Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.04.2001, Az. V ZR 438/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.] 438/99Verkündet am:6. April 2001K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] [X.] und die [X.]. [X.], Prof. Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] [X.] vom 28. Oktober1999 aufgehoben.Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der [X.] vom 23. September 1998 wird [X.].Die Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Beklagte.Von Rechts [X.]:Die Beklagte ist seit dem 24. Februar 1994 im Grundbuch von [X.]als Eigentümerin eines in [X.]/Brandenburg gelegenen [X.]. Das Grundstück unterlag in der ehemaligen [X.] der staatlichenVerwaltung. Mit Pachtvertrag vom 7. September 1962 überließ der Rat derGemeinde [X.] als staatlicher Verwalter das Grundstück der [X.] ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann sowie einer Familie- 3 -H. , die das Grundstück unter sich aufteilten. Mit Zustimmung des [X.]vom 16. Oktober 1962 errichteten die [X.] ihr Ehemann auf dem von ihnen genutzten Grundstücksteil ein [X.] Typ III. Aufgrund einer vom [X.] [X.] am28. Mai 1974 erteilten Zustimmung zur Veränderung eines Bauwerks wurdedas Gebäude teilweise unterkellert und so ausgebaut, daß es nach [X.] Bauarbeiten im Jahre 1975 über 45 qm Wohnfläche mit Wohnraum, Schlaf-raum, Küche, Bad, Windfang und [X.] sowie über eine [X.], [X.] zur Abwasserentsorgung, Wärmedämmungan den Außenwänden und Heizung (Nachtspeicheröfen und Kohleraumheizer)verfügte.Am 26. August 1977 schloß der [X.] [X.] alsstaatlicher Verwalter mit der Klägerin und ihrem Ehemann unter [X.] vorformulierten Musters einen [X.] über eine 1.071 qm große Teilflä-che des Grundstücks zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitge-staltung. Der [X.] enthält u.a. die vorformulierte [X.] Nutzer sind berechtigt, nach Vorliegen der staatlichen Baugeneh-migung auf dem Grundstück für den vorgesehenen Zweck ein [X.] oder andere Baulichkeiten (kein Eigenheim oder [X.]) zu errichten.Diese Baulichkeiten sind persönliches Eigentum der [X.] siedelte die Klägerin mit ihrem Ehemann aus ihrerB. Wohnung in eine kleinere Wohnung in [X.]um. 1987erhielten sie für das [X.]Grundstück einen Telefonanschluß. Am7. Januar 1992 meldeten sie ihren Hauptwohnsitz dort an.- 4 -Die Klägerin hat behauptet, nach den Umbauten 1975 sei das [X.] zu Wohnzwecken geeignet gewesen und von ihr und ihrem Ehemannauch entsprechend genutzt worden. Ihrer auf Feststellung der Ankaufsberech-tigung an einer Teilfläche des Grundstücks gerichteten Klage hat das [X.] stattgegeben, das [X.] hat sie abgewiesen. Mit der [X.] die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. [X.] beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht meint, der von der Klägerin und ihrem Ehemannim Jahre 1962 mit dem staatlichen Verwalter geschlossene Pachtvertrag sei [X.] des Zivilgesetzbuchs der [X.] als Nutzungsvertrag gemäߧ§ 312 ff ZGB zu werten. Infolgedessen berechtigten die vorgenommenen bau-lichen Investitionen nur unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3Satz 2 e SachenRBerG zu einem Ankaufsrecht nach §§ 61 ff [X.] diesen Voraussetzungen fehle es aber. Der Umbau des [X.] einem Eigenheim sei nicht mit Billigung staatlicher Stellen vorgenommenworden. Außerdem habe der [X.] [X.] in seiner Eigen-schaft als staatlicher Verwalter einer Nutzung des Grundstücks zu [X.] durch das in dem [X.] vom 28. August 1977 ausgesprochene [X.] widersprochen.