Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.07.2016, Az. IX ZB 31/14

Der Schuldner [X.], der das Bauunternehmen Hoch- und Tiefbau        betrieb, beantragte am 26. Februar 2001 die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen wegen Zahlungsunfähigkeit. Mit Beschluss vom 28. Februar 2001 bestellte das Amtsgericht die weitere Beteiligte zur Sachverständigen und auf deren Anregung am selben Tag zur vorläufigen Insolvenzverwalterin. Mit Beschluss vom 1. April 2001 wurde das Insolvenzverfahren eröffnet und die weitere Beteiligte zur Insolvenzverwalterin bestellt. Ihre Tätigkeit als Gutachterin rechnete sie mit 430,65 DM ab. Die Vergütung für die vorläufige Verwaltung wurde vom Amtsgericht auf 36.473,37 DM festgesetzt.

Der Schuldner verfügte über Grundvermögen, nämlich über ein zum Teil vermietetes Betriebsgrundstück sowie verschiedene vermietete Wohnhäuser. Schon während des Eröffnungsverfahrens vereinbarte die weitere Beteiligte mit den Grundpfandgläubigern, dass die Mieten durch die Verwalterin eingezogen werden sollten. Im Insolvenzverfahren verwaltete die weitere Beteiligte über 64 Monate mehr als 30 Mietverhältnisse an fünf Grundstücken bis zur Verwertung aller Immobilien. Mit den [X.] (S.                   und [X.]    ) war vereinbart, dass die Masse für die Durchführung der vereinbarten stillen Zwangsverwaltung 6 v.H. der Netto-Kaltmieten erhalten sollte. Hieraus ergab sich nach den Feststellungen des [X.] ein Masseerlös durch Mieteinnahmen in Höhe von 72.730,54 €. Mit der eigentlichen Verwaltung des Grundbesitzes beauftragte die Insolvenzverwalterin die Hausverwaltung [X.] , wofür Kosten in Höhe von 290.689,66 € anfielen. Für die Eintreibung rückständiger Mieten wurden 3.878,34 € aufgewandt. Die Mieteinnahmen wurden gegenüber den Grundpfandgläubigern abgerechnet.

Nach [X.] beantragte die weitere Beteiligte zuletzt mit Schreiben vom 14. Mai 2013, für ihre Tätigkeit eine Vergütung einschließlich Auslagen und Umsatzsteuer von insgesamt 149.641,39 € festzusetzen. Dabei legte sie als Berechnungsgrundlage eine Insolvenzmasse von 820.537,62 € zugrunde. Darin enthalten waren unter anderem die Einnahmen aus der stillen Zwangsverwaltung in Höhe von 747.683,11 € abzüglich der an die Absonderungsberechtigten ausgekehrten Mieten in Höhe von 393.343,79 €. Hieraus errechnete sie eine [X.]egelvergütung von 44.160,75 €, die sie um Sondervergütungen gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 [X.] in Höhe von 2.997,88 € und 1.537,52 € erhöhte auf 48.696,15 €. An Zuschlägen beantragte sie für die Bearbeitung von Aus- und [X.] 20 v.H., für die Arbeitsverhältnisse 30 v.H. und wegen der großen Zahl von Gläubigern 30 v.H., zusammen 80 v.H. Die pauschalierten Auslagen wurden für 12 Jahre mit jährlich 3.000 €, insgesamt 36.000 € berechnet. Für die Durchführung jeder gemäß § 8 Abs. 3 [X.] übertragenen Zustellung verlangte sie 4 €, zusammen 2.096 €.

Das Amtsgericht hat die Vergütung einschließlich Auslagen und Umsatzsteuer zuletzt im Wege der Abhilfe festgesetzt auf 71.736,96 € zuzüglich 13.630,02 € Umsatzsteuer hierauf, die Auslagen auf 36.000 € zuzüglich Umsatzsteuer von 6.840 € hierauf (zusammen: 128.206,98 €). Es hat eine Teilungsmasse von 527.369,62 € zugrunde gelegt und dabei hinsichtlich der stillen Zwangsverwaltung den erzielten Überschuss in Höhe von 59.771,32 € berücksichtigt. [X.] zur [X.]egelvergütung von [X.] hat es Sondervergütungen nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 [X.] in Höhe von insgesamt 4.535,40 € sowie den Mehraufwand für die Durchführung der übertragenen Zustellungen in Höhe von 2.096 €. Die beantragten Zuschläge von 80 v.H. hat es zwar bewilligt, aber einen Abschlag von 10 v.H. im Hinblick auf die gesondert vergütete vorläufige Verwaltung vorgenommen.

Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Insolvenzverwalterin, mit der sie weiter eine Gesamtbruttovergütung von 149.641,39 € anstrebte, ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen [X.]echtsbeschwerde verfolgt sie ihren Vergütungsantrag in voller Höhe weiter.

Die zulässige [X.]echtsbeschwerde hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

1. Das [X.] hat gemeint, dass die Berechnungsgrundlage mit 527.369,62 € vom Insolvenzgericht zutreffend festgesetzt worden sei. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 Satz 3 [X.] sei nur der Überschuss aus der stillen Zwangsverwaltung bei der Berechnungsgrundlage zu berücksichtigen. Dieser Überschuss betrage 59.771,32 €, weil von den Einnahmen von 747.683,11 € die Kosten der Hausverwaltung in Höhe von 290.689,66 €, die [X.]echtsverfolgungskosten von 3.878,34 € und die an die Absonderungsberechtigten ausgekehrten Mieten in Höhe von 393.343,79 € abzuziehen seien.

Ein gesonderter Zuschlag gemäß § 3 Abs. 1 Buchst. b Alt. 2 [X.] stehe der weiteren Beteiligten für die stille Zwangsverwaltung nicht zu, weil diese keinen Aufwand betrieben habe, der einer Immobilienbewirtschaftung entspreche. Denn mit der Hausverwaltung sei die Firma [X.]beauftragt gewesen, wofür gesondert 290.689,66 € zu Lasten der Masse angefallen seien. Zwar komme ein solcher Zuschlag grundsätzlich in Betracht. Vorliegend sei jedoch der tatsächliche Arbeitsaufwand durch die Berücksichtigung des Überschusses bei der Berechnungsgrundlage mit 3.073,82 € vergütet. Im Hinblick auf die extern vergebene Hausverwaltung und die weiteren Umstände sei die Gewährung eines darüber hinausgehenden Zuschlags nicht gerechtfertigt. Ein Teil des Aufwandes hinsichtlich der Vereinbarung mit den Grundpfandgläubigern sei auch bereits durch die Vergütung der vorläufigen Verwaltung erfasst. Soweit wegen der Miete gerichtliche Auseinandersetzungen geführt worden seien, habe die weitere Beteiligte Prozessbevollmächtigte beauftragt. Besondere Erschwernisse hätten nicht vorgelegen. Für die Bearbeitung von Aus- und [X.] sei ohnehin ein Zuschlag von 20 v.H. gewährt worden.

Der Abschlag von 10 v.H. im Hinblick auf die gesondert vergütete Tätigkeit als vorläufige Verwalterin sei nicht zu beanstanden. Auf der Grundlage der Berichterstattung der weiteren Beteiligten ergebe sich ohne weiteres, dass eine entsprechende Tätigkeit zu einer nicht unerheblichen Arbeitserleichterung im nachfolgenden Verfahren geführt habe.

2. Demgegenüber meint die [X.]echtsbeschwerde, die vom Insolvenzverwalter im [X.]ahmen der stillen Zwangsverwaltung eingezogenen Miet- und Pachtzinsforderungen seien insgesamt masseerhöhend zu berücksichtigen. Masseverbindlichkeiten seien gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 [X.] nicht abzusetzen. Durch die stille Zwangsverwaltung begründe der Verwalter Masseverbindlichkeiten.

Der weiteren Beteiligten stehe auch ein Zuschlag für die stille Zwangsverwaltung zu. Das Beschwerdegericht habe den Vortrag der weiteren Beteiligten und die entscheidungserheblichen Aspekte verkannt. Häuserverwaltungen würden von der [X.]egelvergütung des Insolvenzverwalters nicht abgedeckt. Ferner seien Anzahl und Dauer der Verwaltungen zu berücksichtigen. Die Beteiligte habe mehr als 30 Mietverhältnisse an fünf Grundstücken über 64 Monate verwaltet. Die vor Ort tätige Hausverwaltung habe sich lediglich um [X.]eparaturen gekümmert, Wohnungsbesichtigungen bei Neuvermietungen durchgeführt und als Ansprechpartner für die Mieter gedient.

