Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOL[X.]ES

URTEIL
VIII
ZR
41/12
Verkündet am:

14. November 2012

Ring

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
Betr[X.]V § 1 Abs. 1 Satz 2
Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege-
und Haus-meisterdienste nach fiktiven [X.]osten eines Drittunternehmens.

[X.], Urteil vom 14. November 2012 -
VIII ZR 41/12 -
LG [X.]öln

AG [X.]öln

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen Dr.
Milger und Dr.
Hessel, [X.] [X.] sowie die Richterin Dr.
Fetzer

für Recht erkannt:
Die Revision des Beklagten gegen das Urteil
der 1. Zivilkammer des [X.] vom 29. Dezember 2011 wird [X.].
Der Beklagte hat die [X.]osten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der [X.]lägerin in [X.].

. Die Parteien streiten über die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008. Die von der [X.]lägerin für diesen Zeitraum unter dem 12. November 2009 erteilte Abrech-100

1
-
3
-
Die
Parteien streiten über die Positionen "Gartenpflege"
und "Hausmeis-ter"; insoweit sind in der Abrechnung nicht die der [X.]lägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen [X.]osten eingesetzt, sondern fiktive [X.]osten eines Drittunternehmens, nämlich die Nettopreise, die die Firma T.

der [X.]lägerin aufgrund eines Leistungsverzeichnisses über die im Abrech-nungsobjekt anfallenden Hausmeister-
und Gartenpflegearbeiten angeboten hatte.

[X.]lage abgewiesen. Das [X.] hat das erstinstanzliche Urteil geändert und der [X.]lage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi-sion erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Der [X.]lägerin stehe die von ihr geltend gemachte Betriebskostennachfor-

Zwar könne der Vermieter grundsätzlich nur die ihm tatsächlich entstan-denen [X.]osten ansetzen. Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 Betr[X.]V sei es ihm aber ge-stattet, eigene Sach-
und Arbeitsleistungen mit dem Betrag zu berechnen, der für eine gleichwertige Leistung eines [X.], insbesondere eines Unterneh-2
3
4
5
6
7
-
4
-
mens, angesetzt werden könnte; lediglich die Umsatzsteuer des [X.] habe außer Betracht zu bleiben. Der Gesetzgeber habe dem Vermieter insoweit im Interesse einer praktikablen Abrechnung die Möglichkeit eingeräumt, sich statt einer substantiierten Darlegung eigener [X.]osten auf ein vergleichbares Angebot eines [X.] zu beziehen. Bei größeren Mietobjekten werde das vom Vermieter beschäftigte technische Personal nämlich regelmäßig auch im Rahmen der nicht umlagefähigen Bereiche Verwaltung und Instandsetzung tätig; die mit der Abgrenzung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen [X.]ostenanteile ver-bundenen Schwierigkeiten würden durch die Möglichkeit der Abrechnung fikti-ver [X.]osten von Fremdunternehmen vermieden.
Die [X.]lägerin habe Leistungsverzeichnisse, aus denen die für das Ab-rechnungsobjekt anfallenden Tätigkeiten im Einzelnen ersichtlich seien, sowie das darauf beruhende Angebot der Firma T.

über mon
e-legt; dies genüge zur schlüssigen Darlegung der betreffenden Betriebskosten.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist.
Der [X.]lägerin steht die geltend gemachte Betriebskostennachforderung zu. Wie auch die Revision nicht in Abrede stellt, durfte die [X.]lägerin die von ihr durch eigenes Personal erbrachten Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbei-ten gemäß § 1 Abs.1 Satz 2 Betr[X.]V nach den fiktiven [X.]osten (ohne Umsatz-steuer) abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen [X.] (ein Unternehmen) entstanden wären. Diese gesetzliche Regelung dient, wie das 8
9
10
-
5
-
Berufungsgericht richtig gesehen hat, der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Sie steht nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt; vielmehr können auch institutionelle Eigen-tümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbständi-ge Einheiten erbringen, nach den [X.]osten abrechnen, die bei Beauftragung ei-nes [X.] (Unternehmen) entstanden wären (vgl. [X.]. 568/03, [X.]). Durch diese Abrechnung nach fiktiven [X.]osten eines Fremdunternehmers [X.] Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umla-gefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese [X.]osten voneinander abzu-grenzen sind.
Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die [X.]lägerin die der Abrechnung zugrunde gelegten fiktiven [X.]osten schlüssig dargetan hat, in-dem sie ein von ihr erstelltes -
detailliertes -
Leistungsverzeichnis über die an-fallenden Gartenpflege-
und Hausmeisterarbeiten (u.a. Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie das hierzu von der Firma T.

abgegebene Angebot [X.] und vorgetragen hat, es habe sich um das günstigste von mehreren er-haltenen Angeboten gehandelt. Entgegen der Auffassung der Revision ist es unschädlich, dass die Firma T.

in ihrem Angebot nicht aufgeschlüsselt hat, mit welchem Zeitaufwand und welchem Stundenlohn sie ihr Angebot [X.] hat.
Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht nicht die Darlegungs-
und Beweislast verkannt, sondern

zutreffend

angenommen, dass die [X.]lägerin die fiktiven Unternehmerkosten für die im Abrechnungsobjekt anfallenden Hausmeister-
und Gartenpflegekosten ausreichend dargelegt und der Beklagte sie nicht bestritten habe. Soweit die Revision geltend macht, dass mit den fiktiven [X.]osten eines [X.], die der Vermieter nach § 1 Abs. 1 Satz 2 11
12
-
6
-
Betr[X.]V für die mit eigenen [X.]räften erbrachten umlagefähigen Leistungen an-setzen darf, nicht beliebige, von einem Drittunternehmer nur gefälligkeitshalber bescheinigte [X.]osten gemeint sind, sondern lediglich "realistische"
[X.]osten, trifft das zwar zu; übergangenen Sachvortrag des Beklagten in den [X.] hierzu zeigt die Revision jedoch nicht auf.

Ball

Dr. Milger

Dr. Hessel

Dr. [X.]

Dr. Fetzer

Vorinstanzen:
AG [X.]öln, Entscheidung vom 09.02.2011 -
223 [X.] -

LG [X.]öln, Entscheidung vom 29.12.2011 -
1 [X.]/11 -