Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.04.2001, Az. VII ZR 119/99

[X.] DES VOLKESURTEILVII ZR 119/99Verkündet am:5. April 2001Seelinger-[X.]ardt,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB § 313 Satz 1Vereinbaren die Vertragsparteien eines notariell beurkundeten [X.] im Hinblick auf einen unvorhersehbaren Umstand nachträglich eine Fristfür den Baubeginn und ein Rücktrittsrecht des Erwerbers für den Fall des [X.] Baubeginns, um die zeitgerechte Bauausführung und die fristgerechteFertigstellung zu regeln, unterliegt diese Vereinbarung nicht der Formvorschriftdes § 313 Satz 1 BGB.[X.], Urteil vom 5. April 2001 - [X.] [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des [X.]n wird das Urteil des [X.] vom 17. März 1999 aufgehoben.Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:[X.] Kläger verlangen von dem [X.]n die erste Rate aus einem [X.] über eine Eigentumswohnung. Die Parteien streiten darüber, obder [X.] den [X.] gekündigt hat.II.Im Dezember 1996 schlossen die Parteien einen [X.] übereine noch zu sanierende Eigentumswohnung in einer Eigentumswohnungsan-lage. Die Vereinbarungen über die Fälligkeit der einzelnen [X.] 3 -gen entspricht dem § 3 Abs. 2 der [X.]. Die Fälligkeit der einzelnen Ab-schlagsforderungen sollte unter Vorlage einer Bestätigung des bauleitendenArchitekten über den [X.] eintreten.Der Baubeginn wurde im Vertrag im Unterschied zur Fertigstellung nichtgeregelt:"Die bezugsfertige Erstellung des Vertragsgegenstandes soll biszum 31. März 1998 erfolgen. Die Fertigstellung der Außenanla-gen ist bis zum 30. Juni 1998 [X.] Klägern wurde die Baugenehmigung im November 1996 und [X.] im Dezember 1996 erteilt. Nachdem sich [X.], daß die Ehefrau des [X.]n schwanger geworden war, schlossen [X.] am 5. Juli 1997 schriftlich die folgende Vereinbarung:"Hiermit wird vereinbart, daß [X.]. bis [X.] 1997 verbindlich der Baubeginn für das Objekt "[X.]-straße 5" mitgeteilt wird.Falls dies von der GbR nicht erreicht wird, kann [X.]. [X.]. die Rückabwicklung des Kaufvertrages ohneEinwendungen der GbR einleiten, d.h. der Vertrag wird im beider-seitigen Einvernehmen gelöst und rückabgewickelt ..."[X.] [X.]reiben vom 15. Juli 1997 sagten die Kläger dem [X.]n [X.] zum 1. September 1997 zu. Mit einem weiteren [X.]reiben vom sel-ben Tage forderten sie den [X.]n auf, die erste Rate zu [X.] 4 -Mit [X.]reiben vom 10. August 1997 erklärte der [X.] den Klägern,er bitte um die am 5. Juli 1997 vereinbarte Rückabwicklung des Vertrages, [X.] der Kläger ihm mitgeteilt habe, daß die Zwischenfinanzierung nichtgesichert und damit der Baubeginn zu dem angegebenen Termin nicht möglichsei.Die Kläger teilten dem [X.]n mit [X.]reiben vom 15. August 1997mit, daß ihr [X.]reiben vom 15. Juli 1997 nach wie vor gültig sei und der Bauam 1. September 1997 begonnen werde. Der [X.] erklärte daraufhin mit[X.]reiben vom 1. September 1997 den Rücktritt vom Vertrag.Nachdem Vergleichsverhandlungen zwischen den Parteien gescheitertwaren, erklärte der [X.] mit [X.]reiben vom 15. Mai 1998 erneut [X.] vom Vertrag und forderte die Kläger hilfsweise auf, das Objekt bis zum27. Mai 1998 bezugsfertig zu erstellen. Das Objekt wurde zu diesem Zeitpunktnicht fertiggestellt.Die als Voraussetzung für die Fälligkeit vereinbarte Bescheinigung [X.] über den [X.] für die erste Abschlagsforderung legten [X.] erst während des Prozesses am 28. Mai 1998 vor.[X.], das nach Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangtist, daß der Bau nicht am 1. September 1997 begonnen worden ist, hat [X.] abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Mit seiner Revi-sion erstrebt der [X.] die Abweisung der [X.] -Entscheidungsgründe:[X.] Revision des [X.]n ist begründet, sie führt zur Aufhebung [X.] und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-richt.[X.] Berufungsgericht hat der Klage mit der Begründung stattgegeben,die Rücktrittserklärung des [X.]n sei schon deshalb unwirksam, weil dienachträgliche Vereinbarung vom 5. Juli 1997 formunwirksam sei (III.).In einer Hilfsbegründung erachtet das Berufungsgericht den Rücktritt alsunwirksam, weil die sachlichen Voraussetzungen nicht vorgelegen hätten ([X.] Das Berufungsgericht hat die Formunwirksamkeit der [X.] vom 5. Juli 1997 mit folgenden Erwägungen begründet:Die Vereinbarung sei formunwirksam, weil sie eine erhebliche Änderungdes ursprünglichen Vertrages zu Lasten der Kläger enthalte. Da der [X.]utz-zweck des § 313 Satz 1 BGB darin bestehe, die Parteien von [X.] zu schützen, hätte die Vertragsänderung einer Beurkundung bedurft.