Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.03.2017, Az. VIII ZR 270/15

VIII. Zivilsenat | REWIS RS 2017, 14036

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ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR270.15.0

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 270/15
Verkündet am:

15. März 2017

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 573, § 574, § 574a
a)
Dem Zweck des nach §
573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserforder-nisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ge-nügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.
September 2015
-
VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f. mwN). Da-gegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthal-ten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.
b)
Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass

-
2 -
diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11. Oktober 2016 -
VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15).
BGH, Urteil vom 15. März 2017 -
VIII ZR 270/15 -
LG Baden-Baden

AG Bühl

-
3 -
Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche
Verhandlung vom 15. März
2017 durch die Vorsitzende
Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr.
Hessel sowie
die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Baden-Baden
-
Zivilkammer II -
vom 20. November
2015 aufgeho-ben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das
Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten sind seit 1997
Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in
S.

. Vermieter war
der im
Juli 2014
verstorbene H.

W.

, der
Ehemann der Klägerin und Vater des Dritt-widerbeklagten. Dieser ist von der Klägerin und einem weiteren Sohn, dessen Erbteil die Klägerin als Testamentsvollstreckerin verwaltet, beerbt worden. Der Drittwiderbeklagte
ist seit Januar 2014
Eigentümer des Grundstücks. Er be-wohnt
mit seiner vierköpfigen Familie
die Wohnung im Obergeschoss des Hau-ses. Im Dachgeschoss befinden sich weitere
Räumlichkeiten, die bis in
das Jahr 2010 von Dritten als Wohnung genutzt
wurden
und seither leer stehen.

Der verstorbene H.

W.

