Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII
ZR
41/12
Verkündet am:

14. November 2012

Ring

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BetrKV § 1 Abs. 1 Satz 2
Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege-
und Haus-meisterdienste nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens.

BGH, Urteil vom 14. November 2012 -
VIII ZR 41/12 -
LG Köln

AG Köln

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Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr.
Milger und Dr.
Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr.
Fetzer

für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil
der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 29. Dezember 2011 wird zurückge-wiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in K.

. Die Parteien streiten über die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008. Die von der Klägerin für diesen Zeitraum unter dem 12. November 2009 erteilte Abrech-100

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Die
Parteien streiten über die Positionen "Gartenpflege"
und "Hausmeis-ter"; insoweit sind in der Abrechnung nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens, nämlich die Nettopreise, die die Firma T.

der Klägerin aufgrund eines Leistungsverzeichnisses über die im Abrech-nungsobjekt anfallenden Hausmeister-
und Gartenpflegearbeiten angeboten hatte.

Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil geändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi-sion erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgeführt:
Der Klägerin stehe die von ihr geltend gemachte Betriebskostennachfor-

Zwar könne der Vermieter grundsätzlich nur die ihm tatsächlich entstan-denen Kosten ansetzen. Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV sei es ihm aber ge-stattet, eigene Sach-
und Arbeitsleistungen mit dem Betrag zu berechnen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unterneh-2
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mens, angesetzt werden könnte; lediglich die Umsatzsteuer des Dritten habe außer Betracht zu bleiben. Der Gesetzgeber habe dem Vermieter insoweit im Interesse einer praktikablen Abrechnung die Möglichkeit eingeräumt, sich statt einer substantiierten Darlegung eigener Kosten auf ein vergleichbares Angebot eines Dritten zu beziehen. Bei größeren Mietobjekten werde das vom Vermieter beschäftigte technische Personal nämlich regelmäßig auch im Rahmen der nicht umlagefähigen Bereiche Verwaltung und Instandsetzung tätig; die mit der Abgrenzung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kostenanteile ver-bundenen Schwierigkeiten würden durch die Möglichkeit der Abrechnung fikti-ver Kosten von Fremdunternehmen vermieden.
Die Klägerin habe Leistungsverzeichnisse, aus denen die für das Ab-rechnungsobjekt anfallenden Tätigkeiten im Einzelnen ersichtlich seien, sowie das darauf beruhende Angebot der Firma T.

über mon
e-legt; dies genüge zur schlüssigen Darlegung der betreffenden Betriebskosten.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Der Klägerin steht die geltend gemachte Betriebskostennachforderung zu. Wie auch die Revision nicht in Abrede stellt, durfte die Klägerin die von ihr durch eigenes Personal erbrachten Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbei-ten gemäß § 1 Abs.1 Satz 2 BetrKV nach den fiktiven Kosten (ohne Umsatz-steuer) abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten (ein Unternehmen) entstanden wären. Diese gesetzliche Regelung dient, wie das 8
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Berufungsgericht richtig gesehen hat, der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Sie steht nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt; vielmehr können auch institutionelle Eigen-tümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbständi-ge Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung ei-nes Dritten (Unternehmen) entstanden wären (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 28). Durch diese Abrechnung nach fiktiven Kosten eines Fremdunternehmers kön-nen Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umla-gefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzu-grenzen sind.
Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Klägerin die der Abrechnung zugrunde gelegten fiktiven Kosten schlüssig dargetan hat, in-dem sie ein von ihr erstelltes -
detailliertes -
Leistungsverzeichnis über die an-fallenden Gartenpflege-
und Hausmeisterarbeiten (u.a. Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie das hierzu von der Firma T.

abgegebene Angebot vor-gelegt und vorgetragen hat, es habe sich um das günstigste von mehreren er-haltenen Angeboten gehandelt. Entgegen der Auffassung der Revision ist es unschädlich, dass die Firma T.

in ihrem Angebot nicht aufgeschlüsselt hat, mit welchem Zeitaufwand und welchem Stundenlohn sie ihr Angebot kalku-liert hat.
Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht nicht die Darlegungs-
und Beweislast verkannt, sondern

zutreffend

angenommen, dass die Klägerin die fiktiven Unternehmerkosten für die im Abrechnungsobjekt anfallenden Hausmeister-
und Gartenpflegekosten ausreichend dargelegt und der Beklagte sie nicht bestritten habe. Soweit die Revision geltend macht, dass mit den fiktiven Kosten eines Dritten, die der Vermieter nach § 1 Abs. 1 Satz 2 11
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BetrKV für die mit eigenen Kräften erbrachten umlagefähigen Leistungen an-setzen darf, nicht beliebige, von einem Drittunternehmer nur gefälligkeitshalber bescheinigte Kosten gemeint sind, sondern lediglich "realistische"
Kosten, trifft das zwar zu; übergangenen Sachvortrag des Beklagten in den Tatsachenin-stanzen hierzu zeigt die Revision jedoch nicht auf.

Ball

Dr. Milger

Dr. Hessel

Dr. Schneider

Dr. Fetzer

Vorinstanzen:
AG Köln, Entscheidung vom 09.02.2011 -
223 C 333/10 -

LG Köln, Entscheidung vom 29.12.2011 -
1 S 44/11 -