haltene Beschreibung des zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch unge-teilten Grundstücks sowie auf den Umstand abgestellt, dass die in Aussicht ge-nommenen Teilflächen nicht einzeln [X.] an den jeweiligen Erwerber 33
34
35

-
16 -
veräußert worden seien. Mit dieser Deutung hat es sich den Blick für den aus Sicht eines objektiven Empfängers
in der Lage der Vertragsparteien maßge-benden Erklärungsgehalt der zentralen Bestimmungen in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags verstellt
und bei seiner Auslegung maßgebliche Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen.

(a) Bereits die sprachlich klare Beschreibung des [X.] in §
1 Abs. 4 des Kaufvertrags, die die [X.] gleichrangig neben dem [X.] als Kaufobjekt nennt,
macht deutlich, dass nicht allein das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses existierende ungeteilte Grund-stück, wie in § 1 Abs. 1 des Kaufvertrags beschrieben,
verkauft werden sollte, sondern daneben auch die im Lageplan aufgeführten [X.].
(b) Anknüpfend daran werden in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags, unter der Überschrift "Verkauf"
und eingeleitet mit den Worten "Die Verkäuferin verkauft "
sämtliche im Lageplan ausgewiesenen, mit Wohnhäusern bebauten Teilflächen des ungeteilten Grundstücks (Teilflächen Nr.
1 bis Nr. 9) konkret bezeichneten [X.] zuordnet und jedem Einzelerwerber ein bestimmter Miteigentumsanteil an den weiteren, zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Teilflächen [X.] und [X.] zugewiesen. Soweit das Berufungsgericht diese detaillierten Bestim-mungen als rein sprachliche Beschreibung der Teilflächen und den dabei in [X.] genommenen Lageplan als bloße zeichnerische Darstellung dieser Flächen wertet, lässt es jede Begründung dafür vermissen, weshalb es den
akribisch vorgenommenen Zuordnungen
der mit Wohnhäusern bebauten Teilflächen Nr.
1 bis
Nr. 9 zu konkret bezeichneten Käufern, die in dem Vertragstext einen breiten Raum einnehmen, keine rechtliche Bedeutung beimisst.

36
37

-
17 -
(c) Bei objektivem Verständnis lässt die Regelung in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags angesichts ihres klaren Wortlauts nur die Auslegung zu, dass die Beklagte nicht nur ein ungeteiltes Grundstück an eine Erwerbergemeinschaft veräußerte
und dessen weiteres rechtliches Schicksal in die [X.]ände dieser [X.] geben wollte, sondern dass die mit Wohnhäusern
bebauten, im La-geplan ausgewiesenen und in § 2 Abs. 1 [X.]. a bis f des Kaufvertrags zu-sätzlich sprachlich umschriebenen Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 als künftig entste-hende [X.]
jeweils an bestimmte Käufer verkauft werden sollten. Bestätigt wird dies durch die in
§ 2 Abs. 2 des Kaufvertrags im
[X.] an die Zuordnung der einzelnen Teilflächen getroffene Vereinbarung, wonach sich die Vertragsparteien über die Abgrenzung des [X.] in der Natur einig waren. Diese Einigung belegt, dass die Aufteilung des [X.]s nicht der
Erwerbergemeinschaft überlassen bleiben sollte, sondern unter [X.] der [X.] zu erfolgen hatte.

[X.])
Weiter hat das Berufungsgericht den mit dem Kaufvertrag verfolgten Zweck und die Interessenlage der Parteien außer
[X.] gelassen. Gegenstand des in dem in § 6 Abs. 1 des Kaufvertrags erwähnten Exposé
enthaltenen An-gebots der [X.] war noch allein das ungeteilte Grundstück
gewesen. Vor der Beurkundung des Kaufvertrags wurde jedoch ein Lageplan erstellt, der eine Aufteilung des
gesamten Grundstücks in elf Teilflächen vorsah und von allen Vertragsparteien genehmigt und zum (wesentlichen) Bestandteil des [X.] gemacht wurde. Ein solches Vorgehen ergibt
-
worauf die Revision mit Recht hinweist -
nur dann Sinn, wenn der Ausweisung der Teilflächen auch für die Beklagte rechtliche Bedeutung zukommen sollte. Ansonsten hätten die Er-werber die Aufteilung später ohne Mitwirkung der [X.] in der von ihnen ebenfalls am 14. Dezember 2012 getroffenen gesonderten Vereinbarung regeln können.
38
39

-
18 -
Dass der Sinn und Zweck des mit der [X.] abgeschlossenen Kauf-vertrags darin bestand, den einzelnen Käufern den Erwerb der dort [X.] zu ermöglichen und die Beklagte zu verpflichten, die Entstehung dieser Grundstücke
und den
Übergang des Eigentums zu [X.], wird insbesondere in den vorstehend bereits genannten Passagen in §
1 Abs. 4, § 2 Abs. 1, 2 des Kaufvertrags deutlich,
ergibt sich aber auch aus weiteren, vom Berufungsgericht nicht erörterten
Bestimmungen dieses Vertrags sowie aus dem Inhalt der unmittelbar nach Beurkundung des Kaufvertrags unter den
Erwerbern getroffenen Vereinbarung.