[X.] 5 -Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nichtstand.1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des [X.], daß das geltend gemachte Ankaufsrecht nur unter den Voraus-setzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG gegeben ist. Wenn [X.] demgegenüber meint, die Berechtigung der Klägerin ergebe sichschon aus § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c SachenRBerG, so verkennt sie, daß essich vorliegend nicht um einen von dieser Norm erfaßten Überlassungsvertraghandelt. Damit ist vielmehr entsprechend der in Art. 232 § 1 a EGBGB enthal-tenen Legaldefinition ein [X.]sverhältnis gemeint, bei dem der Nutzer fürdie Überlassung eines Grundstücks keinen Miet- oder Pachtzins zu [X.], sondern ein Entgelt, ähnlich einem Kaufpreis, als Sicherheit hinterlegt unddie anfallenden Unterhaltungskosten und öffentlichen Lasten trägt (vgl. Senat,Urt. v. 16. Oktober 1998, [X.], [X.], 94, 98; [X.], Urt. v. 25. No-vember 1998, [X.], [X.], 596, 601; [X.]/[X.], 3. Aufl., § 5 SachenRBerG [X.]. 8). Nach den [X.] Berufungsgerichts war das [X.]sverhältnis zwischen der Klägerin (undihrem Ehemann) und dem staatlichen Verwalter anders ausgestaltet. Die Er-richtung des Wochenendhauses und die 1974/75 vorgenommenen Umbautenvollzogen sich auf der Grundlage des Pachtvertrages aus dem Jahre 1962.Das Berufungsgericht hat dieses [X.]sverhältnis in Übereinstimmung mitdem Parteivortrag bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der [X.] [X.] im Sinne der §§ 581 ff BGB gewertet und angenommen, daß der[X.] seitdem als Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312 ff ZGB zu qualifizie-ren sei. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden (zur Bewertung als [X.] 6 -vertrag im Sinne von §§ 312 ff ZGB s. OG-[X.], [X.] 1978, 362; [X.] [X.] 1998, 152). Es handelt sich - entgegen der Auffassung der Revisi-onserwiderung - nicht um ein rein schuldrechtlich ausgeformtes Nutzungsver-hältnis zwischen Privaten, das nur den Regelungen des Schuldrechtsanpas-sungsgesetzes unterfällt (dazu Senatsurt. v. 16. Oktober 1998, [X.],[X.], 94). Der entscheidende Unterschied zu solchen Fällen liegt darin,daß das der Klägerin und ihrem Ehemann zur Verfügung gestellte Grundstückunter staatlicher Verwaltung stand und die Überlassung den Charakter der [X.] ff ZGB geregelten Nutzung [X.] Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch dagegen, daß das [X.] auch die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 eSachenRBerG verneint hat.a) Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der von der Klägerin undihrem Ehemann errichtete [X.] zum dauernden Wohnen geeignet ist.Dies ist - wie das [X.] angenommen hat - zu bejahen. Seit dem [X.] den Jahren 1974/75 besitzt das Gebäude angesichts seiner Bauweise (fe-stes Mauerwerk, Raumaufteilung, Größe der Wohnfläche, Teilunterkellerung,Wärmedämmung), seiner Ausstattung (Heizung, sanitäre Anlagen) und seinerErschließung (Hauswasseranlage, Stromanschluß, Abwasserentsorgung durchKläranlage, Telefon, Zufahrt) die für eine Wohnnutzung erforderliche Qualität.Den bautechnischen Mindestanforderungen genügen diese Merkmale (vgl.[X.], [X.] 1998, 54, 55; 151, 152 f; LG Berlin [X.] 1998, 157; [X.], SchuldRAnpG, 2. Aufl., [X.]. 205, 206; [X.], in: [X.]/[X.], SachenRBerG, § 5 [X.]. 120 ff; [X.], [X.] Aufl., § 5 [X.]. 7, 10).- 7 -Daß der [X.] - wie die Revisionserwiderung meint - dem geltendenBauordnungsrecht nicht entspricht, ist ohne Belang. Entscheidend sind [X.] zu [X.]-Zeiten. Sollte auch unter den damaligen Bedingungeneine Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung mit Rücksicht auf die zu gerin-ge Raumhöhe bauordnungsrechtlich zu beanstanden gewesen sein, so istauch dies unerheblich, weil der [X.] in dieser Form und mit der Zweckbe-stimmung der Wohnnutzung - wie noch auszuführen ist - baurechtlich geneh-migt worden [X.]) Das Gebäude ist auf der Grundlage eines [X.]es zur Nutzung [X.] zur Erholung (§§ 312 ff BGB) errichtet worden. Das [X.] erfaßt gerade auch die mitstaatlicher Billigung (dazu sogleich) durchgeführten Umbauten (§ 12 Abs. 1Nr. 2 SachenRBerG) von Wochenendhäusern zu Wohngebäuden (vgl. BT-Drucks. 