3. Die Ausführungen des [X.] halten rechtlicher Prüfung nicht durchgehend stand. Die Beurteilung der Frage, ob für die stille Zwangsverwaltung (auch kalte Zwangsverwaltung genannt) ein Zuschlag zu gewähren ist, wurde unvollständig vorgenommen.

a) [X.] durch die weitere Beteiligte ist bei der Festsetzung der Vergütung berücksichtigungsfähig, weil es sich um eine zulässige Tätigkeit der Insolvenzverwalterin handelte.

aa) Gehören zur Insolvenzmasse vermietete oder verpachtete Grundstücke, ist deren Verwaltung Aufgabe des Insolvenzverwalters. Er hat die Mieten einzuziehen, diese fallen gemäß § 35 Abs. 1 [X.] in die Masse. Aus der Masse sind umgekehrt die Kosten der Verwaltung der Grundstücke zu bestreiten. Hatte der Schuldner über die Miet- und Pachtforderung vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens verfügt, ist diese Verfügung nur für kurze Zeit im [X.]ahmen des § 110 [X.] wirksam.

bb) Bestehen an einem Grundstück Grundpfandrechte, gehören die Ansprüche auf Miete oder Pacht zum [X.] der Hypothek oder Grundschuld gemäß § 1192 Abs. 1, §§ 1147, 1143 Abs. 1 BGB. Es besteht aber nicht von vornherein ein dingliches [X.]echt des Gläubigers an diesen Forderungen, sondern nur ein [X.]echt auf diese Forderungen. Er kann und muss diese Forderungen also zunächst beschlagnahmen lassen, entweder nach § 828 ff ZPO ([X.], Urteil vom 9. Juni 2005 - [X.], [X.]Z 163, 201, 208) oder durch Anordnung der Zwangsverwaltung (vgl. [X.], [X.], 2129 ff; [X.], Z[X.] 2013, 2532). Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens als solche führt nicht zu einer Beschlagnahme dieser Forderungen zugunsten der Grundpfandgläubiger, sondern zu einer Beschlagnahme zugunsten der Masse. Einer Forderungspfändung durch die Grundpfandgläubiger steht ab Eröffnung das [X.] des § 89 [X.] entgegen ([X.], Beschluss vom 13. Juli 2006 - [X.] 301/04, [X.]Z 168, 339; [X.], aaO). Dem Grundpfandgläubiger bleibt ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Möglichkeit, gemäß § 49 [X.] die Zwangsverwaltung anordnen zu lassen (vgl. [X.], [X.], 2129 f; [X.], aaO).

Zweck einer stillen Zwangsverwaltung ist es, die Grundpfandgläubiger von der Durchführung einer Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff [X.] abzuhalten. Es wird vielmehr eine Vereinbarung zwischen den Pfandrechtsgläubigern und dem Insolvenzverwalter für die Masse getroffen, wonach dieser die massezugehörigen, aber dem [X.] der Grundpfandgläubiger zugehörigen Miet- und Pachtforderungen einzieht und den Erlös an die Grundpfandgläubiger im [X.]ahmen ihrer [X.]echte auskehrt. Ziel ist eine Vereinfachung des Verfahrens für Insolvenzverwalter und Grundpfandgläubiger. Das Betreiben eines Zwangsverwaltungsverfahrens ist kostenträchtig ([X.], [X.], 265, 267; [X.], [X.], 649, 653; [X.], aaO S. 2132) und führt zu [X.]eibungsverlusten. [X.] bietet Vorteile für die Masse und die Grundpfandgläubiger. Für die Masse liegen diese in der Erlösbeteiligung und der Erleichterung einer etwaigen freihändigen Veräußerung der Grundstücke [X.], aaO [X.]; [X.], aaO S. 2132). Die Grundpfandgläubiger sparen Kosten und Aufwand, haben nur einen Ansprechpartner und müssen keine Einstellung der Zwangsverwaltung nach § 153b [X.] befürchten [X.], aaO [X.]; [X.], aaO S. 2132; [X.], [X.], 2532, 2533 f).

cc) Gegen die Zulässigkeit der stillen Zwangsverwaltung bestehen keine Bedenken ([X.], Urteil vom 11. Dezember 2013 - 2 U 2/13; [X.], Z[X.] 2016, 108; MünchKomm-[X.]/[X.], 3. Aufl. § 165 [X.]n. 187; [X.]/[X.]/[X.]ingstmeier, Praxis der Insolvenz, 2. Aufl., § 22 [X.]n. 99; [X.], aaO S. 2133 f; [X.], aaO [X.] f; [X.], Z[X.] 2013, 2532, 2534), solange sie so gestaltet wird, dass die Masse im Verhältnis zur förmlichen Zwangsverwaltung nicht schlechter gestellt wird. Anderenfalls kann die Vereinbarung über die stille Zwangsverwaltung wegen Insolvenzzweckwidrigkeit nichtig und der Verwalter zu Schadensersatz verpflichtet sein.