§ 313 Satz 1 BGB sei bereits dann anwendbar, wenn lediglich eine [X.] 6 -sungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen sei. [X.] sei gegeben, beim Abschluß der Vereinbarung vom 5. Juli 1997sei zugunsten des [X.]n bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragengewesen.2. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrecht-lichen Überprüfung nicht stand. Die nachträgliche Vereinbarung der Parteienist nicht formunwirksam.a) Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] sindnachträgliche Vereinbarungen der Parteien eines [X.] gemäß § 313 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig, wenn eine bereitsformgültig begründete Verpflichtung in rechtlich erheblicher Weise verändertwird. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt dann in Betracht, wenndurch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene[X.]wierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenndie zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtun-gen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändern ([X.], [X.] vom 9. November 1995 - [X.], NJW 1996, 452 = ZIP 1996, 79;Urteil vom 2. Oktober 1987 - [X.], NJW-RR 1988, 185 = [X.]; Urteil vom 6. Juni 1986 - [X.], NJW 1986, 351; Urteil vom6. November 1981 - [X.], NJW 1982, 434 = [X.], 157).b) Nach diesen Grundsätzen war die nachträgliche Vereinbarung [X.] vom 5. Juli 1997 nicht beurkundungsbedürftig:(1.) Die nachträgliche Vereinbarung diente dazu, die Vertragsabwicklungim Hinblick auf das nach Vertragsabschluß entstandene besondere [X.] [X.]n in einer frühzeitigen oder zumindest fristgerechten [X.] 7 -der Wohnung einvernehmlich zu regeln, um Streitigkeiten über die zeitgerechteBauausführung während des [X.] nach dem vereinbarten Beginn [X.]) Durch die Vereinbarung sind die gegenseitigen Pflichten aus dem[X.] nicht wesentlich verändert worden. Die Vereinbarung [X.] unmittelbar die jeweiligen durch den notariell beurkundeten Vertrag wirk-sam begründeten Hauptpflichten, sondern lediglich die Abwicklung des Vertra-ges für den Fall, daß die Kläger mit dem Bau nicht fristgerecht beginnen [X.]. Die Vereinbarung einer Vertragsfrist für den Beginn des Baus und einesKündigungsrechts des [X.]n bei nicht fristgerechtem Baubeginn konkreti-siert lediglich die mit dem notariell beurkundeten Vertrag begründeten [X.] Erwerbers.Nach der Rechtsprechung des [X.] kann der Auftragge-ber eines Werkvertrages vor Ablauf der vereinbarten [X.] zurücktreten, wenn vor der Fertigstellung absehbar ist, daß der [X.] Auftraggeber nicht eingehalten werden kann ([X.], Urteil vom 4. Mai 2000- VII ZR 53/99, [X.]Z [X.] 2000, 1182 = [X.] 2000, 472; [X.] 5. Mai 1992 - [X.], NJW-RR 1992, 1141; [X.]/Koeble, Kom-pendium des Baurechts, Teil 6 Rdn. 292). Mit der nachträglichen Vereinbarunghaben die Vertragsparteien als Voraussetzung eines derartigen Rücktritts-rechts den nicht fristgerechten Baubeginn einvernehmlich festgelegt.Danach war es nicht für die Wirksamkeit des [X.], daß er entsprechend § 313 Satz 1 BGB notariell beurkundet [X.] -IV.1. Das Berufungsgericht hat die Rücktrittserklärung des [X.]n mitfolgenden Erwägungen als unwirksam erachtet:a) Der [X.] habe mit seiner Erklärung vom 10. August 1997, er [X.] zurück, seine eigenen Vertragspflichten verletzt und dadurch [X.] nach § 320 BGB verwirkt, so daß die Vorleistungspflichtder Kläger entfallen sei. Durch sein [X.]reiben vom 10. August 1997 habe [X.] [X.] unberechtigt vom Vertrag gelöst und diese Erklärung [X.] September 1997 wiederholt. Auch während der Vergleichsverhandlungen [X.] 1997 habe der [X.] erklärt, seiner Meinung nach sei der Vertragaufgelöst. Aufgrund seiner Vertragsuntreue könne er den Klägern nicht entge-genhalten, sie hätten sich nicht vertragsgerecht verhalten. Der [X.] [X.] auf das Antwortschreiben der Kläger vom 15. August 1997 seine [X.] erklären müssen. Statt dessen habe der [X.] seinenRücktritt