kündigte, jeweils gestützt auf Eigenbedarf, das Mietverhältnis mehrfach. Die letzte Kündigung vom 24. Januar 2014 be-gründete er dahin, dass die Erdgeschosswohnung vom Drittwiderbeklagten und 1
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4 -
seiner insgesamt vierköpfigen Familie benötigt
werde; dieser beabsichtige, die Wohnungen im Obergeschoss und im
Erdgeschoss zusammenzulegen, um zur Beseitigung
der
bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum
für
seine Familie zu schaffen. Der weitere Wohnraum werde benötigt, um der zweijähri-gen Tochter, die derzeit in dem nur 7,5 qm großen Ankleideteil des Schlafzim-mers untergebracht sei, ein eigenes größeres Zimmer zur Verfügung zu stellen. Eine andere Aufteilung der Zimmer in der Wohnung sei nicht möglich, da die Eheleute wegen einer Erkrankung des Ehemanns getrennte Schlafzimmer und ein weiteres WC benötigten; außerdem sei das dritte (Schlaf-)Zimmer für den siebenjährigen Sohn vorgesehen.
Die Beklagten
widersprachen der Kündigung und machten unter ande-rem geltend, der Drittwiderbeklagte
könne mit seiner Familie alternativ die leer
stehende Dachgeschosswohnung nutzen. Jedenfalls könnten sie die Fortset-zung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen, da der im Jahre 1930 geborene
Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkun-gen habe und an einer
beginnenden
Demenz
leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde.
Das Amtsgericht hat der Räumungsklage
der Klägerin, die den Rechts-streit
für die
Erbengemeinschaft aufgenommen hat,
stattgegeben und die gegen den Drittwiderbeklagten erhobene Widerklage der Beklagten, soweit sie
auf die Feststellung eines Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichtet
ist,
abgewie-sen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klage-abweisungs-
und ihr vorinstanzlich abgewiesenes Feststellungsbegehren wei-ter.
3
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5 -
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung,
soweit für das Revisionsverfahren von Interesse,
ausgeführt:
Der
Klägerin
stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß §
546 Abs. 1 BGB zu. Denn der Mietver-trag mit den Beklagten sei spätestens durch die
ordentliche Kündigung vom 24.
Januar 2014 beendet worden, so dass auch die
von den Beklagten wider-klagend begehrte
Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbestehe, keinen Er-folg
haben könne.
Die den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genü-gende Eigenbedarfskündigung sei wirksam, weil der Drittwiderbeklagte mit sei-ner Familie die Wohnung der Beklagten zur Deckung seines erweiterten Wohn-bedarfs benötige. An der
Ernsthaftigkeit des vom Drittwiderbeklagten
verfolgten Wunsches, das Dachgeschoss zurückzubauen und das gesamte Haus zu ei-nem Einfamilienhaus umzubauen, könne nicht gezweifelt werden. Dem Nut-zungswunsch
liege daher ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund zu-grunde, der zu respektieren sei. Der Drittwiderbeklagte müsse sich vor diesem Hintergrund
auch nicht auf eine
Nutzung der Dachgeschosswohnung verweisen lassen, die zudem über Dachschrägen verfüge und deshalb weniger geeignet sei als die im Übrigen auch
besser zu erreichende Erdgeschosswohnung.
Die Kündigung sei ferner
nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechts-missbrauchs unwirksam. Eine Verletzung der Anbietpflicht in Bezug auf die Dachgeschosswohnung scheide aus, da diese -
was hinzunehmen
sei -
nicht 5
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-
6 -
mehr vermietet, sondern
zurückgebaut werden solle
und für die
Beklagten zu-dem auf Grund ihrer Lage ungeeignet sei.
Die Beklagten könnten auch nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB beanspruchen. Zwar hätten sie
das Vorliegen von
Här-tegründen
vorgetragen. Danach habe
der Beklagte
zu 1
eine Vielzahl von ge-sundheitlichen Beschwerden, die zur Folge hätten, dass der Umzug in eine Al-tenpflegeeinrichtung die
einzige
realistische Alternative zu einem Verbleib in der Wohnung sei. Insoweit lehne es die Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst
in ein Altenpflegeheim zu ziehen, wo sie, da sie noch rüstig sei, "nichts
zu suchen"
habe. Zudem würde sich, wenn der Be-klagte zu 1 aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde, seine beginnen-de Demenz
verschlimmern.
Ein etwa durch Sachverständigengutachten zu erhebender Beweis zu diesen -
von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten bestrittenen -
Härte-gründen sei aber nicht geboten. Selbst wenn man das Vorbringen der Beklag-ten zu den Härtegründen als wahr unterstellte und es als vollumfänglich zutref-fend der Entscheidung zugrunde legte, führte es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile nicht zu einem Vorrang der Interessen der Beklagten gegenüber denjenigen der Vermietersei-te.

Denn diesen Interessen stünden diejenigen des Drittwiderbeklagten und seiner Familie an der Deckung ihres zusätzlichen Wohnbedarfs
gegenüber. Diese
wären
andernfalls
gezwungen, auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwe-sen in beengten, einer Familie mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnver-hältnissen zu leben. Auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung müsse sich der Drittwiderbeklagte
ebenfalls nicht verweisen lassen, da ungeachtet der Fra-ge, ob diese Wohnung überhaupt für eine Wohnnutzung geeignet sei, die Nut-zung dieser Räumlichkeiten ihren
berechtigten und anerkennenswerten Nut-zungsvorstellungen widerspreche.
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-
7 -
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht
stand.
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An-spruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses (§§
574, 574a BGB) nicht verneint
und der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Heraus-gabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, §
985 BGB) nicht zuerkannt
werden. Denn die Beurteilung
des Berufungsgerichts zum
Fort-setzungsverlangen der Beklagten ist in einem entscheidenden Punkt
mit Rechtsfehlern behaftet.
Entsprechendes gilt für die Beurteilung des widerkla-gend gegen den Drittwiderbeklagten erhobenen Feststellungsbegehrens auf Fortbestand des Mietverhältnisses.
1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings
davon ausgegan-gen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen des §
573 Abs. 3 BGB gerecht wird und -
entgegen der Auffassung der Revision -nicht schon aus diesem Grunde unwirksam ist.
a) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaf-fen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom
23.
September 2015
-
VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 30. April 2014
-
VIII ZR 284/13,
NZM 2014, 466 Rn. 7 mwN) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermög-licht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen
Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt
werden soll. 12
13
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8 -
Dementsprechend sind
bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausrei-chend. Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin.
b) Entgegen der Auffassung der Revision musste das
Kündigungsschrei-ben
jedoch keine
Ausführungen zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss
des Hauses und zu ihrer Nutzbarkeit durch den Drittwiderbeklagten enthalten. Denn das Begründungserfordernis
dient nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst
den
Mie-ter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtli-che Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteil
vom 1. Juli 2015
-
VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Zudem waren Angaben zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss auch deswegen entbehrlich, weil den Beklag-ten die Raumsituation im Haus ersichtlich bekannt war. Es versteht sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angesprochen werden müssen
(Senats-urteil vom 6. Juli 2011
-
VIII ZR 317/10,
NZM
2011, 706
Rn.
10).
2. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass
der Vermieter H.