(1) Die
in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags erfolgte Einigung der Parteien über die Aufteilung des [X.] in die im Lageplan eingezeichneten [X.] belegt, dass es sich dabei um einen gemeinsam gefassten, beide Seiten schuldrechtlich bindenden "Aufteilungsplan"
handelt. Wenn die Beklagte ledig-lich die Verpflichtung hätte eingehen wollen, ein ungeteiltes Grundstück zu [X.], hätte weder Anlass für eine Übereinkunft der Parteien über die Auftei-lung des [X.] in die im Lageplan eingezeichneten Teilflächen (§ 2 Abs. 2 des Kaufvertrags) noch für die in § 2 Abs. 1 des [X.] detaillierte Beschreibung der Teilflächen und deren Zuordnung an
bestimmte Käufer bestanden. Ebenso wenig hätte es in diesem Fall ein Bedürfnis dafür gegeben, in §
1 Abs. 4 des Kaufvertrags
neben dem ungeteilten Grundstück auch die [X.] als Kaufgegenstand zu definieren.
Den genannten Umständen kommt -
was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat -
mindestens die gleiche Aussagekraft
zu, die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung einer Bezugnahme des Kaufvertrags auf eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beigemessen wird. Wenn sich bereits aus einer solchen Bezugnahme ergeben kann, dass vom Veräußerer die voll-endete Aufteilung in Wohnungseigentumseinheiten geschuldet ist ([X.], Urteil 40
41
42

-
19 -
vom 22. November 2013 -
V
[X.], [X.]O Rn.
23), gilt dies erst recht für die im Vertragstext breiten Raum einnehmenden Regelungen über die Aufteilung des [X.]s entsprechend dem Vertragsbestandteil gewordenen Lageplan und über die Zuordnung der konkret und eingehend beschriebenen Teilflächen an einzelne Käufer.

(2) Dass sich die Verpflichtung der [X.] nicht in der [X.] an dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses allein existierenden [X.] erschöpfte, sondern diese auch die schuldrechtliche Ver-pflichtung eingegangen war, den einzelnen Käufern das Eigentum an den ihnen jeweils nach § 2 Abs. 1 des Vertrags zugeordneten [X.] zu verschaf-fen, ergibt sich auch aus der vom Berufungsgericht nicht gewürdigten Regelung in § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags.

(a) Die Vertragsparteien haben sich zunächst in § 14 Abs. 1 des [X.] dahin geeinigt, dass das Eigentum an dem in § 1 näher bezeichneten Kaufgegenstand, wie in § 2 näher ausgeführt, auf den jeweiligen Käufer im [X.] angegebenen Beteiligungsverhältnis übergeht. Schon darin kommt, [X.] als das Berufungsgericht meint, nicht zum Ausdruck, dass die Käufer am ungeteilten Grundstück, also an sämtlichen im Lageplan eingezeichneten Teil-flächen,
Miteigentumsanteile erwerben sollen. Denn durch die Bezugnahme auf § 2 des Kaufvertrags wird klargestellt, dass die Formulierung "im jeweils ange-gebenen Beteiligungsverhältnis"
die in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags vorgenom-menen Zuordnungen der Teilflächen an konkrete Einzelkäufer unberührt lässt. Bei richtigem Verständnis bezieht sich die genannte Wendung darauf, dass in fünf von sechs Fällen Ehep[X.]re als Käufer von [X.] auftraten, die nach den in § 2 Abs. 1 des Vertrags getroffenen Regelungen jeweils hälftiges Miteigentum erwerben sollten.
43
44