Daher sind die durch die stille Zwangsverwaltung geschaffenen Verhältnisse mit denjenigen zu vergleichen, die eintreten würden, wenn die förmliche Zwangsverwaltung beantragt und angeordnet würde, weil diese gerade entbehrlich gemacht werden soll. Die vorrangige Auskehr der Erlöse an die Grundpfandgläubiger stellt während der stillen Zwangsverwaltung keinen Nachteil für die Masse dar, soweit und solange diese die Beträge auch bei der förmlichen Zwangsverwaltung erhalten würden (vgl. MünchKomm-[X.]/Ganter, aaO, Vor §§ 49-52 [X.]n. 100a; [X.], aaO S. 2133). Der [X.] hat deshalb schon bisher solche Vereinbarungen, ohne allerdings - mangels Entscheidungserheblichkeit - hierauf näher einzugehen, nicht beanstandet ([X.], Urteil vom 9. November 2006 - [X.], [X.], 98 [X.]n. 17; Beschluss vom 24. Januar 2008 - [X.] 120/07, [X.], 239 [X.]n. 13).

b) Führt der Insolvenzverwalter eine stille Zwangsverwaltung durch und beansprucht er hierfür eine Vergütung, ist bei der Berechnungsgrundlage nur der Überschuss zu berücksichtigen, der zugunsten der Masse erzielt wurde, gegebenenfalls einschließlich des von den Absonderungsberechtigten zugestandenen Massekostenbeitrags. Die Frage war bislang allerdings nicht geklärt und ist stark umstritten.

aa) Nach der Auffassung, der sich das Beschwerdegericht angeschlossen hat, sind nach Maßgabe des § 1 Abs. 2 Nr. 1 Satz 3 [X.] nur die Überschüsse aus der stillen Zwangsverwaltung masseerhöhend zu berücksichtigen ([X.], [X.], 2077; MünchKomm-[X.]/[X.], 3. Aufl., § 1 [X.] [X.]n. 19; [X.], Z[X.] 2013, 2532, 2537; wohl auch [X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., § 3 [X.]n. 30). Diese bestehen in der [X.]egel aus dem mit den Grundpfandgläubigern vereinbarten Kostenbeitrag für die Masse.

Nach einer zweiten Auffassung sind sämtliche Zuflüsse aus der stillen Zwangsverwaltung bei der Berechnungsgrundlage erhöhend zu berücksichtigen, es sei denn, die stille Zwangsverwaltung werde im [X.]ahmen einer Unternehmensfortführung durchgeführt, auf die dann § 1 Abs. 2 Nr. 4 Satz 2 Buchst. b [X.] Anwendung finde ([X.], [X.], 2129, 2134).

Eine dritte Meinung nimmt an, dass die an die [X.] ausgekehrten Beträge wegen ihrer Absonderungsrechtsähnlichkeit abzuziehen seien (Prasser/Stoffler in Kübler/Prütting/[X.], [X.], § 1 [X.], April 2015, [X.]n. 45). So ist die weitere Beteiligte verfahren.

Nach einer vierten Auffassung findet § 1 Abs. 2 Nr. 4 Satz 2 Buchst. b [X.] immer Anwendung, wenn der Schuldner - wie hier - vor dem Insolvenzverfahren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt hat ([X.]/[X.], [X.], [X.], [X.], 2. Aufl., § 3 [X.] [X.]n. 20; FK-[X.]/[X.], 8. Aufl., § 3 [X.] [X.]n. 27).

Eine fünfte Meinung ist schließlich der Auffassung, dass die Vergütung im [X.]ahmen der Vereinbarung über die stille Zwangsverwaltung zweiseitig zwischen Insolvenzverwalter und Absonderungberechtigten zu regeln sei ([X.], Z[X.] 2007, 148, 149; offenbar auch [X.], Z[X.] 2016, 108; [X.] vom 24. Juli 2014 - 35 IN 266/04, zitiert nach [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 3 [X.]n. 299a [X.]. 527).

bb) Die zuerst genannte Auffassung ist im Ergebnis zutreffend. Maßgebend sind hierfür gleichermaßen die [X.]echtsgedanken des § 1 Abs. 2 Nr. 1 Satz 3 und des § 1 Abs. 2 Nr. 4 Satz 2 Buchst. b [X.].