W.

bei Ausspruch der Kündigung
ein berechtigtes
Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten hatte, weil mit der Familie des Drittwiderbeklagten Familienangehörige die Räume der Erdge-schosswohnung für sich als Wohnraum benötigten (§
573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Soweit die Revision bereits an dieser Stelle dem
so umschriebenen Eigenbe-darf seine Berechtigung dadurch abzusprechen versucht, dass sie den Drittwi-derbeklagten auf eine
Nutzung der Dachgeschosswohnung als eine ihm zumut-bare Alternative zur Kündigung verweisen will, kann sie damit nicht durchdrin-gen.

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9 -
a) Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4.
März 2015
-
VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 ff. mwN) haben die Gerichte den Ent-schluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den -
eng gezogenen -
Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen.
Insbe-sondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.
aa) Allerdings sind dem Erlangungswunsch des Vermieters schon auf der Ebene des §
573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
gewisse äußere Grenzen zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters gesetzt. Danach dürfen die Gerichte den Ei-gennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich nur darauf nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er
von vernünftigen und nachvollzieh-baren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer an-deren (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Letztgenannten Gesichtspunkt macht die Revision
-
allerdings ohne Erfolg -
zugunsten der Beklagten geltend.
bb) Die dem Tatrichter vorbehaltene Beurteilung, ob auch die Dachge-schosswohnung geeignet ist, den
als solchen
von der Revision hingenomme-nen
Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten
ohne wesentliche Abstriche
zu
befrie-digen,
und deshalb als missbräuchlich eingestuft werden muss, kann vom Revi-sionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Sach-verhalt rechtsfehlerfrei
festgestellt, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berück-sichtigt sowie den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat und ob sei-ne Wertung gegen Denk-
oder Erfahrungssätze verstößt
(Senatsurteil vom 18
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-
10 -
4.
Februar 2015 -
VIII ZR 154/14, BGHZ
204, 145 Rn. 16 mwN). Hieran gemes-sen gibt die Wertung
des Berufungsgerichts, die Kündigung sei nicht rechts-missbräuchlich, keine Veranlassung zu revisionsrechtlicher Beanstandung.
Die Absicht des Drittwiderbeklagten, das seit einiger Zeit leerstehende Dachgeschoss nicht wieder als Wohnraum in Benutzung zu nehmen, sondern zur Deckung des erhöhten Wohnbedarfs die im Obergeschoss
gelegene Woh-nung mit der bisher von den Beklagten bewohnten Erdgeschosswohnung zu-sammen zu legen, beruht als solche auf nachvollziehbaren Erwägungen. Rechtsfehlerfrei hat das
Berufungsgericht
deshalb einen Zugriff auf die Nutzung der
Dachgeschosswohnung
aufgrund der dort vorhandenen Dachschrägen
und
des längeren Zugangs zum Außenbereich nicht als der Möglichkeit einer Nut-zung der Erdgeschosswohnung im Wesentlichen gleichwertig erachtet, so dass jedenfalls die strengen Voraussetzungen für
die Annahme eines Rechtsmiss-brauchs nicht für gegeben erachtet werden können.
b) Ebenso ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die ausgesprochene Kündigung
nicht deshalb unwirksam ist, weil die Klä-gerin den
Beklagten nicht ersatzweise die Dachgeschosswohnung angeboten hat. Denn ein etwaiger
Verstoß
gegen die sogenannte Anbietpflicht führte
-
wie der Senat kürzlich
entschieden hat -
schon von der Rechtsfolge her nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern hätte allenfalls Schadensersatzansprü-che wegen einer Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, §
241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietverhältnis zur Folge (Senatsurteil vom 14. Dezember 2016