-
20 -
(b) Weiter haben
die Vertragsparteien, was das Berufungsgericht nicht in seine Erwägungen einbezogen hat, in § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags Notarange-stellte bevollmächtigt, "nach der [X.] den Kaufgegenstand genau zu bezeichnen, erneut die Auflassung zu erklären und alles zu tun, was ihnen zur Durchführung des Vertrages erforderlich oder zweckmäßig erscheint."
Diese Bestimmung zeigt, dass die Beklagte sich in der Pflicht sah, auch für eine Übertragung des Eigentums an den noch nicht entstandenen Einzelgrundstü-cken Sorge zu tragen.
[X.], wie sie in § 14 Abs. 2 des [X.] erteilt wurden, sind zwar nicht Teil der schuldrechtlichen Vereinbarungen und werden daher bei wirksamer Ausübung eines [X.]srechts nicht Inhalt eines gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Satz 2 [X.] zustande kommenden Kaufvertrags zwischen Mieter und [X.]sverpflichtetem
([X.], Beschluss
vom 21.
Juni 2012 -
V [X.], NJW-RR
2012, 1483 Rn. 12). Dies ändert aber nichts daran, dass § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags für die Auslegung der von der [X.] im Kaufvertrag übernommenen schuldrechtlichen Verpflichtun-gen von Bedeutung ist. Denn bei der Auslegung formbedürftiger Erklärungen sind auch Begleitumstände, soweit sie in der Vertragsurkunde einen, wenn auch nur unvollkommenen Ausdruck gefunden haben, zu berücksichtigen.
(3) Der
im Kaufvertrag an mehreren Stellen zum Ausdruck gekommene Wille der Vertragsparteien, Alleineigentum einzelner Käufer an den mit [X.] bebauten künftigen [X.]n zu begründen und Miteigen-tum nur an den beiden Gemeinschaftsteilflächen entstehen zu lassen, findet seine Entsprechung auch in der am 14. Dezember 2012 im [X.] an die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags unter den Erwerbern
getroffenen
[X.] Vereinbarung.

Dort heißt es in der Vorbemerkung ausdrücklich: "Die Erschienenen ha-45
46
47

-
21 -
zu Eigentum zu Teilflächen erworben. Wegen der Aufteilung wird auf den anlie-genden Lageplan Bezug genommen, der als Anlage zu dieser Niederschrift ge-nommen wird."
Weiter ist unter Nr. 2
a der Vereinbarung geregelt, dass die [X.] die "Stellplatzfläche
und
die Erschließungsfläche gem. [X.] und [X.] der [X.] in ihr Eigentum"
übernimmt.
In
den beiden Passagen kommt zum Ausdruck, dass nur die Teilflächen [X.] und [X.]
-
wie auch schon in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags bestimmt -
in das Miteigentum aller Erwerber übergehen sollten. Schließlich ist unter Nr.
2 j der Vereinbarung die Rede davon, dass, "sofern aus bau-, planungs-
und erschließungs-
oder sonstigen rechtlichen Gründen eine Änderung der Aufteilung erforderlich wird und die beabsichtigte eigentumsrechtliche Trennung der einzelnen [X.]äuser und zugehörigen Freiflächen nicht in Frage gestellt wird", die Erwerber bereits jetzt ihre Zustimmung hierzu erklären.

Das Berufungsgericht hat keine der vorstehend erörterten Bestimmungen
im Kaufvertrag und in der unter den [X.] getroffenen Vereinbarung
gewürdigt, die unmissverständlich
eine bindende Zuweisung der bebauten Ein-zelteilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 an einzelne Erwerber vornehmen beziehungsweise voraussetzen.

cc) Stattdessen hat das Berufungsgericht bereits
den Regelungsplan der Kaufvertragsparteien und der Miterwerber
missverstanden. Dabei hat es seine gegenteilige Deutung durch die Regelungen in § 3 (Vereinbarung eines Ge-samtkaufpreises), in § 2 Abs. 1 [X.]. h (Begründung von [X.] aller Käufer an der Teilfläche [X.]) und § 7 des Kaufvertrags (Einräumung eines Wege-
und Fahrrechts an den
Gemeinschaftsteilflächen [X.] und Nr.
11) sowie
der von den Erwerbern "vorgenommenen Regelung einer Mitei-gentümergemeinschaft"
bestätigt gesehen. Die vom Berufungsgericht angeführ-ten Bestimmungen stehen aber der Auslegung,
dass sich die Beklagte in §
1 48
49