(1) Eine Vergütungsvereinbarung zwischen dem Insolvenzverwalter und den Absonderungsrechtsgläubigern für eine stille Zwangsverwaltung kann nur in der Weise geschlossen werden, dass ein Kostenbeitrag vereinbart wird, der in die Masse fließt. Eine Vergütungsvereinbarung zwischen den Absonderungsberechtigten und dem Verwalter in dem Sinne, dass der Verwalter für diese Tätigkeit von den Absonderungsberechtigten gesondert vergütet wird, ist dagegen nicht möglich. Ein derartiger Vertrag wäre nichtig.

Die Nichtigkeit ergibt sich bei [X.]echtsanwälten schon aus § 45 Abs. 1 Nr. 1 [X.]. Der Insolvenzverwalter ist im Sinne dieser Vorschrift Angehöriger des öffentlichen Dienstes. Hierzu gehören nicht nur Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst, sondern alle Personen, die hoheitlich tätig werden ([X.], [X.] für Anwaltssachen, Urteil vom 26. November 2007 - [X.] ([X.]) 10/06, NJW-[X.][X.] 2008, 795 [X.]n. 6; vom 3. November 2014 - [X.] ([X.]) 4/14, NJW 2015, 567 [X.]n. 10; [X.], NJW 2003, 3504, 3505; [X.], [X.], 4. Aufl., § 45 [X.]n. 17). Das ist beim Insolvenzverwalter im Hinblick auf die ihm verliehenen hoheitlichen Befugnisse zweifellos der Fall. Der Verwalter wird bei einer stillen Zwangsverwaltung auch in derselben [X.]echtssache tätig, in der er als Verwalter tätig ist. Mit seinen Pflichten als Verwalter, insbesondere seiner Neutralitätspflicht, die eine Bestellungsvoraussetzung nach § 56 [X.] ist, wäre es unvereinbar, wenn er sich vertraglich einseitig zur Wahrnehmung der Interessen der Absonderungsberechtigten gegen Vergütung durch diese verpflichten würde (vgl. [X.], Z[X.] 2015, 2245 ff).

Im Übrigen wäre eine derartige Vereinbarung, auch mit anderen Verwaltern als [X.]echtsanwälten, wegen Insolvenzzweckwidrigkeit nichtig. Der Abschluss von Dienstverträgen mit einzelnen Verfahrensbeteiligten, die den Verwalter nur diesen gegenüber verpflichteten und berechtigten, beseitigt die erforderliche Unabhängigkeit des Verwalters, was sich den Absonderungsberechtigten nach den Umständen auch aufdrängen muss (zu diesem Erfordernis vgl. [X.], Urteil vom 10. Januar 2013 - IX Z[X.] 172/11, Z[X.] 2013, 441 [X.]n. 9). Deshalb wären derartige Verträge nichtig (vgl. [X.], Z[X.] 2015, 2273; [X.], aaO S. 2247 f; [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 3 [X.]n. 299a; [X.], [X.] 2015, 510, 515; [X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., § 1 [X.]n. 62; [X.], [X.], 649, 652; [X.], Z[X.] 2013, 2532, 2535 f).

(2) Eine Vereinbarung mit den Absonderungsberechtigten, wonach der Insolvenzverwalter für die Masse tätig wird und im Gegenzug dieser ein Massekostenbeitrag zugestanden wird, ist dagegen im oben ausgeführten [X.]ahmen unbedenklich.

Im [X.]ahmen einer "stillen Zwangsverwaltung" kann der Insolvenzverwalter aber nur in Ausübung seines Amtes tätig werden. Dies ist vorliegend auch geschehen. Dadurch begründet der Verwalter Forderungen und Verbindlichkeiten der Masse. Masseverbindlichkeiten werden zwar grundsätzlich gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 [X.] nicht von der Berechnungsgrundlage abgezogen. In der vorliegenden Konstellation der stillen Zwangsverwaltung kann jedoch in entsprechender Anwendung der übereinstimmenden [X.]echtsgedanken des § 1 Abs. 2 Nr. 1 Satz 3 und Nr. 4 Satz 2 Buchst. b [X.] nur der Überschuss berücksichtigt werden.