-
VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547
Rn.
54
ff.
-
zur Veröffentlichung in BGHZ vor-gesehen).
3. Mit Erfolg
beanstandet die Revision
jedoch, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagten die
Fortsetzung des Mietver-hältnisses verlangen können, von Rechtsfehlern beeinflusst ist.
21
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23

-
11 -
a) Der Mieter kann nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB einer an sich gerecht-fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen
ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden
Gewichtung und Würdigung der bei-derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe-griffe der genannten Bestimmung hat das
Revisionsgericht zwar den tatrichterli-chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü-fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt
oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt
hat, ob es Denkgesetze
und
allgemeine Erfah-rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver-fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt
hat
(Senatsurteile vom 25.
Juni 2008 -
VIII ZR 307/07, WuM
2008, 564
Rn. 21;
vom 20.
Oktober 2004 -
VIII ZR 246/03, ZMR
2005, 843 unter II 2 mwN; vgl. ferner Senatsurteil
vom 9. Novem-ber 2016
-
VIII ZR 73/16, WuM 2017, 23
Rn. 16
mwN [zu § 543 Abs. 1 BGB]). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be-rufungsgerichts
nicht stand.
b) Das Berufungsgericht
ist zwar
im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Konsequenzen, die für die Beklagten mit einem Umzug verbunden wären, sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich
abheben
müssen, um als
tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen
(vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013
-
VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824 Rn.
17;
vom 20. März 2013 -
VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn.
15). Allerdings
hat sich das Berufungsgericht rechtsfeh-lerhaft auf eine lediglich formale
Unterstellung der von den Beklagten vorgetra-24
25

-
12 -
genen Härtegründe als wahr beschränkt und es dadurch unterlassen, diese Gründe mit der
ihnen nach dem Vorbringen
der Beklagten
in Wirklichkeit zu-kommenden Bedeutung
in die Härtefallabwägung einzustellen und zu gewich-ten.
aa) Das Berufungsgericht hat das Vorbringen der Beklagten zu den bei ihnen gegebenen Härtegründen als wahr unterstellen und es als vollumfänglich zutreffend seiner Entscheidung zugrunde legen wollen, um sodann gleichwohl zu dem Ergebnis zu kommen, dass es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite verdiene.
Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, dass die Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 -
VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15 mwN). Dies bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden.
bb) Die Beklagten haben -
worauf die Revision mit Recht hinweist -
für
ihr
Fortsetzungsbegehren entscheidend auf die gesundheitlichen Beeinträchtigun-gen des Beklagten zu 1, namentlich auf eine
über die altersbedingte Gebrech-lichkeit hinaus im Falle eines Wohnungsverlusts
greifbar drohende demenzielle Orientierungslosigkeit,
und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheli-ches Zusammenleben mit der Beklagten zu 2 resultierenden Folgen abgestellt. Dass das Berufungsgericht die hierin zum Ausdruck gekommene existenzielle Bedeutung
der bisherigen Wohnung und
die Alternativlosigkeit
ihrer Beibehal-tung
für die Beklagten bei seiner Wahrunterstellung in der gebotenen Weise erfasst und sich damit über eine eher nur formale Zurkenntnisnahme hinaus auch inhaltlich unter Berücksichtigung des diesem Vorbringen zukommenden 26
27