-
22 -
Abs.
4, § 2 des Kaufvertrags nicht nur zur Übereignung des ungeteilten Grund-stücks, sondern sich daneben auch verpflichtet hat, das Eigentum an mit Wohnhäusern bebauten [X.] jeweils an einzelne Käufer zu über[X.], nicht entgegen, sondern lassen sich im Gegenteil damit widerspruchsfrei in Einklang bringen.
(1) Dass die Vertragsparteien in § 3 des Kaufvertrags nicht -
wie in § 10 des Kaufvertrags zum Zwecke der Berechnung anfallender Kosten geschehen -
den Gesamtkaufpreis anteilig auf die Käufer aufgeteilt haben, lässt in [X.] der klaren Regelungen über die Verpflichtungen der [X.] in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags nicht den zwingenden Schluss zu, dass nur ein ungeteiltes Grundstück Kaufgegenstand gewesen ist. Die Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises, für den alle sechs Käufergruppen gesamtschuldnerisch haften, lässt sich vielmehr -
wie die Revision zu Recht geltend macht -
auch damit erklären, dass sich die Beklagte zwar, anders als noch im Exposé vorge-sehen, zur Aufteilung der Gesamtfläche entsprechend den Wünschen der Käu-fer bereitfand, im eigenen Interesse aber nicht von der im Exposé geäußerten Vorstellung der Zahlung eines Gesamtpreises
abrücken wollte.
(2) Der Umstand, dass die Teilfläche [X.] (Gemeinschaftsfläche) und auch die Teilfläche [X.] ([X.]) nicht einzelnen Käufern zugewie-sen, sondern hieran alle sechs Käufergruppen Miteigentumsanteile erwerben sollten, ist bei richtigem Verständnis der von den Vertragsparteien angestrebten Nutzung -
anders als das Berufungsgericht meint -
kein Beleg für den Verkauf eines ungeteilten Grundstücks. Vielmehr fügen sich die insoweit in § 2 Abs. 1 [X.]. g und h des Kaufvertrags getroffenen Bestimmungen
nahtlos in das
Regelungskonzept
der Vertragsparteien ein. Wie § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags mit seinen detaillierten Regelungen zeigt, sollten an die Stelle des Gesamt-grundstücks insgesamt elf Teilgrundstücke treten, wovon
lediglich zwei ([X.] 50
51

-
23 -
und [X.]) im Interesse eines reibungslosen
Zusammenlebens gemeinsam genutzt werden sollten. An diesen sollte
daher Miteigentum aller Käufer be-gründet
werden. Alle übrigen
Teilflächen, also alle mit Wohnhäusern bebauten Teilflächen (Nr. 1 bis Nr. 9) sollten jeweils in das Eigentum einzelner Käufer übergehen.
Die Vertragsparteien haben damit eine rechtliche Konstruktion gewählt, wie sie in ähnlicher Weise auch bei der (geplanten) Begründung von [X.] anzutreffen ist. Gegenstand der Einzelnutzung sind die mit Wohnhäusern bebauten künftigen [X.], die
-
wie in § 2 Abs. 1 [X.]. a bis f des Kaufvertrags geregelt -
in das Alleineigentum einzelner Käu-fer fallen
sollten. Dagegen sollte
an den gemeinsam genutzten zwei Gemein-schaftsflächen Nr.
10 und [X.] Miteigentum aller Erwerber entstehen
(§ 2 Abs. 1 [X.]. g und h des Kaufvertrags).

Soweit bezüglich der Nutzung dieser im Miteigentum aller Käufer ste-hender Gemeinschaftsflächen in § 2 Abs. 1 [X.]. g ([X.]) und in § 2 [X.]. h (Gemeinschaftsfläche) und in §
7 des Kaufvertrags (Wege-
und Fahrrecht) nähere Regelungen getroffen
worden sind, beschränken sich diese auf die im Miteigentum stehenden Teilflächen und nicht auf die mit Wohnhäuser bebauten neun weiteren Teilflächen. Bereits aus diesem Grund lassen die ge-nannten Bestimmungen
nicht den Schluss zu, dass ausschließlich ein ungeteil-tes [X.] veräußert werden sollte.
(3) Die im [X.] an die Beurkundung des Kaufvertrags unter den Erwerbern getroffene Vereinbarung über die Bildung einer Miteigentumsge-meinschaft vollzieht die im Kaufvertrag gewählte rechtliche Konstruktion nach und lässt -
was das Berufungsgericht verkannt hat -
das Alleineigentum einzel-ner Erwerber an den Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 unberührt. In das Miteigentum 52
53
54