(a) § 1 Abs. 2 Nr. 1 [X.] setzt voraus, dass der Verwalter Gegenstände verwertet, die mit [X.] belastet sind. An den hier in die stille Zwangsverwaltung aufgenommenen Grundstücken bestanden Absonderungsrechte. Durch die Verwaltung wurde zwar noch keine Verwertung der Substanz vorgenommen. Gleichwohl diente die stille Zwangsverwaltung in erster Linie der Befriedigung der Absonderungsberechtigten, die auch ohne weiteres die Zwangsverwaltung der Immobilie hätten betreiben können. Nach deren Anordnung stünden ihnen die Miet- und Pachteinnahmen - nach Abzug der Ausgaben der Verwaltung und der Kosten des Verfahrens gemäß § 155 [X.] - ebenfalls zu. Die Vereinbarung einer stillen Zwangsverwaltung will hieran im Prinzip nichts ändern, sondern lediglich im Interesse der Beteiligten das aufwendige und kostenintensive förmliche Verfahren der Zwangsverwaltung vermeiden. Wirtschaftlich betrachtet ist es aber von vornherein ausgeschlossen, dass die Miet- und Pachteinnahmen die zugunsten der Insolvenz- und Massegläubiger verwertbare Masse erhöhen ([X.], Z[X.] 2013, 2532, 2537).

(b) Im Falle der freihändigen Verwertung von Grundstücken, die mit [X.] belastet sind, ist § 1 Abs. 2 Nr. 1 [X.] nicht unmittelbar anwendbar, weil dem Verwalter bei freihändiger Veräußerung von Gesetzes wegen keine Feststellungs- und [X.] zustehen, die gemäß §§ 170 ff [X.] nur bei beweglichen Sachen anfallen. Wird aber vom Verwalter mit den Absonderungsberechtigten ein Massekostenbeitrag für die Verwertung vereinbart, was regelmäßig geschieht, kommt insoweit eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 2 Nr. 1 Satz 2 [X.] in Betracht sowie - wegen des Überschusses - von Satz 3. Keinesfalls fällt aber der Wert der Immobilie als solcher in die Berechnungsgrundlage. Für die vergleichbare Situation der stillen Zwangsverwaltung, die der Verwertung durch Verkauf regelmäßig vorangeht und diese ermöglichen und vorbereiten soll, kann in der Wertung nichts anderes gelten.

(c) [X.] ist, auch wenn sie nicht im [X.]ahmen einer Betriebsfortführung vorgenommen wird, einer solchen ohne weiteres vergleichbar. Letztlich kommt nur der Überschuss der Masse zugute, nur der Überschuss steht zur Befriedigung der Insolvenzgläubiger und derjenigen Masseverbindlichkeiten zur Verfügung, die außerhalb der [X.] entstehen. Auch § 3 Abs. 1 Buchst. b [X.] behandelt hinsichtlich der Zuschlagsbemessung die Unternehmensfortführung und die Häuserverwaltung gleich.

(d) Wie ausgeführt, kann die stille Zwangsverwaltung zum Schutz der Gläubiger nur zugelassen werden, wenn sie sich im Vergleich zur förmlichen Zwangsverwaltung nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung nicht als für die Masse nachteilig erweist. Zugunsten der Masse können bei der stillen Zwangsverwaltung zwar auch die Vorteile einer vorzubereitenden freihändigen Veräußerung der Grundstücke berücksichtigt werden. Hier könnte bei der Berechnungsgrundlage direkt oder analog § 1 Abs. 2 Nr. 1 [X.] angewandt werden. Wie im Fall des § 1 Abs. 2 Nr. 1 und des § 1 Abs. 2 Nr. 4 Satz 2 Buchst. b [X.] besteht jedoch in hohem Maß die Gefahr der [X.], wenn die (hier außerordentlich) hohen Kosten der von der Masse zu zahlenden Fremdverwaltung zugleich der [X.]egelvergütung als Berechnungsgrundlage zugrunde gelegt würden. Jedenfalls in den unteren Degressionsstufen des § 2 Abs. 1 [X.] bestünde in vielen Fällen die Gefahr, dass die für die stille Zwangsverwaltung an den Verwalter zu zahlende Vergütung den Massekostenbeitrag aus dieser Verwaltung übersteigen würde, jedenfalls wenn der Überschuss gering ist. Das widerspräche den Wertungen des § 1 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 4 Satz 2 Buchst. b [X.]. Die Kosten der förmlichen Zwangsverwaltung, die gemäß § 155 [X.] zu Lasten der Vollstreckungsgläubiger zu zahlen wären, können nicht zum Nachteil der Masse vergemeinschaftet werden.

c) Das Beschwerdegericht hat jedoch bei der Frage, ob für die stille Zwangsverwaltung ein Zuschlag zu gewähren ist, die hierbei anzulegenden Maßstäbe nicht vollständig berücksichtigt.

aa) Das Beschwerdegericht hat den [X.]egelfall der "Hausverwaltung" gemäß § 3 Abs. 1 Buchst. b Alt. 2 [X.] mit der Begründung verneint, der betriebene Aufwand lasse sich nicht als Immobilienbewirtschaftung beschreiben, weil mit der Hausverwaltung die Firma [X.]beauftragt gewesen sei, wofür Kosten von 290.689,66 € angefallen seien.

