Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.11.2017, Az. VIII ZR 291/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:221117UVIIIZR291.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 291/16
Verkündet am:

22. November 2017

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 557b Abs. 3 Satz 1, 2
Eine Mietänderungserklärung bei der [X.] erfordert gemäß §
557b Abs.
3 Satz
1, 2 [X.] nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten.

[X.], Urteil vom 22. November 2017 -
VIII ZR 291/16 -
LG [X.] II

[X.] OB

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2
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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 22.
November 2017
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richte-rinnen Dr. [X.] und [X.] sowie [X.] Bünger und Hoffmann
für Recht erkannt:
Auf die Rechtmittel
der Beklagten werden das Urteil des Landge-richts [X.] II -
12. Zivilkammer -
vom 22. November 2016 aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 28.
Juni 2016 abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits
zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Kläger war vom 1. August 2006 bis zum 16. Januar 2015 Mieter ei-ner Wohnung der Beklagten. Die [X.] betrug ursprünglich monatlich 655

ertrag zur Höhe der Miete folgende Bestimmung:
"Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom [X.] ermittelten Verbraucherpreisindex für [X.] bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 erhöhten die Beklagten die Kaltmie-aus:
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3
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"Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2
n-det) 85,00

Der Kläger zahlte die [X.] in der Folgezeit nicht. Bei

nicht aus.
Die auf Rückzahlung dieses Betrages gerichtete Klage hat in den
Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi-sion verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Dem Kläger stehe in Höhe des eingeklagten Betrages ein Kautionsrück-zahlungsanspruch zu. Ein Mietrückstand des [X.], mit welchem die [X.] hätten aufrechnen können, habe nicht bestanden, denn die Miete sei [X.] ordnungsgemäßer Begründung der [X.] nicht wirk-sam erhöht worden. Nach dem Wortlaut des § 557b Abs. 3 Satz 2 [X.] sei die Darstellung der Umrechnung der Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex in einem Prozentsatz und deren Angabe im [X.] zwar nicht erforderlich. Nach Sinn und Zweck der [X.] sei die Angabe des [X.] jedoch zu fordern. Denn die Angaben 3
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im [X.] sollten es einem durchschnittlichen Mieter ermögli-chen, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf dessen Plausibilität und Nachvollziehbarkeit hin zu prüfen. Das sei erst möglich, wenn der Vermieter auch angebe, von welchem [X.] er ausgehe. Erst dann kön-ne der Mieter nachrechnen, ob der Erhöhungswert diesem Prozentsatz ent-spreche.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Beklagten die Miete wirksam [X.] und waren deshalb berechtigt, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution in Höhe der nicht
gezahlten [X.] einzubehalten.
1. Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 [X.] muss eine Änderung der Miete nach Absatz 1 der Vorschrift durch Erklärung in Textform geltend ge-macht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Diesen gesetzlichen Anforderungen wird die Erklärung der Beklagten vom 25. Oktober 2013 gerecht. Denn die Beklagten haben in diesem Schreiben den Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, den aktuellen Index sowie den Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig geschuldete [X.] (inklusive Garage und Stellplatz) angegeben. Damit standen dem Kläger alle notwendigen Angaben zur rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der ge-forderten Mieterhöhung zur Verfügung.
2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordert ein [X.] bei der [X.] nicht, dass der Vermieter

über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 [X.] hinaus
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zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im 8
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Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt (ebenso [X.]/
[X.], [X.], [X.]. 2018, § 557b Rn. 26; [X.] in [X.]/
[X.], Mietrecht, 4. Aufl., § 557b Rn. 36; vgl. auch MünchKomm-[X.]/[X.], 7. Aufl., § 557b Rn. 9; [X.], Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 557b Rn. 25; aA ohne nähere Begründung [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 557b Rn. 42; [X.], Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 38).
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck der [X.]. Es liegt vielmehr -
auch für den durchschnittlichen Mieter -
auf der Hand, dass sich eine [X.] im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass der Vermieter dem Mieter einzelne (einfache) Rechenschritte "vorzurechnen"
hätte. Dafür gibt das Gesetz keine Grundlage. Im Gegenteil hat der [X.] im Rahmen der [X.] bei der [X.] eine Erweite-rung der schon nach der Vorgängerregelung (§ 10a Abs. 3 MHG) erforderlichen Angaben -
aus Gründen der Rechtssicherheit -
nur insoweit für erforderlich ge-halten, als über die eingetretene Indexänderung hinaus nunmehr auch die ge-änderte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden muss (vgl. BT-Drucks. 14/4553 S. 53). Dem wird das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten aber

wie ausgeführt
-
gerecht.
3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung haben die [X.] nicht etwa einen
im Gesetz nicht vorgesehenen Preisindex zugrunde gelegt. Der in § 557b Abs. 1 [X.] genannte Preisindex wird lediglich vom [X.] seit Januar 2003 als "Verbraucherpreisindex für [X.] (VPI)"
bezeichnet ([X.]/Börstinghaus, aaO Rn. 2).
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III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§
562 Abs.
1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, weil es keiner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache deshalb zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Miete ist durch die Mieterhö-hung der Beklagten vom 25. Oktober 2013 ab Dezember 2013 um [X.]. Soweit in dem [X.] nicht die Ursprungsmiete von sich dies nicht ausgewirkt. Denn die Veränderung des Indexes von 94,2 Punk-ten auf 106,1 Punkte entsprechend einem Prozentsatz von 12,63 % rechtfertig-
-ende ergab sich daraus im Ergebnis sogar ein etwas höherer Mietrückstand als der von den Beklagten von der Kaution insoweit -
zu Recht -
einbehaltene Be-

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trag. Dies führt unter Aufhebung des Berufungsurteils zur Abänderung der Ent-scheidung des Amtsgerichts. Die Klage ist abzuweisen.
Dr. Milger
Dr. [X.]
Dr.
Fetzer

[X.]
Hoffmann
Vorinstanzen:
[X.] OB, Entscheidung vom 28.06.2016 -
1 C 29/16 -

LG [X.] II, Entscheidung vom 22.11.2016 -
12 S 3183/16 -