-
24 -
aller Erwerber
sollen nur die Gemeinschaftsflächen einschließlich darauf ste-hender Gebäude sowie
alle Versorgungsleitungen bis zur ersten Entnahmestel-le fallen.
Die weiteren Regelungen der Vereinbarung betreffen die Verteilung von Kosten (für die Beseitigung außergewöhnlicher Bauschäden und von Nadel-bäumen; für anwaltliche Beratung; [X.] und sonstige Lasten, solange die Parzellierung noch nicht rechtswirksam vollzogen ist; Kosten für die rechtliche Umsetzung des [X.]; Kosten der Unterhaltung, Instand-setzung, Erneuerung und Änderung der im Eigentum der [X.] stehenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen), die Begründung eines [X.]srechts im Falle des Verkaufs eines [X.]auses, die Vermietung zweier im Kaufvertrag noch nicht einzelnen Erwerbern zugewiesener Stellplät-ze, die maßgeblichen Beschlussmehrheiten, die Geschäftsführung
sowie die Bestellung von Dienstbarkeiten für Versorgungsleitungen und nachbarrechtliche Zustimmungserfordernisse bei der Errichtung baulicher Anlagen auf den "nach dem Vollzug des [X.] entstehenden privaten Gebäudefreiflächen". Nach der Vereinbarung vom 14. Dezember 2012 sind die Erwerber also -
[X.] als es das Berufungsgericht in Verkennung ihres [X.] ange-nommen hat -
nicht grundsätzlich frei, eine andere interne Aufteilung anzuneh-men. Vielmehr liegt das Anliegen der Miteigentümergemeinschaft in dem erfolg-reichen Vollzug der im Kaufvertrag vorgesehenen Zuweisung der [X.] an konkrete Erwerber und in der Regelung des gemeinschaftlichen Zusammen-lebens einschließlich der gemeinschaftlichen Nutzung der Teilflächen [X.] und [X.].
[X.]) Danach hat die Beklagte im Kaufvertrag auch die Verpflichtung zur Aufteilung des [X.]s in die in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags be-schriebenen [X.] übernommen.
55
56

-
25 -
ee) Der Entstehung eines [X.]srechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] analog steht auch nicht der von der Revisionserwiderung geltend gemach-te Umstand entgegen, dass sich für die Klägerin nach Erwerb des von ihr be-wohnten [X.] in tatsächlicher [X.]insicht Nutzungsschwierigkeiten ergeben könnten, weil sie -
anders als die ursprünglichen Käufer [X.] -
nicht Partei der unter den Erwerbern am 14. Dezember 2012 getroffenen Vereinba-rung über die künftige
Ausgestaltung einer [X.] ist. Aus der von der Revisionserwiderung angeführten Entscheidung des [X.]s vom 23. Juni 2010 (V[X.]I ZR 325/09, [X.]O) lässt sich nicht herleiten, dass ein [X.]srecht des Mieters nur in "geeigneten"
Fällen entstehen soll.

4. Das Berufungsgericht hat sich -
von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig
-
nicht mit der Frage befasst, ob die einzelnen Teilflächen im Kauf-vertrag vom 14. Dezember 2012 hinreichend bestimmt oder zumindest hinrei-chend bestimmbar sind. Dies ist mit dem Amtsgericht zu bejahen. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der [X.] diese Beurteilung selbst vornehmen. Die detaillierten Regelungen in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags, die auf den beigefügten Lageplan mit seinen Kennzeichnungen Bezug nehmen, be-zeichnen die jeweiligen Teilflächen nach ihrer ungefähren Größe, ihrer Beschaf-fenheit (mit Wohnhaus, Schuppen oder Garage bebaut)
und nach ihrer Lage auf dem [X.]. Sie sind damit ausreichend bestimmt beschrieben und bezeichnet worden.

5.
Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht dann
weiter angenommen, das Entstehen eines [X.]srechts scheitere im Streitfall jedenfalls daran, dass die notwendige Kongruenz zwischen Mietsache und Kaufgegenstand nicht gegeben sei, da an die Klägerin das [X.]aus [X.]8, ein [X.]ausgarten und zwei Stellplätze vermietet seien, der notarielle Kaufvertrag bezüglich der hier maß-geblichen Teilflächen aber nur zeichnerisch die Teilfläche [X.] und daneben 57
58
59

-
26 -
jeweils einen 11/100 Miteigentumsanteil an den Teilflächen
[X.] und [X.] (Stellplätze) betreffe. Dabei hat
das Berufungsgericht
übersehen, dass [X.] und [X.] bezüglich der Teilflächen [X.] und [X.] überein-stimmen und im Übrigen (Teilfläche [X.]) die -
hier entsprechend anwend-
bare -
Bestimmung des § 467 Satz 2 [X.] eingreift.
a) Der wesentliche Kaufgegenstand, nämlich die mit einem Wohnhaus bebaute Teilfläche [X.], ist mit dem
von der Klägerin angemieteten Grund-stücksteil identisch. Ausweislich der Regelungen im Mietvertrag vom 14./17.
August 1989 sowie dem ihm beigefügten Lageplan war Mietgegenstand das Gebäude [X.]8 und der angrenzende [X.]ausgarten, der bis zu den ange-legten Stellplätzen reichte. Der Mietgegenstand umfasst somit die in dem
-
Bestandteil des Kaufvertrags gewordenen -
Lageplan dargestellte und in § 2 Abs.
1 [X.]. d des Kaufvertrags beschriebene Teilfläche [X.]. Auf dieser Teilfläche [X.] (nach Vermessung Flurstück Nr. 185) liegt -
was ein Vergleich der bei den Akten befindlichen Lagepläne
zeigt -
auch der zweite, an der [X.] der bereits vorhandenen Stellplätze durch zwei Gehwegplattenreihen be-festigte weitere Stellplatz, dessen Errichtung und Nutzung der Klägerin in der [X.] vom 11./22. Oktober 1992 zum Mietvertrag und dem dieser Vereinbarung beigefügten Lageplan gestattet wurde.
b) Auch bezüglich der Nebenfläche [X.] ([X.]; nach Vermessung Flurstück Nr. 186) bestehen keine Abweichungen
zwischen Kauf-gegenstand und Mietobjekt. Ausweislich § 2 Abs. 1
[X.]. g des Kaufvertrags ist an die Käufer [X.] ein Miteigentumsanteil von 11/100 an dieser Teilfläche
verkauft und für diese ein schuldrechtliches Nutzungsrecht an dem im Lageplan mit "[X.]"
bezeichneten Stellplatz begründet worden. Der Stellplatz "[X.]"
ist -
wie ein Vergleich der dem Kaufvertrag und dem Mietvertrag beigefügten Lagepläne zeigt
-
mit dem von der Klägerin angemieteten Stellplatz Nr. 4 identisch.
Auf die 60
61