Daran ist richtig, dass die Hausverwaltung von der weiteren Beteiligten zu einem erheblichen Teil delegiert worden ist. Gleichwohl sind von ihr Arbeiten der Hausverwaltung erledigt worden, insbesondere die Einziehung und notfalls veranlasste gerichtliche Durchsetzung der Mietansprüche. § 3 Abs. 1 Buchst. b Alt. 2 [X.] setzt nicht voraus, dass der Verwalter die Hausverwaltung vollständig alleine durchgeführt hat. Auch eine nur zum Teil selbst vorgenommene Hausverwaltung vermag einen Zuschlag zu rechtfertigen, wenn die übrigen Voraussetzungen hierfür vorliegen. Häuserverwaltungen werden generell nicht von der [X.]egelvergütung des Insolvenzverwalters abgedeckt ([X.], Beschluss vom 24. Januar 2008 - [X.] 120/07, [X.], 514 [X.]n. 11 ff). Auch soweit sich der Verwalter auf die stille Zwangsverwaltung beschränkt, ist ein Zuschlag zu gewähren ([X.], aaO [X.]n. 13), sofern nicht die Masse entsprechend größer geworden ist, und wenn die übrigen Voraussetzungen der Zuschlagsgewährung vorliegen.

bb) Wenn - wie hier - die Berechnungsgrundlage durch die (möglicherweise) zuschlagsbegründende Tätigkeit größer geworden ist, ist zu prüfen, ob trotz der Erhöhung der [X.]egelvergütung ein ([X.] zu gewähren ist, weil sich die Vergütung ohne Massemehrung bei angemessenem Zuschlag stärker erhöht hätte ([X.], Beschluss vom 8. März 2012 - [X.] 162/11, [X.], 682 [X.]n. 9 ff, 15, 16). Bei der Höhe des dabei anzusetzenden [X.], der ohne die Massemehrung zuzubilligen gewesen wäre, ist entscheidend, in welchem Maße der Insolvenzverwalter stärker als in Insolvenzverfahren vergleichbaren Zuschnitts ohne diese Tätigkeit in Anspruch genommen worden wäre, also der real gestiegene Arbeitsaufwand ([X.], Beschluss vom 11. Mai 2006 - [X.] 249/04, [X.], 1204 [X.]n. 41 f; vom 8. März 2012, aaO [X.]n. 10; st. [X.]spr.).

cc) Bei der Frage, ob und in welcher Höhe für die konkrete Tätigkeit ein Zuschlag zu gewähren ist, kann und muss auch berücksichtigt werden, in welchem Umfang bereits für einen sich mit der hier fraglichen Tätigkeit überschneidenden Tatbestand ein Zuschlag gewährt worden ist ([X.], Beschluss vom 11. Mai 2006, aaO [X.]n. 12; vom 1. März 2007 - [X.] 280/05, [X.], 639 [X.]n. 13 f; vom 6. Mai 2010 - [X.] 123/09, Z[X.] 2010, 1504 [X.]n. 7). Eine Überschneidung im Zuschlagstatbestand liegt hier - wie das Beschwerdegericht zutreffend gesehen hat - mit dem [X.]egelfall des § 3 Abs. 1 Buchst. a [X.] vor, nämlich der Bearbeitung von [X.], weil die stille Zwangsverwaltung gerade der Befriedigung der Absonderungsberechtigten dient, also die Tätigkeit zumindest teilweise auch unter den Tatbestand der Bearbeitung von [X.] subsumiert werden kann. Dafür ist der weiteren Beteiligten bereits ein Zuschlag von 20 v.H. gewährt worden, was sich bei der festgesetzten Vergütung mit netto 7.659,48 € ausgewirkt hat. Damit werden freilich auch weitere Tätigkeiten vergütet.

