Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.10.2000, Az. XII ZR 136/98

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 136/98Verkündet am:25. Oktober 2000Breskic,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 25. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. [X.] und [X.], [X.], [X.] und Prof. Dr. Wagenitzfür Recht erkannt:Auf die Revision des [X.] wird das Urteil 3. Zivilsenats desHanseatischen [X.]s in [X.] vom 31. März 1998aufgehoben.Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Der Kläger verlangt von der [X.]n aus abgetretenem Recht [X.] in B. (im folgenden: Sparkasse) den Betrag zurück, den diese [X.] für den Kläger an die [X.] geleistet hat.Der Kläger mietete von der [X.]n Räumlichkeiten zum Betrieb einerGaststätte. Das Mietverhältnis sollte "mit Baufertigstellung, voraussichtlich zum01.09.1993" beginnen. Eine ordentliche Kündigung sollte "frühestens zum30. 09.2013 zulässig" sein. Im übrigen enthielt der Mietvertrag unter anderemfolgende Regelungen:- 3 -§ 10 Nr. 1"Der Vermieter liefert die Räume im rohbaufertigen Zustand. [X.] den Betrieb des Lokals notwendigen Einrichtungen und Deko-rationen sind Sache des Mieters. ... Der Mieter übernimmt [X.] im rohbaufertigen Zustand gem. Baubeschreibung ... [X.] 18 Nr. 2"Bei Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter [X.] zu, ... die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen zu über-nehmen. ... Einen Anspruch auf Entschädigung auf verbleibende,vom Mieter geschaffene Einrichtungen kann der Mieter nur gel-tend machen, wenn und soweit er schriftlich festgelegt ist. Ein [X.] aus § 812 BGB ist ausgeschlossen. ..."Nach der dem Mietvertrag beigefügten Baubeschreibung hatte der [X.] unter anderem einen Fettabscheider und eine Elektrounterverteilung zuinstallieren, Sanitäranlagen im Kellergeschoß und eine [X.] Erd- und Kellergeschoß herzustellen sowie die Stellplatzablösungvorzunehmen. Die Kosten für Abzugsanlagen über Kochstellen sowie für [X.] und Entlüftung im Gastronomiebereich sollten die Parteien jeweils hälftigtragen.Nach einer zugleich mit dem Mietvertrag abgeschlossenen Zusatzver-einbarung sollten "die durch die gastronomische Nutzung bedingten zusätzli-chen Aufwendungen des Vermieters in Höhe von [X.] eine ... Bankbürgschaft abgesichert" werden. Der [X.] 4 -sollte sich "über die Festlaufzeit von 20 Jahren um jährlich 5 % von440.000,-- DM" reduzieren.Dem Mietvertrag war ein Angebot des [X.] vorausgegangen, [X.] anderem folgenden Passus enthielt: "Die Absicherung der Sonderkostenmuß [sich] ... so reduzieren[,] das [daß] mit Ablauf der [X.] ein[e] Null-stellung erreicht [X.] Kläger übergab der [X.]n in der Folgezeit eine Bürgschaftser-klärung der Sparkasse, in der es unter anderem heißt: "Gemäß Zusatzverein-barung ... ist der Hauptschuldner [der Kläger] verpflichtet, die durch die gastro-nomische Nutzung bedingten Aufwendungen in Höhe von [X.] in-nerhalb von 20 Jahren an den Bürgschaftsnehmer [die [X.]] zurückzu-zahlen. ... 1. Dies vorausgeschickt, übernehmen wir ... die selbstschuldneri-sche Bürgschaft ... bis zum Höchstbetrag von [X.] (vierhundertvier-zigtausend). 2. Diese Bürgschaft dient zur Sicherung der Rückzahlungsver-pflichtungen des Hauptschuldners [des [X.]] aus der Zusatzvereinbarung ...gegenüber dem Bürgschaftsnehmer [der [X.]n]. ... 4. Wir zahlen auf [X.] Anfordern ... . ... 6. Diese Bürgschaft reduziert sich jeweils mit Ab-lauf des 30.09. eines jeden Jahres, erstmals zum 30.09.1994, umDM 22.000,00 ... [X.] [X.] kündigte das Mietverhältnis wegen Verzugs des [X.]mit dem Mietzins fristlos. Die Mieträume wurden im September 1995 an [X.] zurückgegeben. Die Sparkasse zahlte an die [X.] (440.000 DM -5 % von 440.000 DM =) 418.000 DM.Das Landgericht hat einen eigenen Anspruch des [X.] gegen [X.] verneint und die Klage abgewiesen. Im [X.] hat der- 5 -Kläger sein Begehren zusätzlich auf einen ihm abgetretenen Anspruch [X.] gestützt. Das [X.] hat die Berufung des [X.] auchinsoweit zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit der Revision.Entscheidungsgründe:Das