-
27 -
teilweise im Schrifttum diskutierte Frage, wie zu verfahren ist, wenn an den [X.] vermietete Nebenräume oder Nebenflächen bei der Aufteilung anders als im Mietvertrag vorgenommen zugeordnet werden (vgl. etwa [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2014, § 577 Rn. 30), kommt es daher im Streitfall nicht an.
c) Eine
Identität zwischen Mietgegenstand und Kaufobjekt besteht daher nur bezüglich der Gemeinschaftsteilfläche [X.] (nach Vermessung Flurstück 183)
nicht. Denn diese ist -
wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat -
nicht Gegenstand des zwischen den Parteien bestehenden
Mietvertrags. Das würde aber -
anders als dies das Berufungsgericht angenommen hat -
das [X.] eines Kaufvertrags zwischen Klägerin und Beklagter nicht hin-dern, sondern würde nur dazu
führen, dass sich dieser
nicht auch auf die Teil-fläche [X.] erstreckte.
Das
Berufungsgericht hat die Ausführungen im Urteil des V.
Zivilsenats des [X.] vom 22. November 2013 (V
ZR
96/12, [X.]O Rn. 21) zu den aus § 464 Abs. 2
[X.] abzuleitenden Rechts-folgen eines wirksam ausgeübten [X.]s dahin missverstanden, dass ein [X.]srecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 [X.] analog nur dann wirksam aus-geübt werden könne, wenn Mietgegenstand und Kaufgegenstand vollständig identisch seien.
Dies trifft, wie §
577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 [X.] zeigen, nicht zu.
§
467 Satz 1 [X.] sichert das Interesse des [X.] an der Aus-übung seines Rechts für den Fall des Verkaufs mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem [X.]srecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs.
2 [X.] enthaltenen Grundsatz
der Vertragsidentität ein ([X.], Urteil vom 23. Juni 2006 -
V [X.], [X.]Z 168, 152, Rn.
21 ff.). Die Vorschrift
des §
467 Satz 1 [X.] ordnet an, dass sich der zwischen [X.]sverpflichtetem und Drittem vereinbarte Gesamtkaufpreis um den Anteil verringert, der auf die nicht
vom [X.]srecht erfassten Gegenstände entfällt. Damit bestimmt das 62
63

-
28 -
[X.]srecht und nicht der den [X.]sfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der [X.] in Ausübung seines Rechts erwerben kann ([X.], Urteil vom 23. Juni 2006 -
V
[X.], [X.]O Rn.
24). Mit der Aus-übung des sich nur auf einen Teil der [X.] erstreckenden [X.] wird also in Abweichung zu § 464 Abs. 2 [X.] ein Kaufvertrag zwi-schen [X.]sverpflichtetem und Mieter begründet, der nicht in jeder [X.]insicht den zwischen Veräußerer und Drittem
vereinbarten Bedingungen entspricht.
Die Bestimmung des § 467 Satz 1 [X.] ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem [X.]srecht belasteten Grundstücks
entsprechend [X.] ([X.], Urteil vom 10. Oktober 1969 -
V [X.], [X.] § 508 [X.] aF Nr. 1
unter 1; BayObLG, NJW-RR 1992, 1039, 1041 f.; jeweils mwN und jeweils zu der Vorgängerregelung § 508 Satz 1 [X.] aF).
d) Dass nach den vorstehenden Ausführungen bezüglich des an die Käu-fer [X.] verkauften
Miteigentumsanteils an der
nicht mitvermieteten Gemein-schaftsfläche Nr.
11 kein [X.]srecht der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz
1 [X.] analog
besteht, bedeutet aber nicht, dass sie nicht gleichwohl Übertragung eines Miteigentumsanteils von 11/100 an diesem Grundstücksteil
(nun Flurstück Nr. 183) beanspruchen
kann.
Denn hier greifen nun die [X.] der §
577 Abs. 1 Satz 3,
§ 467 Satz 2 [X.]
analog
ein
(vgl. hierzu [X.], Urteil vom 10. Oktober 1969 -
V [X.], [X.]O mwN). Die
Beklagte hat
von der ihr als [X.]sverpflichteter eingeräumten
Möglichkeit Gebrauch [X.], den [X.] auf alle Teilflächen
zu erstrecken, die nicht ohne Nachteile für sie
getrennt werden können. Dieses Begehren hat die Klägerin aufgegriffen
und daher im Verlauf des Rechtsstreits zuletzt auch die Übertragung eines 11/100 Miteigentumsanteils an dem Flurstück Nr. 183 verlangt.
[X.]) Ein entsprechendes Verlangen hat die Beklagte in ihrem Bestäti-gungsschreiben vom 15. April 2013 -
zumindest konkludent -
gestellt. Denn dort 64
65