12/5992, [X.]; [X.]. 515/93, [X.]; [X.]Z 139, 235, 243;[X.], in: [X.]/[X.], SachenRBerG, § 5 [X.]. 125; [X.], SchuldRAnpG, 2. Aufl., [X.]. 203; [X.], in: [X.]/[X.]/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen [X.], § 5 SachenRBerG [X.]. 10;a.[X.], [X.], § 24 [X.]. 7). Die im konkreten Fall 1974/75durchgeführten umfangreichen Ausbauten kommen einer Neuerrichtung gleich(§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG). Die ursprüngliche Gartenlaube wurde miterheblichem Aufwand in ein massives Wohnhaus mit ausreichender Erschlie-ßung umgestaltet. Soweit die Revisionserwiderung dies mit Rücksicht auf diegeschätzten (relativ geringen) Kosten von 4.000 M/[X.] in Zweifel zieht, ver-kennt sie, daß dieser Betrag auf einer nicht näher belegten Schätzung beruhtund für sich genommen nicht aussagekräftig ist. Entscheidend ist das [X.] -der baulichen Arbeiten. Danach kann die Umgestaltung einer Neuerrichtunggleichgesetzt werden.c) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht, gestützt auf die vom[X.] durchgeführte Beweisaufnahme, fest, daß die Klägerin und ihr ver-storbener Ehemann am 2. Oktober 1990 (§ 5 Abs. 3 SachenRBerG) in dem vonihnen errichteten Gebäude ihren Lebensmittelpunkt hatten. Die Revisionserwi-derung greift dies auch nicht [X.]) Von Rechtsirrtum beeinflußt sind indes die Erwägungen, die das Be-rufungsgericht zu der Annahme geführt haben, die Umgestaltung des [X.]es in ein Wohnhaus sei ohne staatliche Billigung vorgenommen [X.]. Dabei verkennt das Berufungsgericht an sich nicht, daß die [X.] baurechtlich genehmigt worden sind. Wenn es die Genehmigung [X.] inhaltlich auf den Ausbau eines Wochenendhauses, unter Beibehaltungeiner solchen vorübergehenden Nutzung, beschränken will, ist dem nicht zufolgen. Vielmehr erstreckte sich die Zustimmung der Baubehörde gerade auchauf die mit dem Umbau angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken (vgl. zu diesemErfordernis [X.], [X.] 1998, 154, 156; bestätigt durch Senat,[X.] vom 15. Januar 1998, [X.]; [X.]/[X.],SachenRBerG, § 5 [X.]. 49). Die genehmigten Baumaßnahmen führtenzwangsläufig dazu, daß das Gebäude im Hinblick auf die in der [X.] geltendentechnischen Mindestanforderungen Wohnhausqualität erlangte. Dies blieb [X.], die gemäß §§ 3 Abs. 4, 5 Abs. 5 [X.] vom22. März 1972 (GBl. [X.] II S. 293 ff) auch über die städtebauliche Einordnungdes Bauvorhabens zu entscheiden hatte, nicht verborgen. Denn bereits die ihrgemäß § 4 [X.] vorgelegte zeichnerische [X.] zeigte, daß die Antragsteller die staatliche Erlaubnis zu einerUmgestaltung der vorhandenen Gartenlaube in ein dauerhaft für [X.] begehrten. Wenn der [X.] [X.] inKenntnis dieser Planunterlagen eine uneingeschränkte Genehmigung erteilteund die staatliche Bauaufsicht zudem eine - nur bei einer solchen [X.] erforderliche - weitergehende Isolierung des Bauwerks anordnete, läßtdies bei vernünftiger Betrachtung nur den Schluß zu, daß sich die Zustimmungdes Rates der Gemeinde auf den Ausbau zu einem Wohnhaus und die damitverbundene Nutzungsänderung bezog.Etwas anderes folgt auch nicht aus dem am 26. August 1977 abge-schlossenen [X.] zum Zwecke der persönlichen Nutzung und Freizeitge-staltung und dem darin enthaltenen Verbot einer Eigenheimerrichtung. [X.] einen handelt es sich dabei um einen Formularvertrag, der den [X.] nicht angepaßt war, und zum anderen erlaubt der Inhalt dieses[X.]es keine Rückschlüsse auf die Willensrichtung der [X.] 1974.Ist somit von einer 1974 erteilten Bauzustimmung auszugehen, so [X.] dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG zugleich die gesetzlicheVermutung, daß die bodenrechtliche Inanspruchnahme des in fremdem Eigen-tum befindlichen Grundstücks zu Wohnzwecken mit Billigung staatlicher Stel-len erfolgte (Senat, Urt. v. 12. März 1999, [X.], [X.], 968, 969;[X.], Urt. v. 25. November 1998, [X.], [X.], 596, 601;[X.]