Rechtsmittel, mit dem der Kläger nur noch einen Anspruch aus ab-getretenem Recht der Sparkasse geltend macht, führt zur Aufhebung des [X.] und zur Zurückverweisung der Sache an das [X.].1. Nach den im Ansatz zutreffenden Überlegungen des [X.] konnte die Sparkasse von der [X.]n gemäß § 812 Abs. 1 Satz 11. Alt. BGB Rückzahlung des Betrags verlangen, den sie aufgrund ihrer Ver-pflichtung aus der von ihr übernommenen Bürgschaft an die [X.] geleistethatte, wenn und soweit der durch die Bürgschaft gesicherte Anspruch nichtbestand. Die Bürgschaft sicherte einen Anspruch der [X.]n gegen [X.] auf Erstattung der von ihr für eine gastronomische Nutzung der Mie-träume getätigten Aufwendungen. Nach der Bürgschaftserklärung war [X.] zur Zahlung auf erstes Anfordern verpflichtet, mithin auch dann,wenn dem gesicherten Anspruch der [X.]n Einwendungen des [X.]entgegenstanden ([X.], 244, 246 ff.). In diesem Falle wurde die [X.]allerdings um die Leistung aus der Bürgschaft ungerechtfertigt bereichert; [X.] deshalb der Sparkasse gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1. 1. Alt. BGB zur Her-ausgabe der Bereicherung verpflichtet (vgl. etwa [X.]/[X.] Bearb. 1997, Rdn. 24 ff., 33 vor §§ 765 ff.). Diesen Rückzahlungsanspruch- 6 -hat die Sparkasse an den Kläger abgetreten; er ist Gegenstand des vorliegen-den Rechtsstreits.2. Das [X.] geht davon aus, daß die durch die [X.] Forderung "an sich" bestand. Der Kläger habe durch die von [X.] getroffenen Abreden verpflichtet werden sollen, der [X.]n diejeni-gen Aufwendungen zu erstatten, die - über die Herstellung eines rohbauferti-gen Zustandes hinaus - für eine gastronomische Nutzung der Mieträume erfor-derlich waren. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden undvor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Interessen der Parteien sogar nahe-liegend.Soweit die Revision demgegenüber jegliche Verpflichtung des [X.],im Verhältnis zur [X.]n für deren gastronomiebezogene Investitionen auf-zukommen, verneinen und den Sinn der Bürgschaft lediglich in der [X.] dieser Investitionen sehen will, bleibt ihr der Erfolg versagt: Sie setzt [X.] Weise eine eigene Interpretation der Parteiabreden an die Stelleder tatrichterlichen Würdigung. Auch läßt sie die Frage offen, welcher [X.] der [X.]n nach ihrem Verständnis durch die Bürgschaft [X.] gesichert werden sollte.3. Eine durch Bürgschaft gesicherte Verpflichtung des [X.], der [X.] die von ihr für eine gastronomische Nutzung der Mieträume erbrachtenInvestitionen in vollem Umfang zu erstatten, war nach Auslegung des Oberlan-desgerichts allerdings nur für den Fall gewollt, daß das Mietverhältnis, wie vonden Parteien vereinbart, 20 Jahre besteht. Für den Fall vorzeitiger Beendigungdes Mietverhältnisses ergebe sich eine Regelungslücke, die im Wege ergän-zender Vertragsauslegung wie folgt zu schließen sei: Die Parteien seien, wiesich dem Mietangebot des [X.] und der Bürgschaftserklärung der [X.] 7 -se entnehmen lasse, von einer Amortisation der mit 440.000 [X.] nach 20 Jahren, mithin von einer jährlichen Amortisationsratevon 5 % ausgegangen. Es entspreche deshalb dem hypothetischen Parteiwil-len, daß bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses der Kläger der [X.] die von ihr für eine gastronomische Nutzung der Mieträume getätigtenAufwendungen abzüglich eines Betrags von 5 % dieser Aufwendungen für je-des Jahr der tatsächlichen Mietdauer zu erstatten habe.Das ist im Grundsatz nicht zu beanstanden: Der Kläger sollte seinePflicht, der [X.]n deren für eine gastronomische Nutzung aufgewandteInvestitionskosten zu erstatten, nicht durch gesonderte Zahlungen [X.] waren die geschuldeten Erstattungsleistungen, wie sich dem Mietver-tragsangebot des [X.], der Zusatzvereinbarung der Parteien und der Bürg-schaftserklärung der Sparkasse entnehmen läßt, als Teil des Mietzinses [X.] und mit 5 % der Investitionssumme für jedes Jahr der Mietvertragsdauerbemessen worden. Der Erstattungsanspruch der [X.]n gegen den Klägerwäre deshalb bei der in den Parteiabreden zugrunde gelegten 20-jährigen [X.] erloschen. Mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses istdie Möglichkeit, den Anspruch der [X.]n auf Erstattung ihrer [X.] als Teil des Mietzinses abzugelten, entfallen. Es entsprichtder von den Parteien gewollten Risikoverteilung, daß die [X.] für diesenFall nicht, wie das [X.] formuliert, auf ihren Investitionen "sitzenblieb", sondern grundsätzlich deren Erstattung, soweit nicht bereits - in [X.] 5 % jährlich - durch die bisherigen [X.] erbracht ("[X.]"), verlangen [X.] Das [X.] folgert daraus, daß der Kläger bei (gut) zwei-jähriger Dauer des Mietverhältnisses grundsätzlich die Rückzahlung nicht- 8 -amortisierter und von ihm bezahlter Aufwendungen in Höhe von (440.000 [X.] 2 x 22.000 DM =) 396.000 DM beanspruchen könne. Dieser [X.] sei, wie der - mangels einer ausdrücklichen Regelung maßgebende -hypothetische Parteiwille ergebe, aber nicht fällig. Die Parteien hätten, wie [X.] bezüglich der Bürgschaftserteilung zeige, eine effektive Amortisierungder von der [X.]n getätigten Investitionen zu gastronomischen Zweckensicherstellen wollen. Derzeit sei jedoch durchaus ungewiß, ob die [X.] ihreInvestitionen im Wege der Weitervermietung an gastronomische Betriebe [X.] amortisieren können. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nach-prüfung nicht [X.]) Schon der gedankliche Ausgangspunkt begegnet rechtlichen Beden-ken: Aus der grundsätzlichen Verpflichtung des [X.], der [X.]n die vonihr für eine gastronomische Nutzung der Mieträume getätigten Aufwendungenabzüglich eines Betrags von 5 % dieser Aufwendungen für jedes Jahr der tat-sächlichen Mietdauer zu erstatten, läßt sich noch kein Recht des [X.] her-leiten, die Rückzahlung nicht amortisierter und von ihm bezahlter Aufwendun-gen zu verlangen. Richtig ist vielmehr, daß sich - wie bereits unter 1. ausge-führt - der dem Kläger abgetretene Anspruch der Sparkasse gemäß § 812Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB insoweit als begründet erweist, als die Sparkasse [X.] "auf erstes Anfordern" an die [X.] geleistet hat, obwohl der [X.] Hauptschuldner zur Erfüllung der durch die Bürgschaft gesicherten Forde-rung nicht verpflichtet war. An einer derartigen Verpflichtung des [X.] fehltes, wenn das Erstattungsverlangen der [X.]n rechtsmißbräuchlich war.Das ist hier der Fall, soweit der Kläger seinerseits von der [X.]n infolgeder vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich für von [X.] die Mietsache getätigte Aufwendungen verlangen kann; denn die [X.]kann nicht aufgrund des Mietvertrags vom Kläger die Bezahlung ihrer gastro-- 9 -nomischen Aufwendungen fordern, wenn und soweit der Kläger aufgrund dervorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich für eben diese- dann nämlich von ihm getragenen - Investitionen von der [X.]n [X.] kann (§ 242 BGB "dolo petit").b) Ein solcher Anspruch des [X.] gegen die [X.] auf - zumindestteilweisen - Wertausgleich für von ihm vorgenommene Investitionen kann sichaus § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtfertigen: Ist in einem auf längere Zeit festabgeschlossenen Mietvertrag vorgesehen, daß der Mieter entschädigungslosLeistungen für das Mietobjekt zu erbringen hat, so kann nach gefestigterRechtsprechung des [X.] bei vorzeitiger Beendigung des [X.] ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den [X.] gegeben sein, der darauf beruht, daß der Vermieter vorzeitig in den Ge-nuß des durch die [X.] geschaffenen erhöhten [X.] ge-langt. Die Höhe dieses Anspruchs bemißt sich nicht nach den vom Mieter auf-gewandten Kosten; sie bestimmt sich vielmehr gemäß § 818 Abs. 2 BGB da-nach, inwieweit der Vermieter durch die Investitionen in die Lage versetzt wird,bei einer anderweitigen Vermietung die fraglichen Leistungen gewinnbringendzu nutzen (Senatsurteil vom 8. November 1995 - [X.] - [X.] 1996,122, 123 f. = WM 1996, 1265, 1266; [X.] Urteile vom 22. Mai 1967 - [X.]/65 - [X.], 750, 752, vom 14. Februar 1968 - [X.] - NJW 1968,888 und vom 10. Oktober 1984 - [X.]/83 - NJW 1985, 313, 315 = [X.], 1613, 1615; vgl. auch [X.] in Bub/[X.], Handbuch der [X.]