am 1. September 1997 wiederholt. Selbst wenn zugunsten des [X.] unterstellt werde, daß ihm in der Vereinbarung vom 5. Juli 1997 [X.] für den Fall des verspäteten Baubeginns eingeräumt [X.], hätte er am 1. September 1997 trotz Versäumnisse der Kläger nicht zu-rücktreten dürfen, weil er sich [X.] verhalten habe. Aus [X.] sei eine Beweisaufnahme zu dem vertraglich vereinbarten Rücktritts-recht in der Vereinbarung vom 5. Juli 1997 nicht erforderlich, weil die Fragenicht entscheidungserheblich sei.b) [X.] [X.]n verhindere, daß [X.] wirksam seien. Von den Klägern sei nicht zuerwarten gewesen, daß sie ohne die Zahlung der Raten die Sanierung [X.] durchgeführt hätten. Selbst wenn die Kläger sich im Verzug befunden- 9 -hätten, hätten dem [X.]n aufgrund seiner fehlenden Bereitschaft zur Ge-genleistung die gesetzlichen Rücktrittsrechte nicht zugestanden.2. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfungnicht stand.a) In der Revision ist zugunsten des [X.]n zu unterstellen, daß dieVereinbarung vom 5. Juli 1997 den von ihm behaupteten Inhalt hatte, er habeden Vertrag kündigen dürfen, wenn die Kläger nicht am 1. September 1997 mitden Arbeiten begonnen [X.]) Unter dieser Voraussetzung war der [X.] am 10. August 1997noch nicht berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten. Ob sein [X.]reiben be-reits eine Kündigungserklärung enthält, ist angesichts des Wortlauts des[X.]reibens zweifelhaft. Die Kläger haben ausweislich ihres [X.] 15. August 1997 das [X.]reiben des [X.]n selbst nicht als eine Kündi-gung verstanden. Sie haben sich nicht gegen eine etwaige Kündigung ver-wahrt, sondern lediglich ihre Angabe zum Beginn des Baues wiederholt.Das Berufungsgericht hat keine hinreichenden Feststellungen dazu ge-troffen, ob die Erklärung des [X.]n aus der Sicht der Kläger als [X.] verstehen war. Die Reaktion der Kläger auf die Erklärung des [X.]n [X.] gewichtiger Anhaltspunkt dafür, daß sie die Erklärung des [X.]n ledig-lich als Ankündigung einer Kündigung verstanden haben. Sollte der [X.]am 10. August 1997 eine unbedingte Kündigung erklärt haben, wäre sie unbe-rechtigt.c) Die für die weitere revisionsrechtliche Betrachtung unterstellte unbe-rechtigte Kündigungserklärung des [X.]n vom 10. August 1997 führt [X.] weiteres dazu, daß die Kläger wegen Vertragsuntreue des [X.]n von- 10 -ihrer Vorleistungspflicht entbunden worden sind. Eine derartige Rechtsfolgeließe sich nur mit dem Grundsatz von [X.] und Glauben begründen.Die Erwägungen des Berufungsgerichts zum Grundsatz von [X.] undGlauben sind deshalb rechtsfehlerhaft, weil es nicht alle relevanten [X.] hat.Im Hinblick auf den im [X.]reiben vom 10. August 1997 mitgeteiltenSachverhalt, wonach die Finanzierung der Bauarbeiten der Klägerin nicht [X.] sei, war der [X.] berechtigt gewesen, eine Kündigung für den Fallanzukündigen, daß die Kläger nicht am 1. September 1997 mit dem Bau be-ginnen werden. Darüber hinaus haben die Kläger sich selbst vertragswidrigverhalten. Sie haben bereits mit [X.]reiben vom 15. Juli 1997 den [X.]naufgefordert, die erste Rate zu zahlen mit der wahrheitswidrigen Behauptung,der [X.] der ersten Rate sei erreicht. Außerdem haben die Kläger ge-gen ihre vertragliche Kooperationsverpflichtung verstoßen. Sie sind nicht aufden Hinweis des [X.]n eingegangen, der Beginn des Baus sei deshalbgefährdet, weil die Zwischenfinanzierung nach Auskunft der Bank nicht [X.] sei.Selbst wenn die Kläger aufgrund der vorzeitigen und deshalb unwirksa-men Kündigung des [X.]n berechtigt gewesen wären, den Baubeginn [X.] Vertragstreueerklärung des [X.]n abhängig zu machen, hätten [X.] aufgrund ihres [X.]reibens vom 15. August 1997 diese Erklärung nichtmehr erwarten können. Sie haben nach dem [X.]reiben vom 10. August 1997ohne Vorbehalt den Baubeginn am 1. September 1997 angekündigt, [X.] der Bank die Zwischenfinanzierung und damit der Baubeginn zudiesem Zeitpunkt nicht gewährleistet [X.] -d) Da der Bau am 1. September 1997 nach dem Sachvortrag des [X.], der in der Revision als richtig zu unterstellen ist, nicht begonnen [X.] war, war der [X.] mit dem von ihm behaupteten und in der Revision zuunterstellenden Inhalt der Vereinbarung vom 15. Juli 1997 berechtigt, [X.] zurückzutreten.[X.]Haß [X.] Kuffer