/[X.], § 10 SachenRBerG [X.]. 7; [X.], [X.], § 24 [X.]. 5). Die Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG hatinsbesondere ihre Berechtigung in den Fällen, in denen - wie hier - sowohl die- 10 -baurechtliche als auch die vertragliche Zustimmung zur Bebauung des staatlichverwalteten Grundstücks vom [X.] zu erteilen war ([X.].515/93, [X.]; BT-Drucks. 12/5992, [X.]; v. [X.], [X.], 410 B, § 5SachenRBerG [X.]. 35; [X.], aaO, § 24 [X.]. 4).e) Schließlich scheitert die Berechtigung der Klägerin auch nicht an ei-nem Widerspruch des [X.]. Allein in Betracht kommt insoweit - wo-von auch das Berufungsgericht ausgeht - die formularmäßige Beschränkungder Nutzung auf [X.] in dem bereits behandelten [X.] vom26. August 1977. Diese [X.]sgestaltung taugt jedoch aus zwei Gründennicht als Grundlage für die Annahme eines Widerspruchs im Sinne des § 5Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG. Zum einen ist ein Widerspruch nur dannbeachtlich, wenn er von dem [X.] entweder vor der [X.] geäußert wurde und wenn er bis zum Zeitpunkt der Zweckentfremdungfortwirkt (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, [X.] 302/97, [X.], 2204, 2205) [X.] er innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs nach Kenntnisnahme derUmnutzung geäußert wurde (vgl. [X.], [X.] 1998, 154, 156; [X.], SachenRBerG, 2. Aufl., § 5 [X.]. 21; [X.]/[X.], SachenRBerG, § 5[X.]. 54). Beide Möglichkeiten scheiden hier aus. Zum anderen ist die Klauselfür sich genommen nicht geeignet, als Widerspruch gegen die Nutzung [X.] aufgefaßt zu werden. Der [X.] ist in keiner Weise an die Beson-derheiten des konkreten Falles angepaßt, sondern enthält lediglich die übli-chen Formularklauseln, die die Gestattung zur Errichtung eines Wohnhausesoder anderer Baulichkeiten mit Ausnahme eines Eigenheims bzw. [X.]es vorsehen und die von einem unbebauten Grundstück ausgehen. [X.] damit außer acht, daß die Klägerin und ihr Ehemann bereits 1962 [X.] errichtet hatten, das sie 1974/75 mit Zustimmung des [X.] in ein Wohnhaus umgestaltet hatten. Die [X.]sklausel [X.] den Grundsatz zutreffend wider, daß bei einem Nutzungsvertrag nach§§ 312 ff ZGB die Errichtung eines Eigenheims unzulässig war (vgl. [X.] zum Zivilgesetzbuch der [X.], hrsg. v. [X.], § 312Anm. 2.1; [X.], [X.] 1991, 73). Die [X.]swidrigkeit einer Nutzungbedeutet aber nicht, daß sie gegen den Widerspruch des [X.] aus-geübt wird (Senat, Urt. v. 10. Juli 1998, [X.] 302/97, [X.], 2204, 2205),und dies schon gar nicht im vorliegenden Fall, da der [X.] derkonkreten Nutzung zugestimmt hatte.3. Das [X.] hat im Verfahren zutreffend darauf hingewiesen, daßmit der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG keine Festlegung der vonder Ankaufsberechtigung erfaßten Grundstücksfläche begehrt werden kann.Denn hierbei handelt es sich um ein bloßes Element des Bereinigungsan-spruchs, das vom Notar im Verfahren nach §§ 87 ff, 97 SachenRBerG [X.] zugeführt werden kann (Tropf, in: [X.]/[X.], aaO,§ 108 [X.]. 8; Prütting, in: Prütting/[X.]/Heller, Grundstücksrecht Ost,§ 108 SachenRBerG [X.]. 3; a.A. [X.], aaO, § 108 [X.]. 8). Der nunmehrwiederhergestellte Tenor des landgerichtlichen Urteils ist demgemäß auch da-hin aufzufassen, daß die Flächenangabe nur zur Bezeichnung des [X.] angeführt ist.I[X.] 12 -Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.[X.]Ri[X.] Dr. [X.] ist infolge [X.]Urlaub an der Unterschrift gehindert.[X.], den 24. April 2001 Der Vorsitzende[X.]LemkeGaier