dd) In eine Vergleichsbetrachtung für die Angemessenheit eines Zuschlags für eine stille Zwangsverwaltung kann bei wertender Abwägung die [X.]egelvergütung einbezogen werden, die einem Zwangsverwalter nach § 18 Abs. 1 Satz 1 [X.] zustehen würde. Die Vergleichbarkeit setzt freilich voraus, dass der Insolvenzverwalter die Verwaltung selbst vollständig durchgeführt hat und in seiner Kostenvereinbarung mit den Absonderungsberechtigten eine entsprechende Massequote vereinbart hat. Beides war hier nicht der Fall. [X.] hat die weitere Beteiligte eine Massebeteiligung von 6 v.H. der Nettokaltmiete, also wesentlich weniger als die einem Zwangsverwalter zustehende Vergütung. Zudem ist unklar, warum der erwirtschaftete Überschuss (59.771,32 €) deutlich kleiner ist als die vereinbarte Massebeteiligung (72.730,54 €). Außerdem hat sie aus der Masse der von ihr eingeschalteten Hausverwaltung N.  290.689,66 € bezahlt, was ein Vielfaches der Zwangsverwaltervergütung wäre. Allerdings ist unklar, in welchem Umfang es sich hier um Verwaltervergütung handelt und in welcher Höhe in diesem Betrag sonstige Bewirtschaftungskosten enthalten sind. Gleichwohl kann § 18 [X.] bei der Bewertung im Ansatz Berücksichtigung finden (BK-[X.]/ Blersch, 2009, § 3 [X.] [X.]n. 12). Die Bemessung des Zuschlags muss dazu führen, dass der durch die stille Zwangsverwaltung der Masse zufließende Betrag angemessen zwischen Masse und Verwalter verteilt wird.

d) Der vom Beschwerdegericht vorgenommene Abschlag von 10 v.H. im Hinblick auf die gesondert vergütete Tätigkeit der weiteren Beteiligten als vorläufige Insolvenzverwalterin ist nicht zu beanstanden. Das Beschwerdegericht hat auf der Grundlage der Berichterstattung der weiteren Beteiligten für die vorläufige Verwaltung festgestellt, dass ihre dortige Tätigkeit zu einer nicht unerheblichen Arbeitserleichterung im nachfolgenden Verfahren geführt hat. Die hiergegen erhobenen [X.]ügen der [X.]echtsbeschwerde greifen nicht durch.

Nach § 3 Abs. 2 Buchst. a [X.] ist im [X.]egelfall ein Abschlag von der Vergütung des Verwalters vorzunehmen, wenn ein vorläufiger Verwalter bestellt war. Maßgebend ist insoweit, in welchem Umfang Tätigkeiten des vorläufigen Verwalters die Tätigkeit des endgültigen Verwalters erleichtert haben, weil dadurch sonst erst vom Verwalter wahrzunehmende Aufgaben für diesen entfallen sind oder weniger aufwändig waren ([X.], Beschluss vom 11. Mai 2006 - [X.] 249/04, [X.], 1204 [X.]n. 25; vom 10. Oktober 2013 - [X.] 38/11, [X.], 2164 [X.]n. 24). Allerdings muss die Ersparnis erheblich sein. Bagatellerleichterungen sind unerheblich. Ein Abschlag ist vorzunehmen, wenn zumindest 5 v.H. angemessen sind ([X.], Beschluss vom 11. Mai 2006, aaO [X.]n. 24).

Diesem Maßstab wird die Entscheidung des [X.] gerecht. Es mag sein, dass die Verhandlungen mit den Gläubigern von Drittrechten erst begonnen waren, zahlreiche Arbeiten erst im eröffneten Verfahren ausgeführt wurden, und dass das eröffnete Verfahren eine sehr lange Dauer hatte. Das Beschwerdegericht hat gleichwohl Umstände festgestellt, die die Arbeit der Insolvenzverwalterin im eröffneten Verfahren wesentlich erleichtert und vorweggenommen haben. Es hat den als übergangen gerügten Schriftsatz ausdrücklich angeführt und gewürdigt. Die [X.]echtsbeschwerde möchte lediglich ihre Würdigung an die Stelle derjenigen des [X.] setzen.

Die Bemessung von Vergütungszu- und -abschlägen ist eine Frage der tatrichterlichen Würdigung des [X.] ([X.], Beschluss vom 11. Mai 2006 - [X.] 249/04, Z[X.] 2006, 642, 644); sie kann mit der [X.]echtsbeschwerde nur angegriffen werden, sofern die Gefahr besteht, dass ein falscher Maßstab angewendet worden ist ([X.], Beschluss vom 4. Juli 2002 - [X.] 31/02, NJW 2002, 2945, 2946). Diese Gefahr wird von der [X.]echtsbeschwerde nicht aufgezeigt.

Die Entscheidung des [X.] kann deshalb keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben und die Sache an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen, § 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO. Das Beschwerdegericht wird nach ergänzendem Sachvortrag der Beteiligten erneut zu prüfen haben, ob nach den dargelegten Maßstäben ein Zuschlag wegen der stillen Zwangsverwaltung zu gewähren ist.