., [X.]. 411; Wolf/[X.], Handbuch des ge-werblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl., Rdn. 1246, 1260).Ein auf den Ausgleich eines gesteigerten [X.] gerichteter [X.] wird durch die Abreden der Parteien nicht ausgeschlos-- 10 -sen. § 18 Nr. 2 des Mietvertrags räumt dem Vermieter zwar das Recht ein, [X.] des Mietverhältnisses die vom Mieter geschaffenen Einrichtungenentschädigungslos zu übernehmen. Wie das Berufungsgericht in [X.] nicht zu beanstandender Weise darlegt, gilt diese Regelung aber [X.] die Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der vereinbarten [X.] von 20 Jahren; eine Verpflichtung des [X.], auch bei vorzeitiger Be-endigung des Mietverhältnisses die von der [X.]n für eine gastronomischeNutzung getätigten Aufwendungen in vollem Umfang zu tragen, war, wie das[X.] zu Recht bemerkt, mit dieser Regelung von den Parteiennicht gewollt.Soweit das [X.] einer ergänzenden Vertragsauslegungentnimmt, daß der von ihm - wenn auch letztlich auf unklarer Grundlage - be-jahte Erstattungsanspruch des [X.] nicht fällig sei, können seine Überle-gungen nicht überzeugen. Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist [X.], wenn die vertragliche Regelungslücke durch das dispositive Recht [X.] wird. Das ist hier der Fall, da § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB einen fälligenAnspruch auf Ausgleich einer von der [X.]n auf Kosten des [X.] er-zielten Ertragswertsteigerung gewährt. Zudem ist die ergänzende Vertrags-auslegung durch das [X.] nicht interessegerecht. Zwar ist dietatrichterliche Vertragsauslegung für das Revisionsgericht grundsätzlich bin-dend. Dies gilt aber nicht, wenn allgemein anerkannte Auslegungsregeln ver-letzt sind. Zu den allgemein anerkannten Auslegungsregeln gehört der Grund-satz einer nach beiden Seiten hin interessegerechten Auslegung (vgl. etwa[X.]Z 131, 136, 138 m.N.). Gegen diesen Grundsatz hat das Oberlandesge-richt verstoßen: Es betont einseitig das Interesse der [X.]n an einer effek-tiven Absicherung gegen das Risiko nutzloser, weil nicht amortisierbarer Inve-stitionen für gastronomische Zwecke; es vernachlässigt dabei zugleich die Be-- 11 -lange des [X.], dem schwerlich zugemutet werden kann, der [X.]n ei-ne dauerhafte Nutzung der von ihm finanzierten Investitionen zu ermöglichen,dafür jedoch erst nach Ablauf der ursprünglich vorgesehenen Vertragslaufzeitvon 20 Jahren entschädigt zu werden. Einen sachgerechten Ausgleich beiderInteressen ermöglicht der dem Kläger zustehende und auch fällige Anspruchauf Herausgabe der in einer Ertragswertsteigerung des Mietobjekts liegendenungerechtfertigten Bereicherung der [X.]n: Dieser Anspruch zielt [X.] auf die Abschöpfung ungewisser, weil erst künftiger Nutzungsvorteile,sondern auf den Ausgleich eines bereits gegenwärtig vorhandenen Wertzu-wachses; seine Fälligkeit steht deshalb dem - anzuerkennenden - Schutz der[X.]n vor einem Fehlschlagen ihrer Investitionen für die vom Kläger ge-wünschte gastronomische Nutzung der Mieträume nicht entgegen.Hätte der Kläger im vorliegenden Fall die von der [X.]n für eine ga-stronomische Nutzung der Mieträume vorgenommen Investitionen selbst [X.], so hätte er somit von der [X.]n die durch diese Investitionen erzielteErtragswertsteigerung des Mietobjekts als ungerechtfertigte Bereicherung [X.] verlangen können. Im Umfang dieses gegen die [X.] gerichtetenBereicherungsanspruchs konnte er folglich gegenüber der [X.]n eine [X.] von ihr vorgenommen Investitionen verweigern. Im Umfang die-ses Verweigerungsrechts ist die [X.] um die Leistung der Sparkasse ausder Bürgschaft ungerechtfertigt bereichert und das Zahlungsbegehren des [X.] - aus abgetretenem Recht der Sparkasse - begründet.5. Das klagabweisende Berufungsurteil war danach aufzuheben. Da [X.] - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - zur Frage einerSteigerung des [X.] der Mieträume ebenso wie auch zu der von der- 12 -[X.]n geltend gemachten Aufrechnung keine Feststellungen getroffen hat,war die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.[X.] Hahne [X.] [X.] Wagenitz