-
13 -
besonderen Gewichts auseinandergesetzt hat, lassen seine Erwägungen nicht erkennen.
Die getroffene Wahrunterstellung hat dem Berufungsgericht vielmehr den Blick für das danach im Streitfall unabweisbar bestehende Erfordernis versperrt, sich ein in die Tiefe gehendes
eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisenden Interessen der Beklag-ten zu verschaffen. Denn nicht zuletzt auch aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchti-gungen oder Lebensgefahr verfassungsrechtlich gehalten sind, ihre Entschei-dung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Ab-wägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen

(Senatsurteil vom 9. November 2016
-
VIII ZR 73/16, aaO Rn. 22 mwN).
Macht deshalb ein Mieter derart schwerwiegende gesundheitliche Aus-wirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, wie sie im Streitfall vorgetragen sowie
unter Zeugen-
und Sachverständigenbeweis gestellt sind, müssen sich die Gerichte bei Fehlen
eigener, auch vorliegend nicht aufgezeig-ter
Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues
und nicht nur an der Oberfläche haftendes
Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen
im Einzelnen
für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können
und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies
eintreten kann. Erst dies ver-setzt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage,
die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen
der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten.
cc) Zudem
lassen -
worauf die Revision ebenfalls mit Recht hinweist -
die Ausführungen des
Berufungsgerichts besorgen, dass es dem Erlangungsinte-28
29
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-
14 -
resse der Vermieterseite ein zu großes Gewicht beigemessen hat. Denn für die Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung
wegen Eigenbedarfs
kann
-
anders als bei der Prüfung des Eigenbedarfs
als solchem
-
im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB auch die Dringlichkeit des geltend gemachten Wohnbe-darfs
Bedeutung erlangen (BayVerfGH, NJW 1993, 517, 520; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 574 Rn.
64). Insoweit drängte sich die Überlegung auf, dass es sich bei dem für die junge Familie geltend gemachten erhöhten Wohn-bedarf eher um eine Erhöhung des "Wohnkomforts"
als um eine Beseitigung völlig unzureichender beengter Wohnverhältnisse handeln könnte. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass das Vorhandensein von
Räumlichkeiten, mit denen für eine Übergangszeit der -
im Streitfall gesteigerte
-
Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ganz oder teilweise befriedigt werden könnte, bei der Abwägung Berücksichtigung finden
muss. Zu Recht weist die Revision insoweit darauf hin, dass es bei einem möglicherweise aus Härtegründen gebotenen weiteren Verbleib der Beklagten in der Erdgeschosswohnung angesichts des hohen Alters des Beklagten zu 1 entgegen der Auffassung des Berufungsge-richts nicht um einen unüberschaubaren Zeitraum ginge.
III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent-scheidung reif, weil die im Rahmen des
§ 574 Abs. 1 BGB erforderlichen weite-ren Feststellungen -
voraussichtlich unter sachkundiger Beratung -
nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Der Senat weist für das weitere Verfahren
darauf hin, dass § 574a BGB
dem Gericht
-
gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden Antrag
-
weite Gestaltungsmöglichkeiten
einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingungen fortzu-31
32

-
15 -
setzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen. Im Streit-fall könnte
daher zu überlegen sein, ob -
wie seitens der Beklagten einmal an-geboten -
bei Fortbestehen eines dahingehenden Einverständnisses
zum Aus-gleich der auf Klägerseite bestehenden Nachteile
eine Fortsetzung des Miet-verhältnisses etwa
auch
unter
moderater
Erhöhung des Mietzinses oder unter
Zahlung einer
angemessenen Kostenbeteiligung an der
Umgestaltung des Dachgeschosses
für die vorübergehende Nutzung durch den Drittwiderbeklag-ten und seine Familie in Betracht kommen könnte.
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Achilles

Dr. Schneider
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Bühl, Entscheidung vom 16.02.2015 -
3 C 403/13 -

LG Baden-Baden, Entscheidung vom 20.11.2015 -
2 S 12/15 -

Meta

VIII ZR 270/15

15.03.2017

Bundesgerichtshof VIII. Zivilsenat

Sachgebiet: ZR

Zitier­vorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.03.2017, Az. VIII ZR 270/15 (REWIS RS 2017, 14036)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2017, 14036

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