-
29 -
hat sie ausgeführt, von dem infolge der Ausübung des [X.]srechts kraft [X.] zustande gekommenen Kaufvertrag sei auch "ein Nutzungsrecht an den Gemeinschaftsflächen"
erfasst. Die Verwendung des Plural zeigt, dass nach der Vorstellung der [X.] auch die Teilfläche Nr.
11 von der Klägerin erworben werden sollte.

[X.]) Dass die Beklagte die Berechtigung besaß, eine Erstreckung des [X.]s auf sämtliche an die Käufer [X.] veräußerten [X.] zu verlangen, kann der [X.], da weitere Feststellungen nicht in Betracht kom-men, abschließend beurteilen. Die Voraussetzungen des § 467 Satz 2 [X.] analog sind erfüllt, weil nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände (Teilfläche [X.] und Miteigentumsanteil an der Fläche [X.]) lediglich ein iso-liert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand (Miteigentumsanteil an der Gemein-schaftsteilfläche [X.]) verbleiben würde, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (vgl. [X.], Urteil vom 27.
Januar 2012 -
V [X.], NJW 2012, 1354 Rn.
18). Dies erschließt sich schon daraus, dass der isolierte Erwerb die-ses Miteigentumsanteils selbst für die Käufer der übrigen bebauten Teilflächen wirtschaftlich betrachtet keinen Sinn machen würde, da diese bereits jeweils Miteigentumsanteile an der Gemeinschaftsteilfläche [X.] erworben haben, die ihnen eine gemeinschaftliche Nutzung sichern. Auch für einen anderen Käufer wäre ein isolierter Erwerb eines Miteigentumsanteils an der gemeinschaftlichen Teilfläche [X.] wirtschaftlich betrachtet nach Lage der Dinge nicht von [X.]. Dass der Miteigentumsanteil an der Teilfläche sich kaum gesondert ver-kaufen lassen würde, hat offenbar auch die Klägerin gesehen, denn sie hat sich in ihrer Ausübungserklärung vom 12. April 2012 trotz der Beschränkung auf die in § 2 Abs. 1 [X.]. d
und g des Kaufvertrags genannten Flächen zur Zahlung des vollen Kaufpreises

den
auf die Teilfläche [X.] entfallenden 11/100 Miteigentumsanteil vorge-nommen.
66

-
30 -
6. Aus den vorstehend genannten Gründen sind schließlich auch die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen, dass das [X.]srecht wegen
mangelnder
Identität von Kaufgegenstand und Gegenstand der Erklärung über die Ausübung des [X.]srechts vom 12.
April 2013
nicht wirksam ausgeübt worden sei,
nicht frei von [X.]. Das Berufungsgericht
verkennt auch hier, dass gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 [X.] analog ein [X.]s-recht auch dann wirksam ausgeübt werden kann, wenn nicht nur der Gegen-stand, auf den sich das [X.]srecht bezieht, sondern auch weitere Gegen-stände zu einem Gesamtkaufpreis an einen Dritten verkauft werden.
Weiter übersieht es, dass sich die Ausübungserklärung der Klägerin bei richtigem Ver-ständnis auf alle angemieteten Flächen erstreckt. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, würde dies nicht dazu führen, dass das [X.]srecht nicht wirksam ausgeübt worden wäre, sondern lediglich dazu, dass nur bezüglich der vom [X.] ausgewählten [X.] ein Kaufvertrag mit dem Verpflichteten zustande gekommen wäre. Denn ein
[X.]r, der
an mehreren [X.]n [X.]srechte hat (hier Teilfläche [X.], nun Flurstück 185,
und Miteigentumsanteil an Teilfläche [X.], nun Flurstück 186), ist in entsprechender Anwendung des § 467 Satz 1 [X.] nicht verpflichtet, das [X.]srecht einheitlich für alle verkauften Gegenstände auszuüben (vgl. [X.], Urteil vom 23. Juni 2006 -
V
[X.], [X.]O Rn. 19 [für den Fall des [X.] mehrerer vorkaufsbelasteter Grundstücke]).
a) Bei der gebotenen,
am objektiven Empfängerhorizont ausgerichteten Auslegung (§§ 133, 157 [X.]) ist die -
innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 [X.] erfolgte -
Erklärung vom 12. April 2013 dahin zu verstehen,
dass die Klägerin ein [X.]srecht bezüglich aller
Teilflächen ausgeübt
hat, die ihr nach dem Mietvertrag zur Nutzung überlassen worden
sind. Dies betrifft zum einen das von ihr angemietete Wohnhaus nebst [X.]ausgarten
-
wie in § 2 Abs. 1 [X.]. d des Kaufvertrags näher bezeichnet -
und zum anderen den in § 2 Abs. 1 67
68

-
31 -
[X.]. g des Kaufvertrags genannten Miteigentumsanteil von
11/100 an der Stellplatzfläche
[X.], verbunden mit einem
schuldrechtlichen Sondernut-zungsrecht an dem im Lageplan zum Kaufvertrag mit "[X.]"
gekennzeichneten,
von ihr angemieteten und im Mietvertrag mit Nr. 4 bezeichneten Stellplatz.

In Anbetracht des Umstands, dass die Erklärung ausdrücklich auf die Bestimmungen in § 2 Abs. 1 [X.]. d und g des Kaufvertrags Bezug nimmt und dort der jeweilige Kaufgegenstand näher beschrieben ist, ist es nicht nach-vollziehbar, wie das Berufungsgericht zu der Annahme gelangt
ist, in der [X.] werde eine "nicht näher bezeichnete Stellplatzfläche"
genannt. Bezüglich der Teilflächen [X.] und [X.] besteht also keine Abweichung zwi-schen dem Gegenstand des Kaufvertrags zwischen der [X.]
und den be-troffenen
Erwerbern
und dem Gegenstand
der Ausübungserklärung.
b) Dass sich die Ausübungserklärung nicht auch auf den gemäß § 2 Abs.
1 [X.]. h des Kaufvertrags einen
weiteren Kaufgegenstand bildenden Miteigentumsanteil von 11/100 an der Gemeinschaftsteilfläche [X.] bezieht, erklärt sich -
wie oben unter [X.] 5 c
ausgeführt -
daraus, dass insoweit ein Vor-kaufsrecht nicht besteht. Dies führt aber nicht dazu, dass hinsichtlich der übri-gen Teilflächen [X.] und [X.] ein [X.]srecht nicht wirksam ausgeübt [X.] wäre, sondern würde allenfalls bedeuten, dass die Klägerin nicht auch die Übertragung eines 11/100 Miteigentumsanteils an Grundstücksfläche [X.] verlangen könnte. [X.]ier greifen aber nun -
aus den oben unter [X.] 5 c
dargestell-ten Gründen -
die Regelungen der §
577 Abs. 1 Satz 3, §
467 Satz 2 [X.] ana-log ein, so dass sich der [X.] infolge des im Schreiben der [X.] vom 15. April 2013 gestellten Verlangens auch auf die Teilfläche [X.] (Flurstück Nr. 183) erstreckt.

69
70

-
32 -
[X.]I.
Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist [X.] (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, weil wei-tere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist
(§ 563 Abs. 3 ZPO). Da der Klägerin ein [X.]srecht an
dem
Flurstück 185 und hinsichtlich eines 11/100 Miteigentumsanteils an dem Flurstück 186 zusteht, sie dieses wirksam ausgeübt hat
und sich der [X.] gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 2 [X.] analog auch auf einen 11/100 Miteigen-tumsanteil an dem Flurstück 183 erstreckt, hat
sie
einen aus § 577 Abs. 1 Satz
3 [X.] analog, § 464 Abs. 2, § 433 Abs. 2 [X.] folgenden Anspruch auf Übereignung dieser [X.].
Die zur Sicherung dieses Anspruchs angeordnete
Vormerkung ist zu Recht ergangen. Daher ist das Berufungsurteil

71

-
33 -
aufzuheben und -
unter Zurückweisung der Berufung der [X.] -
die erstin-stanzliche Entscheidung
wiederherzustellen.

[X.]
[X.]
[X.]

[X.]
Kosziol
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 24.07.2014 -
100 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 05.03.2015 -
2 S 292/14 -